OPCIÓN
Hechos: se concede un derecho de opción de compra sobre tres fincas gravadas con hipoteca, de las que se dice que se encuentran en situación de pretecontencioso por no haberse pagado las cantidades garantizadas en los plazos convenidos, y se fija como precio total de la venta, para el supuesto de que se ejercite la opción «el que se derive de la asunción del crédito actualmente vigente» con el acreedor hipotecario. La Dirección confirma la calificación denegatoria por falta de determinación (artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) del derecho que se pretende inscribir, pues tratándose de una compraventa es elemento esencial el precio (artículos 1.261, 1.281 y siguientes, 1.445 y 1.459 del Código Civil). De modo concreto, no resulta inequívocamente que el crédito que servirá para fijar el precio sea el mismo garantizado con la hipoteca que recae sobre las fincas; tampoco se determina si la asunción es sólo del principal adeudado o incluye, además, otros desembolsos adicionales, como intereses moratorios y costas; por último, como la asunción del crédito no se producirá sino en el momento del ejercicio del derecho de opción, será en ese momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso económico que la opción comporta, importe que además dependerá decisivamente de la conducta del propio concedente, según lo que éste haya pagado en el periodo de pendencia de la opción.
6 octubre 1998
Determinación del precio.- Fijado el precio de un derecho de opción mediante tres modalidades alternativas, cuya elección se atribuye al concedente, aunque esta cláusula sería inscribible en principio, se rechaza su inscripción porque “la caótica redacción que se deriva de la falta de determinados signos de puntuación (en la escritura) exige una aclaración para asegurar que la interpretación realizada es la verdaderamente querida por los interesados”, aclaración que, según el Centro Directivo, no cabe duda de que podría realizarla el Notario por sí, por aplicación del artículo 153 del Reglamento Notarial.
14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003
Determinación del precio.- Hechos: al constituirse un derecho de opción se estipula que el precio de la compra será el que fije determinada sociedad de tasación, y que si el optante no estuviera conforme con el precio asignado podrá recabar nueva valoración de otra sociedad de tasación, en cuyo caso el precio será la media aritmética de las dos valoraciones. La Dirección, además de la tesis del Registrador, según el cual el hecho de que una de las partes sea la que puede solicitar una segunda valoración va contra el artículo 1256 del Código Civil, añade que este sistema también va en contra del artículo 1447 del mismo Código, que exige para que se cumpla el requisito del precio cierto señalado por un tercero que éste sea persona determinada, cosa que no sucede en el presente caso.
25 septiembre 2003
