OPCIÓN
Ejercicio unilateral por el optante
Aunque en principio el título del optante queda integrado por la escritura de opción (otorgada por ambas partes) y la escritura de ejercicio de opción (que puede convenirse se otorgue unilateralmente por el adquirente), no es inscribible la escritura en la que se admite que con posterioridad a la consumación del contrato cumpla el optante las obligaciones que le atañen.
7 diciembre 1978
Ejercicio unilateral por el optante.- Si así se pacta en el contrato de opción, el título de adquisición del adquirente en virtud de una opción de compra queda integrado por la escritura de contrato de opción -otorgada como es lógico por ambas partes- y por la escritura de ejercicio de opción -otorgada unilateralmente por el adquirente- lo cual no significa que se esté en un supuesto de aplicación del artículo 1.256 del Código Civil, que prohíbe variar unilateralmente las condiciones de un contrato, pues aquél se limita a aceptar la oferta contractual irrevocable dentro del plazo concedido.
19 julio 1991
Ejercicio unilateral por el optante.- Como ya declaró la Resolución de 19 de julio de 1991, las tendencias doctrinales y jurisprudenciales más recientes configuran el contrato de opción como un negocio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, y en el que al amparo de la autonomía de la voluntad puede convenirse -y así ocurre en el caso debatido- que al perfeccionarse el contrato de opción queda ya prestada la declaración de voluntad suficiente para que se produzca el efecto jurídico perseguido como eventualmente definitivo, si así lo decide unilateralmente, dentro de plazo, aquél que ha recibido una oferta contractual irrevocable, sin que sea necesario una nueva declaración para que el camino negocial desemboque en el resultado final.
26 enero 1994
Ejercicio unilateral por el optante.- El ejercicio del derecho de opción, cuando el mismo no implica aún la modificación jurídico-real perseguida, no puede tener acceso al Registro, pues tal posibilidad no está prevista en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y, además, ese reflejo registral indeterminado en su naturaleza y efectos crearía una publicidad equívoca incompatible con la claridad que debe presidir la redacción de todo asiento registral. Por estos motivos no es inscribible el acta notarial por la que el titular de un derecho de opción comunica al dueño de la finca que ha decidido ejercitar su derecho y le requiere para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa. A lo anterior se añade que el acta en cuestión no acredita la efectiva verificación del desplazamiento dominical perseguido, ni es instrumento adecuado para documentar la voluntad afirmativa del optante, ni goza de virtualidad traditoria.
27 octubre 1999
Ejercicio unilateral por el optante.- Se discute en el presente recurso si la mera notificación del ejercicio del derecho de opción de compra de bienes inmuebles a uno de los cónyuges en caso de haber sido concedido este derecho por ambos es suficiente a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad o si por el contrario debe entenderse que ambos cónyuges deben ser notificados cuando se pretenda ejercer dicho derecho concedido por aquellos.
Admitida por esta Dirección General y por el Tribunal Supremo, dada la naturaleza unilateral del derecho de opción, la inscribibilidad del pacto en virtud del cual se concede al optante la posibilidad de ejercitar el derecho de opción por sí solo, concediéndole a tal efecto el concedente poder para ello; se plantea ahora si concedido tal poder por ambos cónyuges y constando inscrito el inmueble sobre el que recae la opción por mitades a favor de los mismos será suficiente la notificación a uno de ellos para poder hacer uso del poder y proceder al ejercicio de la opción o si por el contrario es necesario contar para ello con notificación especial y separada a cada uno de los cónyuges afectados.
A pesar de la presunción del artículo 68 del Código Civil de que los cónyuges viven juntos, y de que ya se haya admitido en algunas ocasiones por el Tribunal Supremo que la notificación hecha a uno de los cónyuges implica que ambos han sido notificados, e incluso que la notificación recibida por personas del más íntimo círculo familiar del destinatario implica la validez de la notificación dada la dificultad de creer en estos casos que las comunicaciones no se hubiesen puesto en conocimiento de su destinatario; es ésta una doctrina que no resulta aplicable al caso que nos ocupa, pues en las sentencias a que alude el recurrente se trataba de notificaciones de resoluciones judiciales a quien se hallaba en rebeldía, sin que pueda extenderse esta doctrina a la notificación de la intención de ejercitar extrajudicialmente el derecho de opción, pues es bien sabido que para extender por analogía una norma o doctrina jurisprudencial a otro supuesto de hecho es estrictamente necesario que entre ambos supuestos comparados exista identidad de razón, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa.
Si bien sería más discutible la solución en caso de pertenecer la vivienda con carácter ganancial a ambos cónyuges, no ocurre lo mismo en el caso que nos ocupa, donde la mitad indivisa de la vivienda y la plaza de garaje en su totalidad constan inscritos en el Registro de la Propiedad a favor de la esposa con carácter privativo. Consecuentemente con lo cual, y con el hecho de que al concederse el derecho de opción se estipuló que su ejercicio debería ser debidamente notificado a ambos cónyuges propietarios, y así se inscribió en el Registro de la Propiedad, el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para poder inscribir el ejercicio del derecho de opción respecto de la mitad indivisa de la vivienda y la plaza de garaje pertenecientes a doña María teresa Martínez Sanz que la misma sea notificada sin que sea válida a estos efectos la notificación efectuada a su marido en el domicilio de ambos, pues se exige notificación especial y separada a cada uno. [1]
Sin embargo, sí debe entenderse a la luz de la documentación aportada en la última presentación de documentos en el Registro de la Propiedad, en la que con carácter subsidiario se planteaba el presente recurso para el caso de que la Registradora no modificara su calificación anterior, que queda subsanado el defecto en cuanto al contenido de la notificación de 11 de septiembre de 2003, ya que se aporta certificado de Correos del impreso del burofax en cuestión y de la carta contenida en el mismo; debiendo por tanto procederse a la inscripción en cuanto a la mitad de la finca perteneciente a don Pedro Pablo de Antonio Rico.
22 enero 2005
Ejercicio unilateral por el optante.- 1. Se halla inscrito en el Registro un derecho de opción de compra con pacto de inscripción por el ejercicio unilateral del optante. Las condiciones de la opción aparecen inscritas en los siguientes términos: «…para su ejercicio será suficiente la simple voluntad afirmativa… para que quede perfeccionada la venta y consumada la tradición. En este supuesto, el optante deberá entregar el precio al Notario para su depósito bancario a 26832 Jueves 28 julio 2005 BOE núm. 179 favor del concedente, si éste acredita la inexistencia de cargas o derechos reales cuyos titulares puedan tener derecho a él o resultar afectados por el ejercicio de la opción, o a disposición de éstos en otro caso». No aparecen inscritos cargas ni derechos reales posteriores, existiendo inscrita antes que la opción una hipoteca y anotado un embargo.
Al ejercitar unilateralmente la opción, el optante deduce de la cantidad pactada la suma de 33.421, 61 euros que «han sido satisfechos por cuenta de la sociedad vendedora para atender el pago del préstamo con garantía hipotecaria sobre la finca» y entrega al resto, 4.404,59 euros al Notario, en concepto de depósito para pagar el embargo.
El Registrador suspende la inscripción del ejercicio de la opción por entender que no existe identidad entre lo pactado y lo depositado por el optante para el ejercicio de la opción. El optante recurre.
2. La jurisprudencia, la doctrina científica y la de este Centro Directivo han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho; ahora bien: tal innecesariedad de su consentimiento ha de tener su base en el exacto cumplimiento de los requisitos inscritos para la inscripción a favor del optante; y en el presente caso no es así, sino que, por el contrario, lo que deriva de los términos en que se inscribió el derecho es que, si no existieren derechos inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción –que son los únicos que pueden tener derecho a cobrar con cargo al dinero entregado por el optante, pues los derechos inscritos con anterioridad no pueden ser afectados por la inscripción posterior de tal opción– el precio debe entregarse al Notario para su puesta a disposición del concedente, y si existen tales titulares, debe ponerse a disposición de éstos; por otro lado, el optante deduce unas cantidades que requieren un acuerdo con el optatario, pero no se pueden deducir unilateralmente. Cuestión distinta constituye el derecho que pueda tener el optante a las cantidades por él satisfechas, pero tal cuestión es ajena al tema que se debate en el presente recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
20 mayo 2005
[1] El recurrente, al parecer, interpuso demanda de juicio verbal, que fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valladolid; posteriormente, apeló ante la Audiencia Provincial, que, por sentencia de fecha 10 de julio de 2006, revocó la sentencia y la Resolución del Centro Directivo. El B.O.E. de 31 de diciembre de 2007 publica la sentencia de la Audiencia Provincial (más de un año después de dictarse), pero se limita a publicar el fallo, en el que sólo se ordena la inscripción del documento, con lo que nos quedamos sin saber los argumentos utilizados frente al criterio seguido por la Dirección General.
