OPCIÓN

Encubriendo un pacto comisorio

Aunque en el ejercicio de la función calificadora no es fácil apreciar los resultados antijurídicos que pueden perseguirse mediante un derecho de opción, es evidente que encubre un pacto comisorio, y por tanto no es inscribible, cuando se dan las siguientes circunstancias: a) su ejercicio se condiciona al impago por el concedente de unas obligaciones hipotecarias emitidas el mismo día; b) su extinción se produce por el pago de dichas obligaciones; c) y el precio fijado para la compra coincide con el importe de las obligaciones hipotecarias, deduciendo sólo las que en el momento de ejercitarse estén pagadas. Todo lo cual evidencia que la finalidad pretendida es posibilitar al acreedor hipotecario insatisfecho la apropiación del bien en pago de su crédito, en contra de lo dispuesto en los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.

5 mayo y 22 septiembre 1992

Encubriendo un pacto comisorio.- Concedido un derecho de opción al acreedor para el caso de que el deudor no hiciera efectiva una deuda, se considera que dada la prohibición recogida en los artículos 1.859 (para la prenda o la hipoteca) y 1.884 (para la anticresis), así como la abundante jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina de la dirección General en sentido contrario a la licitud del pacto comisorio, no es inscribible en este caso la opción.

10 junio 1986

Encubriendo un pacto comisorio.- Concedido un préstamo, mediante escritura en la que los deudores estuvieron representados, se estipuló, entre otras cosas, un derecho de opción a favor del acreedor sobre unas fincas, que podría hacerse efectivo en caso de falta de devolución, en todo o en parte, del capital prestado, mediante compensación, y estableciéndose, por último, un poder irrevocable al mismo apoderado para representar a los prestatarios-concedentes en la futura escritura de venta si se llegaba a ejercitar la opción. Otorgada esta escritura, se denegó por entender el Registrador necesaria la comparecencia de los titulares registrales de las fincas, no siendo admisible el llamado poder irrevocable, que implica que el representante obra en su propio interés. La Dirección General confirmó la denegación, pero no por el motivo alegado por el Registrador, sino por considerar que, al desempeñar la opción una función de garantía, la adquisición de las fincas por el acreedor equivale a un pacto comisorio, rechazado en nuestro ordenamiento, como razonó la Resolución de 10 de junio de 1986, siendo admisible sólo en casos excepcionales que esta adjudicación la haga un tercero en representación del deudor y dueño.

29 septiembre 1987

Encubriendo un pacto comisorio.- No constituye un pacto de esta naturaleza la cláusula por la que se faculta al optante para otorgar por sí solo la escritura de ejercicio de la opción de compra, siempre que, en garantía de la parte concedente, previamente se haya consignado notarial o judicialmente el precio estipulado, pues de la lectura de la cláusula no se aprecia que exista una garantía encubierta de un préstamo, lo que supondría la expresión de una causa falsa. Mantener esta calificación supondría declarar la simulación de un contrato, cuestión de hecho para la que no resulta adecuado el recurso gubernativo, sino un procedimiento judicial.

19 julio 1991

Encubriendo un pacto comisorio.- Concedida a un acreedor una opción de compra sobre determinada finca, como garantía de una deuda reconocida, se considera que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio, la cual sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como confirman los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.

30 septiembre 1998

Encubriendo un pacto comisorio.- El pago del precio por compensación en el ejercicio de un derecho de opción se considera que envuelve un pacto comisario, como puede verse, más atrás, en el apartado “Cancelación de derechos posteriores a su constitución, como consecuencia de su ejercicio”.

22 abril 2005

Encubriendo un pacto comisorio.- 1. Se discute en el presente recurso la licitud del pacto por el que se reconoce una deuda y se concede a favor del acreedor un derecho de opción de compra por el importe de la cantidad adeudada.

2. Es evidente que en el presente supuesto la opción se concede en función de garantía, dada la conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida (cuyo impago determina la concesión de la opción y su extinción se produciría caso del ejercicio de tal opción). En consecuencia, y como ha dicho este Centro directivo en las Resoluciones citadas anteriormente, estableciéndose en el documento calificado un derecho de opción en función de garantía, ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio; la cual sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como confirman los artículos 1. 859 y 1. 884 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

26 noviembre 2008