PAGO

Expresión de los medios de pago

1. Se plantea en esta Resolución la cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública, teniendo este instrumento público por objeto en el concreto supuesto analizado la cancelación de un préstamo hipotecario.

La novedad de la materia aconseja hacer un breve repaso y consecuente análisis de la regulación existente y de su razón de ser. Sólo a través de esta breve introducción podremos concluir acerca del acierto o error de la calificación negativa efectuada por la registradora.

La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cuál ha sido la voluntad del Legislador.

Así, y como resulta conocido, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria que no ha sido modificado establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por lo que respecta a su desarrollo reglamentario, de la regla séptima del artículo 51 del Reglamento Hipotecario se infiere la imposibilidad de hacer constar la expresión de aplazamientos de pago no asegurados en los términos expuestos; por último, y a título de mero ejemplo el artículo 219.1 del Reglamento Hipotecario exige consignar el importe de la obligación garantizada.

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

Del marco normativo expuesto, se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago, entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra, so capa de una interpretación absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso, que del artículo 10 de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Por último, y antes de abordar el actual marco normativo, ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (véanse Resoluciones de 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos; 5 de octubre de 1994, 12 de junio de 1993 ó 27 de noviembre de 1986) relativa a que la constancia de esas formas de pago carecía de trascendencia jurídico real inmobiliaria en el sentido de que quedaba al margen de la calificación registral, por más que debía reflejarse en la inscripción por establecerlo así una norma legal cual es la del artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Así las cosas, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles».

Respecto del notario y su organización corporativa, dicha norma impone una serie de obligaciones centradas en la obtención y transmisión por su parte de una más completa y mejor información de trascendencia tributaria. Así, derivado del control de legalidad notarial, entendido el mismo no sólo como uno meramente formal, sino esencialmente sustantivo, pues ha de extenderse a la «regularidad material de los actos o negocios jurídicos que autorice o intervenga» –artículo 24 de la Ley del Notariado–, se le impone al notario un particular deber de colaboración con las Administraciones Públicas, lo que es lógico pues como recuerda ese precepto el notario es un funcionario público.

En concreto, tal deber respecto del notario implica que, primero, «si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura» –artículo 23 de la Ley del Notariado–; segundo, que respecto de las «escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.» –párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado–; tercero y último, que tan sólo en las escrituras públicas a las que se refiere dicho apartado cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado «el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales.

Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.» –párrafo quinto del artículo 24 de esa Ley del Notariado–.

Respecto de su organización corporativa, se impone al Consejo General del Notariado y no a los Colegios Notariales considerados estos individualmente, puesto que sólo aquél tiene la totalidad de la información respecto de las escrituras a que se refieren los artículos 23 y 24 ya expuestos, que suministre a la «Administración Tributaria, …, la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de comunicar al Notario el número de identificación fiscal para su constancia en la escritura, así como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deberán constar en los índices informatizados» –párrafo último del artículo 24 de la Ley del Notariado–. Obviamente, el Consejo General del Notariado deberá remitir esa información en los términos, esto es, a través de los procedimientos y cauces a que se refiere el artículo 17.2 y 3 de la tan reiterada Ley del Notariado y, por tanto, previo tratamiento del índice único informatizado que crea esa norma y del que es responsable dicho Consejo General del Notariado.

Por último, en desarrollo de esos preceptos el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, de reforma del Reglamento Notarial ha modificado el artículo 177 del Reglamento Notarial. Este precepto tiene como precedente la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006 que se dictó incluso antes de la entrada en vigor de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, pues para evitar dificultades al tráfico jurídico era necesario, en espera de la reforma reglamentaria, aclarar a los notarios cómo se debían identificar esos medios de pago.

En esencia, en dicha Instrucción y en el ulterior precepto reglamentario se reitera a qué escrituras se refiere la obligación de identificación de medios de pago; se exige no sólo que se determine si medió pago antes de la autorización, concretando su importe e identificando el concreto medio de pago empleado, sino también las fechas en que con anterioridad se produjeron esos pagos; se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie los «cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados»; en el segundo caso, el notario recogerá la manifestación de las partes e indagará acerca de cuáles son las causas por las que en todo o en parte no se identifican esos medios de pago; por último, y para el caso de negativa total o parcial, el notario advertirá a las partes y así lo hará constar en la escritura pública que en los términos legalmente previstos (artículo 17.2 y 3 de la Ley del Notariado) remitirá la información oportuna a la Administración tributaria.

En lo relativo a los registradores y a la función pública que prestan, la reforma se centra en dos aspectos; primero, respecto de las escrituras públicas a que se refieren los artículos 23 y 24 de la Ley del Notariado «deberán expresar» las mismas, además de lo relativo a «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos», «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria); segundo, el cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas –las previstas en los artículos 23 y 24 de la Ley del Notariado–, cuando en las mismas no consten «todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen» –apartado segundo, in fine del artículo 254 de la Ley Hipotecario–. Igualmente, tal cierre del Registro se extiende a aquellas escrituras públicas antes indicadas en las que consistiendo el precio «en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, [si] el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados».

En tales casos, esto es, inexistencia de número de identificación fiscal de los comparecientes o negativa total o parcial a identificar el medio de pago se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

2. Expuesto el marco normativo, y sin entrar a elucidar todavía la corrección o incorrección de la calificación, las consecuencias que se pueden extraer del mismo son las siguientes.

Compete al notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia –sea mediante acreditación, en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestación, en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar–.

Tal control se incardina de modo natural en el juicio de legalidad que compete al notario (Sentencia del Tribunal Constitucional 209/1999, de 11 de noviembre), y en el deber de velar por la regularidad material –mediante el correspondiente control-del negocio jurídico que autoriza (artículo 24 de la Ley del Notariado). Esa regularidad material, por oposición a la formal, exige del notario que indague la voluntad de las partes para conocer, por los medios que la legislación notarial le otorga, los verdaderos fines perseguidos con el negocio jurídico que pretenden realizar aquéllas, por si fuesen simulados, contrarios a las leyes o fraudulentos. La regularidad material implica, pues, algo más que el mero control de los elementos naturales o esenciales del negocio jurídico documentado; implica una actuación positiva del notario tendente a controlar, con el alcance que se acaba de indicar, todos los pormenores y fines que subyacen al negocio jurídico que se autoriza.

Ahora bien, ese control de la regularidad material implica también una protección de terceros, en el supuesto que nos ocupa, de las Administraciones Públicas, pues el notario no deja de ser un funcionario público que por delegación de la soberanía del Estado ejerce una función pública en cuyo seno se incardina la protección de los derechos e intereses públicos de los que son titulares las Administraciones Públicas. En este sentido, el notario no deja de ser un funcionario público que se «coloca» en el tráfico jurídico para identificar a las partes; para realizar un asesoramiento institucional, imparcial y equilibrador de las mismas y para controlar la legalidad del negocio jurídico dando fe pública de todo ello (artículos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado y 1, 143 y 145 de su Reglamento). Pues bien, una de sus funciones es, precisamente, velar para impedir que las partes unan sus intereses en perjuicio del interés público que todo funcionario público ha de tutelar, siendo éste uno de los extremos incardinados en la denominada regularidad material.

Y es que, atendido el devenir ordinario de los negocios jurídicos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificación de los medios de pago, es al tiempo de la autorización cuando se puede controlar de modo efectivo cuáles son los que se han empleado y se están utilizando en presencia del fedatario público. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario público y a su organización corporativa tales deberes de identificación de medios de pago y de transmisión de información a la Administración tributaria.

Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de carácter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario público tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditación o a identificar mediante manifestación (artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. Nótese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que, como veremos, debe recoger el notario en la escritura pública. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el registrador.

Sin embargo, lo trascendente no es el cierre del registro, pues tal es el efecto de una causa: negativa a identificar total o parcialmente los medios de pago. Lo verdaderamente trascedente es analizar si el registrador debe y puede hacer algo más que el simple examen de la identificación que el notario haya efectuado al margen o más allá del contenido de la escritura pública. En suma, si la calificación se extiende al enjuiciamiento material, o de fondo, del contenido de la escritura en lo relativo a la identificación de los medios de pago empleados y a la forma en virtud de la cual el notario haya hecho constar los mismos.

Pues bien, al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria en el que el registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de tales escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el registrador deba examinar si el notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el registro.

En suma, no cabe so capa de una interpretación expansiva, entender que el registrador califica en sentido técnico jurídico la cláusula donde consten identificados los medios de pago. Al registrador lo que la Ley le impone es la obligación de cerrar el registro, si el notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).

Lo anterior queda corroborado por la misma dicción literal del artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al artículo 18 de la misma norma, reenvía al registrador al artículo 24 de la Ley del Notariado, obligándole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura pública, esto es, por el contenido de la misma.

Ahora bien, como se ha expresado anteriormente, los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero. En suma no forman parte del contenido de la inscripción (a tal fin, confróntense los apartados 1 y 2 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción » y «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado »; y la Resolución de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994).

Y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligación de reflejar en la inscripción «la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago».

En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo –sistemas de acreditación especificados en la Instrucción de 28 de noviembre de 2006 al tiempo de la escritura, actual artículo 177 del Reglamento Notarial–. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado –metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos–. Como ya se ha expuesto, otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el notario en el título del que trae causa la inscripción.

Nos encontramos, pues, ante una suerte de formalidad más de la escritura, respecto de la que la norma sólo atribuye al registrador la apreciación de su existencia, no de si dicha existencia refleja o no debidamente el medio de pago empleado, con la consecuencia expuesta de que habiéndose hecho constar el medio de pago en la escritura el registrador no puede cerrar el registro a tal título, pues la norma (artículo 254 de la Ley Hipotecaria) es taxativa y clara: sólo habrá lugar a tal cierre si en todo o en parte ha existido negativa a identificar el medio de pago, habiéndolo hecho constar así el notario en la escritura pública que documenta cualquiera de los actos o negocios jurídicos a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado.

Obviamente, sí que debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos.

Mas se insiste, fuera de esos concretos supuestos, el registrador no puede calificar en sentido estricto la forma y redacción empleada por el notario en dicha identificación; o, mucho menos, dudar si está bien hecha tal identificación –acreditación o manifestación–. Su labor se reconduce a algo mucho más simple, como sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria: al margen de las eventuales omisiones antes referidas, debe limitarse a verificar si el notario ha hecho constar en la escritura que no se ha identificado los medios de pago y, en tal caso, cerrar el registro a esa escritura.

En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria– y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.

Para concluir, no cabe invocar el artículo 143.4 del Reglamento Notarial para defender la posibilidad de calificar otros extremos o aspectos distintos a los expuestos, porque con independencia de que el documento público notarial cuente con las presunciones de legalidad, veracidad e integridad, no es menos cierto que aquél precepto no es una norma atributiva de competencia, como ya se ha expuesto por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 14, 20 y 28 de febrero de 2007.

Quiere decirse con ello, que el registrador sólo puede desvirtuar o negar los efectos de la fe pública notarial siempre que cuente con una norma con rango de Ley que le atribuya tal competencia, con la extensión y límites que determine ésta y dentro del procedimiento y con los medios que éste le proporcione. En el supuesto examinado, no sólo porque la identificación de los medios de pago no es una materia jurídico real, sino esencialmente por la misma dicción del artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe constatar los extremos relativos a la identificación de los medios de pago por lo que conste en las escrituras y de conformidad con lo expuesto en el artículo 24 de la Ley del Notariado, cerrando el registro para el caso de que no se hayan identificado total o parcialmente, en los términos antes expresados.

Por último, no debe confundirse medio de pago con movimiento de pago. En efecto, si se analiza con detenimiento los artículos 24 de la Ley del Notariado y 254.3 y 4 de la Ley Hipotecaria, se podrá concluir que medio de pago y movimiento de pago no son elementos sinónimos.

Así, a los efectos de los requisitos ahora debatidos, medio de pago es exclusivamente el cauce empleado por las partes para entregar el precio o efectuar la contraprestación –por tanto, los estrictos previstos en el artículo 1156 del Código Civil o los asimilados a ellos–; por el contrario, movimiento de pago es el control que el Estado impone, por motivos de prevención de blanqueo de capitales, respecto de determinados medios de pago siempre que se den cumulativamente diferentes causas, esto es, que excedan de una determinada cuantía, que se refieran a determinados medios de pago y que se trate de movimiento exterior o interior e capitales.

Tal diferencia es manifiesta a la luz del mismo preámbulo de la Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales, donde se regula el denominado modelo S-1 vigente desde el 13 de febrero de 2007 –antes B-1–.

Asimismo, la diferencia no es baladí, pues si bien respecto de los medios de pago el registrador puede cerrar el registro en los términos a los que luego nos referiremos, no así respecto de los movimientos de pago, pues resulta palmario que en tal caso el artículo 24 de la Ley del Notariado impone al notario, incardinado en su control de legalidad, la obligación expresa de examinar si debía mediar el modelo S-1 y, en su caso, hacer constar en la escritura su inexistencia; al contrario, los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria guardan silencio al respecto, pues el apartado cuarto del artículo 254 de la citada Ley Hipotecaria sólo permite cerrar el Registro y sólo tiene carácter de defecto subsanable aquella escritura en la que los comparecientes se han negado parcial o totalmente a identificar el medio de pago.

En conclusión, en este concreto aspecto no existe un control sucesivo –el del notario y el del registrador–. Simplemente, el registrador carece de la posibilidad de calificar y controlar si existe ese modelo adjunto a la escritura pública o si se ha hecho constar su ausencia en la misma, pues la Ley no le atribuye tal control, al contrario de lo que expresamente sucede con el notario y su organización corporativa (artículo 24 de la Ley del Notariado).

En suma, al registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun careciendo de ella, la Ley no le exija que califique expresamente. En lo referente a los movimientos de pago y a su constancia o no en la escritura pública, el registrador no puede efectuar calificación alguna, pues no está incluido entre los que menciona el artículo 21 de la Ley Hipotecaria y, mucho menos, pueden dar lugar al cierre del registro ex artículo 254 de la Ley Hipotecaria, siendo palmario que carece de trascendencia jurídico real inmobiliaria la circunstancia de si el notario exigió o no el modelo S-1, acreditativo del movimiento de pago, o si hizo o no constar su ausencia en la escritura pública presentada a inscripción.

Además, y por último, la precedente interpretación no implica ausencia de control y consecuente responsabilidad. Es evidente que teniendo el fedatario público que controlar este extremo, el error que el mismo cometa tendrá las consecuencias de todo orden –disciplinarias o administrativas– que determina el ordenamiento jurídico.

3. Por último, y antes de abordar la decisión acerca del recurso, resulta trascendente para esta Resolución analizar las peculiaridades del negocio cancelatorio, que es el que se documenta en el título sujeto a calificación.

En el presente caso resulta evidente que no se trata de un supuesto en que falten los extremos relativos a los medios de pago empleados a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, toda vez que este precepto legal impone la expresión de tales circunstancias cuando la extinción del derecho real (en este caso la hipoteca) se produzca por un acto a título oneroso y exista por tanto una contraprestación en dinero o signo que lo represente.

En efecto, no estamos ante un acto de dicho tipo, sino ante la extinción de un derecho de garantía por haberse extinguido la obligación garantizada –habida cuenta del carácter accesorio de aquélla–; y aunque se dejara al margen dicha circunstancia y se interpretara que en la escritura se dispone unilateralmente por el acreedor hipotecario que la finca quede liberada de toda responsabilidad derivada de la hipoteca (de suerte que habría que entender que se trata de la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca, es decir la renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil, para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria –cfr. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000 y 23 y 26 de septiembre de 2005–), se trataría de un acto de disposición realizado sin la contraprestación en dinero o signo que lo represente a que se refiere la norma que es ahora objeto del debate.

A mayor abundamiento, y aparte las dificultades prácticas que pueden existir según las concretas circunstancias del caso (eventual transcurso de varios años desde el pago de la obligación garantizada, sin que se tuviera o conservara constancia de la identificación del concreto medio de pago, entre otras razones, porque no había norma que impusiera tal obligación; subrogación de acreedor en el préstamo hipotecario, etc.), se trata de un acto otorgado por una entidad de crédito, sometida por tanto a la especial normativa de supervisión que permite la obtención de información suficiente a los efectos del seguimiento de los actos y contratos a los que se refiere la normativa especial sobre prevención del fraude fiscal.

En cualquier caso, y aparte las consideraciones precedentes, que por sí mismas fundarían la revocación de la calificación, entiende este Centro Directivo que dadas las peculiaridades del negocio jurídico cancelatorio, el notario ha cumplido con el deber de identificar los medios de pago allá hasta donde es posible, pues resulta obvio que lo que se devuelve (principal) y, en su caso se retribuye (intereses) lo son del préstamo, y no del negocio jurídico accesorio de garantía del principal.

Afirmar como sostiene la funcionaria calificadora una serie de dudas acerca de qué se pagó, o cómo se pagó o acerca del origen de determinadas cantidades que hipotéticamente pudieran ser objeto de amortización parcial, implica extender su calificación más allá de lo que la norma le ordena y permite (artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, debe revocarse la calificación de la registradora de la propiedad, pues el notario ha cumplido con su deber, siendo así que la funcionaria calificadora sólo podría cerrar el registro para el supuesto de negativa total o parcial a identificar los medios de pago –y, todo ello, para el supuesto de se pudiera considerar al negocio jurídico cancelatorio uno de aquellos a los que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado–, en circunstancia que no se ha producido por el otorgante y que de modo manifiesto no se recoge en la escritura.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora.

18 mayo 2007

Expresión de los medios de pago.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta a inscripción una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques por el importe total también indicado de los que el Notario extrae testimonio que incorpora a la matriz.

El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que a los efectos del artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 24 de la Ley del Notariado, «… no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado».

2. Limitado necesariamente este recurso a la cuestión planteada por la calificación en los términos en que se ha expresado y mantenido por el Registrador debe resolverse conforme al criterio sentado por esta Dirección General en Resolución de 18 de mayo de 2007 que, en sus aspectos más esenciales, se puede sintetizar así: a) Compete al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia –sea mediante acreditación, en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestación, en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar-.

b) Atendido el devenir ordinario de los negocios jurídicos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificación de los medios de pago, es al tiempo de la autorización cuando se puede controlar de modo efectivo cuáles son los que se han empleado y se están utilizando en presencia del fedatario público. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario público y a su organización corporativa tales deberes de identificación de medios de pago y de transmisión de información a la Administración Tributaria.

Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de carácter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario público tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditación o a identificar mediante manifestación (artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. Nótese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.

c) Al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria según el cual el Registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el registro. [1]

En suma, no cabe so capa de una interpretación expansiva, entender que el Registrador califica en sentido técnico jurídico la cláusula donde consten identificados los medios de pago. Al Registrador lo que la Ley le impone es la obligación de cerrar el registro, si el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).

Lo anterior queda corroborado por la misma dicción literal del artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al artículo 18 de la misma norma, reenvía al Registrador al artículo 24 de la Ley del Notariado, obligándole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura pública, esto es, por el contenido de la misma.

d) Los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero. En suma, no forman parte del contenido de la inscripción (cfr. los apartados 1 y 2 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción» y «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado»; y la Resolución de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994); y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligación de reflejar en la inscripción «la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago».

En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo –sistemas de acreditación especificados en el artículo 177 del Reglamento Notarial-. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado –metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el Notario en el título del que trae causa la inscripción.

e) En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria– y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.

En el presente caso, de las consideraciones precedentes, y a la vista del contenido de la escritura calificada (sin perjuicio de lo que se indicará al final del fundamento de Derecho siguiente), es que no se da el supuesto previsto en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria que provocaría el cierre registral debatido.

3. A mayor abundamiento, y teniendo en cuenta la regulación sustantiva que disciplina el pago, la postura que mantiene el Registrador en su nota carece de justificación, pues, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el párrafo segundo del artículo 1170 del Código Civil, el documento o medio de pago de que se trate es más un instrumento de cobro que un cobro efectivo (cfr. párrafo tercero del citado precepto); y si esto es así, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que, no pocas veces, presentan una evidente ligazón con el negocio jurídico celebrado (pensemos no solo en un posible pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, sino en otros supuestos muy frecuentes en la práctica, como por ejemplo que determinado cheque se empleara para abonar a un profesional la provisión de fondos necesaria para gestionar la cancelación de una carga registral, o que un cheque extendido en favor de determinada entidad de crédito, lo fuera por una suma igual a la de una obligación por satisfacer a aquélla; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habrían detraído de la cantidad que debiera percibir el vendedor).

Pues bien, la postura del Registrador, llevada a sus máximos extremos, impediría que se pudiera instrumentalizar en la propia escritura de compraventa la forma de atender al pago de obligaciones pendientes a cargo del vendedor, con el evidente perjuicio que de ello se derivaría; sin olvidar, además, que el hecho de que un tercero, por las razones expuestas, sea el destinatario final de parte del precio y lo reciba a través de un cheque nominativo, en el fondo refuerza enormemente ese control que, como es sabido, se erigió en una de las principales finalidades perseguidas por el Legislador, y por la Administración, en las disposiciones que se citan en los fundamentos de derecho de esta resolución.

Otra cosa bien distinta es que, aparte el riguroso cumplimiento por parte del Notario de las obligaciones antes enunciadas, una adecuada técnica notarial demanda, como ineludible exigencia, que la escritura sea lo suficientemente explícita y clarificadora respecto de supuestos como el contemplado en este recurso (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), cosa que, en honor a la verdad, no cabe predicar respecto de la escritura calificada, si bien ello no es motivo para impedir su inscripción.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes Fundamentos de Derecho.

26 mayo 2008

Expresión de los medios de pago.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de un solar-parcela de uso industrial resultante del correspondiente plan parcial de ordenación urbana. El Registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre. La discusión gira, pues, en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido. Dicha constancia se contiene en la estipulación segunda de la escritura calificada, cuyo texto literal se transcribe «infra».

2. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en los títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad no es un tema completamente novedoso en nuestro Ordenamiento. Al margen de las exigencias derivadas en esta materia en relación con las inversiones extranjeras y el control de cambios, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Este marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la citada prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de la Ley, la cual constituye un elemento relevante para conocer cual ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que «el fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que entre las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, uno de los grandes referentes de la Ley 36/2006 es el fraude en el sector inmobiliario, para combatir el cual se introducen como novedad la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos o contratos sobre bienes inmuebles.

Pero la Ley no se conforma con introducir estas nuevas obligaciones de información de datos relevantes para el seguimiento de las transmisiones, sino que establece mecanismos para garantizar su efectividad. En este sentido, la propia Exposición de Motivos aclara que «La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

3. Para conseguir tales finalidades la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modifica, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley del Notariado. Respecto al primero de ellos, inspirado en el principio de especialidad hipotecario, se mantiene el párrafo primero en su redacción anterior (en el que se ordena que los documentos inscribibles expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), y junto al mismo se introduce un nuevo párrafo segundo conforme al cual «Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862». Esta remisión al artículo 24 de la Ley del Notariado delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse aquella «identificación de los medios de pago empleados por las partes», delimitación que se contiene en la nueva redacción que al citado precepto da la Ley 36/2006, en los siguientes términos «sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

El desarrollo reglamentario aludido por este precepto, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, se produjo a través de la reforma del artículo 177 del Reglamento Notarial llevada a cabo por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, que fija en la materia las siguientes reglas: los notarios deberán identificar el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. Sobre este esquema general, la regulación reglamentaria distingue dos regímenes distintos según que el pago haya sido anterior o posterior al otorgamiento.

En el primer caso, el notario deberá hacer constar la fecha o fechas en que se realizó el pago y el medio de pago empleado en cada una de ellas. Si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública.

Para el caso de pago coetáneo al otorgamiento, se prevé que el notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes. Ahora bien, la norma reglamentaria contempla para estos casos dos supuestos en que no se podrá cumplir esta previsión de incorporación documental de los justificantes de los medios de pago empleados: primero, la imposibilidad de los otorgantes de aportar los documentos justificativos y, segundo, su negativa no justificada por una situación de imposibilidad. Para el primer caso, esto es, si los otorgantes no pudieran acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado, el notario deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto. Para el segundo caso, esto es, cuando el otorgante se negara a identificar en la escritura pública, en todo o en parte, el medio de pago empleado, el notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

4. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras publicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en la materia se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Importes satisfechos en metálico. Se han de expresar por los comparecientes quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones, independientemente de que dichos pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de la escritura.

2.º En caso de pago por transferencia o domiciliación. El régimen es igualmente indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

3.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro. Se distinguen dos regímenes distintos según que el pago haya tenido lugar en el momento del otorgamiento de la escritura o con anterioridad:

a) En caso de pago simultáneo al otorgamiento: el Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en dicho momento. Además, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

b) En caso de pago anterior al otorgamiento: los comparecientes deberán, asimismo, manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados. Y en caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar, además, el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

4.º En caso de que los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Finalmente, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, en sus apartados 3 y 4, redactados por la Ley 36/2006, establecen la sanción del cierre registral a que se refería la Exposición de Motivos antes mencionada, así como el especial régimen de subsanación de los defectos de las escrituras que infrinjan las prescripciones anteriores, en los siguientes términos: «3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

5. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados».

6. Expuesto el marco normativo que rige en la materia, procede ya, a su vista, dilucidar sobre la adecuación a Derecho de la calificación registral impugnada. Opone a ella el recurrente una primera objeción, consistente en la falta de competencia del Registrador para calificar la forma y corrección de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al artículo 21 nº2 de la Ley Hipotecaria, apoyando tal posición impugnativa básicamente en dos argumentos: en primer lugar, invoca al respecto la doctrina de este Centro Directivo recaída en interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001 en materia de juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados y, en segundo lugar, la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria.

Ninguno de estos dos argumentos puede ser mantenido en esta instancia. En cuanto al primero, es evidente que la base normativa interpretada es diferente en el supuesto de las facultades representativas y en el de los medios de pago, como con toda evidencia pone de manifiesto el mero cotejo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de los artículos 21 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley Notarial. Por otra parte, el contenido de la escritura viene delimitado con carácter preceptivo e imperativo por el artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, en cuanto a los citados medios de pago, exige del Notario trasladar al contenido del instrumento por él autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuantías, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial y en el artículo 177 del Reglamento Notarial que desarrolla este último. Repárese en el dato de que estos preceptos no imponen al Notario la realización de ningún juicio valorativo de suficiencia, sino la obligación de recabar y reflejar en el documento la información relevante para la Hacienda Pública que en los mismos se especifica.

Tampoco puede prosperar el argumento basado en la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que única y exclusivamente cuando el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el Registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripción. Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecería por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36/2006 en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorporó un número 2 imponiendo con carácter obligatorio la expresión en los documentos inscribibles, además de las circunstancias previstas en el número anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificación de los medios de pago empleados por las partes en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado artículo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el título ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripción hasta que sea subsanado o completado. Así resulta del correlativo artículo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual «el Notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasiones su falta». Es más, si el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicaría la existencia de una antinomia entre éste precepto, que sólo autorizaría al cierre registral en el caso de que el Notario haya hecho expresa mención de la negativa de los comparecientes, y el trascrito artículo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los títulos en que se omitiere cualquier mención o circunstancias de las contenidas en el artículo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicción porque el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensión de la inscripción que resultan de los artículos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportación de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes), pues en tales casos «el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia» (cfr. art. 177 del Reglamento Notarial, redacción dada por Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre).

Ahora bien, en caso de que el Notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura, tal omisión no debe impedir la actuación calificatoria del Registrador, pues ello produciría el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al ámbito registral, contradiciendo así abiertamente el espíritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposición de Motivos de la Ley 36/2006 de la que traen causa la redacción actual de los preceptos aquí y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones «quede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras», inscripción que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria). En este sentido debe recordarse que uno de los medios empleados por la citada Ley en la lucha contra el fraude fiscal ha sido el de «potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude», lo que se compadece mal con interpretaciones que reduzcan las facultades de control que en este ámbito desarrollan los Registradores.

Finalmente, hemos de señalar que este Centro Directivo en su Resolución de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, más allá de los supuestos en que el Notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aquél deberá comprobar que el documento contiene una identificación completa de los medios de pago empleados, en los términos exigidos por el artículo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripción cuando en dicha identificación se haya incurrido en alguna omisión. Como se afirma en dicha Resolución «Obviamente, sí que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos». Por lo tanto, la actuación del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa.

6. Despejado el punto anterior, y afirmada la competencia del Registrador en la materia, procede examinar si la forma en que el Notario ha hecho constar los concretos medios de pago empleados para satisfacer el precio en la compraventa calificada se ajusta o no a lo prescrito por el Ordenamiento jurídico. Pues bien, la citada constancia se contiene en la segunda de las estipulaciones del contrato, según la cual el precio de la venta fue de trescientos cincuenta y seis mil euros (€ 356.000) a los que se incrementan cincuenta y seis mil novecientos sesenta euros (€ 56.960), correspondientes al Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA), calculado al 16%, lo que hace un total de cuatrocientos doce mil novecientos sesenta euros (€ 412.960), de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo momento del otorgamiento.

Respecto de los pagos anteriores a la autorización de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: «Antes del día de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de doscientos cuarenta y nueve mil ochocientos sesenta y cuatro euros (€ 249.864) con ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados, en las fechas que en él se indica. Los pagarés fueron cobrados por compensación a través de la cuenta de la Sociedad «Urbanizadora Comon, S.A.» con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Según dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente». Más adelante aclara que «los únicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompañar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia». Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulación resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por cuatro pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el día 16 de enero de 2006 se efectúan dos pagos por importes de 17.800 y 18.100 euros, y el día 17 de enero de 2007 se efectúan otros dos pagos por importes de 52.403,20 y 53.286,40 euros), así como el medio empleado consistente en sendas transferencias bancarias, con indicación de la entidad de crédito y el número de la cuenta de abono; el segundo grupo está integrado por un total de veintiséis pagos, con indicación de sus importes, fechas (comprendidas entre el 17 de enero de 2007 y el 26 de marzo de 2008) y con indicación de su ingreso en una determinada cuenta bancaria – sin indicación alguna a los pagarés que se citan en el cuerpo de la escritura -.

En la calificación recurrida se afirma que esta identificación de los medios de pago no se ha hecho correctamente, ya que: «1.º Se expresa el código de la cuenta de abono pero en ningún caso se indica el de la cuenta de cargo, o el de cada una de ellas si son varias. 2.º De la primera de las partidas resulta haberse hecho cuatro transferencias a la cuenta de abono que se indica pero en la segunda se habla sin más de «pagos ingresados» en la misma cuenta, sin expresarse si se trata también de transferencias o domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumento de giro. 3.º En el cuerpo de la escritura se habla «de ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados» y que éstos «fueron cobrados por compensación», lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusión al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro. Si la mención a los pagarés es correcta habría que indicar su numeración, si son nominativos o al portador, si están o no librados por entidad de crédito, y el código de la cuenta de cargo en los términos antes dichos, a lo que no se procede, siendo indiferente a efectos registrales que se cobraran o no «por compensación».

Opone a ello el recurrente que el régimen aplicable a la constancia documental de dichos medios de pago debe ser el que corresponda a la fecha en que tales pagos fueron efectuados (algunos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36/2006, otros posteriores a dicha fecha pero anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 45/2007, y otros posteriores a esta fecha pero anteriores al Real Decreto 1804/2008, si bien tales fechas no constan de forma fehaciente) y no la de la fecha en que se otorga el documento en que se contiene tal constancia. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el ámbito de aplicación temporal de las citadas normas en relación al presente caso. La escritura calificada fue autorizada el 12 de diciembre de 2008, cuando el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, que dio su redacción actual al artículo 177 del Reglamento Notarial, estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se publicó en el BOE del 18 de noviembre de 2008, entrando en vigor el día siguiente, conforme a su Disposición final quinta. Por otra parte, la única Disposición transitoria que contiene se refiere a materia ajena a la aquí considerada. Finalmente, el objeto del artículo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008 serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior. Siendo ello así, y exigiendo el artículo 177 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestación de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los códigos no sólo de las cuentas de abono, sino también de las cuentas de cargo, y habiéndose omitido este último dato respecto de las transferencias relativas a los cuatro pagos de la primera de las partidas antes indicadas, así como la cuenta de cargo respecto de los pagarés que se mencionan como instrumento de pago de los correspondientes al segundo grupo de los antes mencionados, de los que tampoco se indica ni su numeración, ni su carácter nominativo o al portador, ni si están o no librados por entidades de crédito, ha de ser confirmada en este punto la calificación recurrida.

7. Finalmente, por lo que se refiere a los pagos realizados simultáneamente al otorgamiento de la escritura, los mismos quedan reflejados en la escritura calificada en los siguientes concretos términos: «Y el resto del precio es decir, la suma de ciento sesenta y tres mil noventa y seis euros (€ 163.096), confiesa la parte vendedora haberlos recibido de la parte compradora el día de hoy mediante cheque bancario nominativo cuya fotocopia por mi extraída del original se incorpora a esta matriz. La parte compradora manifiesta de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 177 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, en su redacción dada conforme al Real Decreto 1804/2.008 de 3 de Noviembre, que el código de la cuenta con cargo a la cual se ha emitido los cheques bancarios para hacer el pago es el número 2100-2813-15-0200016221. Por todas las cantidades entregadas otorga la parte vendedora a la compradora carta de pago, si bien en cuanto a los cheques que se entregan a este acto la da salvo buen fin, manifestando, las partes que los únicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompañar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia».

Entiende el Registrador que tampoco respecto de la constancia de estos medios de pago se han cumplido las prescripciones legales, pues se testimonia en la escritura un cheque nominativo como medio del pago que se dice realizar por la compradora a la vendedora, y tales cheques no aparecen extendidos a favor de ésta sino de aquélla. Añadiendo a ello que estos cheques son los mismos que también se testimonian como medio de pago en la escritura autorizada por el mismo Notario con su número 2.571 de protocolo (asiento 1441 del Diario 125) y que en las dos se identifica la misma cuenta de cargo. Hay que aclarar, sin embargo, como pone de manifiesto el Notario en su escrito de recurso, que la escritura calificada documenta la primera de dos compraventas consecutivas de la misma finca. Por la primera escritura (nº 2.570 de protocolo) Urbanizadora Comon, S.A. la vende a Alpe 2.005, S.L. y, por medio de la escritura con número de protocolo inmediato 2.571, ésta última la vende a Inversiones Martín Pérez, S.L.. Esta sociedad paga a la segunda por medio de los cheques que, a su vez, la segunda entrega, previo su endoso, a la primera, de manera que los mismos dos cheques sirven para el pago parcial de las dos compraventas».

Al margen de la dificultad que representa que el precio de la primera compraventa se pague mediante el endoso de un cheque librado con ocasión de una venta posterior (lo que representa una ucronía en el orden lógico de las cosas, pues ventas consecutivas no son ventas simultáneas), es lo cierto que de «lege data» ni el artículo 24 de la Ley del Notariado ni el 177 de su Reglamento incluyen la identificación de la persona, física o jurídica, a cuyo favor o a cuya orden se libre el correspondiente instrumento de giro, cuando éste es nominativo, entre los elementos que deben expresarse en el instrumento público y cuya consignación el Registrador debe controlar respecto de los medios de pago empleados por las partes, sin perjuicio de los efectos fiscales o de otra índole que los pagos por tercero o a tercero realizados con ocasión de las transmisiones inmobiliarias puedan producir. Además, como dijo la Resolución de 26 de mayo de 2008, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el párrafo segundo del artículo 1170 del Código Civil, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que pueden estar vinculados con el negocio jurídico celebrado (como en el caso del pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, o en el de cheques que se emplearan para abonar a un profesional la provisión de fondos necesaria para gestionar la cancelación de una carga registral; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habrían detraído de la cantidad que debiera percibir el vendedor). Por consiguiente, sin perjuicio de la transcendencia que los hechos en que se basa puedan tener desde el punto de vista de la normativa relativa a la prevención del blanqueo de capitales (cfr. Instrucción de este Centro Directivo de 10 de diciembre de 1999, modificada por la de 30 de noviembre de 2004), la calificación recurrida no puede ser confirmada en este extremo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar parcialmente la nota de calificación recurrida y estimar parcialmente el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

2 ( 2 Rs.) junio 2009

Expresión de los medios de pago  [2].- En el supuesto del presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias:

a) Mediante escritura pública otorgada el 17 de agosto de 1977 se compró determinada finca urbana (cuya titularidad dominical fue inscrita a nombre del comprador, con carácter ganancial). En dicha escritura se expresó que el precio de la compra (un millón trescientas setenta y cinco mil pesetas –equivalentes hoy a ocho mil doscientos sesenta y tres euros con noventa y dos céntimos)– había sido recibido antes de dicho acto por el representante de la sociedad vendedora, a cuyo favor se otorgaba carta de pago.

b) En la escritura otorgada el día 30 de julio de 2008, cuya calificación ha motivado el recurso, la viuda y los herederos del comprador (fallecido el día 13 de febrero de 2008) reconocieron el dominio de una mitad indivisa de dicha finca en favor de los dos cónyuges que también otorgan esta escritura. A tal efecto, ratifican y elevan a público un documento privado suscrito el 10 de febrero de 1986 por el comprador, su esposa y los dos cónyuges ahora beneficiarios del reconocimiento de dominio. En este documento reconocen que la finca comprada a nombre del ahora fallecido, en realidad, fue adquirida por mitad habiéndose pagado en igual proporción el precio de compra. Asimismo, manifiestan en el mismo documento que en su día se recibió el importe íntegro de ese precio en la cantidad correspondiente a dicha mitad indivisa.

Igualmente, en dicha escritura se reconoce por los otorgantes que tanto el precio como los gastos de conservación y mantenimiento habían sido abonados en su día por ambas partes en la proporción en que adquirían.

c) El Registrador suspende la inscripción alegando que ni en la escritura de reconocimiento ni en el documento privado incorporado a ella consta el medio empleado para verificar el pago.

d) El Notario recurrente sostiene que las partes no identifican –ni siquiera por manifestación– los medios de pago porque éste se verificó en el año 1977; y que, no estando obligadas a acreditarlos, no se trata de un supuesto de negativa a identificar tales medios de pago, por lo que no existe la causa de cierre registral establecida en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

1. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cuál ha sido la voluntad del Legislador.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra -si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso- que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

4. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «… sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

5. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado-, el Notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

6. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del Notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

7. De cuanto antecede resulta que, según la normativa vigente, respecto de la identificación de los medios de pago empleados, el Registrador en su calificación deberá comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria-, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. Como ya expresó este Centro Directivo en la Resolución de 18 de mayo de 2007, «Obviamente, sí que debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos».

8. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada, tiene ésta por objeto una escritura de reconocimiento que se proyecta sobre otra anterior otorgada en el año mil novecientos setenta y siete, que es en la que causó la inscripción registral a título de compraventa.

Ciertamente, ese reconocimiento no comporta una transmisión actual del dominio en favor del beneficiario de dicho reconocimiento, sino que se trata de una simple adecuación de la titularidad formal a la realidad como consecuencia de la exteriorización de la relación de representación indirecta existente entre el titular registral y los favorecidos por el reconocimiento, en los términos admitidos por esta Dirección General en Resolución de 6 de julio de 2006. Pero es también cierto que la falta de acreditación previa de la representación (y lo mismo debe entenderse si de lo que se trata es de completar la eventual falta de poder de representación del actuante –artículos 1.727 y 1.892 y 1.893 del Código Civil–) se suple con la declaración de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por las personas favorecidas con el reconocimiento de dominio. Respecto de esta última declaración no puede olvidarse su carácter de confesión, con los efectos probatorios típicos que derivan de su inclusión en el documento público y la presunción general del artículo 1277 del Código Civil, que reserva a los Tribunales de Justicia en última instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003).

En cualquier caso, la escritura calificada formaliza un acto que tiene como consecuencia no sólo la exteriorización de una relación representativa de la que se deriva una modificación en la titularidad registral del dominio del inmueble sino que comporta la declaración sobre un pago: el que los beneficiados con el reconocimiento realizaron al comprador que aparece como titular registral. Por ello, es indudable que a este acto debe aplicarse la normativa vigente respecto de la identificación de los medios de pago empleados, según resulta no sólo de la letra sino también del espíritu de las disposiciones de los artículos 24 de Ley del Notariado, 21.2 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. A tal efecto, cabe recordar que, según el apartado Quinto de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas para la prevención del fraude fiscal, y en conexión con su deber de «velar por la regularidad no sólo formal sino material» de los actos o negocios jurídicos que autorice –artículo 24 de la Ley del Notariado–, el Notario deberá consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma, circunstancia ésta que concurre en el presente caso, sin que deba ahora prejuzgarse sobre la posibilidad de supuestos en los que, v.gr., por el tiempo transcurrido entre la transmisión y los pagos a los que se refieran dichas escrituras y el otorgamiento de éstas, si dicho lapso temporal resulta acreditado debidamente, pueda concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos atendiendo a la finalidad de la referida norma, toda vez que en el presente supuesto el documento privado incorporado a la escritura calificada, en el que se reconoce el pago al que se refiere el debate, tiene fecha fehaciente únicamente desde el 13 de febrero de 2008, cuando ya estaba en vigor la referida normativa sobre identificación de los medios de pago.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que anteceden.

6 julio 2009

Expresión de los medios de pago.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de un solar-parcela de uso industrial resultante del correspondiente plan parcial de ordenación urbana. El Registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre. La discusión gira, pues, en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido. Dicha constancia se contiene en la estipulación segunda de la escritura calificada, cuyo texto literal se transcribe «infra».

2. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cuál ha sido la voluntad del Legislador.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra –si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso– que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la citada prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «… sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

4. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado–, el Notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

5. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del Notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

6. Expuesto el marco normativo que rige en la materia, procede ya, a su vista, dilucidar sobre la adecuación a Derecho de la calificación registral impugnada. Opone a ella el recurrente una primera objeción, consistente en la falta de competencia del Registrador para calificar la forma y corrección de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al artículo 21 nº 2 de la Ley Hipotecaria, apoyando tal posición impugnativa básicamente en dos argumentos: en primer lugar, invoca al respecto la doctrina de este Centro Directivo recaída en interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001 en materia de juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados y, en segundo lugar, la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria.

Ninguno de estos dos argumentos puede ser mantenido en esta instancia. En cuanto al primero, es evidente que la base normativa interpretada es diferente en el supuesto de las facultades representativas y en el de los medios de pago, como con toda evidencia pone de manifiesto el mero cotejo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de los artículos 21 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley del Notariado. Por otra parte, el contenido de la escritura viene delimitado con carácter preceptivo e imperativo por este último precepto legal (al que se remite, a efectos registrales, el primero). Así, el mencionado artículo 24 de la Ley del Notariado, en cuanto a los citados medios de pago, exige del Notario trasladar al contenido del instrumento por él autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuantías, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc.) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial así como en el artículo 177 del Reglamento Notarial. Repárese en el dato de que estos preceptos no imponen al Notario la realización de ningún juicio valorativo de suficiencia, sino la obligación de recabar y reflejar en el documento la información relevante para la Hacienda Pública que en los mismos se especifica.

Tampoco puede prosperar el argumento basado en la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que única y exclusivamente cuando el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el Registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripción. Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecería por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36/2006 en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorporó un número 2 imponiendo con carácter obligatorio la expresión en los documentos inscribibles, además de las circunstancias previstas en el número anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificación de los medios de pago empleados por las partes en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado artículo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el título ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripción hasta que sea subsanado o completado. Así resulta del correlativo artículo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual «el Notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta». Es más, si el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicaría la existencia de una antinomia entre éste precepto, que sólo autorizaría al cierre registral en el caso de que el Notario haya hecho expresa mención de la negativa de los comparecientes, y el trascrito artículo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los títulos en que se omitiere cualquier mención o circunstancias de las contenidas en el artículo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicción porque el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensión de la inscripción que resultan de los artículos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportación de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes), pues en tales casos «el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia» (cfr. art. 177 del Reglamento Notarial, redacción dada por Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre).

Ahora bien, en caso de que el Notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura, tal omisión no debe impedir la actuación calificatoria del Registrador, pues ello produciría el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al ámbito registral, contradiciendo así abiertamente el espíritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposición de Motivos de la Ley 36/2006 de la que traen causa la redacción actual de los preceptos aquí y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones «quede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras», inscripción que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria).

Finalmente, hemos de señalar que este Centro Directivo en su Resolución de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, más allá de los supuestos en que el Notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aquél deberá comprobar que el documento contiene una identificación completa de los medios de pago empleados, en los términos exigidos por el artículo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripción cuando en dicha identificación se haya incurrido en alguna omisión. Como se afirma en dicha Resolución «Obviamente, sí que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos». Por lo tanto, la actuación del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa.

7. Despejado el punto anterior, y afirmada la competencia del Registrador en la materia, procede examinar si la forma en que el Notario ha hecho constar los concretos medios de pago empleados para satisfacer el precio en la compraventa calificada se ajusta o no a lo prescrito por el Ordenamiento jurídico. Pues bien, la citada constancia se contiene en la segunda de las estipulaciones del contrato, según la cual el precio de la venta fue de trescientos sesenta y dos mil euros (€ 362.000) a los que se incrementan cincuenta y siete mil novecientos veinte euros (€ 57.920), correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), calculado al 16%, lo que hace un total de cuatrocientos diecinueve mil novecientos veinte euros (€ 419.920), de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo día del otorgamiento.

Respecto de los pagos anteriores a la autorización de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: «Antes del día de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de ciento noventa y siete mil seiscientos noventa y ocho euros y ochenta céntimos (197.698,80 €) con ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados, en las fechas que en él se indica. Los pagarés fueron cobrados por compensación a través de la cuenta de la Sociedad «Urbanizadora Comon, S.A.», con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Según dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente». Más adelante aclara que «los únicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompañar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia». Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulación resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por dos pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el día 20 de enero de 2006 se efectúa un pago por importe de 37.050 euros, y el día 28 de diciembre de 2008 se efectúa otro pago por importe de 109.075,20 euros), así como el medio empleado consistente en el primer caso en un cheque –sin indicación del número de la cuenta de cargo, ni de su carácter bancario o no, ni su condición de nominativo o al portador–, y el segundo mediante una transferencia –de la que no se expresa el código de la cuenta de abono ni el de la de cargo. En cuanto a la segunda partida consta de seis pagos de 7.410 euros cada una verificados entre el 17 de enero de 2007 y el 11 de junio de 2007, y un pago adicional de 7.113,60 euros efectuado el 3 de julio de 20007, correspondientes al IVA, ingresados en una cuenta que se identifica por la entidad de crédito y el número.

En la calificación recurrida se afirma que esta identificación de los medios de pago no se ha hecho correctamente, ya que: «1.º En la primera partida se habla de un cheque por 37.050,00 euros y no se expresa su numeración, ni si es nominativo o al portador, ni si es bancario o no, ni el código de cuenta de cargo en los términos antes dichos. 2.º A continuación, en la misma partida, se cita una transferencia por 109.075,20 euros y no se expresa ni el código de la cuenta de abono ni el de la de cargo. 3.º En la segunda partida se habla sin más de «pagos ingresados» en determinada cuenta, sin expresarse si se trata de transferencias o de domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumentote giro. 4.º En el cuerpo de la escritura se habla de «ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados» y que estos «fueron cobrados por compensación», lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusión al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro. Si la mención a los pagarés es correcta habría que indicar su numeración, si son nominativos o al portador, si están o no librados por entidad de crédito, y el código de la cuenta de cargo en los términos antes dichos, a lo que no se procede».

Opone a ello el recurrente que el régimen aplicable a la constancia documental de dichos medios de pago debe ser el que corresponda a la fecha en que tales pagos fueron efectuados (algunos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36/2006, otros posteriores a dicha fecha pero anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 45/2007, y otros posteriores a esta fecha pero anteriores al Real Decreto 1804/2008, si bien tales fechas no constan de forma fehaciente) y no la de la fecha en que se otorga el documento en que se contiene tal constancia. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el ámbito de aplicación temporal de las citadas normas en relación al presente caso. La escritura calificada fue autorizada el 12 de diciembre de 2008, cuando el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, que dio su redacción actual al artículo 177 del Reglamento Notarial, estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se publicó en el «BOE» del 18 de noviembre de 2008, entrando en vigor el día siguiente, conforme a su Disposición final quinta. Por otra parte, la única Disposición transitoria que contiene se refiere a materia ajena a la aquí considerada. Finalmente, el objeto del artículo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008 serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior. Siendo ello así, y exigiendo el artículo 177 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestación de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los códigos no sólo de las cuentas de abono, sino también de las cuentas de cargo, así como, respecto de los pagos hechos mediante cheque, su carácter bancario o no, su condición de nominativos o al portador, y el número de la cuenta de cargo, y habiéndose omitido estos datos en la escritura calificada, ha de ser confirmada en este punto la calificación recurrida.

8. Finalmente, por lo que se refiere a los pagos realizados simultáneamente al otorgamiento de la escritura, los mismos quedan reflejados en la escritura calificada en los siguientes concretos términos: «La cantidad de doscientos dieciséis mil doscientos setenta euros y cuarenta y cuatro céntimos (€ 216.270,44), confiesa la parte vendedora haberlos recibido de la parte compradora el día de hoy mediante cheque bancario nominativo cuya fotocopia por mi extraída del original se incorpora a esta matriz. Y el resto del precio es decir, la suma de cinco mil novecientos cuarenta y dos euros y setenta y ocho céntimos ( 5.942,78 €), confiesa la parte vendedora haberlos recibido de la parte compradora el día de hoy mediante cheque bancario nominativo cuya fotocopia por mi extraída del original se incorpora a esta matriz. La parte vendedora devuelve en este acto a la compradora los dos céntimos de euros de exceso, dándose ésta por satisfecha. La parte compradora manifiesta de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 177 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, en su redacción dada conforme al Real Decreto 1804/2.008 de 3 de Noviembre, que el código de la cuenta con cargo a la cual se ha emitido los cheques bancarios para hacer el pago es el número 2100-2813-15-0200016221. Por todas las cantidades entregadas otorga la parte vendedora a la compradora carta de pago, si bien en cuanto a los cheques que se entregan a este acto la da salvo buen fin, manifestando las partes que los únicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompañar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia.»

Entiende el Registrador que tampoco respecto de la constancia de estos medios de pago se han cumplido las prescripciones legales, pues se testimonian en la escritura dos cheques nominativos como medio del pago que se dice realizar por la compradora a la vendedora, y tales cheques no aparecen extendidos a favor de ésta, sino de aquélla. Añadiendo a ello que estos cheques son los mismos que también se testimonian como medio de pago en la escritura autorizada por el mismo Notario con su número 2.577 de protocolo (asiento 1442 del Diario 125) y que en las dos se identifica la misma cuenta de cargo. Hay que aclarar, sin embargo, como pone de manifiesto el Notario en su escrito de recurso, que la escritura calificada documenta la primera de dos compraventas consecutivas de la misma finca. Por la primera escritura (n.º 2.576 de protocolo) Urbanizadora Comon, S.A. la vende a Promociones Avalpe, S.L., y, por medio de la escritura con número de protocolo inmediato 2.577, esta última la vende a Inversiones Martín Pérez, S.L. Esta sociedad paga a la segunda por medio de los cheques que, a su vez, la segunda entrega, previo su endoso, a la primera, de manera que los mismos dos cheques sirven para el pago parcial de las dos compraventas.

Al margen de la dificultad que representa que el precio de la primera compraventa se pague mediante el endoso de un cheque librado con ocasión de una venta posterior (lo que representa una ucronía en el orden lógico de las cosas, pues ventas consecutivas no son ventas simultáneas), es lo cierto que de «lege data» ni el artículo 24 de la Ley del Notariado ni el 177 de su Reglamento incluyen la identificación de la persona, física o jurídica, a cuyo favor o a cuya orden se libre el correspondiente instrumento de giro, cuando éste es nominativo, entre los elementos que deben expresarse en el instrumento público y cuya consignación el Registrador debe controlar respecto de los medios de pago empleados por las partes, sin perjuicio de los efectos fiscales o de otra índole que los pagos por tercero o a tercero realizados con ocasión de las transmisiones inmobiliarias puedan producir. Además, como dijo la Resolución de 26 de mayo de 2008, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el párrafo segundo del artículo 1170 del Código Civil, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que pueden estar vinculados con el negocio jurídico celebrado (como en el caso del pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, o en el de cheques que se emplearan para abonar a un profesional la provisión de fondos necesaria para gestionar la cancelación de una carga registral; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habrían detraído de la cantidad que debiera percibir el vendedor). Por consiguiente, sin perjuicio de la transcendencia que los hechos en que se basa puedan tener desde el punto de vista de la normativa relativa a la prevención del blanqueo de capitales (cfr. Instrucción de este Centro Directivo de 10 de diciembre de 1999, modificada por la de 30 de noviembre de 2004), la calificación recurrida no puede ser confirmada en este extremo.

Esta Dirección General ha acordado confirmar parcialmente la nota de calificación recurrida y estimar parcialmente el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

7 y 8 julio 2009

Expresión de los medios de pago.- 1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza un contrato de compraventa y dación en pago en el que la sociedad propietaria de determinado inmueble lo vende y transmite a la sociedad compradora por un precio de novecientos mil euros. En la estipulación segunda se pacta que el precio se hará efectivo en una parte (162.369,50 euros) mediante la cancelación de las deudas que por razón de ciertos préstaos la vendedora tenía contraídas con la compradora, dando ésta carta de pago por razón de dichos débitos. En cuanto a otra parte (737.630,50 euros) se acuerda su aplazamiento por un máximo de doce meses, sin devengo de intereses. Finalmente, en cuanto a la cantidad de 144.000 euros, correspondientes al IVA devengado por la operación y repercutidos al comprador, declara el vendedor hacerla recibido íntegramente para su ingreso en el Tesoro Público en el plazo legal.

El Registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en relación con los artículos 21 y 254.3 de la Ley Hipotecaria y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de mayo de 2008, siendo necesario expresar cual es el medio de pago que se empleará respecto de la cantidad aplazada, así como el empleado respecto de la cantidad que se ha entregado para su ingreso en el Tesoro Público. El Notario considera que tal mención no es necesaria respecto de la parte del precio aplazado por no exigirlo la legislación vigente, ni tampoco respecto de la cantidad repercutida de IVA, por no formar parte del precio.

2. El párrafo segundo del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, establece que «Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862». Esta remisión al artículo 24 de la Ley del Notariado delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse aquella «identificación de los medios de pago empleados por las partes», delimitación que se contiene en la nueva redacción que al citado precepto da la Ley 36/2006, en los siguientes términos «sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

3. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado–, el Notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

4. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del Notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Finalmente, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, en su apartado 3, redactado por la Ley 36/2006, establece una sanción de cierre registral en los siguientes términos: «3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados».

5. Visto el régimen legal que rige en la materia, es evidente que el defecto opuesto por el Registrador respecto de la necesidad de hacer constar los medios previstos para los pagos correspondientes a la parte del precio aplazado no puede mantenerse. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por lo demás, no resulta necesario prejuzgar ahora si en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a través de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente después de practicada la inscripción de su adquisición por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al artículo 58 n.º 1 del Reglamento Hipotecario, tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36/2006.

6. Menos obvia es, sin embargo, la solución respecto de la extensión del régimen legal de constancia de los medios de pago a los realizados por el comprador en concepto de repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «vistos») el vendedor ostenta dos créditos contra el comprador: uno, derivado del precio por satisfacer, y otro, por el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava la transmisión, y que el vendedor, en tanto que sujeto pasivo, tiene el derecho de repercutir al comprador (cfr. artículo 88 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido).

Ciertamente, la obligación que tiene el comprador de abonar al vendedor, en concepto de repercusión, el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido por la compraventa efectuada es una obligación que establece la misma ley fiscal y que en ella tiene tratamiento especial. Pero también es verdad que se trata, a la vez, de una obligación que frente al vendedor contrae el comprador a consecuencia del contrato celebrado por ambos y que entre las partes las relaciones que surgen del contrato se rigen, en primer lugar –y a salvo lo dispuesto en leyes imperativas– por el contrato mismo (cfr. artículos 1.091, 1.255 y 1.258 del Código Civil). Y en el contrato se establece expresamente que al precio de la compraventa se añade determinada cantidad por dicho impuesto, de modo que queda precisado, a efectos civiles, el alcance exacto de la contraprestación que ha de recibir y recibe el vendedor. En este aspecto la obligación contraída por el comprador de soportar la repercusión del impuesto es uno de los efectos regidos por la ley del contrato (cfr. artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil), y por tanto, por el Derecho Civil y sujetos a la jurisdicción civil, tal como resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 1993 (cfr. la Resolución de esta Dirección General de 17 de diciembre de 1993). Por otra parte, una vez cobradas por el vendedor, las sumas repercutidas se integran en su patrimonio, quedando al alcance de sus propios acreedores, y ello con independencia de la obligación tributaria de ingresarlas en la Hacienda Pública, obligación cuya efectividad dependerá de los saldos fiscales correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido del propio vendedor.

En consecuencia, constituyendo civilmente ambos tipos de cantidades –la constitutiva del precio en sí mismo y la que procede por la repercusión del impuesto– elementos o sumandos integrantes de la total cantidad que debe pagar el comprador, como prestaciones dinerarias nacidas del contrato, deben entenderse ambas asimiladas a los efectos de quedar sujetas a idéntico régimen respecto de la justificación de los concretos medios empleados por el comprador para realizar el pago con finalidad solutoria de ambos conceptos o créditos del vendedor, solución que viene a ratificar la propia finalidad preventiva del fraude fiscal a que responde la Ley 36/2006, finalidad que quedará más ampliamente cubierta con esta solución que con su contraria, debiendo, pues, ratificarse en cuanto a este extremo la calificación del Registrador.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar parcialmente la nota de calificación recurrida y estimar parcialmente el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

9 julio 2009

Expresión de los medios de pago.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de un solar-parcela de uso industrial resultante del correspondiente plan parcial de ordenación urbana. El registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre. La discusión gira, pues, en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido. Dicha constancia se contiene en la estipulación segunda de la escritura calificada, cuyo texto literal se transcribe «infra».

2. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cuál ha sido la voluntad del Legislador.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra –si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso– que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la citada prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «… sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los registradores de la propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

4. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado-, el notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

5. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

6. Expuesto el marco normativo que rige en la materia, procede ya, a su vista, dilucidar sobre la adecuación a Derecho de la calificación registral impugnada. Opone a ella el recurrente una primera objeción, consistente en la falta de competencia del registrador para calificar la forma y corrección de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al artículo 21 n.º 2 de la Ley Hipotecaria, apoyando tal posición impugnativa básicamente en dos argumentos: en primer lugar, invoca al respecto la doctrina de este Centro Directivo recaída en interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001 en materia de juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados y, en segundo lugar, la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria.

Ninguno de estos dos argumentos puede ser mantenido en esta instancia. En cuanto al primero, es evidente que la base normativa interpretada es diferente en el supuesto de las facultades representativas y en el de los medios de pago, como con toda evidencia pone de manifiesto el mero cotejo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de los artículos 21 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley del Notariado. Por otra parte, el contenido de la escritura viene delimitado con carácter preceptivo e imperativo por este último precepto legal (al que se remite, a efectos registrales, el primero). Así, el mencionado artículo 24 de la Ley del Notariado, en cuanto a los citados medios de pago, exige del notario trasladar al contenido del instrumento por él autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuantías, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc.) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial así como en el artículo 177 del Reglamento Notarial. Repárese en el dato de que estos preceptos no imponen al notario la realización de ningún juicio valorativo de suficiencia, sino la obligación de recabar y reflejar en el documento la información relevante para la Hacienda Pública que en los mismos se especifica.

Tampoco puede prosperar el argumento basado en la dicción literal del artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que única y exclusivamente cuando el notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripción. Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecería por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36/2006 en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorporó un número 2 imponiendo con carácter obligatorio la expresión en los documentos inscribibles, además de las circunstancias previstas en el número anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificación de los medios de pago empleados por las partes en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado artículo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el título ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripción hasta que sea subsanado o completado. Así resulta del correlativo artículo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual «el notario que cometiere alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta». Es más, si el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicaría la existencia de una antinomia entre éste precepto, que sólo autorizaría al cierre registral en el caso de que el notario haya hecho expresa mención de la negativa de los comparecientes, y el trascrito artículo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los títulos en que se omitiere cualquier mención o circunstancias de las contenidas en el artículo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicción porque el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensión de la inscripción que resultan de los artículos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportación de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes), pues en tales casos «el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia» (cfr. art. 177 del Reglamento Notarial, redacción dada por Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre).

Ahora bien, en caso de que el notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura, tal omisión no debe impedir la actuación calificatoria del registrador, pues ello produciría el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al ámbito registral, contradiciendo así abiertamente el espíritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposición de Motivos de la Ley 36/2006 de la que traen causa la redacción actual de los preceptos aquí y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones «quede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras», inscripción que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria).

Finalmente, hemos de señalar que este Centro Directivo en su Resolución de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, más allá de los supuestos en que el notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aquél deberá comprobar que el documento contiene una identificación completa de los medios de pago empleados, en los términos exigidos por el artículo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripción cuando en dicha identificación se haya incurrido en alguna omisión. Como se afirma en dicha Resolución «Obviamente, sí que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos». Por lo tanto, la actuación del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa.

7. Despejado el punto anterior, y afirmada la competencia del Registrador en la materia, procede examinar si la forma en que el Notario ha hecho constar los concretos medios de pago empleados para satisfacer el precio en la compraventa calificada se ajusta o no a lo prescrito por el Ordenamiento jurídico. Pues bien, la citada constancia se contiene en la segunda de las estipulaciones del contrato, según la cual el precio de la venta fue de ciento veintiséis mil euros (€ 126.000) a los que se incrementan veinte mil ciento sesenta euros (€ 20.160), correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), calculado al 16%, lo que hace un total de ciento cuarenta y seis mil ciento sesenta (€ 146.160), de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo día del otorgamiento.

Respecto de los pagos anteriores a la autorización de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: «Antes del día de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de cuarenta y tres mil ochocientos cuarenta y ocho euros (€ 43.848) con ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados, en las fechas que en él se indica. Los pagarés fueron cobrados por compensación a través de la cuenta de la Sociedad «Urbanizadora Comon, S.A.» con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Según dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente». Más adelante aclara que «los únicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompañar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia». Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulación resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por tres pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el día 30 de mayo de 2006 se efectúa un pago por importe de 6.300 euros, el día 4 de octubre de 2008 se efectúa otro pago por importe de 7.812 euros y, finalmente, el día 9 de octubre de 2006 se efectúa un tercer pago por importe de otros 7.812 euros), así como el medio empleado consistente en el primer y segundo caso en sendas transferencias –de las que no se expresan el código de las cuentas de cargo–, y el tercero mediante ingreso en cuenta bancaria –sin indicación de si dicho ingreso procede de una transferencia, domiciliación, ingreso en efectivo o de un instrumento de giro–. En cuanto a la segunda partida consta de quince pagos de 1.461,60 euros cada una verificados entre el 17 de octubre de 2006 y el 18 de diciembre de 2007.

En la calificación recurrida se afirma que esta identificación de los medios de pago no se ha hecho correctamente, ya que: «1.º En la primera partida se habla de dos primeros pagos por transferencia: una por importe de 6.300 € y otra de 7.812,00 € y no se expresa ni el código de la cuenta de abono ni el de la de cargo (no se sabe si la de abono que se dice tras el pago que a continuación se cita se refiere o no también a esta transferencia). 2.º A continuación, en la misma partida, se cita un ingreso en cuenta por importe de 7.812,00 € sin expresarse si se trata de transferencias o domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumento de giro. 3.º En la segunda partida se habla sin más de «15 pagos ingresados» en determinada cuenta, sin expresarse tampoco si se trata de transferencias o de domiciliación bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumentos de giro. 4.º En el cuerpo de la escritura se habla de «ingresos en cuenta y por medio de los pagarés allí enumerados» y que estos «fueron cobrados por compensación», lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusión al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro. Si la mención a los pagarés es correcta habría que indicar su numeración, si son nominativos o al portador, si están o no librados por entidad de crédito, y el código de la cuenta de cargo en los términos antes dichos, a lo que no se procede, siendo indiferente a efectos registrales que se cobraran o no «por compensación».

Opone a ello el recurrente que el régimen aplicable a la constancia documental de dichos medios de pago debe ser el que corresponda a la fecha en que tales pagos fueron efectuados (algunos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36/2006, otros posteriores a dicha fecha pero anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 45/2007, y otros posteriores a esta fecha pero anteriores al Real Decreto 1804/2008, si bien tales fechas no constan de forma fehaciente) y no la de la fecha en que se otorga el documento en que se contiene tal constancia. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el ámbito de aplicación temporal de las citadas normas en relación al presente caso. La escritura calificada fue autorizada el 30 de enero de 2009, cuando el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, que dio su redacción actual al artículo 177 del Reglamento Notarial, estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se publicó en el BOE del 18 de noviembre de 2008, entrando en vigor el día siguiente, conforme a su Disposición final quinta. Por otra parte, la única Disposición transitoria que contiene se refiere a materia ajena a la aquí considerada. Finalmente, el objeto del artículo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008 serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior. Siendo ello así, y exigiendo el artículo 177 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestación de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los códigos de las cuentas de abono y de las de cargo, así como, la identificación del medio concreto a través del que se hayan realizado los ingresos en cuenta bancaria (en metálico, por medio de cheques u otros instrumentos de giro, o por transferencia o domiciliación), y habiéndose omitido estos datos en la escritura calificada, así como la cuenta de cargo respecto de los pagarés que se mencionan como instrumento de pago de los correspondientes al segundo grupo de los antes mencionados, de los que tampoco se indica ni su numeración, ni su carácter nominativo o al portador, ni si están o no librados por entidades de crédito, ha de ser confirmada la calificación recurrida.

Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

5 septiembre 2009

Expresión de los medios de pago.- 1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza un contrato de compraventa en el que los propietarios de determinados inmuebles los venden y transmiten a los compradores por el precio global de ciento cincuenta mil doscientos cincuenta y tres euros, de cuyo precio cuarenta mil euros se confiesan recibidos por la parte vendedora, en efectivo metálico, el mismo día del otorgamiento, y el resto, o sea ciento diez mil doscientos cincuenta y tres euros, se aplazan acordándose en la estipulación segunda de la escritura su abono «por la compradora a la vendedora el próximo día 26 de enero de 2.009, en la forma que tengan por conveniente, sin que puedan precisarla en este momento».

El Registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en relación con los artículos 21 y 254.3 de la Ley Hipotecaria y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de mayo de 2008, siendo necesario expresar cual es el medio de pago que se empleará respecto de la cantidad aplazada. El recurrente considera que tal mención no es necesaria respecto de la parte del precio aplazado por no exigirlo la legislación vigente.

2. El párrafo segundo del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, establece que «Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862». Esta remisión al artículo 24 de la Ley del Notariado delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse aquella «identificación de los medios de pago empleados por las partes», delimitación que se contiene en la nueva redacción que al citado precepto da la Ley 36/2006, en los siguientes términos «sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

3. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este centro directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado–, el Notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

4. Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del Notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

Finalmente, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, en su apartado 3, redactado por la Ley 36/2006, establece una sanción de cierre registral en los siguientes términos: «3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados».

5. Visto el régimen legal que rige en la materia, es evidente que el defecto opuesto por el Registrador respecto de la necesidad de hacer constar los medios previstos para los pagos correspondientes a la parte del precio aplazado no puede mantenerse. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por lo demás, no resulta necesario prejuzgar ahora si en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a través de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente después de practicada la inscripción de su adquisición por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al artículo 58, n.º 1, del Reglamento Hipotecario, tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36/2006.

Esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

12 noviembre 2009

Expresión de los medios de pago.- 1. Tres son las cuestiones que se plantean en el presente recurso: a) Si siendo los otorgantes de vecindad civil común y estando la escritura otorgada en ciudad de Derecho común, al afirmarse que los otorgantes casados lo están «en régimen de gananciales» es necesario especificar si tal régimen es legal o convencional; b) si es precisa la constancia en la escritura del NIF de dos sociedades administradoras y por las cuales comparecen sus representantes y c) si es suficiente la forma en que se expresan los medios de pago empleados.

4. En cuanto al tercero de los defectos, esta Dirección general ha declarado (vid Resolución de 5 de septiembre de 2009) que «la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria».

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «… sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado–, el Notario «deberá, no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

Este régimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, en el que se da nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras públicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificación del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegación de imposibilidad de aportar la justificación documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y añadiendo nuevos datos de identificación de tales medios. En concreto, las novedades en el régimen de la identificación de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes términos: 1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura. 3. º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

En el presente supuesto, hay una parte de la suma total a satisfacer que se paga mediante la subrogación en la suma pendiente de pago del préstamo hipotecario. Esta parte no plantea problema alguno. Otra parte se paga por medio de dos transferencias, cuyos justificantes se incorporan por fotocopia a la escritura. Tampoco se plantea problema respecto a estos pagos. Y el resto se dice haber sido satisfecho en las fechas y por los medios de pago que constan en documento incorporado, no resultando de éste si los importes han sido satisfechos en metálico, transferencia o domiciliación o por cheque u otros documentos de giro, resultando únicamente que han sido ingresados en cuenta, sin hacer ninguna otra precisión. Pues bien, exigiendo el artículo 177 del Reglamento Notarial las anteriores precisiones, así como las cuentas de cargo, en su caso, ha de confirmarse la calificación de la Registradora.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 marzo 2010

Expresión de los medios de pago.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa otorgado en su día, con previa autorización judicial, por el tutor del vendedor hoy fallecido, por la parte compradora y por los herederos del vendedor fallecido, habiendo sido declarado incapaz uno de dichos herederos que comparece representado por su tutor que es, a su vez, uno de los compradores en el documento privado ahora elevado a público. En el contrato privado se declaró recibido en el momento de su firma parte del precio, quedando aplazado el resto, que se confiesa recibido en la escritura de elevación a público. Los compradores son un matrimonio que afirman estar casados en régimen de separación de bienes, sin especificar si este régimen es convencional o legal supletorio, y sin que resulte de la escritura las participaciones o cuotas de sus respectivas adquisiciones.

La Registradora suspende la inscripción por las siguientes razones:

4. No acreditarse los medios de pago del precio pactado, y tratarse de una escritura por la que se adquiere a título oneroso un bien inmueble, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 21 y 254 de la Ley Hipotecaria y artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 del Reglamento Notarial, y Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevención del Fraude Fiscal (los restantes defectos y su resolución se examinan en otro lugar de este diccionario).

La recurrente se opone a la calificación, en cuanto al cuarto de los defectos recurridos, por entender que la Ley 36/2006 no se aplica a las transmisiones que se hubieren realizado y perfeccionado con anterioridad a la entrada en vigor de la misma, entendiendo que la fecha a la que hay que estar es a la del documento privado de 19 de febrero de 2003.

5. Por lo que se refiere al cuarto de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a público, procede también ratificar la nota de calificación recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo.

En efecto, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos», en particular, entre otras, las de 6 de julio y 5 de septiembre de 2009), la cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevención del Fraude Fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado, y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cuál ha sido la voluntad del legislador.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra –si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso– que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido, la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro Ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

6. Para conseguir tales objetivos, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado, así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «… sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

7. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, modificó el artículo 177 del Reglamento Notarial, a la sazón vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:

Los Notarios deberán identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Si el pago se produjo con anterioridad, el Notario hará constar la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Además, se distingue entre acreditación y manifestación de la identificación de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los «los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes». En el segundo caso –imposibilidad por parte de los otorgantes de acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado–, el Notario «deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto».

Por último, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública. Además, le advertirá, haciéndolo constar también en la escritura, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

8. De cuanto antecede resulta que, según la normativa vigente, respecto de la identificación de los medios de pago empleados, el Registrador en su calificación deberá comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado –a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria–, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. Como ya expresó este Centro Directivo en la Resolución de 18 de mayo de 2007, «Obviamente, sí que debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificación. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos».

9. Por lo que se refiere a la concreta calificación registral impugnada, tiene ésta por objeto una escritura de elevación a público, otorgada el 27 de septiembre de 2007, de un documento privado de compraventa fechado el 19 de febrero de 2003, en el que se pactó la entrega de la posesión de la finca desde el día de la firma del documento privado. Sin prejuzgar ahora el momento, a los efectos de resolver el recurso respecto del defecto ahora examinado, en que en tales condiciones se produjo la transmisión del dominio en favor del comprador, en todo caso resulta evidente que en la escritura pública se produce una declaración de la parte vendedora por la que se confiesa recibida la totalidad del precio de la compraventa, incluida la parte que quedó aplazada en el momento de la firma del documento privado. Por ello, resulta aplicable a este acto la normativa vigente en el momento de su fecha respecto de la identificación de los medios de pago empleados, según resulta no sólo de la letra sino también del espíritu de las disposiciones de los artículos 24 de Ley del Notariado, 21.2 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. A tal efecto, cabe recordar que, según el apartado Quinto de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, y en conexión con su deber de «velar por la regularidad no sólo formal sino material» de los actos o negocios jurídicos que autorice –artículo 24 de la Ley del Notariado–, el Notario deberá consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma, circunstancia ésta que concurre en el presente caso.

Opone a ello el recurrente que las disposiciones transitorias de la Ley 36/2006 nada dicen de las obligaciones de declarar sobre los medios de pago empleados respecto de las transmisiones que se hubieran realizado y perfeccionado con anterioridad a su entrada en vigor, siendo así que la compraventa objeto del documento calificado fue perfeccionada en la fecha del contrato firmado suscrito el 19 de febrero de 2003. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el ámbito de aplicación temporal de las citadas normas con relación al presente caso. La escritura calificada de elevación a público del citado documento privado fue autorizada el 27 de febrero de 2007, cuando el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, que dio nueva redacción al artículo 177 del Reglamento Notarial en los términos antes examinados estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se publicó en el «BOE» de 29 de enero de 2007, entrando en vigor el día siguiente, conforme a su Disposición final segunda. Por otra parte, las Disposiciones transitorias que contiene se refieren a materias ajenas a la aquí considerada. Finalmente, como ya dijo este Centro Directivo en su Resolución de 5 de septiembre de 2009, el objeto del artículo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008, o el más reciente Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso presentado, confirmando la nota de calificación recurrida, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

2 junio 2010

Expresión de los medios de pago.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de una vivienda. El Registrador suspende la inscripción por considerar que, documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1/2010 («Boletín Oficial del Estado» de 19 de enero). Concretamente, considera que «debe quedar constancia en el cuerpo de la escritura, tratándose de un pago por cheque, del código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico». El recurrente entiende que es suficiente con que estas circunstancias resulten del testimonio del cheque incorporado a la escritura. En efecto, se incorpora a la escritura testimonio del cheque bancario donde consta el código de cuenta con cargo a la cual se pagó.

2. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento; basta recordar al respecto la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios. No obstante la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevención del Fraude Fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado, y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago». Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago.

3. Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente a la citada prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de motivos de dicha Ley, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

4. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria. Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «…sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

5. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007 de 19 de enero, 1804/2008, de 3 de noviembre, y finalmente, 1/2010, de 8 de enero, éste último vigente en el momento de la autorización de la escritura pública objeto del presente recurso.

La finalidad de este último Real Decreto viene expresada en su Exposición de motivos cuando manifiesta que «el artículo primero modifica el Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliación bancarias».

En dicho precepto reglamentario en su apartado segundo se impone al Notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: i) que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; ii) que sean a título oneroso; y iii) que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo dichos tres requisitos, el Notario tiene la obligación de identificar los medios de pago, en los términos que establece dicho apartado y que resumidamente son: 1) Manifestaciones acerca de los importes satisfechos en metálico; 2) Testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura y manifestación acerca de los datos relativos a los entregados con anterioridad al momento del otorgamiento; 3) Tratándose de cheques bancarios o de otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, el compareciente que efectúe el pago debe manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico; y 4) Manifestaciones en caso de transferencias o domiciliaciones.

Todo lo anterior son obligaciones que tiene el Notario en la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinarán las responsabilidades correspondientes.

Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, apartado 5, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se trata de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

6. Consecuentemente con lo expuesto, no todos los elementos de identificación, que se le exigen al Notario, son objeto de calificación, sino únicamente los expresados en el apartado 5 del artículo 177 del Reglamento Notarial, lo cual no impide, evidentemente, que el Notario deba proceder a su identificación con todos los requisitos expresados en el apartado 2, si bien, como ya se ha señalado, el incumplimiento de dichas obligaciones podrá determinar responsabilidades de otro orden, pero no cierre registral.

7. En el presente expediente consta incorporado a la escritura testimonio del cheque bancario en el que constan todos los datos exigidos en el artículo 177.5 del Reglamento Notarial para que pueda entenderse identificados al objeto de su calificación registral, incluido el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento. El propio artículo 177.5 admite que esta constancia en la escritura pueda tener lugar no sólo por manifestación sino también por soporte documental, como ocurre aquí, por lo que procede revocar la nota de calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

5 mayo 2011

Expresión de los medios de pago.- 1. Son dos los problemas que plantea el presente recurso: 1.º) si la presentación del mismo es extemporánea o no; y, 2.º) si se cumplen los requisitos exigidos por la legislación notarial sobre expresión de los medios de pago.

3. Como ha mantenido anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago -entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación-, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra -si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el legislador no ha aportado nada novedoso- que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

4. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «…sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254-. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

5. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007 de 19 de enero, 1804/2008 de 3 de noviembre y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero, este último vigente en el momento de la autorización de la escritura pública cuya calificación es objeto del presente recurso.

La finalidad de este último Real Decreto viene expresada en su Exposición de Motivos cuando manifiesta que «El artículo primero modifica el Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliación bancarias».

En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) Que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) Que sean a título oneroso; y c) Que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo estos tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios. Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

En este régimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las responsabilidades correspondientes.

Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

6. Consecuentemente con lo expuesto, no todos los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deben constar en la escritura pública, son objeto de calificación, sino únicamente aquellos cuya omisión produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), todo ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.

7. En la escritura cuya calificación ha sido impugnada mediante el presente recurso los otorgantes expresan los dígitos de las respectivas cuentas de cargo y abono de las transferencias, por lo que cumplen con la normativa anteriormente reseñada (cfr. artículo 177, párrafo segundo, apartado 3, del Reglamento Notarial). Por ello, la exigencia del registrador de que se exprese la entidad emisora y receptora es infundada, toda vez que tales circunstancias son contempladas en el párrafo quinto del mencionado precepto reglamentario como elementos supletorios de identificación de los medios de pago para los casos en que no se aporten dichos códigos. Por lo demás, los datos a los que se refiere la exigencia del registrador son fácilmente identificables mediante los cuatro primeros dígitos de dichas cuentas, según resulta del Registro de Entidades del Banco de España, dato que es público pues consta en la página web de dicha entidad.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

2 julio 2011

Expresión de los medios de pago.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias:

a) El 21 de diciembre de 2010 se compró determinada finca urbana mediante escritura en la que se expresó que el precio de la compra –trescientos noventa y dos mil euros– se paga de la siguiente forma: «…la cantidad de veinte mil euros (€ 20.000) declara la parte vendedora haberla recibido con anterioridad a este acto mediante transferencia bancaria que no me acreditan a mí el Notario… El resto, es decir, trescientos setenta y dos mil euros (€ 372.000), declara la parte vendedora recibirlo en este acto de la compradora mediante un cheque bancario de la entidad «Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima», con cargo a la cuenta 0030 1029 49 0000046250, del que deduzco una fotocopia idéntica a su original que dejo unida a esta matriz…».

b) La registradora de la Propiedad suspende la inscripción alegando que «…en relación con la transferencia de veinte mil euros, no resulta de la escritura ni la cuenta de cargo ni la cuenta de abono, no pudiendo deducirse estos datos del justificante de la citada transferencia, pues no aparece el mismo unido a la escritura»; y que «…Dado que parte del precio se instrumenta a través de cheque bancario, es necesario que se exprese el código de la cuenta de cargo o, en sustitución de ésta, el hecho de tratarse de cheque bancario librado contra entrega de metálico…».

2. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten conocer cuál ha sido la voluntad del legislador.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra –si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el legislador no ha aportado nada novedoso– que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «…sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

4. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007 de 19 de enero, 1804/2008 de 3 de noviembre y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero, éste último vigente en el momento de la autorización de la escritura pública cuya calificación es objeto del presente recurso.

La finalidad de este último Real Decreto viene expresada en su Exposición de Motivos cuando manifiesta que «El artículo primero modifica el Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliación bancarias».

En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) Que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) Que sean a título oneroso; y c) Que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo estos tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

En este régimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las responsabilidades correspondientes.

Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «…se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

5. Consecuentemente con lo expuesto, no toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.

6. En la escritura cuya calificación ha sido impugnada mediante el presente recurso los otorgantes expresan que determinada cantidad se ha pagado mediante cheque bancario, cuya fotocopia se incorpora a la matriz, en la cual constan los datos de librador y librado, beneficiario, el carácter nominativo del efecto, la fecha y su importe, de modo que se cumple lo establecido en el párrafo quinto del artículo 177 del Reglamento Notarial. Por ello, la exigencia de la registradora sobre la necesidad de expresar el código de la cuenta de cargo es infundada, pues este extremo no figura entre aquellos cuya omisión genera el cierre del Registro toda vez que la referencia que el párrafo quinto del citado artículo reglamentario hace al cheque debe entenderse extensiva también al cheque bancario al no distinguir entre uno y otro, a diferencia de lo que dispone el número 2 del párrafo segundo del mismo precepto reglamentario.

No puede llegarse a la misma conclusión respecto de la cantidad pagada mediante transferencia bancaria, toda vez que en la escritura se limitan los otorgantes a expresar únicamente su importe, de modo que se omiten los demás datos cuya constancia en dicho título ha de ser objeto de calificación registral: bien la cuenta de cargo y de abono (único extremo al que se refiere la registradora en su calificación) o bien los demás datos cuya constancia impone el mencionado precepto reglamentario («…el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria»).

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, en cuanto al segundo de los defectos expresados en la calificación recurrida, y confirmar el primero de los defectos impugnados, únicamente en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

6 julio 2011

Expresión de los medios de pago.- 1. La única cuestión objeto de recurso en este expediente versa sobre si, en el supuesto de que el precio pactado en una compraventa se aplace en su totalidad y respecto del que se afirma será satisfecho mediante transferencia bancaria, es preciso reseñar en el título los datos exigidos por la legislación notarial.

2. La cuestión relativa a la constancia de los medios de pago en escritura pública no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten conocer cuál ha sido la voluntad del legislador.

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que «en la inscripción de contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

Por su parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial en su versión previa a la reforma producida por el Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, exigía que en las escrituras públicas se hiciera constar «el precio o valor de los derechos», debiéndose determinar el mismo con «arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española».

De la normativa anterior se deducía claramente que no existía obligación legal alguna de hacer constar los medios de pago –entendiendo por tales los concretos cauces o vías empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestación–, sino tan sólo el montante del precio y forma del pago. La simple comparación entre el artículo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente artículo 24 de la Ley del Notariado demuestra –si no se quiere concluir en una interpretación absurda en el sentido de que el legislador no ha aportado nada novedoso– que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligación de concreción de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que tenían por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (artículo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificación de medios de pago (artículos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisión a raíz de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cuál ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fenómeno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuación de los poderes públicos debe encaminarse no sólo a la detección y regularización de los incumplimientos tributarios, sino también a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposición de Motivos destaca que el «fortalecimiento del control y la prevención del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno» y que, atendiendo a las líneas estratégicas de la lucha contra el fraude se incluyen «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del Número de Identificación Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prevé la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones».

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó, entre otros y en relación con la materia específica que es objeto del presente recurso, el artículo 24 de la Ley del Notariado así como los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.

Así, el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacción, establece que en «las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes». Y el mismo precepto delimita el contenido y extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago, en los siguientes términos: «…sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria».

En lo relativo a la calificación de los registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:

a) La obligación de comprobar si las escrituras públicas a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado expresan no sólo «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos» (disposición que se mantiene en su redacción anterior), sino, además, «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862» (artículo 21 de la Ley Hipotecaria).

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras públicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, «el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados» –apartado tercero del mismo artículo 254–. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados» (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).

4. En desarrollo del artículo 24 de la Ley del Notariado, el artículo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45/2007 de 19 de enero, 1804/2008 de 3 de noviembre y, finalmente, 1/2010, de 8 de enero, este último vigente en el momento de la autorización de la escritura pública cuya calificación es objeto del presente recurso.

La finalidad de este último Real Decreto viene expresada en su Exposición de Motivos cuando manifiesta que «El artículo primero modifica el Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relación con determinados medios de pago, qué datos concretos deberán quedar incorporados en el documento público, ya sea a través de acreditación documental, ya sea vía manifestación ante el Notario, constancia que implicará que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento público. Por otra parte, y en conexión con lo anterior, se establece una especificación en lo relativo a la obligación de comunicación por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administración tributaria de los supuestos en los que no exista identificación de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliación bancarias».

En el párrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) Que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) Que sean a título oneroso; y c) Que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo estos tres requisitos, el régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes términos:

1.º Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

2.º Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: Además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.

De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

3.º En caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

4.º Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

En este régimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificación de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinará las responsabilidades correspondientes.

Sin embargo, en relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los términos expresados en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el artículo 177, párrafo quinto, del Reglamento Notarial, según redacción dada por el Real Decreto 1/2010, determina que «…se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

5. Visto el régimen legal que rige en la materia y de acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. los «Vistos»), es evidente que el defecto opuesto por el registrador respecto de la necesidad de hacer constar los medios previstos para los pagos correspondientes cuando la totalidad del precio queda aplazado no puede mantenerse. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquél otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por lo demás, y habida cuenta de que en el expediente que ha provocado la presente el defecto observado fue subsanado por la notaria recurrente no cabría plantear ni siquiera como hipótesis (como ocurrió en el supuesto de la Resolución de 12 de noviembre de 2009) cuál habría de ser la respuesta en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a través de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente después de practicada la inscripción de su adquisición por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al artículo 58.1, del Reglamento Hipotecario, y si tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36/2006.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

10 julio 2012

 

[1] En su afán de recortar la competencia de los Registradores en su función calificadora, la Dirección viene sosteniendo desde hace algún tiempo (sobre todo en materia de hipotecas) que la calificación debe limitarse a las cláusulas de trascendencia real, por lo que los pactos de carácter personal deben quedar al margen, aunque sean contrarios a la Ley. Como ya ha sucedido con otras novedades semejantes, habrá que esperar a lo que decidan los Tribunales cuando esta cuestión llegue a su estudio.

[2] La Dirección General tiene la costumbre, cuando un problema se repite, de resolverlo empleando las mismas palabras que ya ha utilizado en la primera Resolución que dedicó al tema. Así puede verse en materias como prórroga de anotaciones caducadas, anotaciones de embargo sobre fincas de matrimonios extranjeros, embargos ordenados por Ayuntamiento sobre fincas situadas fuera de su término municipal, etc. Y este es el caso de las Resoluciones que han empezado a aparecer en el año 2009 sobre expresión de los medios de pago en las escrituras. Lo lógico sería, para ahorrar espacio en el Diccionario, agrupar bajo un solo título todas las Resoluciones dictadas sobre una misma materia. Pero existen los siguientes inconvenientes: a) En primer lugar, los documentos objeto de calificación y recurso son todos diferentes, aunque el problema de fondo sea el mismo; b) a veces, como es el caso de esta Resolución, aparece precedida por una cuestión previa, que no se repite en otras Resoluciones (esa cuestión puede verse en el apartado ”RECURSO. A efectos doctrinales”); c) finalmente, hay Resoluciones, como las de los días 7 y 8 de julio de 2009 -que aparecen a continuación de ésta- en las que, siendo el mismo Registrador el autor de la calificación recurrida, el texto es el mismo, salvo que la del día 7 contiene un largo párrafo final que no aparece en la del día 8.