PAGO

Problemas planteados por el aplazamiento

Inscrita una compraventa en la que parte del precio quedó aplazado, sin ninguna garantía (hipoteca o condición resolutoria), se presenta una escritura por la que el vendedor cede a un tercero su derecho al cobro de la cantidad aplazada. La Dirección confirma la calificación del Registrador que denegó la inscripción, porque la acción para optar entre el cumplimiento del contrato, reclamando el pago del precio aplazado, o la solicitud de resolución de la venta, nacida del artículo 1124 del Código Civil, si bien eficaz contra tercero, en cuanto a los efectos resolutorios ha de quedar subordinada siempre al acuerdo de los interesados o a la decisión de los Tribunales en su defecto; por lo que habida cuenta de su carácter meramente personal y de que no produce inmediatos efectos registrales sobre el dominio inscrito, no cabe admitir que la cesión del derecho que la engendra pueda ser objeto de inscripción especial. Sin embargo, se modifica la calificación del Registrador en el sentido de que el hecho de hacerse constar en el Registro la parte del precio que queda aplazada no puede estimarse como mención, sino como una condición especial del contrato que se inscribe, de obligatoria constancia en la inscripción, pero que no encaja en el artículo 29 de la Ley Hipotecaria referente a la mención del dominio o de los derechos reales, ni en ningún supuesto podría cambiar la naturaleza jurídica del derecho transferido, ni afectar a la integridad del que se inscribió, ni tener la ventaja que implica la reserva del rango hipotecario.

17 enero 1933

Problemas planteados por el aplazamiento.- 1) Otorgado un poder en Francia que faculta al apoderado para «cobrar el saldo del precio… (de una compraventa) y consentir el tachado de toda cualquier inscripción, embargos e impedimentos», aunque estas palabras empleadas por un Notario extranjero no sean muy precisas, ponen de relieve con claridad indiscutible que la voluntad del mandante fue conferir amplias atribuciones y, teniendo en cuenta que la compraventa a la que se refería se efectuó con precio aplazado, resulta lógico que una vez recibido la totalidad del mismo, se pidiera la extinción en el Registro mediante la nota aludida por el artículo 16 de la Ley Hipotecaria (hoy sería el artículo 23), a cuyo efecto se autorizaba al mandatario para que prestase su consentimiento. 2) Habiéndose pactado en la escritura de venta la solidaridad entre los vendedores, este tipo de solidaridad activa supone la existencia de un mandato recíproco entre los acreedores, por lo que, de acuerdo con los artículos 1142 y 1143 del Código Civil, cualquiera de ellos puede reclamar el cumplimiento de la obligación, estando facultado el deudor para pagar con efectos extintivos al reclamante (situación que se daba en este caso, en que el apoderado lo era de uno solo de los vendedores), sin perjuicio de que éste responda a los demás acreedores de la parte que les pertenezca en el crédito. Por otra parte, el cobro de una cantidad puede asimilarse a una condición, por lo que una vez acreditado el cumplimiento del hecho que constituye su contenido, también debe permitirse la extensión de la nota marginal prevista en el artículo 16 de la Ley (como ya se ha dicho, hoy, el 23), que equivale a una cancelación, poniendo en concordancia el contenido del Registro con la realidad.

18 enero 1945

Problemas planteados por el aplazamiento.- La expresión de quedar aplazado parte del precio en una venta no constituye una hipoteca, pero tampoco se trata de una mención, sino que es una circunstancia que forma parte del negocio inscribible. Lo cual, unido al hecho de que esta inscripción se practicó durante la vigencia de la ley Hipotecaria de 1909, que estableció la anulación o rescisión en perjuicio de tercero aunque hubiese inscrito su derecho, si constaba en la inscripción no haberse pagado todo o parte de la cosa vendida, impide la cancelación al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria, siendo necesario el consentimiento del vendedor o resolución judicial.

30 abril 1958

Problemas planteados por el aplazamiento.- Disuelta una comunidad mediante el pago de su cuota en metálico a algunos partícipes y quedando éste aplazado, no es inscribible la cláusula por la que los interesados, dejando a salvo los efectos civiles del aplazamiento, solicitan «que en el asiento procedente se exprese el pago del precio como hecho». Esto es así: 1º. Porque el artículo 434 del Reglamento Hipotecario no permite esta solicitud de los interesados. 2º. El artículo 10 de la Ley Hipotecaria ordena que la forma en que se haya hecho o convenido el pago se refleje «por lo que resulta del título». 3º. Esta indicación es una exigencia legal del artículo 10 y no puede confundirse con una simple mención. 4. El hecho de no mencionarse los aplazamientos no garantizados en las certificaciones de cargas es una imposición de nuestra legislación hipotecaria. 5º. Una cosa es el consentimiento cancelatorio del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y otra el consentimiento para consignar un dato en forma distinta a la que expresa el título. 6º. Los interesados no pueden sustraer a la calificación registral aquellas partes de los negocios que tengan por conveniente, impidiéndoles examinar las cláusulas que decidan.

27 noviembre 1986

Problemas planteados por el aplazamiento.- Es inscribible la escritura de compra en la que parte del precio queda aplazado, diciéndose que, a continuación, se otorgará otra de préstamo hipotecario para pagar dicho precio y estableciéndose una serie de previsiones para el supuesto de que una u otra escritura no se inscriban o no se haga efectivo el préstamo. Todo ello en aplicación del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que exige se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, lo que supone la posibilidad de inscribir estipulaciones sin trascendencia real. Sin embargo, no es inscribible la cláusula según la cual «la inscripción de la entrega de un préstamo al vendedor, además de la perfección de tal contrato publicará el pago del precio de esta compraventa», ya que a) Al no determinarse sobre qué finca ha de tomar el préstamo el comprador, de hipotecarse finca distinta de la vendida serían necesarias dos notas marginales, cada una con diverso contenido y efectos; y c) Esta estipulación, literalmente interpretada, obliga al Registrador a extender el asiento de modo determinado, con mengua de su libertad en el ejercicio de la función calificadora.

30 enero 1987

Problemas planteados por el aplazamiento.- La expresión del aplazamiento de pago del precio es una exigencia del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, cuando no está garantizada con hipoteca, condición resolutoria u otra garantía, no produce efectos contra tercero. Al tratarse de un dato que concreta el negocio causal no le es aplicable el sistema de cancelación previsto en el artículo 98 de la Ley Hipotecaria para las menciones, por lo que no es suficiente la simple instancia del comprador para acreditar el pago y obtener su cancelación.

24 julio 1991

Problemas planteados por el aplazamiento.- La distribución entre las fincas vendidas del precio que queda aplazado y a cuyo impago se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, es una exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, cuyo cumplimiento no deja lugar a dudas. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor. Contra ello no cabe el argumento de que todas las fincas vendidas forman en realidad una sola pues, de ser así, podría haberse obviado el problema con la agrupación previa de todas ellas. Por las mismas razones, al estar implicados los mismos principios hipotecarios, no es inscribible el pacto que, para el caso de que la condición se cumpla, recuperará la vendedora solamente una parte de la superficie vendida proporcional al precio que estuviera pendiente de pago, quedando el resto en poder de la compradora.

28 febrero 1994

Problemas planteados por el aplazamiento.- El comprador de una finca, cuyo precio aplazado quedó incorporado a letras de cambio y garantizado con condición resolutoria, solicita la cancelación de ésta mediante acta en la que exhibe al Notario todas las letras menos una, afirmando que ésta se había extraviado. La Dirección entiende que sólo cabe la cancelación mediante el consentimiento del acreedor, pues el artículo 1.110 del Código Civil (el recibo del último plazo de un débito, cuando el acreedor no hiciere reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los anteriores) que invoca el recurrente sería aplicable en el caso de existir un único acreedor, y las letras pueden pertenecer a sujetos distintos. En cuanto a la prescripción, alegada también por el recurrente, es una situación de hecho que, según jurisprudencia reiterada de la Dirección General, no puede ser apreciada por el Registrador.

5 enero 2000

Problemas planteados por el aplazamiento.- Hechos: 1) Al constituirse un derecho de opción, en escritura otorgada el 17 de marzo de 2000, se estipuló como plazo para su ejercicio el de cuatro años a contar desde la fecha de la escritura, añadiéndose que, por tanto, caducaría automáticamente el día 15 de febrero del año 2004. Suspendida la inscripción por ser errónea la determinación del plazo de ejercicio del derecho, se subsana mediante otra escritura otorgada sólo por el optante, quien restringe el plazo de ejercicio de la opción al 15 de febrero de 2004, renunciando a los días que median entre dicha fecha y el 17 de marzo del mismo año. 2) Por otra parte, se estipula que el precio de la compra será el que fije determinada sociedad de tasación, y que si el optante no estuviera conforme con el precio asignado podrá recabar nueva valoración de otra sociedad de tasación, en cuyo caso el precio será la media aritmética de las dos valoraciones. En cuanto al primer defecto, suspendida de nuevo la inscripción, por considerar el Registrador que, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, cuando el defecto no puede ser subsanado por el Notario exclusivamente, se requiere consentimiento de los otorgantes o resolución judicial, la Dirección revoca la calificación fundándose en que lo que llama aclaración, más que rectificación, en nada afecta al concedente de la opción y supone, en definitiva, una renuncia unilateral del optante a ejercitar su derecho en los días que van desde el 17 de febrero al 17 de marzo del año 2004, cuya renuncia no precisa consentimiento del concedente. Por lo que se refiere al segundo defecto, la Dirección, además de la tesis del Registrador, según el cual el hecho de que una de las partes sea la que puede solicitar una segunda valoración va contra el artículo 1256 del Código Civil, añade que este sistema también va en contra del artículo 1447 del mismo Código, que exige para que se cumpla el requisito del precio cierto señalado por un tercero que éste sea persona determinada, cosa que no sucede en el presente caso.

25 septiembre 2003

Problemas planteados por el aplazamiento.- En este recurso, que puede verse en el apartado “CONDICIÓN. Resolutoria: en garantía del precio aplazado y no distribuido entre varias fincas”, se plantea un problema derivado de la transmisión de varias fincas con precio aplazado, que posteriormente se agrupan y, más tarde, se pacta una condición resolutoria en garantía del cumplimiento de las obligaciones pendientes de pago.

5 marzo 2012