PERMUTA
1. Se debate en el presente recurso si puede acceder al Registro una escritura de permuta entre un Ayuntamiento y una sociedad de dos fincas por suelo edificable (un determinado número de metros cuadrados) enclavados en un concreto polígono que se desarrollará hasta en cinco años y si no pudiera entonces materializarse la Corporación local en contraprestación cumpliría con entregar los mismos metros cuadrados de semejantes características (suelo residencial colectivo libre). Alega la Registradora para su negativa, aparte de invocar el carácter excepcional de la permuta: a) que debe hacerse un expediente que acredite la necesidad de efectuarla y una valoración técnica que refleje el justiprecio de forma fehaciente. b) Que el plazo de entrega de la contraprestación municipal no puede ser de hasta cinco años, puesto que la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas solo permite que la adquisición pueda ser objeto de hasta cuatro años y por último, dado que solo se habla de una superficie total de las contraprestaciones respectivas y de una valoración técnica global, es preciso que se presente una relación de todos y cada uno de los propietarios, la superficie transmitida, la edificabilidad objeto de la prestación y su valoración singularizada.
2. Debiendo el recurso recaer exclusivamente sobre las cuestiones relacionadas con la calificación de la Registradora sin poderse tener en cuenta otros posibles motivos o defectos no alegados en tiempo y forma (art. 326 L H) procede resolver el fondo de los problemas planteados en la misma. Y al tratarse de enajenación de bienes de una corporación local, tanto el Notario autorizante y recurrente como la Registradora coinciden en el carácter de su excepcionalidad. Para que se pueda acudir a ella la legislación de régimen local exige varios requisitos, a saber: Un previo expediente de su necesidad, que la permuta sea tratándose de inmuebles, de otros bienes de carácter inmobiliario y que es realice una valoración técnica que acredite el justiprecio de modo fehaciente. Del documento presentado junto con la documentación municipal aportada se desprende que estos extremos se han cumplido, sin que entre en la función de la Registradora calificar la veracidad intrínseca de los mismos dado el ámbito de la calificación cuando de documentos administrativos se trata, según el tenor del artículo 99 del Reglamento Hipotecario. Si bien es cierto en cuanto a la valoración que se efectuó globalmente para la confección del expediente, dado el número de afectados, no lo es menos el argumento del Notario recurrente que mediante el cálculo por una sencilla operación aritmética puede saberse el valor individualizado de cada una de las operaciones de permuta.
3. Respecto a la permuta de bien actual por bienes futuros, es verdad que debe ser calificada por la Registradora, al tratarse de un contrato de la Administración local de carácter privado, y aquí no es ni más ni menos que una permuta de suelo por edificación futura donde quedan perfectamente individualizados los metros cuadrados y su clase que deberán ser entregados a la sociedad permutante, sin que tampoco el plazo sea obstáculo para la inscripción pues es un plazo de previsible desarrollo del Sector que se remedia con la entrega de un número igual de metros cuadrados de semejantes características si transcurriera el término. La objeción que hace la Registradora al número de años invocando la disposición final segunda de la Ley de Patrimonio de las Administraciones públicas no es aplicable ya que parece clara la intención del legislador de no aplicar dicha ley a la Administración local que se rige por sus propias disposiciones (arts. 96 y 97 de la Ley 2/2003, de 11 de marzo, de la Comunidad de Madrid).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
15 enero 2007
Permuta de bienes municipales.- 1. El supuesto de hecho del presente recurso es sensiblemente igual al de la última de las resoluciones citadas, pues, como en aquélla, el Ayuntamiento cede en permuta dos fincas a cambio de que la Sociedad adquirente de dichas fincas realice determinadas obras de construcción. El Registrador estima que la exigencia legal de subasta pública trae como consecuencia la nulidad que se declara por el Consejo Consultivo de Andalucía, y tal nulidad impide la inscripción del contrato.
2. El defecto debe ser confirmado. La excepción del caso de la permuta a la regla general de pública subasta en la enajenación de bienes de las corporaciones locales –regla inspirada en el principio de libertad de concurrencia, publicidad y obtención para el municipio de los mayores recursos– se explica por la entrada en el patrimonio municipal del bien que por subrogación se coloca en el lugar del que el municipio se desprende, cuidando entonces las leyes de que en tal transmisión se obtenga la menor diferencia de valor –es decir la mayor proporcionalidad entre el bien permutado y el obtenido– y siempre que se den los requisitos para acudir a este expediente, por lo que siempre ha de ser interpretado restrictivamente. En la escritura ahora presentada lo que late no es una verdadera permuta, y así lo afirma el Consejo Consultivo de Andalucía, pues la contraprestación del cesionario no es una obligación de dar una cosa (cfr. artículo 1.538 del Código Civil), sino una obligación de hacer, lo cual, pese a la denominación de permuta (que siempre consiste en un «do ut des») resulta un contrato diferente, por lo que está fundada la calificación del Registrador al no dar por válido el acogerse el Ayuntamiento a tal sistema excepcional.
3. Se equivoca el Ayuntamiento recurrente al decir que el dictamen del Consejo Consultivo convalida la nulidad, pues una cosa es que, por aplicación de normas administrativas, el Ayuntamiento no pueda revisar el acto y otra que tal imposibilidad convalide los que, desde el principio, ha de considerarse nulo y que, como consecuencia de tal nulidad, no puede tener acceso al Registro (cfr. artículo 18 de la ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
10 marzo 2009
