PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD*
*Aparecen a continuación una serie de Resoluciones bajo los títulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las únicas que guardan relación con tales materias, puesto que la mayoría de las Resoluciones de la Dirección General, unas expresa y otras tácitamente, hacen aplicación de los principios hipotecarios. Así, por ejemplo, en materia de anotaciones de embargo, son frecuentes las referencias al artículo 20 de la Ley Hipotecaria (tracto sucesivo), mientras que del principio de especialidad hay bastantes aplicaciones en los epígrafes “FINCA” e “HIPOTECA”, y del de legitimación pueden verse en los que tratan de cancelaciones. En cuanto al llamado principio de legalidad, las Resoluciones referentes al mismo se han incluido bajo el epígrafe “CALIFICACIÓN”, aunque también guardan relación con este principio las agrupadas bajo los epígrafes “DOCUMENTO EXTRANJERO” y siguientes. Por ello se han incluido aquí solamente algunas Resoluciones a título de ejemplo.
Constituida hipoteca sobre una finca en garantía de la parte de capital, intereses y costas que alcance a cubrir, en su caso, otra hipoteca anterior sobre distinta finca, es indudable que ambas hipotecas tienen por finalidad el aseguramiento de un solo crédito que impediría al tercer adquirente de la finca hipotecada en segundo lugar saber con seguridad las responsabilidades que por tal concepto se pueden hacer efectivas sobre ella, quedando subordinado el derecho al ejercicio de facultades extrañas o al resultado de sucesos que deterioren o destruyan la primera hipoteca. En cambio, no existe indeterminación de plazo, puesto que la referencia a la hipoteca primitiva, en que se fijó fecha de vencimiento, hace que llegado su incumplimiento se produzca la ejecución de la segunda.
12 marzo 1936
Derecho.- No se halla extendida con arreglo a las formalidades y prescripciones legales una escritura en la que se pacta que al término de cierto plazo indefinido y a voluntad sólo del acreedor, la deudora entregará en pago de la deuda determinadas fincas, porque tal pacto no constituye derecho real.
13 mayo 1936
Derecho.- Transmitida una finca a cambio de una renta vitalicia, «llevando consigo la finca referida la carga de la pensión, quedando responsable de su pago», se confirma la calificación que denegó su inscripción porque aunque la legislación vigente no contiene una categoría agotadora de derechos reales, pudiendo los interesados regular otros de igual naturaleza que los enumerados por la Ley, y modificar desde luego o en lo futuro alguna de las facultades del dominio, la manifestación de voluntad que determina tales derechos inscribibles ha de llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, las características externas y aparentes que los hacen trascender a terceros extraños al negocio, y siempre las que son necesarias para reflejar tales derechos en el Registro de la Propiedad, por imperativo de su legislación orgánica; y la renta vitalicia pactada en la escritura calificada carece de tales requisitos, que no pueden derivarse de una referencia a la institución de ese nombre regulada por el Código Civil, ni de la expresión del pago de una renta que obliga al deudor según su artículo 1802. Previamente, la Dirección General distingue entre el contrato de renta vitalicia, motivo o consecuencia de la transmisión de la finca, que por sí misma no tiene carácter real, y la afección que se constituyó sobre la finca a una carga real significada por la renta, cuya garantía indeterminada es la que motivó la calificación denegatoria.
1 marzo 1939
Derecho.- Planteada esta cuestión antes de la reforma del Reglamento Hipotecario de 1959, la Dirección consideró admisible la utilización de una cláusula de estabilización por no existir ninguna norma que las prohibiese expresamente ni contravenir el artículo 1.255 del Código Civil. No obstante, se rechazó la inscripción, entre otros motivos, por la propia indeterminación que resultaba de la cláusula de estabilización, ya que en ésta, al pactarse que, en caso de depreciación de la moneda, el capital de una hipoteca -que inicialmente eran sesenta mil pesetas- se determinaría por el valor del trigo, tasa oficial media, quedaba sin determinar exactamente la responsabilidad real de la finca, lo que se hubiera podido evitar acudiendo a una hipoteca de seguridad, con fijación de un máximo de responsabilidad. Además de lo anterior, la Dirección consideró que implicaba una contradicción la fijación de una responsabilidad en pesetas en una estipulación de la escritura, mientras que por otra parte se sujetaba esta responsabilidad a la cláusula de estabilización.
3 y 4 marzo 1952
Derecho.- No es inscribible la escritura de partición en la que la viuda renuncia a sus derechos hereditarios y dona pura y simplemente a sus hijos todos los que le correspondiesen en la sociedad de gananciales, formándose un solo cuerpo de bienes, integrado con los adquiridos inter vivos y mortis causa; y aunque al hacerse las adjudicaciones a los herederos se mencionan los dos títulos de herencia paterna y donación materna, ambos de carácter gratuito, pero se involucran bienes de una y otra procedencia, es indudable que ello puede dar lugar a confusiones, aparte de que más adecuada que la donación hubiera sido una renuncia a los derechos que la madre se abstuvo de adquirir.
6 febrero 1958
Derecho.- La doctrina del numerus apertus no autoriza a configurar como inscribible cualquier pacto que carezca de trascendencia real y, por esta razón, no se considera inscribible el reconocimiento por el propietario de una finca de que la barandilla colocada en pared propia no implica servidumbre a su favor que grave el predio contiguo, ya que, aunque se estimase ser de carácter negativo, el plazo para su adquisición por prescripción no podrá comenzar a contarse hasta el día en que se prohíba por acto formal al dueño del predio sirviente la ejecución de aquello que le hubiera sido lícito realizar de no existir la servidumbre.
1 agosto 1959
Derecho.- No está conforme con el artículo 54 del Reglamento Hipotecario la determinación de cuotas en proindiviso con relación a dinero.
5 junio 1964
Derecho.- Al establecerse una facultad de segregación a favor del concesionario de un derecho de opción, tan indeterminada en cuanto a su objeto que de acceder a los libros registrales no permitiría a los terceros conocer los inmuebles o parte de ellos sobre los que puede ejercer el derecho el optante, es indudable que se atenta a lo ordenado en los artículos 9.2º. de la Ley Hipotecaria y 51.6º., de su Reglamento, que establecen la necesidad de que quede claramente determinada la extensión del derecho que se pretende inscribir, así como a la claridad que debe presidir la publicidad registral y al superior principio de libertad de tráfico, por lo que, en consecuencia, no puede hacerse constar en el Registro.
7 diciembre 1978
Derecho.- No puede admitirse por exigencias del principio de especialidad, plasmado en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario, la indeterminación en los datos básicos de la hipoteca futura, que por el juego de la posposición ganará prelación en su día sobre una condición resolutoria (que se ha de posponer), ya que tales datos son de interés no sólo para los terceros, sino para los propios vendedores que han consentido la posposición (de la condición resolutoria que les garantiza) y podrían verse afectados en su caso por la hipoteca futura.
25 octubre 1979
Derecho.- No es necesario, tratándose de una partición de herencia, especificar en cada bien concreto el concepto o conceptos (gananciales, pago de deudas, exceso de adjudicación) por el que se han adquirido tales bienes, pues a efectos del principio de especialidad si los diversos títulos adquisitivos determinan titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, será suficiente que aparezcan los datos necesarios para que la titularidad global quede fielmente reflejada. Desde la perspectiva de la protección registral, la no especificación de varios títulos concurrentes sólo privaría al interesado, si uno fuera oneroso, de la especial protección de la fe pública. Pero en todo caso la partición, cuyo objeto es la liquidación de una masa ganancial y otra hereditaria, constituye una unidad negocial que sujeta ambas a un tratamiento unitario.
30 abril 1986
Derecho.- No existe imprecisión cuando se establece que determinada finca queda destinada al uso general de ciertos bloques, sin precisar qué facultades se incluyen en ese «uso general», ni tampoco hay contradicción porque se atribuya la propiedad de dicha finca a los propietarios de los pisos y locales de tales bloques. En realidad, lo que se viene a decir es que un bien privado se atribuye en comunidad a unos propietarios según determinadas cuotas y, a la vez, resulta que no se trata de una comunidad ordinaria, porque la finca está adscrita al uso general de los bloques, como pertenencia o elemento común de todos ellos.
13 mayo 1987
Derecho.- No es inscribible un contrato llamado de venta en el que solamente hay entrega de una finca como garantía de una deuda reconocida y el compromiso de retransmitir la finca si la deuda resulta satisfecha en un plazo de quince años, pues falta un elemento esencial como es el precio, no hay promesa o prestación correlativa a la entrega de la cosa y la misma finalidad de garantía, así como la eventual restitución de la finca, demuestran que no existe una transmisión definitiva del dominio pleno. Y dado que el Registrador debe calificar según el contenido del título, sin que sea labor suya integrar la naturaleza y alcance de la titularidad según la voluntad manifestada por las partes, debe negar la inscripción: a) A favor del llamado comprador, porque, como queda dicho, no ha adquirido la propiedad. b) En cuanto al derecho real de garantía constituido, porque ni su naturaleza ni su extensión aparecen expresadas en la escritura con la precisión y claridad que exige el principio de especialidad.
30 junio 1987
Derecho.- No existe defecto cuando, tratándose de inscribir un derecho «atípico», no recibe éste una denominación exacta, pero del conjunto de la escritura resulta indudable que las partes se refieren al derecho inscrito. Y así ocurre cuando se transmite un «derecho de uso… transmisible y perpetuo sobre una zona de subsuelo de 408 metros cuadrados aproximadamente, para ser destinada a garaje» y, según otra parte de la escritura, se trata del «derecho de construir garaje en esos 408 metros cuadrados», constituido por escritura que ya figuraba inscrita.
28 y 31 octubre 1988
Derecho.- En la legislación de las Entidades Locales se distingue entre contratos que tienen por fin la utilización de los bienes, como el arrendamiento y «cualquier otra forma de cesión del uso», y los actos de enajenación o gravamen, entre los que se regulan la cesión a título gratuito no ya del uso, sino de los bienes mismos. Planteado el recurso ante un contrato de cesión del uso, de acuerdo con las normas de Derecho privado no se produce la enajenación de derecho real alguno y, en consecuencia, el contrato no es de los que pueden ser inscritos, por impedirlo los artículos 2º y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento.
4 octubre 1989
Derecho.- Con ocasión de inscribirse un contrato de cesión de bienes a cambio de unas prestaciones, denegando el Registrador la condición resolutoria que se estableció para garantizar el pago de éstas, la Dirección afirma que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase; no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no puede inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implica la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los queridos por los interesados.
16 octubre 1989
Derecho.- La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente, por lo que no será inscribible si quedan indeterminados aspectos tan importantes como la anchura de los pasos, su ubicación concreta o la de unas conducciones. Esto sucede cuando se establece: a) en una servidumbre de paso de energía, que se realizará por medio de postes o de conducciones subterráneas que irán por donde menos perjuicio se ocasione a los predios sirvientes; b) en otra de conducción de energía, aguas potables y residuales, que se instalará por el lugar donde menos perjuicio cause a los predios sirvientes; c) en otra de paso, que tendrá la anchura necesaria para el paso de vehículos; d) en otra de conducción de aguas, que irá por donde discurren las tuberías actuales -sin precisar este lugar- y las que se construyan después; e) y en otra de paso de aguas para riego, que irá por donde menos perjuicio se cause al predio sirviente. Igualmente existe indeterminación al decirse que el predio dominante de las servidumbres aludidas en los apartados c) y d) es el resto de una finca, que ya no existe como finca independiente, pues se ha dividido en tres parcelas.
18 octubre 1991
Derecho.- Al venderse una finca manifiesta el transmitente que, por habérsele expropiado una parte cuya expropiación no ha tenido acceso al Registro, lo que transmite es el resto y que en él se incluye la edificabilidad correspondiente a la total finca primitiva. Se inscribe la porción transmitida como finca independiente. Más tarde, la porción expropiada revierte a su primitivo dueño y a otra persona, y se inscribe bajo nuevo número. Por último, el comprador solicita se inscriba a su favor el derecho de edificabilidad correspondiente a la total superficie de la finca matriz. La Dirección, sin entrar en el estudio de este derecho, se limita a afirmar que la simple manifestación del primitivo dueño al tiempo de vender parte de su finca (y reconociendo que no era dueño del resto) de que la porción transmitida llevaba la totalidad del derecho a edificar correspondiente a la superficie íntegra de la finca antes de su división en dos, no es suficiente para constituir un derecho, ya que, en la situación actual, ello supondría la merma de las facultades dominicales del titular registral que adquirió la porción revertida sin que exista título para ello, que debe resultar de su consentimiento o de una resolución judicial.
29 mayo 1992
Derecho.- Constituida hipoteca en garantía de un préstamo a interés variable, con amortización periódica comprensiva de capital e interés, no se cumplen las exigencias del principio de determinación si no se expresa la fórmula que permita conocer cuál será la cuota correspondiente a los períodos en que se haya producido una variación del tipo de interés, dándose además la circunstancia de que ni siquiera puede deducirse cuál es la cuota correspondiente a los primeros años en que el tipo es fijo y predeterminado en el contrato. Contra ello no puede invocarse que la omisión puede subsanarse por los usos mercantiles, pues al no poderse exigir su conocimiento ni al particular ni al Registrador ni a los terceros, deben traducirse en cláusulas de la escritura y en circunstancias de la inscripción.
18 enero 1994
Derecho.- Suele distinguirse entre condiciones puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad, y simplemente potestativas, en la que han de valorarse otros intereses e impulsos distintos de la voluntad de una de las partes. Estas últimas no están sujetas a la prohibición del artículo 1.256 del Código Civil ni a la sanción de nulidad del artículo 1.115. Cuestión distinta, pese a su validez, es si una condición como la convenida (la obtención de una licencia o autorización administrativa, sin fijación de plazo) puede tener acceso al Registro. En ella es incierto el plazo y el evento determinante de la condición, lo que obligaría a buscar la solución a través de los artículos 1.117 y 1.118 del Código Civil. Ninguna de dichas soluciones parece que tenga cabida en el sistema registral destinado a dar certeza a las relaciones jurídicas inmobiliarias y, en base a ella, seguridad a los terceros. Ni las titularidades en permanente situación de pendencia, ni aquellas en que la duración de tal situación, debiendo ser temporal, no esté predeterminada por la Ley o la voluntad de las partes de suerte que ésta haya de inferirse a posteriori, reúnen los requisitos de certeza que la publicidad registral demanda.
28 febrero 1994
Derecho.- Suspendida la inscripción de un solar adquirido por permuta, consistiendo la contraprestación asumida por el adquirente en la obligación de entregar al cedente un 19 por 100 de la obra que pueda construir sobre dicho solar de acuerdo con la normativa urbanística, en el plazo de dos años a contar desde la licencia o licencias que autoricen la construcción en dicho solar, o en partes de él o de sus subrogados, suspensión que se justificó por el Registrador por no determinarse las partes de la obra que se proyecta construir ni los criterios definitorios claros que permitan establecerlo, y por no señalarse un plazo máximo de entrega de la obra futura, la Dirección revoca la nota porque: a) en nuestro Registro de la Propiedad se inscriben, entre otros, los títulos por los que se transmite el dominio de un inmueble; b) el contrato de permuta documentado en escritura pública produce la transmisión dominical del bien que una de las partes se obliga a entregar; c) no cabe poner en entredicho la validez del contrato de permuta calificado por la posible indeterminación de la prestación de una de las partes. Y en cuanto al compromiso de entregar cosa futura asumido por el adquirente del solar, es irrelevante decidir si satisface las exigencias del principio de especialidad, toda vez que se configura como una mera obligación personal, que ni siquiera se asegura con garantía real y que, por tanto, queda excluido del Registro, sin perjuicio de una breve referencia al mismo en el asiento que recoja la adquisición del solar, en tanto que contraprestación del negocio adquisitivo -permuta- que sí debe reflejarse en la inscripción, tal como se establece en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria para la compraventa.
5 octubre 1994
Derecho.- La hipoteca que garantiza un préstamo con interés variable pertenece al grupo de las de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura de dichos intereses para delimitar el contenido del derecho real, tanto en las relaciones del acreedor hipotecario frente al deudor hipotecante como frente a terceros poseedores o titulares de cargas o derechos posteriores sobre la finca gravada. Esta exigencia del principio de especialidad no se cumple en la cláusula de constitución que fija «un máximo en perjuicio de terceros, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria», pues deja indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se subrogue en su doble posición de deudor y propietario del bien gravado y en realidad el máximo cuestionado está dirigido a operar, no en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos sus efectos, sino en el de la fijación, en virtud de la previsión contenida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro del margen que este precepto concede a la autonomía de la voluntad, de la cantidad máxima por intereses remuneratorios que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros.
26 diciembre 1996
Derecho.- En una escritura de partición de herencia, integrada por un único bien, se adjudica a la viuda en pago de su haber en la sociedad ganancial el pleno dominio de una mitad, y el usufructo de un sexto por su participación en la herencia; y a cada una de las cuatro hijas del causante se le adjudica «una octava parte de la vivienda inventariada gravada con el usufructo a favor de su madre que antes se le ha adjudicado». El Registrador suspende la inscripción por no diferenciarse con claridad la participación indivisa de cada una de las hijas que queda gravada con el usufructo a favor de su madre. Ciertamente, las expresiones utilizadas son imprecisas, por su extensión, el usufructo materno no grava en su totalidad la participación atribuida a cada hijo y no hay elemento adicional en la adjudicación que haga inequívoca su distribución igualitaria entre todas estas participaciones, de modo que en rigor puede plantearse la duda de en qué medida la participación de cada hija queda gravada con ese derecho; ahora bien, pese a la literalidad de los términos, parece claro, a la vista de la ley reguladora de la sucesión, que la verdadera intención de los otorgantes era esa distribución igualitaria (esto es, atribución a los hijos, por iguales partes, de 1/6 del inmueble en plena propiedad y dos sextas en pleno dominio), lo cual, en conjunción con los preceptos interpretativos establecidos en los artículos 1.281, 1.284 y 1.285 del Código Civil, conducen a la revocación del defecto impugnado.
25 julio 1998
Derecho.- Hechos: se concede un derecho de opción de compra sobre tres fincas gravadas con hipoteca, de las que se dice que se encuentran en situación de pretecontencioso por no haberse pagado las cantidades garantizadas en los plazos convenidos, y se fija como precio total de la venta, para el supuesto de que se ejercite la opción «el que se derive de la asunción del crédito actualmente vigente» con el acreedor hipotecario. La Dirección confirma la calificación denegatoria por falta de determinación (artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) del derecho que se pretende inscribir, pues tratándose de una compraventa es elemento esencial el precio (artículos 1.261, 1.281 y siguientes, 1.445 y 1.459 del Código Civil). De modo concreto, no resulta inequívocamente que el crédito que servirá para fijar el precio sea el mismo garantizado con la hipoteca que recae sobre las fincas; tampoco se determina si la asunción es sólo del principal adeudado o incluye, además, otros desembolsos adicionales, como intereses moratorios y costas; por último, como la asunción del crédito no se producirá sino en el momento del ejercicio del derecho de opción, será en ese momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso económico que la opción comporta, importe que además dependerá decisivamente de la conducta del propio concedente, según lo que éste haya pagado en el periodo de pendencia de la opción.
6 octubre 1998
Derecho.- Las exigencias del principio de especialidad están plenamente satisfechas en la escritura de manifestación de herencia en la que la madre viuda, por sí y en representación de un hijo menor de edad -único heredero-, se adjudica el usufructo de tres cuartas partes de todos y cada uno de los bienes inventariados, adjudicando al hijo una cuarta parte de cada uno de dichos bienes en pleno dominio y otras tres cuartas partes en nuda propiedad, sin que pueda decirse que no se ha practicado atribución concreta de bienes usufructuados y no usufructuados.
6 noviembre 1998
Derecho.- El principio de especialidad, cuando se trata de un supuesto de cotitularidad de un derecho real, exige expresar en el asiento, de forma precisa, la concreta cuota correspondiente a cada uno de ellos, lo que en el caso debatido (hipoteca constituida a favor de dos herederos de un fallecido, en su condición de tales) se traduce en la necesidad de especificar bien la participación que en el crédito hipotecariamente garantizado corresponde a cada uno de los acreedores si es mancomunado, bien el carácter solidario del mismo, sin que sea suficiente, en el primer supuesto, la mera presunción de igualdad derivada de los artículo 393 y 1.138 del Código Civil, presunción que, dado su carácter de tal, no define en modo alguno la verdadera extensión del derecho de cada acreedor.
28 abril 1999
Derecho.- A propósito de si se han determinado con claridad ciertos derechos que son objeto de donación, la Dirección, considerando que la inscripción es un extracto del acto o contrato que accede al Registro, entiende que esa claridad es tarea que impone al Notario el artículo 176 de su Reglamento, sin perjuicio de que al Registrador compete apreciarla. Y tras lo anterior, admite que el contenido de la escritura objeto del recurso permitía conocer el derecho concreto objeto de donación, sin perjuicio de reconocer que su redacción no fue especialmente feliz.
9 julio 1999
Derecho.- La concurrencia de distintos herederos en las sucesiones que causan las operaciones divisorias (realizadas en juicio voluntario de testamentaría), requiere, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la determinación ideal de las cuotas sobre el bien adjudicado de forma que no permita duda la atribución del derecho a cada titular, en aras a la necesaria claridad que precisa el cumplimiento del principio de determinación registral.
13 abril 2000
Derecho.- Vendido el usufructo de una finca a tres personas de forma simultánea y sucesiva, junto con la nuda propiedad a dos de dichas personas, para su sociedad de gananciales, fijándose un precio para el usufructo y otro para la nuda propiedad, el Registrador deniega la inscripción porque para los casados se produce, por consolidación, una adquisición del pleno dominio, y falta determinar la proporción del tercer adquirente en el usufructo transmitido. Para la Dirección, que revoca la nota de calificación, la concurrencia en el derecho de usufructo de tres sujetos distintos, con vocación expansiva al fallecimiento de alguno de sus titulares, permite la concurrencia con la nuda propiedad atribuida a dos cónyuges, hasta el momento en que se produzca la consolidación por alguna de las causas previstas en la legislación civil. Resuelta así de brevemente la primera cuestión, por lo que se refiere a la necesidad de aplicar la exigencia de cuotas en la comunidad de usufructuarios, impuesta por el artículo 54 del Reglamento Hipotecario en aplicación del principio de especialidad, el Centro Directivo entiende que esa norma debe subordinarse a las especialidades de cada comunidad y que no siempre será imperativa la existencia de tales cuotas para delimitar el derecho inscrito. Tras una larga y no muy clara argumentación en favor de la comunidad germánica (sin mencionarla), termina afirmando que la sola consignación de ese carácter simultáneo es suficiente para delimitar suficientemente el derecho de cada uno de los usufructuarios, sin necesidad de especificación adicional de cuotas limitadas al ámbito interno.
22 mayo 2000
Derecho.- El hecho de que el estado de cargas de la finca en el Registro no coincida con lo que los interesados manifiestan en la escritura podrá tener repercusiones contractuales, pero nunca impedirá la inscripción.
20 marzo 2002
Derecho.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras en cuanto elementos necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y las limitaciones de los sirvientes, por lo que su acceso tabular requiere que en el título de constitución, sin ulterior acto o sentencia, queden satisfechas aquellas exigencias como propias del principio de especialidad registral y de la libertad de trabas del dominio. La dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos. Por eso, no es completo el título que se limita a señalar respecto de determinadas servidumbres de paso que son predios dominantes y sirvientes de ellas recíprocamente los diez resultantes de la división de una finca, que su contenido es el paso de personas y vehículos, que el lugar el que resulta de un plano que se incorpora precisando la anchura y longitud total de los caminos, pero no la correspondiente a cada predio, y que los gastos de conservación y mantenimiento se satisfarán en proporción a la superficie de las fincas; además, en este caso no coincidía lo declarado con lo grafiado, pues según el plano ni todas las fincas son predios sirvientes -algunas parecen ser tan sólo dominantes- ni todas tienen esta última condición más que con relación a alguna o algunas fincas concretas y no con todas, ni en ocasiones la grafía del camino a lo largo de la línea divisoria entre predios permite determinar sin la debida aclaración si grava ambas fincas o tan solo una de ellas, la situada a uno u otro lado de dicho lindero. Lo mismo cabe decir de una servidumbre de toma de agua respecto de la que el título se limita a señalar su origen, la alberca existente en una de ellas, sin más referencias a su contenido, cuantía del agua a extraer, posibles turnos, si se complementa con la de acueducto o de paso hasta la citada alberca, etc.
19 septiembre 2002
Derecho.- La Dirección, con los mismos argumentos empleados en otra Resolución de 15 de febrero de 2000, reitera la posibilidad de constituir hipoteca a favor de varias personas que conceden un solo préstamo, sin necesidad de expresar la parte del mismo correspondiente a cada una de aquéllas.
10 febrero 2003
Derecho.- Hechos: el Registrador suspende la inscripción del título presentado porque, al contener una adjudicación de participaciones indivisas de determinada finca expresadas mediante números periódicos puros, dichas participaciones no suman cien, por lo que, a su juicio, para practicar la inscripción de aquellas han de expresarse en forme de fracciones. La Dirección revoca la calificación afirmando que “Si aritméticamente es indudable que equivale a cien la suma de las cantidades que expresan las participaciones indivisas adjudicadas mediante números periódicos puros en su representación decimal (que, por lo demás, al ser números racionales pueden ser representados por medio de fracciones si se realiza la correspondiente operación aritmética), ningún obstáculo existe para su utilización en los títulos que hayan de acceder al Registro de la Propiedad, a falta de norma que lo prohíba. Y se muestra con claridad la conveniencia de hacerlo, habida cuenta de las ventajas prácticas que de ello pueden derivarse, como apunta el Notario recurrente”.
22 diciembre 2003
Derecho.- No es inscribible el auto recaído en expediente de dominio promovido por una persona a la que se declara dueña de una casa, excepto una parte de ella, que pertenece a otra, pues aunque la legislación no establece con carácter general la exigencia de previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para que pueda inscribirse el derecho de uno de los copropietarios, en el caso debatido es cierto que la declaración de dominio calificada se refiere a una parte de la finca sin que quede definido –salvo que una parte pertenece a otra persona- el régimen de comunidad existente y las normas que la regulan, ni la cuota ideal de participación que corresponde al recurrente en el edificio en su totalidad, con lo que la sola fijación de la porción material de la finca sobre la que recae el dominio del titular no permite tener por cumplido el principio de especialidad (artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria).
24 enero 2004
Derecho.- Declarado el dominio de una finca a favor de dos personas en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo, se confirma la calificación que suspendió la inscripción por no expresarse en qué proporción se declara el dominio de las dos personas que promovieron el expediente, pues en caso de condominio debe expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino. El fundamento se encuentra en el artículo 54 del Reglamento Hipotecario.
3 febrero 2004
Derecho.- 1. Se presenta en el Registro una escritura por la que una entidad bancaria concede un préstamo para financiar la compra de primera vivienda con carácter solidario a dos padres y su hija. En garantía de dicho préstamo, además de la garantía personal y solidaria de los prestatarios, se constituye hipoteca sobre un piso que ha adquirido la hija (representada por su padre) el mismo día, con el número anterior de protocolo del mismo Notario. El padre, aparte de en su propio nombre, actúa en representación de su hija en virtud de poder –cuyos particulares se transcriben- en que esta última concede a su padre para, con relación a un piso que se describe, y que es el mismo adquirido por la hija el mismo día, pueda comprarlo y concertar o subrogarse en toda clase de préstamos, especialmente de naturaleza hipotecaria, sobre el mismo, aunque incurra en la figura de la autocontratación.
La Registradora no practica la inscripción por observar dos defectos, uno de ellos el siguiente:
1) No determinarse la parte de la hipoteca que se constituye en garantía de deuda propia y la que lo es en garantía de deuda ajena de la hipotecante.
El Notario recurre. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso y la Registradora apela.
2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser revocado, pues, como dice el Auto apelado, al ser el préstamo solidario (aunque tal cualidad la niegue sin fundamento la Registradora en su apelación, pues la solidaridad está claramente establecida en la primera de las «cláusulas no financieras»), la cantidad entregada se debe totalmente por la hipotecante representada, por lo que toda la hipoteca se constituye en garantía de deuda propia.
9 febrero 2005
Derecho.- l. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme en que, demandándose por don Joaquín L. S. contra doña Rosa S. C. y contra don Javier P.L. y doña Teresa C. M. la nuda propiedad de determinada vivienda, por desistimiento de los demandados, se estima totalmente la demanda, declarándose que la nuda propiedad de la finca pertenece al demandante, perteneciendo a doña Rosa únicamente el usufructo de la misma, declarándose nula la escritura por la que doña Rosa compró a los otros demandados dicha finca y decretándose la cancelación de la inscripción de la que fue título la citada escritura y la inscripción de la nuda propiedad a favor del demandante.
El Registrador deniega parcialmente por estimar que, si bien puede cancelar la actual inscripción a favor de doña Rosa, no puede inscribirse a favor del demandante por no aportarse los documentos y títulos necesarios para ello.
El demandante recurre acompañándose al recurso un escrito dirigido a la Consellería de Hacienda de la Generalitat Valenciana suscrito por quienes dicen ser don Joaquín y su madre doña Rosa, con posterioridad a la Sentencia referida, en el que, al efecto de obtener la exención por prescripción del Impuesto de Sucesiones, se expresa que el padre y esposo, respectivamente, de ambos, compró a los cónyuges don Javier y doña Teresa la vivienda referida y falleció nombrando herederos a sus dos hijos (el demandante y un hermano), legando el usufructo universal a su cónyuge doña Rosa; pero, fallecido el comprador, su viuda, en un momento dado, decidió «poner a su nombre» la vivienda, que fue el único bien integrante de la herencia, para lo cual convenció a los vendedores otorgaran a su favor la escritura que después se inscribió.
2. El recurso no puede prosperar. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 11 de septiembre de 2001), no basta con que la sentencia declare que una persona es dueña de una finca, sino que debe constar cuál es el título por el que adquirió su derecho, pues en el Registro se inscribe el derecho como consecuencia de su adquisición por un acto o contrato de trascendencia real (cfr. artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria), y así lo exige la distinta protección del derecho según el título de adquisición Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
28 abril 2005
Derecho.- 6. En orden a las adjudicaciones a los herederos, el Registrador entiende que existe también imprecisión, porque éstas deben referirse a bienes concretos y no a participaciones del «patrimonio inventariado» o «de la herencia», por lo que el principio de especialidad impide que se hagan constar en los asientos registrales. Este defecto tampoco puede mantenerse.
La herencia está compuesto por todos los bienes, derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su muerte (artículo 659 del Código Civil) y siendo eso así, no debe existir inconveniente, por no inducir a confusión alguna, que al hacerse las adjudicaciones al cónyuge viudo y a los herederos, se utilice, aún en aquellas herencias que no tiene deudas en su inventario, las expresiones más generales de «patrimonio inventariado» o «herencia», en vez de referirse a bienes concretos y determinados, por cuanto dentro de esa expresión más amplia, están aquéllos incluidos en su propia individualidad.
27 noviembre 2006
Derecho.- En el presente recurso se plantea la inscripción de una escritura de resolución de un contrato de compraventa, otorgada por vendedor y comprador, en la que se hace constar que con relación a determinada finca, dado que se han vendido algunas participaciones indivisas consistentes en semanas a terceras personas, la resolución se refiere exclusivamente a las restantes participaciones indivisas no transmitidas a terceros. El Registrador suspendió parcialmente la inscripción respecto de dicha finca registral, por ser contrario al principio de especialidad o determinación registral.
1. Uno de los principios estructurales de nuestro Derecho registral, es el de especialidad o determinación, que exige como requisito para que los títulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión del dominio, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito. Este principio aparece consagrado en diversos preceptos de nuestro Ordenamiento Jurídico (artículos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento al precisar todas las circunstancias que debe contener la inscripción; artículo 54 del Reglamento al exigir que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisen la porción ideal de cada uno de los condueños con datos matemáticos que permitan conocerla de forma indubitada). Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido, afirmándose en la Resolución de 21 de Junio de 1991, que una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción es la fijación o extensión del dominio, lo que falta cuando no está claramente determinada la cuota objeto de inscripción.
2. En el supuesto concreto la estipulación cuarta de la escritura de resolución de la compraventa indica que la misma tenga lugar respecto de las «participaciones indivisas no transmitidas a terceros». Lógicamente una estipulación así impide al Registrador una concreción de las participaciones objeto de resolución ya que de los libros del Registro solo resulta las participaciones indivisas que se han transmitido a terceros y que han sido objeto de inscripción, pero no el resto de participaciones transmitidas a terceros y que no han accedido al Registro, dado que la inscripción en nuestro derecho como regla general es voluntaria y no obligatoria; el Registrador por los libros del Registro no puede saber cuales han sido las participaciones que se han transmitidos a terceros. Cuestión distinta es que en el título se hubiese resuelto la venta tan sólo en cuanto a la totalidad del dominio que resulte inscrito a favor de la entidad y no las participaciones indivisas o semanas cuya transmisión constase en el Registro, en cuyo caso hubiese bastado una mera operación matemática para determinar que dominio ha sido objeto de transmisión a terceros y cual es objeto de la resolución.
3. Si admitiésemos una estipulación como la que se pretende su inscripción, no solo estaríamos vulnerando el principio de especialidad o determinación registral sino también el de rogación, y en general el de seguridad jurídica ya que todo aquel que consultase los pronunciamientos tabulares no podría conocer por los datos registrales cual es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito, dependiendo este conocimiento de datos extraregistrales como serían las participaciones transmitidas a terceros y que no han accedido al Registro.
Por todo lo expuesto esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
13 febrero 2007
Derecho.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
1. El primer defecto que alega el registrador es que no se determina la proporción en que adquieren el bien los titulares a favor de los cuales se reconoce el dominio. Según el recurrente del artículo 329 del Código de sucesiones de Cataluña, que considera que en la herencia intestada la herencia se divide en partes iguales entre los llamados que la hayan aceptado, resulta indubitado que los promotores del expediente adquirieron la plaza por mitades indivisas.
Sin embargo, la necesaria certeza de las situaciones jurídicas inscribibles en el Registro de la Propiedad, expresada en lo que doctrinalmente se denomina principio de especialidad (verdadero principio general del Derecho hipotecario), excluye del ámbito registral la aplicación de presunciones en la determinación de los derechos inscritos. Por eso, expresamente el artículo 54 del Reglamento Hipotecario exige precisar en el título inscribible la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indubitadamente. Por lo que debe confirmarse la nota de calificación en este punto, como defecto subsanable.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
11 julio 2009
Derecho.- Sobre la necesidad de especificar la cuota de participación que cada cónyuge adquiere en una compraventa, cuando están casados en régimen de separación, ver el apartado “COMUNIDAD. Determinación de cuotas”
2 junio 2010
Derecho.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de promesa de compraventa y cesión de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditación suficiente de la representación, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminación de derechos y por falta de legalidad en la formas extrínsecas del documento por el que se solicita la inscripción.
2. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el título presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinación de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por último, la indeterminación de los derechos cedidos (a continuación se transcribe sólo la parte de la Resolución relativa a este último problema).
3. Por lo que se refiere a la última cuestión, existe una total indeterminación —objeto, duración, contenido, etc.— en la pretendida cesión de retracto en contra de los principios de especialidad y rogación (artículos 6 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario). En un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dice el artículo 51.6. del Reglamento Hipotecario que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de aquellos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Por otra parte, aunque es reiterada la doctrina de esta Dirección General acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario (cfr. Resoluciones de esta Dirección General de 25 de abril y 18 de julio de 2005, y 4 de mayo y 2 de noviembre de 2009), la autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene como fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Ello convierte en imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro, requisito que en absoluto se verifica en el supuesto de hecho que se plantea en este recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
14 junio 2010
Derecho.- 1. La única cuestión que ha de abordarse en el presente recurso es la relativa a si es o no inscribible un testimonio de un auto judicial que no se refiere a finca registral alguna y en el que en la parte dispositiva se desestima la oposición a la ejecución de un título judicial.
2. Resolviendo, por tanto, la única cuestión antes suscitada que tiene que ver con el documento presentado, ha de confirmarse la calificación registral toda vez que…
Tampoco existe una determinación de los actos o derechos cuya inscripción haya de practicarse, en contra de los principios de especialidad y rogación (artículos 6 y 9 de la Ley Hipotecaria, y 51.6 del Reglamento Hipotecario). En un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dice el artículo 51.6. del Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de aquellos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Procurar que dicha claridad se logre es tarea que debe imputarse no sólo respecto de los documentos notariales (artículo 176 del Reglamento Notarial), sino también respecto de los documentos judiciales de acuerdo con la aplicación del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien el apreciar si se ha conseguido, a los exclusivos efectos registrales de proceder o no a su inscripción, compete a la calificación registral (artículo 101 del Reglamento Hipotecario) que ha de comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que según la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripción bajo pena de nulidad (cfr. artículos 21 de la Ley Hipotecaria, y 98 y 101 del Reglamento Hipotecario, y Resolución de 19 de febrero de 2007).
Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
15 junio 2010
Derecho.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercería de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervención decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1)… 2)… 3)… 4)…; 5) No expresar la Sentencia el título material (negocio jurídico adquisitivo) del derecho del demandante;
7. Por lo que se refiere a la falta de expresión del título material en la Sentencia (defecto 5) procede recordar que una Sentencia declarativa no es título inscribible, sino que lo será el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. En el caso concreto, el documento presentado se limita a declarar «que pertenece en dominio al demandante de la finca rústica», sin decir por qué título. Dicha falta es contraria a las expresadas exigencias necesitadas para la inscripción (cfr. artículos 1, 3, y 9.6 de la Ley Hipotecaria; artículo 51.11 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de 11 de septiembre de 2001 y 28 de octubre de 2005). Por lo tanto, se confirma también el defecto señalado al respecto por la Registradora.
15 julio 2010
Derecho.- Sobre la posibilidad de hacer constar la afectación de bienes privativos a las cargas del matrimonio, ver el apartado “BIENES PRIVATIVOS. Afectación a las cargas del matrimonio”.
28 septiembre 2010
Derecho.- La cuestión planteada en este recurso, que puede examinarse en el apartado “HIPOTECA. Hipoteca sobre parte indivisa de una finca”, es si puede constituirse por el propietario de la totalidad de una finca sobre una mitad indivisa, sin especificar cuál es esa mitad.
3 noviembre 2011
Derecho.- 1. La única cuestión que se plantea en este recurso es si para inscribir una sentencia dictada en un procedimiento de liquidación de gananciales que declara que un bien pertenece «proindiviso a don M. P. y a la sociedad de gananciales en proporción al valor de las aportaciones respectivas» es preciso determinar la cuota correspondiente a las respectivas titularidades como sostiene el registrador. El bien consta inscrito en el Registro a favor de don M. P. S, habiéndolo adquirido en estado de soltero.
2. El recurso no puede ser estimado. El artículo 54.1 del Reglamento Hipotecario, en aras a la necesaria claridad que impone las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, establece que en las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho se precise la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente; el apartado 2 añade que «esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen». Ambos apartados son aplicables al supuesto de hecho planteado, en el que la determinación de la cuota que corresponde a la sociedad de gananciales es el resultado de la aplicación del artículo 1354 del Código Civil, conforme al cual los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas. La aplicación de esta regla al caso concreto resuelto por la sentencia calificada, requiere inexcusablemente, a fin de obtener la correspondiente inscripción registral, que la misma se concrete mediante la fijación de las respectivas partes indivisas que sobre la finca correspondan a don M. P S. y a la sociedad de gananciales mediante datos matemáticos que permitan conocerlas indudablemente.
En definitiva, no puede obviarse que, como ha reiterado esta Dirección General sobre la base del principio de especialidad y el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción es la fijación o extensión del dominio, lo que falta cuando no está determinada la cuota objeto de inscripción (vid. Resoluciones de 21 de junio de 1991 y 13 de junio de 2012), sin que sean suficientes para cumplir con esta exigencia las presunciones de igualdad de los artículos 393 y 1138 del Código Civil, pues dado su carácter, no definen la extensión del derecho (vid. Resolución de 23 de marzo de 1994, entre otras), y sin que se pueda suplir dicha determinación, que ha de ser indubitada, por referencia a cálculos aritméticos basados en datos ajenos al propio Registro, como los señalados en el escrito del recurso, a fin de colegir el valor de las respectivas aportaciones, privativa y ganancial, en el pago de la contraprestación mediante la que se adquirió el bien, y de la que finalmente se derivarían las respetivas y proporcionales participaciones indivisas, cálculos y operaciones que, resultando determinantes del contenido y alcance del derecho que se pretende inscribir, deben realizarse dentro del proceso judicial seguido y sujeto a sus garantías, o bien mediante la intervención y con el consentimiento de los respectivos titulares, sin que su omisión pueda suplirla el registrador mediante una integración del título basada en presunciones o datos inciertos y que no le constan de modo fehaciente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
9 octubre 2012
Derecho.- 1. La única cuestión que se suscita en el presente expediente consiste en la concreción de la aportación a sociedad realizada por un socio, que en el acta de la junta general transcrita en la escritura de aumento de capital se indica se hace sobre «los derechos que le correspondan» sobre determinada finca registral, con las exactas participaciones que por diversos títulos posee, y que previamente deberán haber sido inscrita, a efectos de tracto sucesivo.
En el supuesto que nos ocupa no es correcta, de acuerdo con los datos registrales, la determinación de derechos que se realiza en la escritura que documenta el acuerdo de capital, en la que se manifiesta que la totalidad de la finca es propiedad privativa del socio.
Ha quedado acreditada una adición judicial a la liquidación de gananciales del aportante con su ex cónyuge, que afecta a la finca de referencia, que en la fecha de la elevación del recurso a este Centro Directivo se encuentra ya inscrita en el Registro. Por tanto, de la hoja registral resulta, ya claramente, el exacto porcentaje de derechos que le corresponde al aportante, por lo que bastara una aclaración del título, en orden a las proporciones y títulos de adquisición para lograr la inscripción pretendida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos expresados en los anteriores Fundamentos de Derecho.
5 diciembre 2012
