PRINCIPIO DE LEGALIDAD*
*Sobre esta materia pueden verse las Resoluciones que aparecen en los epígrafes “DOCUMENTO AUTÉNTICO” y siguientes.
No es inscribible la certificación expedida por un Agente de Cambio y Bolsa, protocolizada por acta notarial, mediante la que se solicita la cancelación, por pago, de una condición resolutoria, pues tal certificación no reúne el requisito exigido por el artículo 1.216 del Código Civil de estar expedida por funcionario competente, porque, conforme al artículo 93.1, del Código de Comercio, ni la compra de inmuebles es «acto de comercio» (ver artículo 325 del mismo Código), ni se puede considerar que la expedición de una certificación por el Agente sea uno de los actos «comprendidos en su oficio» de mediador.
13 diciembre 1985
Documento auténtico.- En el supuesto fáctico de este expediente mediante instancia se solicita la nulidad de la inscripción por la que se hizo constar la compraventa de la nuda propiedad de determinada finca; y se pide la inscripción de un documento privado de contrato vitalicio oneroso, admitido como prueba documental en determinado procedimiento de divorcio de la compradora, ahora recurrente. El Registrador de la Propiedad se niega a practicar asiento alguno «por impedirlo el principio de legalidad consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, sin que pueda practicarse asiento de presentación, de conformidad con el artículo 420 números 1 y 3 del Reglamento Hipotecario». Conforme al artículo 329 de la Ley Hipotecaria, contra la negativa del Registrador a extender asiento de presentación o a calificar lo procedente es la interposición de recurso de queja. No obstante, por economía de procedimiento, cabe recordar que según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, del artículo 66 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.
4 enero 2005
Documento auténtico.- En el supuesto fáctico de este expediente se pretende la inscripción de la división de determinada finca, según consta en testimonio del auto judicial por el que se tiene por realizado el acuerdo transaccional de adjudicación de las respectivas fincas resultantes de dicha división. A juicio del Registrador de la Propiedad, procede suspender la práctica del asiento solicitado porque no consta en escritura pública la operación solicitada y porque no prestan el consentimiento todos los titulares afectados. Según la doctrina de esta Dirección General (cfr., aparte otras citadas en los vistos, la Resolución de 5 de mayo de 2003), uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional-artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros regístrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido. Ciertamente, según los artículos 1.216 del Código Civil y 317-1.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil («a efectos de prueba en el proceso», precisa este último precepto), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr. también artículo 1.318 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras). Por otra parte, a tales efectos, los documentos privados no son, en vía de principio, equivalentes a los públicos por el mero hecho de que sean homologados judicialmente. No obstante, ha de tenerse en cuenta que, conforme a los artículos 19 y 415 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes pueden transigir sobre lo que sea objeto del litigio y si alcanzan un acuerdo transaccional puede el Juez homologarlo previa comprobación de la concurrencia de los requisitos de capacidad jurídica y poder de disposición de las partes, de suerte que el acuerdo homologado tendrá todos los efectos atribuidos por la ley ala transacción judicial y podrá llevarse a efecto por los trámites previstos para la ejecución de las sentencias (cfr. artículo 517.3.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuestión distinta es que no pueda equipararse todo título ejecutivo a título inscribible). Por ello, en el presente caso la exigencia del artículo 3 de la Ley Hipotecaria queda plenamente satisfecha toda vez que el acto inscribible en cuestión –la división de cosa común con la correspondiente adjudicación de las fincas resultantes-aparece contenido en documento auténtico expedido por la autoridad judicial cual es el testimonio del auto de homologación del acuerdo transaccional.
7 enero 2005
Documento auténtico.- 1. En el supuesto fáctico de este expediente concurren las siguientes circunstancias:
a) Mediante convenio regulador de la separación, aprobado judicialmente, los cónyuges liquidaron su sociedad de gananciales, adjudicando, entre otros bienes, determinado piso al marido.
b) Transcurridos dos años desde la aprobación de dicho convenio, y pendiente todavía de presentación a inscripción en el Registro de la Propiedad la mencionada adjudicación, fue aprobado judicialmente nuevo convenio por el que se subsana la liquidación de gananciales inicial, mediante la adición de un garaje y un trastero y la inclusión de una deuda ganancial con el hermano del marido –del que se dice que padece incapacidad –, de modo que se da nueva redacción al convenio regulador primigenio y se adjudican a dicho cónyuge y su citado hermano, pro indiviso, las tres fincas referidas, manteniéndose el resto de la liquidación inicial.
c) La Registradora suspende la inscripción solicitada por considerar que, aun cuando el acreedor tiene derecho a intervenir en la liquidación de la sociedad conyugal para defender sus intereses, no se le pueden adjudicar en pago de una deuda, manifestada por los cónyuges y no por el acreedor (deuda que, según alega dicha funcionaria, no está justificada, ni cuantificada; ni determinado si era líquida y exigible), bienes que deben ser adjudicados en el marco de las relaciones de la sociedad conyugal a uno u otro de los cónyuges, quienes, en caso de asumir la deuda, podrán adjudicar posteriormente en pago de la misma bienes a ellos adjudicados, en virtud de figuras jurídicas y fiscales diferentes del convenio regulador, cuyo ámbito comprende a los cónyuges e hijos que constituyen el núcleo familiar.
2. Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –arts. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente, según los artículos 1.216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil («a efectos de prueba en el proceso», precisa este último precepto), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él -artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, artículo 1.218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
Según la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988), es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y de que éste ha sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación; y ello porque se considera que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado. Pero esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.
En el presente caso, indudablemente, y aun cuando se dejaran al margen otras cuestiones como la falta de intervención del acreedor o de determinación de dicha deuda –que, por sí solas habrían de impedir la inscripción solicitada–, el convenio de adjudicación a un tercero en pago de deudas excede del ámbito del procedimiento utilizado así como de las operaciones liquidatorias propiamente dichas, y tiene un tratamiento jurídico distinto al del convenio regulador de la separación, por lo que será necesaria la formalización del negocio jurídico traslativo mediante la correspondiente escritura pública otorgada por los cónyuges y el adjudicatario.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
25 octubre 2005
Documento auténtico.- 1. Se presenta en el Registro certificación administrativa expedida por la secretaria accidental de un Ayuntamiento en la que se concede a la entidad recurrente un derecho de superficie «sobre la parcela 26 del plan parcial» por plazo de 35 años. A cambio de la concesión del derecho, se conceden al Ayuntamiento determinados derechos de utilización de la parcela sobre la que recae el derecho. El Registrador, además de otros defectos no recurridos, entiende que el título para la inscripción debe ser la correspondiente escritura pública. Contra esta exigencia se dirige el recurrente, entendiendo que el documento administrativo presentado es suficiente para la inscripción.
2. El derecho de superficie es un derecho real inscribible, y, en principio, por imperativo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, el título para la inscripción es la escritura pública. No obstante, en el presente supuesto, al tener su origen el derecho de superficie en la concesión de tal derecho por un organismo administrativo (un Ayuntamiento), podría plantearse en un principio la cuestión de si sería suficiente para la inscripción la correspondiente documentación administrativa, constituida, en el presente supuesto, por el certificado del acuerdo de la entidad concedente.
3. No existe duda alguna sobre la necesidad de escritura pública. El artículo 40.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. La doctrina más autorizada entiende que este precepto, al no hacer distinción, se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares, como a aquél que se inscribe en el marco de una actuación urbanística. Por otro lado, al margen de que no es admisible que se inscriba un derecho sin que conste el consentimiento del titular que lo adquiere y que, a cambio, asume una serie de obligaciones, resulta indiscutible que el documento pertinente para esta formalidad es la escritura pública.
4. Alega el recurrente que la Resolución de este Centro Directivo de 29 de enero de 2009, permitió la inscripción del derecho de superficie mediante la única aportación del acuerdo municipal correspondiente, pero olvida las siguientes características que diferencian el supuesto de esta Resolución del que ahora se examina:
a) No se trata de un contrato, como en el supuesto actual, sino de un acto unilateral de la Administración –consecuencia del principio de autotutela de la misma–, como es la resolución de tal contrato, aplicándose al supuesto el artículo 59 de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.
b) En el supuesto de la Resolución de 2009 se trata de un acto puramente administrativo, pues consiste en la resolución de un contrato por incumplimiento del particular del pliego de condiciones.
c) A diferencia del supuesto ahora examinada, del acto de la Administración no surgen obligaciones de naturaleza civil.
d) Así como la resolución de un contrato puede ser un acto unilateral, el consentimiento que hace surgir un contrato es siempre un acto bilateral.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
16 abril 2010
