PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Presentación sucesiva de títulos contradictorios

En base al principio de prioridad, que exige el despacho de los documentos por riguroso orden de su presentación, y presentadas sucesivamente dos certificaciones expedidas por distintas autoridades encaminadas a la inmatriculación de la misma finca, habiéndose denegado la inscripción de la primera que se presentó es aplicable por analogía el artículo 306 del Reglamento Hipotecario y el Registrador deberá enviar copia de los asientos de presentación contradictorios a la Autoridad que certificó para que, si lo juzga conveniente, comunique al Juez de Primera Instancia las expresadas copias y antecedentes a fin de que, cumplidos los trámites oportunos, dicte la resolución que proceda.

14 diciembre 1953

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Otorgada una escritura de venta de la nuda propiedad de una finca, el mismo transmitente otorgó después escritura de donación del dominio en favor de otra persona. En el Registro se presenta antes la escritura de donación y el Registrador despacha los documentos por orden de presentación y, por tanto, inscribe la donación y deniega la inscripción de venta. Pretende el recurrente que en este recurso se decida la procedencia de la inscripción de la venta. Esto es imposible en estas actuaciones. La inscripción en favor del donatario impide la inscripción de ningún otro acto del antiguo titular, de igual o anterior fecha, que se le oponga o que sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. El asiento practicado está bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo podrá imponerse la rectificación por decisión de la autoridad judicial. A este respecto, el comprador puede promover en juicio ordinario la rectificación del Registro por demanda, de la cual podrá pedir anotación preventiva a fin de conseguir que su derecho prevalezca, en su caso, frente a cualquier adquirente del donatario.

6 octubre 1992

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Hechos: sobre una finca hay los siguientes asientos: 1) Anotación de embargo letra A. 2) Anotación de embargo letra B a favor de distinta persona. Ambas proceden del mismo Juzgado en procedimientos distintos, siendo la fecha del mandamiento que originó la primera, así como su presentación, anterior a la segunda. 3) Nota de certificación de cargas al margen de la anotación letra A. 4) Inscripción de adjudicación derivada del procedimiento de la anotación letra B. En esta situación se presentan, derivados del procedimiento de la anotación letra A: 1º) Escritura de enajenación de la finca, cuya inscripción se deniega porque la finca transmitida está inscrita a favor de persona distinta del transmitente -como consecuencia de las actuaciones derivadas del embargo letra B-. 2º) Mandamiento de cancelación de la anotación letra A -que se practica- y de las posteriores -que ya estaban canceladas-. A la vista de lo anterior, el Juez dicta mandamiento en el procedimiento a que se refiere la anotación letra A rectificando el anterior y ordenando, además, la cancelación de la inscripción a que dic lugar la anotación letra B, a lo que el Registrador se opone por entender que no puede practicarse la cancelación de una inscripción en virtud de providencia, siendo necesaria sentencia firme. Para la Dirección, la solución del problema planteado estriba en considerar un todo unitario las actuaciones derivadas de una ejecución judicial, de forma que cuando, como en este caso, se ha anticipado la presentación de la escritura de adjudicación judicial derivada de la anotación letra A, que debía tener preferencia pero que se denegó por encontrarse un obstáculo registral derivado del principio de tracto sucesivo, lo que el Registrador debió hacer fue tener en cuenta el carácter del conjunto de operaciones registrales derivadas del procedimiento de apremio, que materialmente dan lugar a una titulación unitaria aunque formalmente tengan una expresión plural. Finalmente, indica el Centro Directivo que, aunque ambas anotaciones derivaron de procedimientos seguidos en el mismo Juzgado, iniciándose el de la letra B antes que el de la A, lo decisivo no es la fecha de comienzo de las actuaciones, sino la de la afección específica de cada bien por el embargo y su anotación a los resultados del proceso.

22 febrero 1993

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Hechos: se practica una anotación de embargo y se expiden después dos certificaciones, de dominio y de cargas, de las que no resultan asientos posteriores, ni siquiera presentados. Más tarde se inscribe una escritura de compraventa otorgada con anterioridad a la anotación (y al parecer, también al embargo). Por último se presenta el auto de adjudicación derivado del embargo y el Registrador deniega su inscripción por aplicación del principio de tracto sucesivo. La Dirección revoca la nota por tres razones: 1ª) De tipo práctico. En la época en que sucedieron estos hechos no había ningún mecanismo que permitiera al Juez que decretó el embargo conocer la existencia de un título traslativo anterior, lo que suponía el riesgo de la continuación innecesaria de un proceso que no conduciría a ningún resultado positivo, con el consiguiente descrédito para las ejecuciones judiciales y el injustificado trato para los eventuales postores. Y todo ello en beneficio de quien teniendo un título anterior pudo inscribir y no lo hizo a su tiempo, como también pudo acudir al Juzgado una vez consiguió su inscripción para hacer valer su derecho y no lo hizo. 2ª) De tipo procesal. El mecanismo de la tercería de dominio hubiera permitido al titular registral paralizar los efectos de la ejecución y, no habiéndolo hecho, el resultado es una flagrante vulneración, en perjuicio del acreedor embargante y del deudor, del principio constitucional de tutela judicial de los derechos y del deber de colaboración con la Administración de Justicia. 3ª) De tipo registral. El principio de prioridad determina que el título que primero accede al Registro, produce el cierre de cualquier título que, siendo incompatible, se presente con posterioridad aunque sea de fecha anterior. Siendo evidente la incompatibilidad entre el embargo anotado y la enajenación anterior que aún no se ha inscrito, consecuencia obligada es que esta enajenación anterior no podrá ser inscrita o habrá que admitir, como solución más práctica, tal inscripción, pero con absoluta supeditación a aquel embargo, de modo que al acceder al Registro el remate, su inscripción provocará la cancelación de aquélla. Finalmente, la Dirección considera necesario, además del auto de adjudicación, el mandamiento de cancelación de la inscripción de venta. [1]

23 marzo y 5 mayo 1993

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, y en este sentido es perfectamente viable negar la inscripción de un título en función de la posterior presentación de otro que conducirá inexcusablemente a la cancelación del asiento que aquél provocare (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Pero esta doctrina no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de otro título, que trasciende de la función que la Ley le encomienda. De acuerdo con ello no cabe denegar la inscripción de la compraventa que primero accede al Registro so pretexto de la presentación posterior de unos autos de declaración de quiebra y de fijación de la fecha de retroacción, pues, por una parte, tales autos, sobre carecer de firmeza, son dictados en actuaciones en que no aparece que hayan intervenido los compradores, y por otra, no debe ignorarse que la denegación de aquella inscripción, al dejar expedito el acceso registral a los autos posteriormente presentados, implicaría una inversión inadmisible de la carga de la iniciativa procesal, pues a quien primero presentó su título en el Registro correspondería remover un obstáculo registral que no existía en ese momento.

7 junio 1993

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que si se encuentran presentados títulos contradictorios relativos a una misma finca, lo procedente es calificar y despacharlos por riguroso orden cronológico de presentación, subordinando el despacho del que se presentó después hasta ver qué ocurre con el que le precedió, de modo que aquél sólo podrá acceder al Registro si caduca el asiento de presentación del precedente sin ser inscrito.

24 octubre 1998

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Aunque en ocasiones se ha destacado la conveniencia de tomar en consideración títulos presentados posteriormente y relativos a una misma finca, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de asientos inútiles, tales modalizaciones no pueden llevar al extremo de desvirtuar la regla de despacho temporal, rechazando el despacho del documento anterior (en este caso, un auto de adjudicación recaído en juicio declarativo de menor cuantía), so pretexto de la posterior presentación de un documento (mandamiento ordenando la toma de razón de la declaración de quiebra del ejecutado) que parece evidenciar su eventual ineficacia, pues ello, sobre desvirtuar totalmente el propio principio de prioridad que rige en nuestro sistema registral, menoscabaría la seguridad jurídica y provocaría al presentante una verdadera indefensión. Ahora bien, dadas las circunstancias de este recurso (la calificación tuvo lugar en los últimos días de vigencia del asiento de presentación y el recurso se interpuso cuando ya había caducado), la caducidad de dicho asiento determina que el título posterior gane rango preferente, por lo que no es posible por vía de recurso gubernativo conseguir que la fecha de la inscripción del auto de adjudicación pueda retrotaerse más allá de la de su asiento de presentación.

7 enero 1999

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Ordenada una anotación de embargo sobre el derecho hereditario de una persona en determinadas fincas de su padre y denegada respecto a una de ellas, por haberse inscrito con anterioridad a la presentación del mandamiento a favor de la viuda del causante en las operaciones particionales practicadas, la Dirección, fundándose en los principios de legitimación y tracto sucesivo, rechaza la pretensión del recurrente, añadiendo que no se puede tomar en cuenta su alegación de que el embargo existe jurídicamente desde que se decreta judicialmente (la providencia de embargo fue anterior a la partición y su inscripción en el Registro), pues el principio de prioridad determina el cierre del Registro a los títulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con éste.

22 febrero 2000

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Presentada por el deudor y dueño de una finca escritura de cancelación de dos hipotecas constituidas sobre la misma, en las que los representantes de las entidades acreedoras reconocieron haber recibido el importe de los préstamos garantizados con ambas, se presenta después por dichos representantes una escritura que rectifica la primera en el sentido de que sólo se cancela la segunda hipoteca, pero no la primera, por no haber sido pagada. La Dirección revoca la decisión del Registrador, que no canceló la primera hipoteca, fundándose en el principio de prioridad, que obliga a atenerse al orden de presentación de los documentos para su despacho, y en que la hipoteca, acto unilateral, produce unos efectos frente a terceros que impiden su rectificación de forma unilateral, siendo preciso el consentimiento del favorecido o la resolución judicial que confirme el error de hecho cometido.

11 abril 2000

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Aunque es doctrina del Centro Directivo la conveniencia de tomar en consideración títulos presentados posteriormente y relativos a una misma finca, a fin de lograr un mayor acierto en la calificación y evitar la práctica de asientos inútiles, no puede desvirtuarse lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria rechazando el despacho del título anterior so pretexto de la posterior presentación de un documento que, según manifiesta el recurrente, pero sin acreditarlo, evidencia su nulidad.

21 septiembre 2001

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Aunque es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta en la calificación títulos incompatibles posteriormente presentados y relativos a una misma finca, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación, lo cierto es que, en virtud del principio de prioridad, básico en nuestro sistema, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados. [2]

23 octubre 2001

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Aunque la consideración de documentos relativos a la misma finca, presentados con posterioridad al que es objeto de calificación, puede ser oportuna al objeto de evitar la práctica de asientos inútiles, pues están llamados a ser inmediatamente cancelados cuando se despache el documento posterior, este criterio no puede llevarse al extremo de desnaturalizar el principio de prioridad, conforme al cual el Registrador habrá de atenerse a la situación registral existente en el momento de presentación del título a calificar (artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria); y en consecuencia, no cabe denegar la inscripción del documento presentado anteriormente por la pendencia de un documento incompatible posterior.

8 noviembre 2001

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad aporta a otra, en un aumento de capital, determinados inmuebles; la sociedad aportante está representada por un apoderado que justifica sus facultades mediante documento notarial extranjero y, además, certificación del Registro Mercantil acreditativa de la existencia de sus facultades. 2) Posteriormente, se presenta una escritura de fecha anterior por la que la sociedad que aportó las fincas vendía a otra persona una de las fincas aportadas, estando representada por distinto representante. 3) Por último, se recibe en el Registro de la Propiedad certificación expedida de oficio por el Mercantil haciendo constar que en la certificación antes mencionada se cometió un error y que los poderes relacionados se encontraban revocados desde mucho antes del otorgamiento de la escritura indicada al principio. A la vista de esto último, el Registrador deniega la inscripción. La Dirección revoca esta calificación fundándose, en primer lugar, en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, según el cual los medios que puede tomar en cuenta el Registrador para hacerla son el contenido de los documentos presentados y los asientos del Registro, y la certificación remitida de oficio por el Registrador Mercantil, por ser incompatible con el título anteriormente presentado, de merecer entrada en el Libro Diario, tendría que ser mediante otro nuevo asiento de presentación al que sería aplicable el principio de prioridad, pues los asientos a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria son los anteriores al documento presentado y la situación tabular a tener en cuenta es la existente al presentarse el título calificado, sin que puedan obstaculizar su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, puesto que, aunque “los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí” (artículo 222.8 dela Ley Hipotecaria), tales actuaciones no pueden albergar modos o prácticas que atenten contra el superior principio de prioridad registral. Se plantea el Centro Directivo el problema de que el título representativo pueda no estar inscrito en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de su inscripción (en este caso lo era, porque se trataba de una escritura de sustitución global de las facultades que un apoderado hacía a favor de otra persona), y concluye, citando sus Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, que pese a ser obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil, no es un requisito que necesariamente condicione la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último, teniendo en cuenta que el Notario formuló un juicio de capacidad a la vista del documento que contenía la representación, la declaración sobre su vigencia y con la confirmación de la certificación del Registro Mercantil, dicho juicio de capacidad goza de la presunción de legalidad. Si hubo revocación del poder, esa revocación no tiene necesariamente que producir efecto, pues lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buen fe (artículo 1738 del Código Civil). Por lo tanto, la buena fe del que intervino con un poder revocado podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

9 abril, 3 junio y 19 julio 2003

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Presentada una escritura de segregación y venta por fax y, en momento posterior, la copia auténtica, se notifica al presentante que debe aportar la referencia catastral; nueve días después de la presentación de la escritura, se presenta mandamiento judicial que ordena al Registrador practicar anotación preventiva de prohibición de disponer y paralizar cualquier inscripción o segregación de la finca en cuestión; el Registrador anota la prohibición de disponer y no practica operación alguna con la escritura en cumplimiento de lo ordenado por la autoridad judicial. La Dirección revoca la calificación basándose en la aplicación del principio de prioridad, según el cual la calificación de un documento debe realizarse en función de lo que resulte de ese título y de los documentos existentes en el Registro en el momento de su presentación, pues si bien, según su propia doctrina, los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad-, obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.

23 junio 2003

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- El Registrador no debe calificar un título relativo a una finca si hay, especto de la misma, otro contradictorio presentado con anterioridad sin calificar. Al contrario, debe proceder a calificar el primero y, si éste resulta inscrito, calificar el segundo según lo que resulte del Registro. Si el primero resulta calificado como defectuoso y su inscripción ha sido suspendida, lo procedente es prorrogar el asiento de presentación del segundo y posponer su calificación hasta que el defecto del primero sea subsanado y el título despachado, con lo que el caso hace tránsito al supuesto anterior. Si, por no subsanarse el defecto en plazo, caduca el asiento de presentación o la anotación preventiva, en caso de que ésta hubiera llegado a practicarse, se calificará el segundo sin considerar el primero, que habrá perdido la prioridad.

10 septiembre 2003

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son los anteriores al documento presentado. Y de acuerdo con el principio de prioridad, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, con lo que se reitera la doctrina del Centro Directivo de que si bien los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida, que es el de prioridad. En consecuencia, se revoca la calificación que denegó la inscripción de una escritura de hipoteca otorgada por un apoderado de los titulares registrales basándose en que al día siguiente de su presentación se presentó otra escritura de fecha anterior por la que los titulares registrales donaban la finca a una hija suya (además, el Centro Directivo rechazó otra escritura que se presentó junto con el recurso de la que resultaba la revocación del poder con anterioridad a la otorgada por el apoderado; se fundó para ello en las mismas razones anteriores y, además, y conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, en su presentación extemporánea).

3 agosto 2004

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Se plantea este recurso ante la solicitud de inscripción de una escritura de segregación y venta, que se deniega por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, porque la segregación, aun siendo anterior al título que dio lugar a la inscripción a favor del titular actual de la finca, está otorgada por quien en el momento de la presentación del documento ya no es titular registral. La Dirección admite la posibilidad de inscribir segregaciones sobre una misma finca por orden cronológico diferente al de su formalización documental, basándose en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, modificado a tal fin por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982. Pero en el presente caso hay que tener en cuenta que cuando se inscribió el título que dio lugar a la inscripción última de dominio, se vendió la totalidad de la finca matriz expresándose que la cabida originaria era menor según reciente medición, lo cual no es suficiente para recuperar esa superficie voluntariamente disminuida, puesto que no se dijo que la cabida actual era menor como consecuencia de segregaciones anteriores. Ante esta situación, aunque en el plano civil la preferencia de una relación jurídica sobre otra se atribuya de acuerdo con la respectiva fecha de su título constitutivo, sin embargo, en el plano registral, se atiende al momento en que los títulos acceden al Registro. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antigüedad de la registración; no por el orden o antigüedad de los títulos; la preferencia de ahí resultante juega con carácter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible. Como consecuencia, el Centro Directivo termina confirmando el defecto alegado por el Registrador en su nota de calificación dado que al practicarse la inscripción en virtud de un titulo que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al registro, (el titulo que sirve de base a la inscripción atribuye la totalidad de la superficie de la finca matriz a persona distinta de la sociedad que segregó y posteriormente vendió al recurrente), los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, y paralelamente en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimación impiden la pretendida inscripción del derecho.

16 noviembre 2004

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- La cuestión planteada en este recurso no es nueva, pues se trata de decidir si debe tenerse en cuenta, en la calificación de un documento otorgado por un apoderado, el conocimiento por el Registrador de haber sido revocado el poder con anterioridad al otorgamiento del documento calificado, como consecuencia de la presentación posterior en el Registro de otro documento. Y el criterio del Centro Directivo es el siguiente: la calificación de las escrituras presentadas habrá de atenerse a lo que resulte de ellas, a la hora de enjuiciar si la representación de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representación se acredita documentalmente en las escrituras presentadas: en una de ellas, el representante de la vendedora no acreditó sus facultades representativas al otorgar la escritura de venta, pero sí a la hora de ratificar su anterior actuación por otra escritura mediante exhibición al Notario autorizante de copia del poder inscrito en el Registro Mercantil, exhibición de la que aquél da fe así como del contenido parcial del mismo que transcribe; y en las otras dos el mismo apoderado también exhibe copia del poder al Notario, con igual dación de fe de tal hecho y del contenido transcrito, pero sin referencia alguna al hecho de estar el mismo inscrito en el Registro Mercantil. En tales casos la representación se acredita mediante la exhibición por el representante de copia autorizada de la escritura de poder; y la circunstancia de que, respecto de las dos últimas escrituras de compraventa, dicho título representativo no esté inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción en este caso, al tratarse de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, según la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., a propósito de cargos o representaciones inscribibles, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, entre otras; y, respecto de la representación voluntaria, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003). Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del titulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral. El difícil problema de si el hecho de haberse inscrito la revocación, sin que conste tampoco notificación de aquélla, cuando además el apoderado continuaba en posesión del título representativo al ejercitarlo, excluye o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, es materia a resolver por los Tribunales de Justicia, ponderadas las circunstancias del caso, pero ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, al no darse ni haberse omitido en ella nada que induzca a lo contrario, según lo que de la misma resulta, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial. A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de esa representación en el presente caso, el valor que cabe atribuir a uno y otro es muy distinto, pues en un caso se acredita fehacientemente una representación en tanto que en el otro se alega, sin probarlo, que no existe. La razón de la que pudiera ser única contradicción entre hechos cubiertos por la fe notarial, la exhibición de un documento que con anterioridad se había entregado a otro Notario es algo que no compete al Registrador, amén de que pueda obedecer a diversas razones, desde la existencia de más de una copia –en el acta de entrega no se dice que esté inscrito–, la posterior devolución de la entregada, el error o la falsedad.

2 enero 2005

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 2. Hay dos cuestiones de indudable interés desde el punto de vista de la calificación registral que se han de analizar para la resolución de las cuestiones planteadas: de una parte, el juego del principio de prioridad a la hora de tomar en consideración para calificar un título el contenido de otros presentados posteriormente; y, de otra, el valor que haya de darse a los documentos presentados en el Registro no con el objeto de lograr un determinado asiento, sino tan sólo de que sean tomados en consideración en la posible calificación de otros.

La primera de tales cuestiones ha sido abordada con frecuencia por esta Dirección General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resolución de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayoría de las que abordan el problema –25 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994– a propósito de calificaciones de los Registradores Mercantiles en un ámbito donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generalizó cierta opinión en el sentido de que en la calificación no sólo podía sino que debía tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla, fuese cual fuese la fecha de su presentación. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación hacen a la posterior presentación de mandamientos para la anotación de prohibiciones de disponer, cuya eficacia temporal a efectos registrales claramente fija el artículo 145 del Reglamento Hipotecario en armonía con los principios que inspiran la Ley, ni los documentos posteriormente incorporados al expediente.

3. Por lo que se refiere al otro aspecto del problema que se aborda también ha merecido en ocasiones la atención de este Centro Directivo.

La Resolución de 13 de noviembre de 2001, referida también a la calificación mercantil, advertía del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los Registros al objeto no de obtener o lograr la práctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro, y que no deben interferir en ésta pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer.

En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripción las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condición de administrador único de una sociedad, la misma que en aquellas resultaría ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que habían sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos públicos que no acompañaba y que reconocía pendientes de inscripción en el Registro Mercantil, y al que acompañaba como único documento auténtico la copia de un acta notarial autorizada en su día a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el Notario autorizante de ella expresamente advertía que no se le había acreditado la inscripción de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que tenía conferidos, a la par que se le requería para la entrega de la copia del documento que los contenía. En diligencia extendida en dicha acta hizo constar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Raúl Vall Vilardell con el número 3632 de protocolo.

Dicho documento claramente no constituía un título inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentación en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificación, algo a lo que está sujeto todo título que se presente en dicho libro. Y si ya es por sí improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el Registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan sólo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirtúa la presunción legal de existencia y validez de su contenido (cfr. artículo 20 del Código de Comercio) y que lo único que justifica es la práctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representación sigue sin acreditar así como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.

4. Planteada la cuestión desnuda de todo ese aditamento documental, y no existiendo en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de las escrituras presentadas habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ellas, a la hora de enjuiciar si la representación de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representación se acredita documentalmente en las escrituras presentadas: el representante de la vendedora no acreditó sus facultades representativas al otorgar la escritura de venta, pero sí a la hora de ratificar su anterior actuación por otra escritura mediante exhibición al Notario autorizante de copia del poder, exhibición de la que aquél da fe, así como del contenido parcial del mismo que transcribe; y la circunstancia de que no se expresara que dicho título representativo estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción en este caso, al tratarse de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, según la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., a propósito de cargos o representaciones inscribibles, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, entre otras; y, respecto de la representación voluntaria, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003). A mayor abundamiento, y aunque se trata de circunstancias no acreditadas en el momento de la calificación, por lo que no pueden ser tenidas ahora en cuenta para resolver acerca de ésta, en el presente caso (según consta en el expediente, dicho poder estaba inscrito en el Registro Mercantil) se halla desvirtuada la eficacia legitimadora de los asientos registrales, en tanto en cuanto, al haberse producido el cierre provisional de la hoja previsto en el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil y no ser el del poder uno de los asientos que, conforme a dicho precepto, puedan extenderse después de practicado el cierre, ni siquiera podría entrar en juego la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales –cfr. artículo 20 del Código de Comercio–. De ahí que la exhibición de la primera copia autorizada del poder (o de copia posterior expedida a instancia de persona que tenga derecho a obtenerla) sea en este caso no sólo suficiente sino imprescindible, como una garantía razonable de la subsistencia de la representación (cfr. artículos 1.733 del Código Civil y 227 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de 26 de noviembre de 1971, 15 de febrero de 1982, 10 de febrero de 1995 y 7 de junio de 2000).

Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1.738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del titulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

Por lo demás, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de esa representación en el presente caso, debe tenerse en cuenta que a la hora de decidir si una pretendida notificación de revocación del poder como la del supuesto debatido excluye o no la buena fe del apoderado, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de las escrituras calificadas sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, al no darse ni haberse omitido en ellas nada que induzca a lo contrario, según lo que de las mismas resulta, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado en cuanto a su vez revocó las notas de calificación impugnadas.

5 marzo 2005

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- En cuanto a las calificaciones registrales objeto del presente recurso, son dos: Primero, la de la escritura otorgada el día veintiséis de mayo de dos mil cuatro, ante el Notario de Benidorm don Antonio-Enrique Magraner Duart, con el número mil cuarenta y cinco de su protocolo. Respecto a la misma, la Registradora de la Propiedad aplaza la calificación y el despacho del documento por existir presentado sobre la misma finca asiento contradictorio anterior.

Efectivamente, con anterioridad a la presentación en el Registro de la Propiedad de la escritura cuya calificación se recurre, se presenta otra, relativa a la misma finca, totalmente contradictoria, cual es que la persona que en la escritura presentada en segundo lugar, por la que resuelve la compraventa por la que adquirió, vende con anterioridad la citada finca a una tercera persona. Por tanto conforme a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, procede, como ha efectuado la Sra. Registradora, aplazar la calificación y el despacho del documento presentado.

En cuanto a la segunda calificación recurrida, la de la escritura otorgada el día veintiséis de mayo de dos mil cuatro, ante el Notario de Benidorm don Antonio-Enrique Magraner Duart, con el número mil cuarenta y seis de su protocolo, por la que don Francisco Balaguer Ponsoda vende la tan citada finca al recurrente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, para que pueda ser inscrita es necesario que previamente la finca esté inscrita a nombre del transmitente, lo que obviamente no se produce en el caso que nos ocupa ya que falta la inscripción registral derivada precisamente de la escritura objeto de la primera calificación. En definitiva, no se consuma el tracto sucesivo por la contradicción señalada.

En cualquier caso, el hecho de haberse cancelado por caducidad la inmatriculación de la finca registral, no impide la aplicación de los principios hipotecarios de prioridad, legalidad y tracto sucesivo, pues los títulos presentados en el Registro se refieren todos ellos a la misma finca, como realidad física, aun cuando su inmatriculación haya sido cancelada. [3]

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 junio 2005

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representación de doña EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós a practicar una anotación preventiva de prohibición de «inscribir».

Justifica la negativa a practicar dicha anotación preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.–Naturaleza jurídica del mandamiento; 2.–Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; 3.–Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir».

En el orden cronológico debe tenerse en cuenta la presentación en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentación del mandamiento que contiene la prohibición de «inscribir».

Es de señalar que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.

3. Respecto del segundo motivo alegado por la recurrente, relativo a la equiparación analógica de las anotaciones preventivas de embargo y las demás anotaciones preventivas hay que decir que dicha equiparación analógica no puede admitirse, al menos, en orden a sus efectos.

Debe aclararse la cuestión relativa a la relación entre el principio registral de prioridad (recogido en la máxima prior tempore potior iure) y los documentos que deben tenerse en cuenta en la calificación registral.

Esta cuestión ha sido abordada con frecuencia por esta Dirección General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resolución de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayoría de las que abordan el problema –25 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994– a propósito de calificaciones de los Registradores Mercantiles en un ámbito donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generalizó cierta opinión en el sentido de que en la calificación no sólo podía sino que debía tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla, fuese cual fuese la fecha de su presentación. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad (Cfr. Resolución 5 de marzo de 2005).

En consecuencia, no puede tomarse en consideración la posterior presentación de mandamiento para la anotación de prohibición de «inscribir » debiendo solicitarse y decretarse, en su caso, anotación preventiva de demanda, en procedimiento seguido contra el actual titular registral, como acertadamente señala la Sra. Registradora.

27 febrero 2006

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 3. Del informe de la Registradora resulta la existencia en el Registro, presentados con posterioridad a la calificación, de determinados documentos que ponen en tela de juicio la legalidad del acuerdo tomado por el Ayuntamiento y que sirve de base a la enajenación, pero, además de tratarse de documentos posteriores, ni siquiera estaban presentados cuando se realizó la calificación, por lo que son intrascendentes a los efectos del recurso, pues, como ha dicho reiteradamente este centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos»), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideración y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificación o los informes hacen a la posterior presentación de documentos aunque fuesen hipotéticamente incompatibles con el anteriormente presentado (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

26 junio 2006

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible cumplir la orden contenida en un mandamiento relativa a la no inscripción de determinado título cuando el mismo ya ha sido inscrito por el Registrador.

2. Es evidente la dificultad que puede presentar la calificación registral cuando han de tenerse en cuenta documentos contradictorios presentados en el Registro que el Registrador tiene, por lo tanto, a la vista y se ve en la necesidad de tener que cohonestar el principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria con la regla contenida en el artículo 432.1.º, letra d) del Reglamento Hipotecario. En este caso, en el que el documento al que se refiere el mandamiento ordenando que no se inscriba ya ha sido inscrito por el Registrador y, por lo tanto, el asiento por él practicado a consecuencia de su calificación favorable se halla bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), la nota ha de ser confirmada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

4 julio 2006

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias fácticas:

a) El día 13 de enero de 1.989, los propietarios de la finca cuya transmisión ahora se pretende, otorgan ante el Notario de Granada don Luis Rojas Montes un poder calificado como «irrevocable nacido de pacto», a favor de don Tomás Ortega Martínez y doña Juana María Martínez Torrente, con facultades expresas para vender esa finca aunque se incida en su ejercicio en la figura jurídica de la autocontratación o existieran intereses contrapuestos.

b) El día 21 de febrero de 1.991 y ante el mismo Notario, los poderdantes revocan ese apoderamiento, resultando de la misma escritura de revocación que el Notario, a instancia de los poderdantes, notificó esa revocación en el domicilio indicado a esos efectos como domicilio de los apoderados, donde entregó únicamente cédula de notificación a la apoderada doña Juana María Martínez Torrente.

c) El día 14 de marzo de 2.001, ante el mismo Notario Sr. Rojas Montes, se eleva a escritura pública un contrato privado de compraventa de esa finca, compareciendo en representación de los vendedores, el apoderado don Tomás Ortega Martínez y como compradores ese mismo señor y su esposa doña María Encarnación Egea Egea. La representación queda acreditada mediante exhibición al Notario autorizante del original del poder, del cual transcribe lo necesario, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitación de la representación alegada.

d) Ese mismo día, ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente, los cónyuges compradores constituyen sobre esa misma finca, una hipoteca unilateral a favor de una determinada persona para garantizar un préstamo concedido por ella a los compradores.

e) El Registrador suspende la inscripción de la escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa, por entender que habiendo sido revocado el poder, este ha quedado extinguido, por lo que es necesaria la ratificación por parte de los vendedores, ya que aunque se admite que lo hecho por el apoderado desconociendo la revocación del poder es válido, de la propia diligencia notarial de notificación de la revocación y del largo tiempo transcurrido (más de diez años) desde la revocación, se deduce que el apoderado tenía conocimiento de la revocación.

6. Según la reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero, 5 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2.005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el artículo. 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el título principal.

Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentación del título principal (igual que los demás asientos del Registro) está bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificación ni operación registral que lo desvirtúe sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposición judicial.

Por ello, el asiento de presentación extendido con motivo de la presentación de la copia de la escritura de revocación del poder, no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya señalaran la Resolución de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, «dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad-». Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocación de poder aportada no puede ser tomada en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible.

Además y a mayor abundamiento, en este caso, si bien cuando se realizó la primera nota de calificación del título, estaba vigente el asiento de presentación relativo a la escritura de revocación del poder, cuando se realiza la última calificación del mismo título, que es la que es objeto de recurso, aquel asiento de presentación estaba caducado, por lo que también por ese motivo no debió tenerse en cuenta en la calificación por ser un asiento ya cancelado (cfr. artículo 436 del Reglamento Hipotecario).

3. No existiendo así en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de los vendedores ha quedado o no debidamente acreditada. En este sentido, la reseña del documento del que nacen las facultades representativas del apoderado cumple con lo que en el momento de su autorización exigía el artículo 166 del Reglamento Notarial, pues el Notario transcribió lo pertinente del original de la escritura de poder, aseverando que en lo omitido no había nada que modificara, restringiera o condicionara lo inserto, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitación de la representación alegada, con base en lo cual el Notario emitió el juicio de capacidad exigido por el artículo 167 del Reglamento Notarial.

Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocación previa del poder, ello no presupone necesariamente que ésta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues «mala fides superveniens non nocet»), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.

A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideración el documento a través del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representación alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificación de la revocación del poder (en este caso, consta en la diligencia que el Notario cuando notificó la revocación a los apoderados, sólo pudo entregar cédula de notificación a la apoderada, pero no al apoderado ahora interviniente), es una circunstancia que excluye o no la buena fe del apoderado o de los que con él contratan, modalizando o no la oponibilidad registral, es una cuestión cuya enjuiciamiento corresponde en exclusiva a los Tribunales de Justicia, ponderadas las circunstancias del caso.

Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es lógico, de la posible revisión judicial en una vía en la que los interesados podrán impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a desplegar los efectos que se derivan de su constatación registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

9 enero 2007

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. Para la resolución del presente recurso son hechos relevantes los siguientes:

a) En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca, desde 1975, a nombre de «Doña Jeannine-Carmen Van Leynseele, mayor de edad, soltera, sus labores, de nacionalidad belga, vecina de Palma», sin que en el asiento conste reseñado, por no ser entonces imperativo, documento de identificación alguno.

b) Se presenta para su inscripción una escritura de compraventa de dicha finca, autorizada el día 30 de diciembre de 2005, en la que figura como vendedora «Doña Jeannine Van Leynseele, soltera, de nacionalidad belga, no residente en España», a quien el Notario autorizante de la escritura identificó mediante la carta de identidad de su país, haciendo constar el número de ésta y el N.I.E. En dicha escritura se reseña el título previo de la transmitente, y se incorpora la nota registral informativa a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial, en la que se expresa lo siguiente: «Titulares registrales: Propietario: Doña Jeannine Van Leynseele.– D.N.I./N.I.F.: Otros» y consta como título de adquisición la misma escritura que se reseña en la ahora calificada.

c) El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, «No se acredita la identidad de la persona que comparece como transmitente con respecto a la que figura como titular de la finca en el Registro» ya que, al haberse presentado –después de la presentación de la escritura de compraventa calificada-mandamiento judicial emanado de diligencias previas por el que se ordena anotación preventiva en relación con la falsificación de la documentación con que se efectuó la transmisión, y habida cuenta que en el Registro figura la titular de la finca con el nombre de Jeannine- Carmen, sin constancia de documentación personal que permita identificarla, se abrigan dudas razonables sobre la identidad de la persona. El representante de la sociedad compradora recurre con base en los argumentos reseñados en el apartado III de los «Hechos» de la presente resolución.

2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003 y 26 de marzo de 2004), en nuestra legislación la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al Notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª del Reglamento Hipotecario).

Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la eficacia de éste la fijación con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autoría de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma auténtica, mediante la individualización de los otorgantes. Por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento público, impone al Notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes (cfr., respectivamente, artículos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notario no realiza propiamente una afirmación absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado).

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por éste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».

El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunción legal sólo susceptible de impugnación en vía judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificación ese juicio que compete al Notario. Cuestión distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que ésta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia.

Por ello, en el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido el Notario bajo su responsabilidad (con necesidad de tener en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de la debida identificación, como son las que resulten del título adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que pueden ser contrastados por el Notario) ha de prevalecer frente a una mera diferencia relativa o accidental cual es la añadidura de un nombre propio en el asiento registral, por sí sola intrascendente –y así parece que se ha entendido al emitirse con omisión de dicho nombre adicional la propia nota de información registral incorporada a la escritura ex artículo 175 del Reglamento Notarial-. Por otra parte, el Registrador no puede basarse en un asiento posterior, para objetar que alberga dudas sobre la identidad de la vendedora.

En efecto, como ha precisado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril y 27 de mayo de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 5 de marzo y 24 de octubre de 2005, entre otras), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, y con más razón, no pueden en este caso tomarse en consideración las referencias que la calificación impugnada hace a la posterior presentación de un mandamiento para la anotación preventiva derivada de un procedimiento sobre falsificación de la documentación con que se efectuó la transmisión, toda vez que la escritura de compraventa calificada es un título que cuando se presentó era inscribible, sin perjuicio de la eficacia que hayan de tener las medidas cautelares que se adopten mediante la correspondiente resolución judicial a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral del derecho inscrito adquirido por el comprador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

5 junio 2007

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Este problema se plantea como cuestión previa en un recurso resuelto por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña, que puede verse en el apartado “CATALUÑA. Pacto de sobrevivencia”. Los hechos, para su mejor comprensión, fueron los siguientes: en un matrimonio, propietario de varias fincas con pacto de supervivencia, el marido, declarado en concurso –que consta inscrito- vende a su mujer la vivienda familiar. Previa solicitud por la administración concursal de autorización judicial para la venta, se otorga la escritura y se presenta en el Registro. Posteriormente, el Juez autoriza la venta, por un precio superior al fijado en la escritura, y dicta mandamiento ordenando al Registrador que se abstuviera de inscribir la compraventa. El Centro Directivo catalán resuelve así esta cuestión.

1. Para la resolución de este recurso resulta determinante establecer si la toma de razón en el Registro de la Propiedad del mandamiento judicial que ordenaba que no se inscribiera la compraventa que entró en el Registro el 31 de octubre, estando vigente el asentamiento de presentación de la escritura otorgada el 25 de junio de 2008, impide al registrador ejercer la función calificadora prevista en el artículo 18 de la Ley hipotecaria. De acuerdo con el principio de prioridad registral, regulado en el artículo 17.2 de la citada Ley, el registrador debe efectuar la calificación. Y así lo hizo en el presente caso, ajustándose al mencionado principio.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar, por lo tanto, la nota de calificación del registrador.

16 julio 2009

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) El 5 de agosto de 2009 se presenta en el Registro escritura otorgada el 24 de julio de 2009 de donación de una mitad indivisa de una finca de un cónyuge a otro (a la esposa). La finca aparece inscrita a favor de la esposa con carácter ganancial. Se invoca en el apartado «título» de la escritura de donación otra, otorgada con la misma fecha y número anterior de protocolo, de liquidación de la sociedad de gananciales en la que los cónyuges se adjudicaban la finca por mitad y proindiviso.

b) El día 17 de agosto del mismo año se presenta en el Registro mandamiento de embargo en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra el esposo, habiéndose practicado la diligencia de embargo el día 29 de julio de 2009. En el mandamiento se hace constar que, conforme a lo dispuesto en el artículo 170 de la Ley General Tributaria, se ha procedido a notificar la diligencia de embargo a don. F. J. A. S. en concepto de obligado al pago, y a su esposa en calidad de cónyuge del obligado.

c) El día 29 de agosto se presenta la escritura pública otorgada el día 24 de julio de 2009 de capitulaciones matrimoniales en la que formalizan la liquidación de la sociedad conyugal y pactan para lo sucesivo el régimen de absoluta separación de bienes. En dicha escritura los cónyuges se adjudican el pleno dominio de la finca a que se refiere la calificación en comunidad ordinaria por mitad e iguales partes indivisas. La referida escritura de capitulaciones fue objeto de indicación en el Registro Civil el día 14 de agosto de 2009.

d) El Registrador suspende la inscripción de primer documento reseñado por falta de tracto sucesivo a la vista del resto de los documentos presentados posteriormente, considerando que no cabe subsanar dicha falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de liquidación de gananciales por impedirlo, a su juicio, el principio de prioridad al estar presentado con anterioridad un título contradictorio, cual es el mandamiento de embargo.

2. Hay una serie de cuestiones de indudable interés desde el punto de vista de la calificación registral que se han de analizar para la resolución de este recurso: De una parte, el carácter subsanable, en algunos supuestos, del defecto consistente en la falta de previa inscripción a favor del transferente en conexión con el juego del principio de prioridad a la hora de tomar en consideración para calificar un título el contenido de otros presentados posteriormente; y, de otra, el valor de la fecha de la indicación en el Registro Civil de las capitulaciones como fecha de oponibilidad frente a terceros del contenido de las mismas.

3. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del mismo y de la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (cfr. artículos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al título primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige lógicamente, en principio, que los Registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, salvo que sean compatibles entre sí.

Ahora bien, igualmente impone la Ley, y así lo ha declarado este Centro Directivo también de forma reiterada, que para realizar el despacho de los títulos es necesario que por el Registrador se proceda a su previa calificación en virtud del principio de legalidad, siendo una de las circunstancias esenciales que deberá comprobar ineludiblemente al hacer tal calificación la de la previa inscripción del derecho de que se trate a favor de la persona disponente o la que haya de perjudicar la inscripción a practicar, debiendo denegar ésta cuando resulte inscrito aquel derecho a favor de persona distinta, doctrina general que establece el artículo 20, párrafos 1.º y 2.º de la Ley Hipotecaria y que se adapta y reitera en cuanto a las anotaciones de embargo en el artículo 140, regla 1.ª del Reglamento Hipotecario.

4. Como consecuencia de lo anterior, surge en el presente caso una aparente contradicción en sus resultados entre los principios de prioridad y de tracto sucesivo, ambos básicos en nuestro sistema registral. En efecto, por un lado, conforme al principio del tracto sucesivo, no pueden inscribirse o anotarse títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que, aplicando este principio al presente supuesto, no procedería acceder al despacho de la donación, dado que el donante no aparece todavía como titular registral de la mitad indivisa de la finca donada. Por otro lado, el principio de prioridad impide al Registrador inscribir un documento en tanto esté vigente un asiento de presentación anterior relativo a un título incompatible (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria), criterio que aplicado al presente caso implicaría, en principio, suspender también el despacho del mandamiento de embargo respecto de la mitad indivisa donada al cónyuge no deudor por estar presentado un título incompatible –la escritura de donación de dicha mitad indivisa–. Pero la presentación de este título intermedio, a su vez, impediría el despacho de la escritura de capitulaciones matrimoniales en que se formaliza la disolución de la sociedad de gananciales y se adjudica la finca por mitades a ambos cónyuges, impedimento que se extendería durante el tiempo en que permanezca vigente el asiento de presentación del título contradictorio –el mandamiento de embargo–.

La aplicación conjunta de ambos principios hipotecarios, así interpretados, conduce, por tanto, a una situación de círculo vicioso, pues bloquea el despacho de todos los títulos interrelacionados, en parte contradictorios entre sí, y en parte complementarios. Podría pensarse que dicha situación de paralización registral en el despacho de los títulos es provisional, y que la solución al mismo pasa por esperar a que se cumpla el plazo de vigencia del asiento de presentación (o la anotación preventiva por defecto subsanable en el caso de haberse practicado) del título primeramente presentado (la escritura de donación), lo que permitiría despachar, ahora sin título previo contradictorio presentado, el mandamiento de embargo y, a continuación, la escritura de capitulaciones y, finalmente, la donación. Pero con ello se olvida que, de conformidad con el artículo 432 n.º 1, c) del Reglamento Hipotecario, en el caso de que para despachar un documento (en este caso la escritura de donación) fuere necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad (la escritura de capitulaciones matrimoniales), el asiento de presentación del primero se prorrogará, a petición del interesado, hasta treinta días después de haber sido despachado el documento presentado posteriormente (plazo que hoy debe entenderse reducido a quince días, computados de la misma forma, tras la reforma del artículo 18 por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre), o hasta el día que caduque el asiento de presentación del mismo.

5. Por ello, la alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego, y también con las normas hipotecarias vigentes como veremos, es la de entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la donación) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando estos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del subsanado. Así lo confirman las siguientes consideraciones.

En primer lugar, hay que recordar que, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 18 de marzo de 1972), la rígida aplicación de cualquier principio hipotecario no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Ciertamente también ha precisado este Centro Directivo que de esta facultad y deber no puede deducirse que los Registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la intervención de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los documentos cuando ello carezca de apoyo legal, base legal que, como vamos a ver, existe en este supuesto.

En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripción del título del disponente, siendo éste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. En efecto, en cuanto al principio del tracto sucesivo, frente a la rotundidad del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que prevé la denegación de la inscripción solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito «a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o el gravamen», el artículo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior al prescribir que «No obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable». Este artículo, introducido por el Decreto de 14 de febrero de 1947 (con el número 103 del Reglamento Hipotecario, que posteriormente con la reforma operada mediante el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982 pasó a su numeración actual), vino a recuperar un criterio de flexibilidad que inspiraba la regulación que de esta materia hacía la Ley Hipotecaria de 1909 al prever la doble posibilidad de la denegación y de la suspensión, y que posteriormente el Texto Refundido de la Ley de 1946 suprimió al eliminar la referencia a la suspensión. La reforma reglamentaria de 1947, finalmente, no sólo vuelve al criterio de la Ley de 1909, sino que fija, además, las reglas de discriminación entre las alternativas de la denegación y la suspensión, al señalar que procederá ésta y no aquella cuando el disponente alegue en el título ser causahabiente del titular registral.

6. Este precepto es esencial para la resolución del conflicto examinado en el presente recurso, ya que califica como subsanable el defecto consistente en la falta de previa inscripción a favor del transferente en el caso de que el mismo alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resulte tal circunstancia del Registro y del referido documento, por lo cual en tales casos procede la suspensión del despacho del documento y no su denegación.

Por ello, esta misma norma implica también una modalización del principio de prioridad en su vertiente formal del despacho de los documentos por el riguroso orden de su presentación, ya que, al ser calificado el defecto como subsanable, la fecha del asiento de presentación del título presentado primeramente (escritura de donación) determina la prioridad del mismo y también la del que fue presentado posteriormente con objeto de acreditar aquella cualidad de causahabiente (capitulaciones), permitiendo con ello reconstruir el tracto, de tal manera que los efectos de la subsanación del defecto de la falta de tracto se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título subsanado. Así resulta del hecho de que la distinción entre un tipo de faltas o defectos y otros (subsanables e insubsanables) radica precisamente en si permiten o no el mantenimiento del rango o prioridad registral más allá de la duración del asiento de presentación, pudiendo en caso afirmativo ser subsanados con efecto retroactivo a la fecha del propio acceso del título al Registro mediante su asiento en el Diario.

Por tanto, en el caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensión del título, sin imponer su denegación, y la anotación preventiva por defecto subsanable, está permitiendo que la subsanación atribuya a la inscripción que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentación practicado por el título subsanado, lo que supone necesariamente que el título intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso el embargo) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.

No cabe alegar en contra de lo señalado que el título subsanador no podrá ser despachado por impedirlo el intermedio contradictorio, pues ello supondría vaciar de contenido el artículo 105 del Reglamento Hipotecario en el sentido de que su aplicación tan sólo sería posible cuando dicha aplicación careciese por completo de toda utilidad, es decir, cuando no existan títulos intermedios entre el título subsanado y el subsanador (a falta de título contradictorio intermedio, resulta indiferente que el primer título conserve su prioridad o no, o que sea calificado el defecto como subsanable o insubsanable). Y no es sólo que el artículo 105 del Reglamento Hipotecario no excluya de su ámbito de aplicación los supuestos de defectos cuya subsanación requiera una titulación susceptible de presentación y despacho autónomo (y no documentación meramente complementaria en el sentido del artículo 33 del Reglamento Hipotecario, que no es objeto de asiento de presentación propio), sino que precisamente contempla ese supuesto y sólo ese, ya que el defecto cuya subsanabilidad prevé es justa y precisamente la falta de tracto, cuya subsanación presupone la presentación de un título material translativo de los previstos en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, por cualquiera de las vías formales contemplados en el artículo 3 de la misma Ley, y en el que «funde inmediatamente su derecho» el disponente, es decir, un título independiente que tiene su acceso al Registro con posterioridad. A tal conclusión es indiferente el hecho de que respecto del primer título presentado se haya tomado anotación preventiva de suspensión o no, pues ésta produce como único efecto el de prologar la duración del asiento de presentación y, por ello, el hecho de que no se haya practicado no puede conducir a un destino registral distinto al título presentado después si se presentó y despachó durante la vigencia del asiento de presentación del primer título presentado al que subsana.

Todo ello lleva a la conclusión de que en los casos en que existan títulos intermedios presentados entre los dos previstos en el artículo 105 del Reglamento Hipotecario (el subsanable y el subsanador) –fuera de los casos de convalidación a los que aquí no nos referimos–, tales títulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentación practicado, preferencia que se comunica al título que reconstruye el tracto del primero.

7. Entre los precedentes de este Centro Directivo, de los que la doctrina es conforme en entender que no puede extraerse un criterio inequívoco en esta materia, puede citarse a favor de esta tesis la Resolución de 2 de marzo de 1962, en que se discutía sobre si era anotable un mandamiento de embargo del derecho hereditario sobre una finca que fue presentado hallándose en vigor el asiento de presentación de la escritura por la que el heredero enajenaba a un tercero el mismo inmueble y que finalmente pudo despacharse por haberse subsanado el defecto de que adolecía dentro del plazo de vigencia de su asiento de presentación mediante la inscripción de la correspondiente adjudicación hereditaria a favor del heredero vendedor, cuestión que esta Dirección resolvió en sentido negativo. La razón esencial del fallo fue que, conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria, se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, por lo que una vez subsanada e inscrita la venta al tercero sus efectos se produjeron desde el acceso al Registro del título, el cual tuvo lugar varios días antes de la presentación del mandamiento de embargo.

En el mismo sentido de modalización del principio de prioridad se puede citar la Resolución de 7 de febrero de 1959, en la que se dilucidaba un supuesto en el que se presentaron, primero, una escritura de venta y constitución de renta vitalicia a favor del vendedor, quien había obtenido a su favor sentencia firme por la que se resolvía la previa venta realizada por el mismo al entonces actual titular registral, y, en segundo lugar, –estando vigente el asiento de presentación de aquel título– se presenta el testimonio de la ejecutoria de la sentencia en la que, además de acordarse la cancelación de la inscripción del titular registral y la reinscripción a favor del ahora vendedor, se ordenaba la prohibición de disponer de una tercera parte de la finca para su afectación al pago de las costas del proceso. El despacho de este título judicial removió el obstáculo para la inscripción de la escritura de venta y constitución de renta vitalicia, pero no sólo en cuanto a las dos terceras partes indivisas de la finca, sino en su totalidad, ya que retrotrayéndose la fecha de la inscripción a la del asiento de presentación, en esta última fecha ningún obstáculo existía para ello una vez cumplida la primera disposición del documento judicial (la cancelación de la inscripción a favor del anterior titular registral vencido en el pleito). Por tanto, la Dirección confirma la doctrina de que un documento presentado posteriormente a otro debe ser despachado antes a fin de remover el obstáculo que se oponía a la inscripción del primeramente presentado.

8. En sentido contrario tan sólo cabe citar la Resolución de 18 de marzo de 1972. Se trataba de un supuesto en el que el orden de presentación era el siguiente: primero, tres mandamientos de embargo de una finca que había sido de la sociedad deudora pero que en aquel momento estaba inscrita a favor de un tercero; segundo, y vigente el asiento anterior, se presenta testimonio de sentencia judicial firme en la que se declaraba la resolución del título del titular registral y la reversión de la finca a favor del deudor embargado; y tercero, escritura de cesión de la finca en pago de deuda por parte del deudor a favor del Instituto Nacional de Previsión. El Registrador denegó la anotación del embargo por falta de tracto y, a continuación, inscribió los otros dos títulos consecutivamente. La Dirección desestimó el recurso del embargante por entender que para su anotación hubiese sido precisa una alteración en el orden del despacho de los documentos. Pero no parece ser ésta la «ratio decidendi» esencial de la denegación, pues a este motivo la Dirección añade otros dos argumentos de fondo: 1.º que no cabe desconocer la preferencia que establece el artículo 44 de la Ley Hipotecaria –que remite al artículo 1923 del Código Civil– respecto de los títulos públicos que fueron otorgados con anterioridad a la práctica de una anotación de las señaladas en los números 2, 3 y 4 del artículo 42 de la mencionada Ley y que se presentan en el Registro con posterioridad a la fecha de estas anotaciones, circunstancia que se aprecia en este supuesto al haberse autorizado la escritura ya inscrita con anterioridad a haberse decretado el embargo (si bien este criterio fue posteriormente matizado por este Centro Directivo a partir de su Resolución de 12 de junio de 1989, en el sentido de dejar a salvo el derecho del tercero protegido por la legislación hipotecaria); y 2.º que al haberse practicado la inscripción a favor del Instituto Nacional de Previsión, el asiento extendido se encuentra, de conformidad con el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirá todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Ello supone asumir no un criterio de rígida aplicación mecánica de los principios hipotecarios, sino otro distinto por el que el Registrador debe examinar los documentos pendientes aun posteriores, lo que en el presente caso lleva a la conclusión, calificando a la vista del conjunto de documentos presentados, de dar preferencia a la prioridad sustantiva de la cesión sobre los embargos, y consiguientemente inscribir aquélla y denegar ésta.

9. Añádase que este criterio de calificar como subsanable el defecto de falta de tracto cuando el disponente trae causa del titular registral y así lo alega en el título que presenta primero en el Registro, que establece el artículo 105 del Reglamento Hipotecario, y que encuentra su equivalente en relación con las anotaciones preventivas de embargo en el artículo 140 n.º 1 del Reglamento Hipotecario, ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del artículo 629 n.º 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, el cual, en relación con el embargo de bienes inmuebles, establece que «Si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria».

En definitiva, en los casos en que la finca aparezca inscrita a favor de persona distinta del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero de la que traiga causa el derecho de éste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio Registro (en otras fincas registrales) o alegándose tal cualidad en el propio título presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana. Ello, además, es congruente con el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, pues si a consecuencia de la suspensión de la donación se despachase primero el embargo, esta decisión supondría inscribir antes un título contradictorio (mandamiento de embargo) presentado después, y esto sí que supondría violentar el principio de prioridad. Naturalmente, la aplicación del artículo 105 del Reglamento Hipotecario exige que el título presentado posteriormente, no adoleciendo de defectos o habiendo sido estos subsanados, llegue a inscribirse. Así lo ha interpretado también un importante sector de la doctrina moderna más autorizada.

10. Trasladada esta doctrina al caso que nos ocupa, ningún obstáculo existe para que pueda practicarse la inscripción de la donación de la mitad indivisa de la finca, previa inscripción de la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales.

A mayor abundamiento, esta solución en el presente caso se ve reforzada por el hecho de que, en rigor, el documento intermedio entre los dos anteriores (mandamiento de embargo) no queda perjudicado, y ello tanto si se entiende que la inscripción respecto de las capitulaciones sólo procede en cuanto a la citada mitad indivisa objeto de la donación, como si se considera que, por razón de la unidad del negocio jurídico, procede la inscripción respecto de las dos mitades indivisas. En efecto, en la primera hipótesis (inscripción adelantada de las capitulaciones sólo respecto de una mitad indivisa), por un lado, ningún obstáculo habría para que, con posterioridad a las dos inscripciones anteriores, se practicase la anotación de embargo sobre la otra mitad indivisa que todavía figuraría inscrita con carácter ganancial y, por otra parte, tampoco ha de haber impedimento para la práctica de dicha anotación con respecto a la mitad indivisa inscrita por título de donación a favor de la esposa.

Y la solución ha de ser la misma en la segunda hipótesis (inscripción adelantada de las capitulaciones respecto de las dos mitades indivisas). En efecto, si bien es cierto que, al no constar que la deuda tenga carácter ganancial, rige el principio establecido en el artículo 1373 del Código Civil, según el cual «cada cónyuge responde con su patrimonio personal de las deudas propias», también lo es que el mismo artículo 1373 establece una excepción a este principio pues, en supuestos determinados, «el acreedor podrá pedir el embargo de bienes gananciales que será inmediatamente notificado al otro cónyuge» (cf. artículo 1373). Esta regla excepcional forma parte del régimen de la sociedad de gananciales, y, por tanto, tiene aplicación en tanto siga vigente este régimen. En cambio, deja de regir, en los términos que después se verá, desde que los cónyuges queden sometidos al régimen de separación de bienes, pues entonces los acreedores privativos de uno de los cónyuges tendrán sólo facultades sobre los bienes o parte de los mismos que correspondan al cónyuge deudor.

11. Como se indicó en la Resolución de este Centro Directivo de 25 de marzo de 1988, el momento relevante para el ejercicio de la facultad conferida por el artículo 1373 del Código Civil será, pues, el del cambio del régimen. Pero, puesto que se trata de una facultad de terceros, habrá de estarse, no al momento en que el acuerdo modificativo produce efectos entre los cónyuges (esto es, la fecha de las capitulaciones correspondientes que permanece bajo el secreto del protocolo notarial), sino a aquél en que dicho acuerdo produce efectos respecto de terceros, pues no debe olvidarse que el artículo 77-2.º de la Ley del Registro Civil, en paralelo con el 1219 del Código Civil, impone un requisito de publicidad registral (la indicación correspondiente al margen de la inscripción de matrimonio) para que las modificaciones en el régimen económico matrimonial produzcan efectos en perjuicio de terceros de buena fe. En definitiva, el momento decisivo a tomar en consideración será, pues, la fecha de la citada indicación. En este contexto debe ser interpretado el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario.

12. De acuerdo con esta doctrina, el Registrador habrá de dar efectividad, frente a cualquiera de los cónyuges, al embargo obtenido por un tercero en ejercicio de una de las facultades que le confiere el régimen de gananciales, en concreto el artículo 1373 del Código Civil, en tanto no le conste que en el momento de practicarse el embargo y notificarse al cónyuge del deudor se había producido con eficacia contra terceros de buena fe el cambio del régimen de gananciales; y en el supuesto contemplado no se le ha acreditado, ni resulta del Registro (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) que al trabarse el embargo que se pretende anotar y notificarse al cónyuge del deudor se hubiera tomado la antedicha indicación en el Registro Civil de las capitulaciones otorgadas (recuérdese que la diligencia de embargo es de 29 de julio de 2009 y la indicación de los capítulos en el Registro Civil se practicó el 14 de agosto siguiente). Igualmente tampoco se había producido, respecto al concreto bien afectado por el cambio de régimen, la publicidad individualizada de dicho cambio en el folio particular abierto a aquél en el Registro de la Propiedad, pues el propio mandamiento de embargo llega al Registro antes que la escritura de disolución de los gananciales (cfr. Resolución de 3 de junio de 1991). Por tanto, la aplicación en el presente caso del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, con la secuela que en cuanto al orden de despacho de los títulos concurrentes sobre la misma finca hemos examinado, no da lugar a un resultado que frustre la finalidad que con la medida cautelar de la anotación preventiva pretende el embargante.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

12 noviembre 2010

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- Sobre la aplicación de este principio, cuando se ha inscrito un expediente de tracto sucesivo y, posteriormente, se presenta otro en el que atribuye la finca a distinta persona, ver el apartado “TRACTO SUCESIVO. Expediente de reanudación”

2 marzo 2011

Presentación sucesiva de títulos contradictorios.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un acta de manifestaciones dirigida a regularizar la situación registral de una finca que, constando a nombre de un determinado titular, se pretende su pertenencia a la comunidad de propietarios formada por los compradores de diferentes parcelas segregadas por dicho titular registral. Se protocolizan en el acta presentada una serie de escrituras de venta, para justificar la vinculación que el titular registral realizó de dicha finca a las resultantes de segregación objeto de venta. Por el registrador se señala la presentación, en fecha posterior, de un título contradictorio de dichas manifestaciones realizadas en el acta. En el título posterior el titular registral lleva a cabo una serie de afirmaciones diferentes a las que sirven de fundamento a las manifestaciones del presentante.

Para resolver adecuadamente sobre el tema, hay que partir de los siguientes hechos: 1.º la existencia de una finca registral adquirida por don G. B. H., que vendió una serie de parcelas segregadas de la misma; 2.º la pretensión, fundamentada con una serie de documentos protocolizados en un acta, de que dicha finca pertenece a los cotitulares de otras fincas, basándose en la vinculación que el propietario de la primera y vendedor de las otras realizó en las escrituras de venta de éstas; 3.º la existencia de un título de fecha posterior al acta del cual resulta la venta de la finca a la que la misma se refiere, a terceros diferentes de los compradores de las parcelas segregadas, considerando que la finca objeto de dicha venta no estaba afectada por la vinculación pretendida por los compradores de las segregadas.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos, doctrina recogida en las Resoluciones de 2 de octubre de 1981 y 7 de junio de 1993 citadas en los «Vistos».

Así, hay que recordar con la Resolución de 2 de octubre de 1981 que una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el titulo subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado).

3. Ahora bien, esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración en el orden de despacho de los mismos (cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001).

4. Aplicado al caso concreto la doctrina anterior, y sin prejuzgar ahora por no haber sido objeto de la nota de calificación, si el título reúne formalmente los requisitos necesarios para la inscripción, es evidente que el registrador no puede alterar el orden de presentación por la existencia de titulos incompatibles presentados con posterioridad, respecto de los cuales -por el contrario- debe operar el cierre registral (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Como indicó la Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que la Ley le encomienda al registrador)».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

6 julio 2011

 

[1] Estas Resoluciones cambian totalmente el criterio sobre la materia mantenido en las anteriores, salvo la de 25 de abril de 1986, que ya inició un cambio, si bien en aquella ocasión concurrían circunstancias particulares que ahora son innecesarias. El problema planteado en este caso, consecuencia del carácter voluntario de la inscripción,  ha tratado de resolverse mediante el sistema de notificaciones a cargo del Registrador, introducido tras la reforma del Reglamento Hipotecario realizada por el R.D. de 13 de noviembre de 1992.

[2] La situación se planteó, en este recurso, ante un derecho de opción que, según el Registrador, se había concedido a favor de otras personas y sobre la misma finca en documentos presentados con posterioridad al calificado. Pero así como la Dirección revocó otros tres defectos incluidos en la misma nota, respecto a éste se limitó a decir que “en cuanto al pretendido defecto tercero se estará a las manifestaciones hechas en considerandos anteriores”. El considerando en cuestión terminaba diciendo que los argumentos expuestos obligaban al Registrador “a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título”, lo cual no se sabe exactamente qué quería decir, puesto que el Registrador claramente calificó como defecto la existencia de títulos posteriores incompatibles.

[3] La afirmación contenida en este párrafo parece contradecir lo expresado por la Dirección en la Resolución de 26 de septiembre de 1991, en la que dijo: “el asiento de presentación, dadas sus características sustanciales no puede servir en ningún caso de eslabón de la cadena de titularidades inherente a la exigencia del tracto sucesivo y así resulta expresamente del artículo 20 de la Ley Hipotecaria citado, que exige que el derecho del otorgante esté inscrito o anotado y no simplemente presentado”.