PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*

*Los problemas específicos relativos al expediente de reanudación del tracto interrumpido figuran bajo el epígrafe “TRACTO SUCESIVO”.

 

Cierre del Registro que produce su falta

Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aportó a Sociedad «Inmobiliaria de España» todos sus bienes para crear una figura de tercero, mientras los Tribunales de Justicia no hagan formales pronunciamientos de que tal sociedad y el citado Don Daniel sean una misma persona, no es inscribible la escritura otorgada por un Juez de Primera Instancia en nombre del citado Don Daniel por la que se cancela una hipoteca que figura inscrita a nombre de la mencionada sociedad.

25 marzo 1930

Cierre del Registro que produce su falta.- No puede inscribirse una escritura por la que se constituye un gravamen sobre una finca, sin en el Registro aparece inscrita a favor de persona distinta del constituyente.

8 mayo 1963

Cierre del Registro que produce su falta.- Cuando el transmitente no resulta ser causahabiente del titular inscrito más que en una mitad indivisa de los inmuebles inscritos, ya que la otra mitad está a nombre de terceros, falta el presupuesto necesario exigido por el artículo 103 del Reglamento (actualmente el 105) y no procede practicar la anotación preventiva de suspensión, que dicho artículo permite como excepción a las exigencias del tracto derivadas del artículo 20 de la ley.

6 marzo 1978

Cierre del Registro que produce su falta.- Solicitada la inscripción de la sentencia de separación de unos cónyuges en los folios de las fincas de una Sociedad Anónima, por estimarse que las acciones de la misma pertenecían en su casi totalidad a la sociedad de gananciales del matrimonio, la Dirección confirma la nota de denegación basándose en que la Sociedad, una vez inscrita en el Registro Mercantil, tiene una personalidad distinta de la de sus socios y su régimen jurídico no puede ser afectado por las vicisitudes que afecten a la titularidad de las acciones, que, por otra parte, se desconocen en el Registro de la Propiedad y en el Mercantil. Por lo tanto, las medidas cautelares que pretendan ejercerse sobre las acciones no pueden afectar a los bienes de la Sociedad, si ésta no ha sido parte en el proceso correspondiente, pues se oponen a ello los principios de tracto sucesivo y salvaguardia de los asientos registrales.

6 noviembre 1991

Cierre del Registro que produce su falta.- Antecedentes: construido un puerto deportivo al amparo de una concesión administrativa, comprensivo de atraques y locales que se inscribieron en régimen semejante al de propiedad horizontal, fue transmitida la concesión con los elementos que se detallaron en la escritura, entre los que no se incluyeron un punto de atraque y varios locales. Inscrita la transmisión, el adquirente transmitió a un tercero, quien interpuso recurso gubernativo por considerar que había adquirido la concesión administrativa en su totalidad, con todos sus elementos, y que si no se habían incluido en la transmisión anterior los elementos ya señalados sería por un simple error de omisión. La Dirección confirma la nota del Registrador basándose en que la intangibilidad de los derechos inscritos, así como la falta de tracto, al no figurar a nombre del transmitente los elementos que no se inscribieron, impide la rectificación del Registro si no media el consentimiento del titular registral o, en su defecto, la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo.

9 abril 1992

Cierre del Registro que produce su falta.- Con independencia de la naturaleza que se atribuya al derecho de opción, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad adquiera un derecho sobre la finca. Por ello, inscrita una opción de compra y practicada después una anotación de embargo, si a continuación se inscribe la compra derivada del ejercicio de la opción, ya no puede inscribirse la venta basada en el embargo, pues se opone a ello el principio de tracto sucesivo, dado que los vendedores dejaron de ser titulares registrales desde que se inscribió la primera venta.

4 septiembre 1992

Cierre del Registro que produce su falta.- Cancelada por virtud de sentencia una inscripción de compraventa, se pretende inscribir una escritura posterior, dictada en ejecución de sentencia, por la que el titular de un derecho de retracto compra la misma finca en procedimiento seguido contra el titular del asiento cancelado. La Dirección confirma la calificación, no porque no sea posible la rescisión de la compraventa, sino por exigencias del tracto sucesivo, al figurar la finca a favor de personas que no han sido demandadas en el juicio seguido, del que tampoco se tomó en su día la pertinente anotación preventiva de demanda. Por otra parte, el recurso gubernativo no es procedimiento hábil para solicitar la nulidad de una inscripción, pues estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, su rectificación precisa bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente.

6 febrero 1999

Cierre del registro que produce su falta.- En base a los principios de tracto sucesivo, enlazado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, no es posible la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado, que se solicita cuando la finca comprada figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, por más que el documento haya sido otorgado por un titular registral anterior de quien trae causa el actual, y sin que esta conclusión pueda alterarse por el hecho de tratarse de título derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de éstos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta.

8 abril 1999

Cierre del Registro que produce su falta.- Hechos: en juicio ejecutivo se adjudica la finca al ejecutante en calidad de ceder, y el auto judicial la adjudica a los cesionarios del remate. Se da la circunstancia de que no se practicó anotación preventiva porque el ejecutante era el titular registral y el ejecutado había adquirido de aquél en documento privado. La Dirección confirma la calificación registral, basada en el principio de tracto sucesivo, pues si el Juez adjudica la finca al cesionario del remate en nombre del embargado, es imprescindible la previa inscripción de la adquisición de la finca a favor del adjudicatario, pues en otro caso se habría adquirido la finca de persona que no era el titular registral contra lo dispuesto en los dos primeros párrafos del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

24 enero 2001

Cierre del Registro que produce su falta.- No es inscribible el título constitutivo de una servidumbre, aunque sea judicial, cuando la finca gravada figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el procedimiento, pues lo impiden los principios de tracto sucesivo y el constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión.

5 febrero 2001

Cierre del Registro que produce su falta.- Interpuesta querella criminal contra determinadas personas, es correcta la denegación por el Registrador de la anotación ordenada sobre una finca perteneciente a una sociedad [1] por no acreditarse que el procedimiento se hubiera entablado contra la misma, de acuerdo con el artículo 24 de la Constitución y el 20 de la Ley Hipotecaria. Este criterio se mantiene pese a que el Presidente del Tribunal Superior reclamó los autos para mejor proveer y de ellos resultaba que las acciones se dirigieron contra los querellados en su condición de administradores de la sociedad, puesto que según el artículo 117 del Reglamento Hipotecario deben desecharse en el recurso gubernativo todas las cuestiones basadas en documentos no tenidos en cuenta por el Registrador a la hora de calificar.

8 junio 2001

Cierre del Registro que produce su falta.- Ordenada la inscripción de una finca por mandamiento judicial, es correcta su denegación por falta de inscripción de la finca a favor de la demandada, lo que se funda en el artículo 24 de la constitución y el 20 de la Ley Hipotecaria, pues de lo contrario se produciría la indefensión del titular registral.

15 junio 2001

Cierre del Registro que produce su falta.- Ordenada judicialmente la cancelación de la inscripción errónea de un piso, lo que haría que apareciese inscrito a favor del constituyente de la propiedad horizontal, es preciso, para su inscripción a favor de los demandantes (que lo habían adquirido a través de una serie de transmisiones sucesivas), que se presenten los títulos que han producido las diversas transmisiones, lo que declara la misma sentencia al ordenar la inscripción «previa la presentación de la escritura correspondiente».

29 septiembre 2001

Cierre del Registro que produce su falta.- Presentada una escritura de compra de una finca por unos cónyuges, que no se inscribió por falta del título previo, posteriormente se presentaron: 1) El título previo a favor del vendedor, que se inscribió. 2) Embargo y enajenación judicial por deudas del titular -vendedor-, también inscritas. 3) Capitulaciones matrimoniales otorgadas por los esposos indicados al principio, adjudicando la finca a la esposa, cuya inscripción se deniega, y la Dirección lo confirma, por aparecer inscrita la finca a favor de terceras personas, sin entrar en la cuestión, que al parecer se planteó, de haberse extraviado la escritura de compra de los cónyuges en el Registro, por tratarse de una cuestión que debe dilucidarse ante la jurisdicción ordinaria.

20 febrero 2002

Cierre del Registro que produce su falta.- Reiterando su doctrina, la Dirección considera que no es inscribible un documento por el que se pretende modificar el contenido del Registro sin intervención del titular, porque de lo contrario se produciría su indefensión, lo que iría contra el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución) y vulneraría los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). En las dos Resoluciones reseñadas aquí, el título calificado fue una sentencia firme; en la del día 30 de octubre, ante un juicio seguido entre hermanos, se declaró la propiedad de uno de ellos sobre una finca inscrita a nombre de sus padres sin acreditar su fallecimiento ni justificar el título sucesorio; en la del día 7 de noviembre, la sentencia ordenaba la demolición de determinados pisos de un edificio, por ser su construcción contraria a las normas urbanísticas aplicables. Tanto en un caso como en otro, se consideró que el Registrador no vulneraba el deber de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes.

30 octubre y 7 noviembre 2002

Cierre del Registro que produce su falta.- De acuerdo con los artículos 24 de la Constitución y del 1, párrafo 3º, y 20 de la Ley Hipotecaria, no es inscribible la sentencia firme que declara la nulidad del acto administrativo de modificación de un Plan General de Ordenación Urbana, que causó diversas inscripciones, cuya cancelación se solicita por medio de instancia complementaria de la sentencia, si no consta que los titulares registrales hayan tenido intervención en el procedimiento.

11 noviembre 2002

Cierre del Registro que produce su falta.- No es inscribible la sentencia firme que atribuye el derecho de uso de una vivienda a la esposa del demandado, cuando la finca sobre que recae está inscrita a favor de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento, pues se oponen a ello los principios de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

28 noviembre 2002

Cierre del Registro que produce su falta.- No es inscribible a favor de la esposa un derecho de uso acordado en sentencia firme de separación conyugal, cuando la finca sobre que recae no está inscrita a nombre del esposo demandado, sino de un tercero que no interviene en el procedimiento. La denegación se funda en la falta de tracto, pues de otro modo se quebrantaría el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, así como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.

17 diciembre 2002

Cierre del Registro que produce su falta.- No es inscribible la sentencia firme que ordena la cancelación de determinadas inscripciones que aparecen extendidas a favor de persona distinta del demandado, pues se oponen a ello la proscripción de la indefensión establecida por el artículo 24 de la Constitución y sus corolarios registrales constituidos por los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, que impiden practicar determinadas inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han tenido en el procedimiento la intervención prevista en las leyes para evitar su indefensión. La situación no varía por el hecho de que en determinadas fincas se hubiera practicado una anotación preventiva de demanda que ya estaba caducada y en otras no se hubiera practicado anotación, sin que pueda admitirse el argumento de la posible indefensión de los recurrentes, toda vez que no utilizaron los mecanismos legales previstos (como hubiera sido la práctica de la anotación de demanda respecto de todas las fincas reclamadas y la prórroga de la misma para evitar su caducidad).

20 marzo 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Brevísimamente, fundándose en los artículos 20 y 32 de la Ley Hipotecaria, la Dirección confirma la calificación que rechaza la inscripción de unas servidumbres que una Cooperativa de viviendas pretendía imponer sobre unas fincas que había enajenado con anterioridad y pertenecían a terceras personas, diciendo que para poder inscribirse cualquier acto voluntario es preciso que cuente con el consentimiento del titular registral, añadiendo que el conocimiento que los adquirentes puedan tener de las servidumbres, por su conocimiento del estudio de detalle de las distintas fincas, es una cuestión que, en su caso, deberá ser determinada por los Tribunales de Justicia.[2]

29 marzo 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Las exigencias del principio de tracto sucesivo y el deber de impedir la indefensión (artículo 24 de la Constitución), que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita –que está bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria- si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata, impiden la inscripción de la sentencia que, en un procedimiento penal por estafa, ordena la nulidad de una compraventa sin que el titular registral haya intervenido en el procedimiento, lo cual entra dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, por tratarse de obstáculos que surgen del Registro.

7 junio 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- No puede practicarse la anotación de dominio público prevista en el artículo 29 del Reglamento General de Costas si no consta que se haya practicado notificación alguna ni haya tenido intervención en el procedimiento de deslinde ni el actual titular registral ni el que lo era cuando se inició el expediente, aunque se afirme que éste se tramitó conforme al Reglamento de 1980 que no exigía la intervención de los titulares registrales, pues los principios de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y de salvaguarda judicial de los asientos (artículo 1.3 de la misma Ley), corolario de la proscripción de la indefensión proclamada por el artículo 24 de la Constitución, exigen que, para practicar la anotación solicitada, tenga intervención en el procedimiento el titular registral.

19 junio y 1 septiembre 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- No puede practicarse la anotación preventiva ordenada por un Juzgado si el titular registral no ha sido parte en el procedimiento, como exige el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución) y su corolario registral constituido por el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), pues si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que tiene la misma obligación de aplicar el principio constitucional referido.

24 junio 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Antecedentes: 1) En el año 1966 unos cónyuges protocolizan mediante acta notarial un convenio en el que se conceden “la más amplia separación”, facultando a la mujer para que pueda realizar toda clase de actos jurídicos y ejercer cualquier actividad, haciendo suyos los ingresos que perciba, lo que se complementa después con un poder y licencia marital para que, con relación a los bienes propios y los que adquiera en el futuro, pueda la mujer realizar toda clase de actos de disposición. 2) Más tarde, la esposa compra una vivienda que se inscribe en el Registro “para su sociedad conyugal”. 3) Por último, fallece la esposa bajo testamento en el que deshereda a su marido y nombra heredera a una sobrina, suspendiéndose la inscripción de la escritura de herencia por ser necesaria la previa rectificación del Registro, para lo que se considera necesario el consentimiento del esposo o resolución judicial. El Presidente del Tribunal Superior confirmó la calificación basada en los principios de legitimación y tracto sucesivo, derivados de los artículos 1, 38, 97, 40 y 20 de la Ley Hipotecaria, pero la Dirección termina desestimando el recurso fundándose en los siguientes argumentos: 1) Admitir la validez del pacto de separación celebrado en 1966 supondría una alteración del régimen económico-matrimonial que en aquel momento estaba prohibida. [3] 2) En todo caso, el pacto de separación celebrado y el poder que lo complementaba, en ningún momento decían que los bienes con que operase la esposa debían considerarse privativos, por lo que la presunción de ganancialidad, vigente entonces y ahora, debía llevar a la conclusión de que la vivienda era ganancial y, en consecuencia, para rectificar su carácter, sería necesario el consentimiento de los interesados o resolución judicial.

22 julio 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- El problema planteado en este recurso es el de si para la cancelación de cargas posteriores a la que fue objeto de ejecución se precisa el consentimiento de sus titulares, habida cuenta que la enajenación del bien fue realizada por adjudicación directa del mismo a la persona que designó el deudor y por la cantidad que éste y el actor habían convenido previamente, al amparo del artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la respuesta debe ser afirmativa, según la Dirección General, porque el evidente interés de los titulares de cargas posteriores en la realización del bien a ejecutar y, en especial, en la obtención del mejor precio en su remate, dada la afección del remanente que resulte después de pagar al actor, a la satisfacción de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta pública como modo objetivo de realización forzosa de los bienes (artículo 640-3, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisión de dicha conformidad impedirá la cancelación de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelación rige en nuestro sistema registral (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)y a ella hay que acudir para que el mandamiento cancelatorio tenga el alcance previsto en el artículo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo contrario supondría una vulneración flagrante del principio de protección constitucional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución), con su reflejo registral en el de trato sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

19 septiembre 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Ordenada la adjudicación a la esposa, en un proceso de divorcio, del uso de la vivienda familiar, que en el Registro aparece inscrita a favor de una sociedad anónima, la falta de tracto constituye un motivo para denegar la inscripción, pues de otro modo se quebrantaría el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución), así como los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (artículo 38 de la misma Ley), y tracto sucesivo (artículo 20 de la repetida Ley), los cuales impiden inscribir un título no otorgado por el titular registral o resultante en un procedimiento en el que no ha sido parte.

18 octubre 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Hechos: vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevación a público del documento privado, señalando como demandados a los “ignorados herederos” de la vendedora, quienes fueron citados mediante cédula entregada en la propia vivienda vendida –que fue el último domicilio de la vendedora y constituía en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeldía de los demandados, comunicada también en el mismo domicilio, se dictó sentencia, debidamente publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representación y por rebeldía de los demandados, otorgó la escritura en representación de éstos a favor de los compradores. La Dirección confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obstáculo para que la calificación se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuación en la que éste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión procesal (artículo 24 de la Constitución) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimación. Por esta razón, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los trámites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aquél. Por otra parte, el Juez, cuando actúa en representación de un demandado rebelde, está sujeto a la regla general del artículo 1259 del Código Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por éste autorizado o tener una legitimación legal para hacerlo) y este aspecto de su intervención está sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificación por el Registrador. En este caso no hubo más que un juicio genérico de capacidad, pero el Notario no dio específicamente fe de la legitimación del Juez. Llegados a este punto, y vistas la circunstancias concurrentes, la Dirección considera que los ignorados herederos llamados a la aceptación de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omitió el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopción de disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genérica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protección registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.

27 octubre 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Por aplicación del artículo 24 de la Constitución y 20 de la Ley Hipotecaria, no es inscribible el mandamiento dictado en ejecución de sentencia que ordena se haga constar en determinada finca la inexistencia de un derecho para gozar de vistas, cuando la demanda se ha dirigido contra persona distinta del titular registral.

6 noviembre 2003

 Cierre del Registro que produce su falta.- Las exigencias del tracto sucesivo impiden la inscripción del testimonio de una sentencia dictada en procedimiento seguido contra personas distinta del titular registral, pues éste no puede sufrir las consecuencias de la indefensión por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, siendo necesario que medie su consentimiento o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él. Y dado que éste había fallecido, la demanda debió dirigirse contra sus herederos, sin que sea suficiente que el Juez, en su informe, afirme que la demandada era heredera de la mujer del titular, ya fallecida, pues no se acreditó al Registrador que ostentase tal cualidad ni que fuese la única heredera, para lo cual bastaría aportar el título sucesorio.

12 noviembre 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Inscrita una finca en el Registro a favor de una persona fallecida (a quien heredó su marido, también fallecido, y de quien traen causa otros herederos), no es inscribible el testimonio de una sentencia dictada en juicio en el que se ejercitó la “actio conmuni dividendo” por un copropietario que no es la titular registral, sin que previamente se inscriba el título sucesorio, por exigencias del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). El defecto se considera subsanable, pues bastaría con presentar la documentación pertinente (artículo 14 de la Ley Hipotecaria) de la que resulta que demandante y demandado en el juicio seguido son los herederos de su causante y éste, a su vez, el único heredero de la titular registral.

14 noviembre 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- No puede inscribirse una sentencia judicial firme en la que, como consecuencia de una liquidación de gananciales se declara de titularizad exclusiva de la esposa una finca que aparece en el Registro inscrita a nombre de una sociedad mercantil que no ha tomado parte en el procedimiento, pues así lo impone el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución española), así como los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículo 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A la misma conclusión lleva el principio de relatividad de la cosa juzgada (artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por otra parte, en el procedimiento que dio lugar a la sentencia no se planteó tema alguno sobre la titularizad de las acciones, que es el verdadero tema a dilucidar en el presente caso.

16 diciembre 2003

Cierre del Registro que produce su falta.- Los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de una anotación preventiva cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento.

5 marzo 2004

Cierre del Registro que produce su falta.- Es correcta la denegación de una anotación de querella por aplicación del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), corolario del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española), cuando las fincas están inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en el procedimiento. [4]

9 septiembre 2004

Cierre del Registro que produce su falta.- Por imperativo del principio de tracto sucesivo no es inscribible la escritura de declaración de obra nueva y venta cuando de los antecedentes del Registro resulta que una porción de la finca forma parte de otra que está inscrita a favor de tercera persona.

23 septiembre 2004

Cierre del Registro que produce su falta.- Se plantea este recurso ante la solicitud de inscripción de una escritura de segregación y venta, que se deniega por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, porque la segregación, aun siendo anterior al título que dio lugar a la inscripción a favor del titular actual de la finca, está otorgada por quien en el momento de la presentación del documento ya no es titular registral. La Dirección admite la posibilidad de inscribir segregaciones sobre una misma finca por orden cronológico diferente al de su formalización documental, basándose en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, modificado a tal fin por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982. Pero en el presente caso hay que tener en cuenta que cuando se inscribió el título que dio lugar a la inscripción última de dominio, se vendió la totalidad de la finca matriz expresándose que la cabida originaria era menor según reciente medición, lo cual no es suficiente para recuperar esa superficie voluntariamente disminuida, puesto que no se dijo que la cabida actual era menor como consecuencia de segregaciones anteriores. Ante esta situación, aunque en el plano civil la preferencia de una relación jurídica sobre otra se atribuya de acuerdo con la respectiva fecha de su título constitutivo, sin embargo, en el plano registral, se atiende al momento en que los títulos acceden al Registro. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antigüedad de la registración; no por el orden o antigüedad de los títulos; la preferencia de ahí resultante juega con carácter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible. Como consecuencia, el Centro Directivo termina confirmando el defecto alegado por el Registrador en su nota de calificación dado que al practicarse la inscripción en virtud de un titulo que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al registro, (el titulo que sirve de base a la inscripción atribuye la totalidad de la superficie de la finca matriz a persona distinta de la sociedad que segregó y posteriormente vendió al recurrente), los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, y paralelamente en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimación impiden la pretendida inscripción del derecho.

16 noviembre 2004

Cierre del Registro que produce su falta.- Se pretende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca, faltando títulos previos de agrupación, segregación y declaración de obra nueva, por lo que se confirma la calificación del Registrador que suspende la inscripción por aplicación del principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

1 diciembre 2004

Cierre del Registro que produce su falta.- Suspendida la inscripción del auto recaído en un expediente de reanudación del tracto porque según la última inscripción de dominio, la finca –una casa- está inscrita a favor de una persona, salvo el portal, que lo está a nombre de otra, sin que se haga mención de ésta en el expediente, la Dirección confirma la nota del Registrador, pues al aparecer un titular registral que, ni él ni sus causahabientes han sido parte en el procedimiento, la cancelación de su inscripción sería contraria al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y, en definitiva, al artículo 24 de la Constitución española, que proscribe la indefensión.

9 diciembre 2004

Cierre del Registro que produce su falta.- Inscrito un complejo urbanístico en régimen de propiedad horizontal con múltiples propietarios, se pretende obtener la anotación de una sentencia de nulidad de los estatutos de la comunidad y reservas de derechos contenidas en el título constitutivo, teniendo en cuenta que la demanda se dirigió contra los otorgantes de los estatutos y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada. El Registrador suspende la inscripción por no constar que la demanda se haya dirigido contra todos los titulares registrales de los elementos independientes y la Dirección lo confirma diciendo: Aunque una sentencia sea firme, el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que la misma pueda producir en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, sin que de los documentos presentados resulte la acreditación de que don Luis Antonio P. M. (uno de los demandantes) interviniera en el procedimiento en representación de la comunidad de propietarios. Así, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte él ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, que está bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, si no consta el consentimiento del su titular, o que este haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ahí que en al ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro. [5]

11 diciembre 2004

Cierre del Registro que produce su falta.- En el presente recurso se debate sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar una anotación preventiva de demanda de nulidad de testamento ológrafo sobre determinada finca integrante de la herencia del testador, por aparecer ésta inscrita ya a favor de tercera persona que no es parte en el procedimiento del que dimana el pertinente mandamiento judicial.

Alega el recurrente que el auto que dio lugar a la anotación de dicha demanda se dicto el 29 de Septiembre de 2003, siendo notificado a la demandada el dos de Octubre del mismo año, esto es, con anterioridad a la venta de un bien integrante de la herencia del testador, otorgada por la demandada a favor del actual titular registral, que tiene fecha de 6 de Octubre del mismo año. El mandamiento ordenando la pertinente anotación fue presentado en el Registro el día 8 de Octubre del 2003, bajo el asiento 1581 Diario 65. No obstante, en ese momento ya estaba presentada en el Registro la venta referida, pues, aunque del expediente no resulta la fecha de presentación, causó el asiento 1548 diario 65.

2. Ciertamente, la confrontación de los anteriores datos justifica las sospechas de una actuación deliberada del demandado de escapar a las consecuencias de la eventual sentencia estimatoria de la nulidad del testamento ológrafo en cuya virtud ese demandado procedió a la venta de la finca en cuestión. Sin embargo, no por ello, puede accederse a la practica de la anotación pretendida. La finca sobre la que habría de extenderse esa anotación está ya inscrita a favor de persona que no es parte en el procedimiento, y el principio constitucional de proscripción de la indefinición (cfr art 24 Constitución), que tiene su reflejo registral en los principios de tracto sucesivo (cfr art 20 Ley Hipotecaria) y salvaguarda judicial de los asientos del registro (cfr arts 1 y 40 Ley Hipotecaria), impiden que sin consentimiento del titular registral –o sin la pertinente resolución judicial que así lo acuerde, dictada en juicio declarativo entablado contra él– puede practicarse asiento alguno que comprometa la titularidad que a su favor proclama el Registro.

3. Por lo demás, tampoco puede alegarse indefensión del demandante, toda vez que nada le impide demandar la nulidad de la venta en cuestión en procedimiento dirigido contra comprador y vendedor, y solicitar anotación preventiva de dicha demanda, que ya no podría ser rechazada por obstáculos registrales derivados del tracto.

19 enero 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En el Registro aparece inscrita una finca por adjudicación en pública subasta, adquirida en virtud de remate en calidad de ceder en procedimiento judicial sumario del antiguo artículo 131 de la Ley hipotecaria.

Al inscribirse la adjudicación el Registrador canceló la hipoteca del actor y una serie de anotaciones de embargo posteriores a excepción de una anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca ejecutada, que era posterior a la expedición de la certificación de cargas. Se presenta ahora sentencia declarando la nulidad de la hipoteca, que garantizaba una emisión de obligación al portador, la nulidad de la ejecución del titulo y la posterior adjudicación en subasta en proceso declarativo entablado contra persona distinta del cesionario del remate. Cuando se presenta la sentencia, la anotación de demanda se encuentra caducada.

2. Sin prejuzgar ahora los efectos de la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca y su virtualidad una vez extendida la nota marginal de certificación de cargas con arreglo a la doctrina anterior a la reforma del articulo 131 de la Ley Hipotecaria con la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, es lo cierto que las exigencias del principio de tracto sucesivo llevan a confirmar la nota del Registrador, puesto que el titular registral no ha sido parte en el procedimiento judicial de nulidad. Y es doctrina reiterada de este Centro directivo que si no consta que en el mismo el titular del derecho inscrito haya tenido la intervención prevista en las leyes para su defensa, no pueda sufrir en el Registro las consecuencias de su indefensión procesal, máxime cuando al llegar la sentencia al registro la anotación de demanda había caducado. Dado el efecto radical y automático de la caducidad, la situación ahora es como si no hubiera existido, siendo inoperante a todos los efectos.

13 enero 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- En el presente recurso se plantea si cabe la cancelación de las inscripciones registrales practicadas en virtud de una donación que ha sido declarada nula en Sentencia firme dentro de un procedimiento penal seguido únicamente contra el donante por un delito de alzamiento de bienes, sin intervención alguna de los donatarios.

1. Como ya señalara este Centro Directivo en la resolución de 3 de marzo de 2000, el Registrador en el ámbito de sus facultades calificadoras, y en concreto respecto de los documentos judiciales, debe apreciar los obstáculos que nazcan del Registro, siendo obstáculo que impide la inscripción la falta de intervención del titular registral en el procedimiento, a fin de poder ejercitar sus derechos procesales. De lo contrario se encontraría en una situación de indefensión y se infringiría el principio constitucional de tutela judicial efectiva.

2. Es así preciso el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento registral atribuya algún derecho o la oportuna resolución judicial, para proceder a la rectificación de los asientos del Registro que están bajo la salvaguarda de los Tribunales (véase artículos 1, 40, 82 de la Ley Hipotecaria.) 3. Los titulares del asiento cuestionado no han sido parte en el procedimiento, lo que implica que la declaración de nulidad no tiene plenos efectos frente al titular registral, máxime cuando el que participa por título lucrativo de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restitución de la cosa o a resarcir los daños y perjuicios causados lo que permitía la llamada del donatario al proceso como responsable civil (artículo 122 del Código Penal y 11, 111, 112, 615, 620 y 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).

3. No exime del cumplimiento de este principio de tracto sucesivo el hecho de que el donatario sea menor de edad, pues es persona distinta de los donantes, ni la circunstancia de que se haya seguido un procedimiento penal en que el donatario no es imputado ya que de lo que se trata es de que la acción civil derivada de la acción penal deba cumplir los mismos requisitos que si se ejercitara directamente ante la jurisdicción civil.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

2 febrero 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeldía de determinados demandados y en su representación, otorga la elevación a público de determinados documentos privados de venta. Pero refiriéndose la sentencia a dos documentos, y dado que existían transmisiones intermedias, realizadas también en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecución respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a públicos los documentos privados referentes a ellas.

El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:

Respecto de otra finca, consta inscrita a favor de persona distinta del transmitente.

La sociedad interesada recurre.

6. Cuando una finca está inscrita a nombra de persona distinta de aquella que otorga o a cuyo nombre se otorga una transmisión o gravámen, el Registrador debe denegar la inscripción pretendida (cfr. artículo 20, párrafos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificación del Registrador.

15 febrero 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. La última inscripción de dominio de una finca se expresa de la siguiente forma: «La nombrada Doña J.P.C., en nombre propio y además en nombre de los nombrados (los restantes copropietarios) vende esta finca destinada a edificar en ella una iglesia, a favor del Excelentísimo e Ilustrísimo Señor Doctor Don Ramón G. C., Obispo de esta Diócesis, mayor de edad, célibe y de esta vecindad por el precio de. El comprador declara que el terreno que ha adquirido está destinado a construirse sobre él un templo y escuelas. Don Ramón G. C., Obispo de Barcelona, inscribe su título de compra venta sin condición alguna especial».

Se presenta escritura por la que los apoderados de la Archidiócesis de Barcelona agrupan la finca anterior con otra, segregan una porción de la agrupada y ceden el derecho de superficie sobre la porción segregada.

La Registradora deniega la inscripción por hallarse la finca anterior inscrita a favor de don Ramón G. C., persona física, y no a nombre de la Iglesia. Los interesados recurren.

2. El recurso no puede prosperar. Es indudable la titularidad registral, aunque es cierto que la misma puede ser errónea, bien por error procedente del título que se inscribió, bien por error del Registro al practicar la inscripción. A partir de dicha claridad, el Registrador no puede hacer conjeturas, ni tener en cuenta que hace ochenta años se segregaran de esta finca otras porciones por uno de los Obispos que sucedieron en el cargo al titular registral, pues lo cierto es que la finca está inscrita a favor de persona distinta de quien realiza el otorgamiento (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 febrero 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto ante la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar asiento de presentación de una instancia por la que se solicita la cancelación de la prórroga de una anotación preventiva de embargo, por entender el recurrente, que no se ha extendido en los mismos términos en que se hallaba anotada.

2. El artículo 248 de la Ley Hipotecaria impone al Registrador extender en el Diario, en el momento de la presentación de cada título, un breve asiento de su contenido, pero no quiere esto significar que el asiento deba practicarse irreflexiblemente y sin examen del documento presentado. Al contrario, el Registrador no extenderá asiento de presentación de los documentos a que hace referencia el artículo 420 del Reglamento Hipotecario.

Esta obligación del Registrador de calificar la aptitud del título presentado para asentarlo en el libro Diario del Registro, se encuentra explícitamente recogida en el artículo 258.4 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 7/1998, de 13 de abril), debiendo, en el supuesto de denegarse la práctica del asiento de presentación, poner nota al pie de dicho título con indicación de las omisiones advertidas y de los medios para subsanarlas, comunicándolo a quien entregó o remitió en el mismo día o en siguiente hábil, pudiendo recurrirse en queja ante esta Dirección General de conformidad con el artículo 329 de la misma Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre).

Ahora bien, no conviene ir muy lejos en el empleo de esta precalificación, cuyo oportuno ejercicio ha de reservarse para el momento de la calificación, habiendo señalado esta Dirección General, en su Resolución de 12 de enero de 2000 que la negativa a practicar un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicite sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

3. El artículo 420 del Reglamento Hipotecario expresamente determina que los Registradores no extenderán asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

Como ha tenido ocasión de señalar reiteradamente esta Dirección General (confrontar entre otras la Resolución de 14 de julio de 2003, BOE de 15 de agosto), del propio tenor literal del artículo 66 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de las partes para acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Por el contrario, cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, desemboque en la práctica del asiento interesado, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (Art. 1 de la Ley Hipotecaria) produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40 en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del registro cuando es inexacto, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.

4. Consecuentemente con lo expuesto en los anteriores fundamentos de derecho, la instancia presentada no es título hábil para lograr la cancelación de la prórroga de la anotación preventiva, al encontrarse este asiento bajo la salvaguardia de los Tribunales.

Por ello, es de aplicación el principio general establecido en el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario de no extender asiento de presentación de los documentos privados, al no ser la instancia presentada uno de los supuestos legales en que se atribuye eficacia registral.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

2 marzo 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento dictado en Autos de quiebra en el que se ordena tomar anotación preventiva de quiebra sobre determinadas fincas, así como la constancia de la fecha de la retroacción de dicha quiebra.

La Registradora deniega la práctica de la anotación por hallarse las fincas inscritas a favor de terceras personas. Los síndicos recurren respecto de una de las fincas.

2. El recurso no puede ser estimado. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), la anotación de la declaración judicial de quiebra, prevista en los artículos 142 y 166, 4°, del Reglamento Hipotecario, exige, por imperativo del principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria), que los bienes que hayan de soportarla se hallen inscritos a favor del quebrado. Apareciendo éstos inscritos a favor de personas distintas –en el caso concreto, adquirentes de quienes, a su vez, adquirieron del quebrado-, habrá de rechazarse la anotación solicitada. No puede estimarse la alegación de que al haberse verificado tales transmisiones con posterioridad a la fecha de retroacción de la quiebra, se hallan afectadas por la nulidad derivada del artículo 878, 2° del Código de Comercio y, de que, en consecuencia, dado su carácter radical y absoluto, procede la cancelación automática de los respectivos asientos con la sola presentación del auto declarativo de la quiebra, desapareciendo el obstáculo derivado de la exigencia de tracto sucesivo. Sin analizar ahora la cuestión de la armonización entre el precepto citado y el mecanismo protector recogido en la Ley Hipotecaria respecto de los terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de dicha Ley, es lo cierto que la cancelación de los asientos practicados en favor de los adquirentes posteriores del quebrado incluidos en el período de retroacción, cuando no concurre su consentimiento voluntariamente prestado, no podrá decretarse sino por resolución judicial firme dictada en proceso que haya sido debidamente entablado contra los titulares afectados, dándose así satisfacción tanto al principio registral de salvaguardia judicial de los asientos como al principio constitucional de protección jurisdiccional de los propios derechos (artículos 24 de la Constitución Española 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, y 174 de su Reglamento).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

 17 marzo 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- En el presente recurso, nos encontramos ante un Auto judicial en el que se acuerda el embargo de las fincas registrales 29937 y 29935 del Registro de la Propiedad número 1 de Tarragona, inscritas a nombre de Don Jesús Montes González y Doña Cristina del Cueto de Montes, por deudas de Don Jesús Montes del Cueto y posterior auto recaído en recurso de reposición en el que se considera acreditado que el demandado es universal heredero, por lo que todos los bienes manifestados son privativos y de su exclusiva propiedad.

El principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria (corolario del principio constitucional de tutela judicial efectiva (Artículo 24 de la Constitución Española) impiden la práctica de la anotación preventiva solicitada cuando las fincas están inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en el procedimiento.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa nos encontramos con un supuesto de tracto sucesivo abreviado, o modalización del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al que se refiere el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.

La protección del titular registral, el principio de legitimación y de tracto sucesivo exigen en estos supuestos que podíamos denominar excepcionales, que las garantías que establece la Legislación Hipotecaria sean exigidas con total rigurosidad. Así en este asunto no se han observado las exigencias del citado artículo del Reglamento Hipotecario, a pesar de que en el citado Auto de fecha doce de febrero de dos mil cuatro se exige al Actor que presente los documentos exigidos en el artículo 140 y 166.1.º del Reglamento Hipotecario.

De esta forma, el Auto recaído en recurso de reposición no es el cauce formal adecuado para la acreditación de la cualidad de heredero, debiéndose aportar el testamento o declaración de herederos, el certificado de defunción de los causantes y el Certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.

Alega así mismo el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

26 abril 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En este caso se dan los siguientes elementos definidores:

a) En diciembre de 1990 se vende una finca inscribiéndose dicha transmisión con una cabida de 948,68 metros cuadrados.

b) En expediente de dominio se dicta auto por el Juzgado en septiembre de 1990 estimando una mayor cabida de la finca de 518,09 metros cuadrados.

c) En octubre de 2002 se hace constar en el Registro esa mayor cabida en virtud de testimonio del indicado auto dictado ese mismo mes. El expediente de dominio se sigue con el anterior titular vendedor de la finca y se inscribe a favor de los actuales titulares en virtud de la inscripción 8.ª d) En julio de 2004 se dicta auto de la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dejando sin efecto el auto que motivó la inscripción del exceso de cabida y el mismo mes se expide mandamiento por el Juzgado ordenando la cancelación de la referida inscripción 8.ª Presentados dichos documentos en el Registro, el Registrador suspende la cancelación al no haber sido citados en el expediente los actuales titulares registrales.

El interesado recurre.

2. No corresponde aquí considerar la procedencia de la inscripción del exceso de cabida en virtud de expediente de dominio en el cual no han intervenido los actuales titulares registrales a favor de quienes se ha practicado la inscripción. Una vez inscrita esa mayor cabida, la inscripción queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo podrá rectificarse mediante consentimiento del actual titular registral o resolución judicial dictada en procedimiento en que el mismo haya sido parte. Resulta así de las exigencias derivadas del principio constitucional de tutela judicial efectiva en consonancia con los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y las reglas sobre rectificación de asientos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

30 mayo 2005  [6]

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad número cinco de Oviedo un mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucción n.º 1 de dicha ciudad, a fin de que «se proceda a tomar las anotaciones oportunas» de la Sentencia firme que se acompañaba, figurando como anexos del citado mandamiento: testimonio de la Sentencia firme del mismo Juzgado de fecha 22 de abril de 2003, autos n.º 115/99 promovidos por la entidad La Llamaza y otros señores, contra don Manuel Ángel Manso Camporro, María Orfelina Gutiérrez Fernández, María Natividad Parralejo Estévez, María Dolores Loredo Fonseda y Aurora Agueria Rodríguez, estas tres últimas declaradas en rebeldía: testimonio de la Sentencia firme de 15 de junio de 2004, de la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Quinta, en el recurso de apelación 0000172/2004, contra la Sentencia anterior la que confirma.

En la precitada Sentencia del Juzgado de 1.ª Instancia, ya firme, se contiene el fallo siguiente: «debo declarar y declaro que la sociedad Casanor, S.L., en quiebra, es dueña y propietaria del edificio en construcción sito en sobre el terreno sito en el Bario de la Fuente Abajo en Ol/oniego, Concejo de Oviedo, con una superficie de 933 metros cuadrados; inscrita en le Registro de la Propiedad n.º 5 de Oviedo al libro 2121, tomo 2.962, finca 9.539, inscripción 12, actuando, en su virtud, la nulidad de los títulos y la cancelación de asientos registrales que puedan contradecir lo anteriormente declarado, así como la inscripción de la obra nueva del referido edificio a nombre de dicha entidad Casanor, S.L., en quiebra».

2. La nota de calificación emitida por el titular del Registro de la Propiedad número cinco deniega la inscripción del mandamiento, por los defectos que se resumen así: No haber sido parte en el proceso los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Peñamea, S.L., titular del dominio y Banco Popular Español, S.A., titular del derecho de Hipoteca.-Ser necesaria la formalización de un título complementario, entre los titulares de derechos actualmente inscritos y Casanor, S.A., que delimite y especifique, conforme al principio de determinación, el dominio dividido. Ser necesario completar la Sentencia con la acreditación del cumplimiento de los requisitos exigidos para la inscripción de la obra nueva por los arts. 45 y siguientes del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. La Sentencia (dada la declaración de rebeldía de algunos de los demandados) solo podrá ser objeto de anotación preventiva conforme al art. 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al primero de dichos defectos se le atribuye por el Registrador carácter insubsanable.

3. El Registrador, en su informe, y a la vista del tenor del recurso, llama la atención sobre un extremo del mismo que tiene un evidente alcance formal y procedimental: la argumentación que se vierte en el recurso gubernativo tiene como finalidad combatir el primero de los defectos por él consignados en la nota de calificación, precisamente considerado insubsanable, sin que se contenga en el recurso alusión, ni argumentación alguna, en torno a los restantes defectos que la citada nota indica. De lo expuesto se deriva una evidente consecuencia: este Centro Directivo habrá de examinar, únicamente, el primer defecto de la nota de calificación, en tanto que resulta ser el único combatido por el recurrente.

4. Centrada así la cuestión a examinar en este recurso, no procede sino confirmar el criterio que mantiene el funcionario calificador en su sólida y extensa nota de calificación, toda vez que, examinado únicamente el primer defecto de la misma (que es el objeto de recurso), como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (por todas la Resolución de 7-11-2002), tratándose de documentos judiciales «.el Registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos entre los cuales no está el fondo de la Resolución pero sí, como más importante el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro conceda algún derecho que podría ser afectado por la Sentencia con objeto de evitar su indefensión prescrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria».

Por lo demás, como acertadamente pone también de relieve la nota de calificación recurrida, otras Resoluciones dictadas por este Centro Directivo insisten en que este extremo, está entre los obstáculos que surgen del Registro (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) como aspectos sujetos a la calificación de documentos judiciales, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, de lo que se sigue que aunque los titulares registrales al momento de la iniciación de tal procedimiento hubieran sido citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales habrían sido advertidos oportunamente de la situación existente -y en consecuencia evitado su indefensión-si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria.

5. Trasladadas las consideraciones anteriores al caso que nos ocupa, los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Peñamea, S. L., (titular de la inscripción 8.ª), y el Banco Popular Español (titular de la inscripción 9.ª), resultan afectados por la Sentencia al resultar limitado o gravado el derecho de dominio y dichos titulares no han sido parte en el proceso ni tampoco se anotó oportunamente la demanda en su día interpuesta.

6. Por lo demás, esta Dirección General en modo alguno puede entrar a valorar las consideraciones vertidas en su escrito por el recurrente en torno a que no pueda considerarse que al titular registral actual le ampare el artículo 34 de la Ley Hipotecaria; o las que también realiza en torno a la posición «Extra tabulas», eso sí -del acreedor hipotecario (una Entidad de Crédito), cuestiones todas ellas que están sometidas a la exclusiva competencia de los Tribunales de Justicia.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho, dejando expresa constancia de que la presente Resolución se contrae al primero de los defectos -único recurrido y aquí confirmado- que indica la nota de calificación, toda vez que el resto de defectos en ella consignados no ha sido objeto de recurso.

18 noviembre 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregación es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregación y se ordena la cancelación de las anotaciones que contradigan lo expuesto, así como la práctica de la correspondiente inscripción, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situación de rebeldía y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión y; d) no consta determinación de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.

2. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resolución es firme y ejecutiva; añade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelación de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega además que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota señala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelación de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.

Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeldía es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acción de rescisión; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijación de cuota. [7]

3. 3. En cuanto a la primera cuestión, como ha dicho este Centro Directivo, para que en virtud de un pronunciamiento judicial pueda ser rectificado el Registro es necesario que aparezcan como demandados o hayan tenido la adecuada intervención en el procedimiento todos los titulares registrales afectados por la rectificación por aplicación del principio constitucional de interdicción de la indefensión (artículo 24 Constitución Española) y de los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria); tratándose pues la omisión de dicha intervención de la falta de un trámite esencial del procedimiento e implicando al mismo tiempo un obstáculo registral para la inscripción, el defecto debe ser confirmado de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.

29 diciembre 2005

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representación de doña EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós a practicar una anotación preventiva de prohibición de «inscribir».

Justifica la negativa a practicar dicha anotación preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.–Naturaleza jurídica del mandamiento; 2.–Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; 3.–Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir».

En el orden cronológico debe tenerse en cuenta la presentación en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentación del mandamiento que contiene la prohibición de «inscribir».

Es de señalar que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.

2. Alega la recurrente, en el primer fundamento de su recurso, la obligación que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales.

Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión, consagrado en el artículo 24 de la Constitución y del principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la misma Ley hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. Ciertamente el inciso segundo de este mismo artículo 20.7 de la Ley Hipotecaria contiene una excepción, pero limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento, supuesto que no es el contemplado en el presente expediente.

27 febrero 2006

Cierre del Registro que produce su falta.- Los principios de legitimación y tracto sucesivo impiden que pueda anotarse un embargo sobre finca inscrita a favor de persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento. Esta calificación no supone extralimitación del Registrador, pese a tratarse de un documento judicial. Ver, más extensamente, “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Tracto sucesivo”.

1 agosto 2006

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento en el que, como consecuencia de Sentencia firme en la que se declara la nulidad de una inscripción de hipoteca y del Procedimiento Judicial Sumario por el que se ejecutó la misma, se ordenan las cancelaciones correspondientes.

Resultando del Registro que la finca se transmitió por el adjudicatario del procedimiento a un tercero, el Registrador deniega las cancelaciones por no haber intervenido en el procedimiento este tercero que es el actual titular registral.

2. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no ha intervenido el titular registral de las fincas. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.

3. Alega el recurrente que el Registrador infringe el artículo 118 de la Constitución que le obliga a cumplir las sentencias firmes, pero, para que ello sea así es preciso que la inscripción que se solicita no incurra en indefensión, la cual se habría evitado si la demanda de nulidad que acabó con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotación habría publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitada la indefensión producida.

4. También alega el recurrente que el titular registral no es de buena fe pues conocía la sentencia. Tal alegación no es atendible pues, además de no probarse, el procedimiento registral no es el camino adecuado para desvirtuar la presunción de buena fe, lo que sólo puede acreditarse y declararse judicialmente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 noviembre 2006

Cierre del Registro que produce su falta.- En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de segregación y venta otorgada por quien fue titular registral, si bien en la actualidad es persona distinta de quien consta como titular en el Registro.

1. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones.

Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de segregación y venta cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto. Asimismo, dado que la finca ha sido objeto de numerosas segregaciones, no aparece reservada superficie alguna, conforme al artículo 47 «in fine» del Reglamento Hipotecario, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.

En este sentido conviene tener en cuenta la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 1944 que exige para inscribir una segregación faltando superficie en la matriz, que se proceda previamente a inscribir el exceso de cabida respecto de ésta última, inscripción que requiere en todo caso el consentimiento del titular de dicha finca. Lo que no es posible en ningún caso es proceder a la inscripción de un título de segregación y venta cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, ya que en este caso lo procedente será identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria; o por el contrario se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, en cuyo caso será necesario proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

En el mismo sentido se pronunció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 2004, de acuerdo con la cual no cabe inscribir una segregación retrasada, dado que ya constaba inscrita la finca matriz a nombre de persona distinta de la que segregó, pues en la escritura de compra de dicha finca matriz, no se consignó que estaba pendiente una segregación, por lo cual existe un obstáculo de tracto sucesivo, conforme a los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

9 febrero 2007

Cierre del Registro que produce su falta.- Solicitada inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa, el Registrador la deniega por considerar que la finca está inscrita a nombre de tercera persona y que lo que procede es la reanulación del tracto sucesivo.

2. Entrando ya en el fondo del recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por persona distinta de quien consta como titular en el Registro. En este sentido conviene tener en cuenta el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el Principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de compraventa cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, ya que la finca figura inscrita a favor de Jacknel Land.

3. Finalmente, en la escritura presentada se solicita al Registrador la inmatriculación de la finca objeto de la compraventa. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, regula los medios para proceder a la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. De este precepto resulta que la inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro mediante la apertura de folio a la misma. Por tanto un requisito necesario para proceder a la inmatriculación es que la finca no esté inscrita a favor de persona alguna, tal y como ha señalado esta Dirección General en numerosas Resoluciones como la de 19 de diciembre de 1946 o la de 10 de febrero de 1956. Sin embargo, en el supuesto del presente recurso, la finca que se pretende inmatricular ya figura inscrita a favor de tercera persona, por tanto es correcto el rechazo del Registrador a la práctica del asiento solicitado, evitando así un supuesto de doble inmatriculación. Es cierto que el Registrador no especifica los datos registrales de la finca ya inmatriculada que impide la inscripción del presente título; pero estos datos se pueden obtener a través del cauce más adecuado que es la solicitud de publicidad formal de la finca que figura inscrita a nombre de tercera persona, según el Registrador, de manera que una vez analizada podrá el recurrente discrepar o no con el criterio del Registrador y en su caso acudir al procedimiento judicial de identificación de la finca previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario o cualquier otro que sea procedente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación del Registrador.

12 febrero 2007

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. El único problema que plantea el recurso es el de si, existiendo una sentencia declarando la quiebra y la retroacción de la misma, pueden cancelarse los asientos registrales referentes a actos posteriores a la fecha de retroacción, la cual fue fijada por Auto de 29 de marzo de 1997, siendo así que dicha quiebra no se hizo constar en el Registro de la Propiedad.

2. No puede el Registrador, ni, por tanto, este Centro Directivo, entrar en el fondo del fallo ni en sus fundamentos. Pero, independientemente de que puedan o no ser afectados por la retroacción de la quiebra titulares de asientos registrales, es lo cierto que para que una quiebra tenga efectos cancelatorios contra los titulares de asientos posteriores es necesario que tal quiebra haya sido objeto del pertinente asiento que publique la situación, y no puede argumentarse contra ello que los derechos a cancelar sean posteriores a la fecha a la que se retrotraen los efectos de dicha quiebra, ya que, si no fuera así, se quebrantaría el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de salvaguarda judicial de los asientos (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimación (cfr. artículo 38 de la misma Ley), y de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir o anotar un título no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 abril 2007

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En ejecución de Sentencia se presenta en el Registro Auto por el que se declaran resueltos ciertos contratos de cesión de bienes a cambio de alimentos por cumplimiento de la condición resolutoria inscrita. El registrador suspende la inscripción porque, estando las fincas inscritas a favor de subadquirentes, no consta que los mismos hayan sido demandados o notificados del procedimiento. El interesado recurre.

2. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el auto calificado no han intervenido los titulares regístrales de las fincas. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos regístrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.

3. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el artículo 118 de la Constitución que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea así es preciso que la inscripción que se solicita no incurra en indefensión, la cual se habría evitado si la demanda de resolución que acabó con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotación habría publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitado la indefensión producida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 junio 2007

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que no consta de la documentación presentada que en el procedimiento del que dimana el auto calificado haya intervenido el titular de la anotación. Como ha señalado reiteradamente este centro directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos regístrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el artículo 118 de la Constitución que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea así es preciso que la inscripción que se solicita no incurra en indefensión.

2. El recurso no puede basarse en documentos no tenidos en cuenta por el Registrador en el momento de extender la calificación. Por ello no pueden apreciarse los argumentos de la recurrente sobre intervención en el procedimiento del titular de la anotación.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, sin perjuicio de que, presentados todos los documentos de nuevo en el Registro, sean objeto de una nueva calificación.

2 junio 2008

Cierre del Registro que produce su falta.- Sobre aplicación de este principio en materia de embargos, ver el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Tracto sucesivo”.

30 mayo 2009

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de constitución de servidumbres otorgadas por personas que, en un momento fueron titulares registrales de los predios dominante y sirviente, pero en el momento en el que se pretende la inscripción, tales predios aparecen inscritos a favor de otras personas, quienes han devenido titulares después de distintas transmisiones.

2. Como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto.

3. Además, el principio de tracto sucesivo supone no acreditar, como hace el recurrente, que los otorgantes han sido titulares de las fincas en el momento en que se constituye el gravamen, sino que, según el Registro, lo son en el momento en que se solicita la inscripción, ya que, de lo contrario, se produciría un posible perjuicio causado por indefensión contra los titulares que han inscrito con posterioridad, sin que los gravámenes que ahora se pretenden inscribir tuvieran reflejo registral. Por esta razón, la única forma en que las servidumbres pudieran inscribirse sería que prestaran consentimiento los titulares registrales que figuran como tales en el Registro. A esta conclusión se llega también por el principio de prioridad, ya que, habiendo tenido acceso al Registro un acto dispositivo por el que el titular transmite su dominio, no pueden tener acceso actos (aunque sean anteriores) otorgados por el titular anterior (cfr. artículo 17 de la ley Hipotecaria)

4. El argumento que utiliza el recurrente de que las servidumbres aparentes tienen efecto contra tercero aunque no estén inscritas, no tiene efecto alguno para producir la inscripción, pues su efecto puede ser tenido en cuenta en el caso de un juicio, pero es indiferente a los efectos de lograr la inscripción.

5. Es irrelevante la alegación del recurrente relativa a la Resolución de 11 de octubre de 2005, toda vez que se refiere a un supuesto distinto, pues la alteración intermedia que se había producido entre el título presentado y las fincas afectadas, era una simple agrupación de éstas, sin que estuviera afectada la titularidad de las mismas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

21 agosto 2009

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Este recurso versa sobre la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de cesión onerosa de derechos de uso y disfrute sobre determinadas plazas de un aparcamiento subterráneo en régimen de concesión, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado. La inscripción se solicita cuando la concesión administrativa y por tanto las fincas adquiridas figuran ya inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, debiéndose considerar además que la demanda de elevación a público del contrato privado de compraventa no fue objeto de anotación preventiva.

Es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los Tribunales a favor de una persona jurídica distinta del anterior titular registral, no podrá accederse a la inscripción del ahora calificado sin consentimiento del actual titular registral, por más que haya sido otorgado por titular anterior de quien trae causa el actual (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Esta conclusión no puede alterarse por el hecho de tratarse de un título derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (artículo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria). Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución Española, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguarda judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación. Finalmente –en cuanto a los razonamientos de que en otros Registros se ha inscrito–, no puede concluir este Centro Directivo sin manifestar que es, igualmente, principio esencial para la existencia de la seguridad jurídica preventiva que la calificación registral sea independiente y de exclusiva responsabilidad del Registrador que la realiza, no pudiendo quedar, en ningún caso, vinculada por calificaciones de otros Registradores.

Esta Dirección General ha acordado desestimar íntegramente el recurso y confirmar y mantener íntegramente la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

13 enero 2010

Cierre del Registro que produce su falta.- Se vulnera el principio de tracto sucesivo cuando falta la intervención del titular registral en un procedimiento de expropiación forzosa. Ver la Resolución en el apartado “EXPROPIACIÓN FORZOSA. Personas que deben intervenir”.

19 abril 2010

Cierre del Registro que produce su falta.- 14. Por último, en cuanto al segundo defecto señalado por el Registrador, es por completo ajustada a derecho la calificación impugnada al denegarse la inscripción de parte de la superficie de la finca registral 5.499, por aparecer dicha superficie inscrita en favor de persona distinta al aportante y haberse segregado de la misma finca pasando a formar parte la finca registral 22.725. Así resulta de la simple aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

8 julio 2010

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercería de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervención decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1)… 2)…; 3) No resultar haberse dirigido el procedimiento contra los herederos de doña R. C. P. exigencia que resulta del carácter ganancial de las fincas.

5. En relación con el tercero de los defectos, constando las fincas a que se refiere la Sentencia, inscritas a nombre de don J. R. M. C. y doña R. C. P. como gananciales, dado que la esposa no ha sido demandada, y considerando los artículos 24 de la Constitución, 20 de la Ley Hipotecaria, 100 y 140 del Reglamento Hipotecario, y la doctrina de este Centro Directivo en la materia (entre las más recientes, Resolución de 30 de abril de 2009) sólo cabrá llevar a cabo las inscripciones solicitadas en tanto el procedimiento se haya seguido contra todos los titulares registrales. Dicha falta de tracto sucesivo es uno de los aspectos que el Registrador puede y debe calificar, tal y como ha señalado este Centro Directivo en la Resolución de 31 de enero de 2006. En efecto, la falta de intervención en el procedimiento de los titulares registrales, atenta contra los principios de tutela judicial efectiva, legitimación y tracto sucesivo. Por ello, procede confirmar el defecto señalado por la Registradora.

15 julio 2010

Cierre del Registro que produce su falta.- Las limitaciones en materia de calificación de documentos judiciales no impiden rechazar, por aplicación del principio de tracto sucesivo, la inscripción de un fallo judicial que ordena la cancelación de determinadas inscripciones de dominio si en el procedimiento seguido no ha tenido intervención el titular de la hipoteca que gravaba las fincas.

3 marzo 2011

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad de Madrid número 39 un testimonio de auto de homologación judicial de acuerdo adoptado por las partes en proceso de juicio ordinario, con efecto de transacción judicial. En dicho acuerdo las demandadas reconocen, a favor de los demandantes, que suscribieron en su favor un contrato privado de compraventa de una finca registral con pago y entrega de llaves, y se avienen a que por el Juzgado se ordene al Registro que inscriba el referido contrato de compraventa.

Del Registro resulta que la finca objeto de transacción se halla inscrita a favor de la madre de las demandadas, con carácter presuntivamente ganancial, y que consta la presunción de ganancialidad a favor del cónyuge de su segundo matrimonio. La adquisición se produjo en virtud de una escritura de elevación a público de documento privado otorgada por el Instituto de la Vivienda de Madrid y las demandadas como herederas de la fallecida, titular registral actual, resultando al mismo tiempo de la propia inscripción que el segundo marido –favorecido por la presunción de ganancialidad que consta en el Registro– falleció con posterioridad a la madre dejando como heredera única testamentaria a ésta última.

El registrador suspende la inscripción por aparecer la finca inscrita a nombre de terceras personas distintas de la demandada, por faltar la acreditación de la situación arrendaticia de la finca, y por ser necesario determinar la proporción en que se adquirieron los bienes. Los demandantes recurren ante esta Dirección General los primeros dos defectos, alegando respecto del primero de los mismos que al menos deben inscribirse a favor de la demandante dos terceras partes de la finca por pertenecer a las demandadas en su condición de herederas de la titular registral; y, en cuanto al defecto relativo a la situación arrendaticia, que en el Registro consta que la finca no está arrendada.

2. El primer defecto debe mantenerse. Sin entrar a valorar ahora –por no haberse planteado en la nota de calificación– si la homologación judicial de un acuerdo privado de compraventa es título apto para la inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que de acuerdo con el principio general del tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, para inscribir ese auto de homologación judicial de compraventa privada suscrito entre demandantes y demandadas, deberá constar previamente inscrito dicho dominio a favor de éstas últimas.

Es cierto que los actos dispositivos sobre bienes que aparecen registrados a favor del causante pueden ser inscritos sin necesidad de previa partición hereditaria, siempre que aparezcan otorgados por quienes acrediten ser todos los llamados a la herencia y conste su aceptación expresa o derive ésta, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripción se cuestiona (véase artículo 20, párrafo quinto, número 2.º, de la Ley Hipotecaria). No obstante, en el presente expediente resulta del Registro que las demandadas son herederas de la titular registral –ellas fueron las que elevaron a público el contrato privado de venta que causó la inscripción a favor de la referida titular–, pero, del propio modo, consta también en el Registro que el favorecido por la presunción de ganancialidad según la inscripción de la finca objeto de transacción, que no era padre de las demandadas, falleció con posterioridad a la titular registral con testamento en el que instituía a ésta última como heredera única sin previsión de sustitución alguna, de modo que, de acuerdo con el artículo 912.3 del Código Civil, procederá con respecto a este presunto titular registral la apertura de la sucesión intestada.

En consecuencia, para lograr la inscripción en este caso y con relación al defecto señalado, se precisaría destruir la presunción de ganancialidad acreditando en forma auténtica la condición de privativa de la finca de la titular registral, madre y causante de las demandadas –sus únicas herederas–, o bien acreditar de forma auténtica que en el momento de la adquisición el titular registral no se encontraba casado con el favorecido por la presunción de ganancialidad, en cuyo caso deberá obtenerse la ratificación del convenio por quien resulte ser heredero de quien sea el verdadero cónyuge favorecido con la presunción de ganancialidad en el momento de la adquisición. Entretanto no puede practicarse la inscripción sin el consentimiento de los herederos de quien en el Registro aparece favorecido con tal presunción.

3. La solicitud del recurrente relativa a que se inscriban al menos dos terceras partes a favor de los demandantes no es admisible, además de porque no es comprensible el motivo por el que se solicita respecto de esa concreta parte y no de otra. Además y como ha reiterado el Tribunal Supremo (vid. Sentencias referidas en los «Vistos») producido el hecho sucesorio, todos los herederos tienen una comunidad hereditaria con derechos indeterminados mientras que no haya partición, y si en la partición se adjudica algún bien proindiviso, pasan a ser titulares en copropiedad de modo que, antes de la partición los herederos podrán enajenar su cuota hereditaria ideal sobre la herencia pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia.

8 julio 2011

 

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad de inscribir una rectificación en el Registro sobre el dominio de una parte indivisa de una finca como consecuencia de una sentencia firme, siendo así que la demanda se dirigió contra quienes, por sus apellidos, parecen ser los hijos de los titulares registrales.

2. La registradora atribuye a la documentación presentada el defecto de que es necesario acreditar la circunstancia de que los demandados son herederos de los titulares registrales.

3. Como se ha señalado en Resoluciones anteriores (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

Por lo tanto entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

4. En el presente supuesto, la sentencia se ha dictado en un procedimiento en que han sido demandados quienes parecen ser herederos del matrimonio que es titular registral. Es evidente que esta circunstancia debe acreditarse mediante la aportación de los documentos correspondientes, que no son otros que los establecidos en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria, y 76 de su Reglamento, es decir, el título sucesorio, acompañado de certificados de defunción y últimas voluntades de los titulares registrales.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

1 julio 2011

Cierre del Registro que produce su falta.- Como consecuencia de este principio, no es inscribible la sentencia que ordena la cancelación de determinadas inscripciones si el titular registral de las mismas no ha tenido intervención en el procedimiento judicial. La resolución puede verse en el apartado “CANCELACIÓN. Ordenada judicialmente”.

14 julio 2011

Cierre del Registro que produce su falta.- La aplicación de este principio, junto con los de legitimación y prioridad es el fundamento de este recurso, que puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”. El problema planteado es la solicitud de inscripción de una compraventa otorgada por el titular registral y presentada cuando la finca está inscrita a favor del adjudicatario en un procedimiento administrativo seguido contra dicho titular.

25 agosto 2011

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En el presente expediente se pretende la inscripción de una reversión a favor de un tercero, distinto al titular expropiado, de una finca respecto de la cual no consta inscrita previamente la expropiación de la que se ha obtenido dicha reversión. Tan sólo se acompaña resolución administrativa que declara la reversión; el acta de pago y hoja de aprecio en la que se describe la finca objeto de reversión y un acta administrativa de acuerdo amistoso.

2. No cabe duda que el derecho de reversión sobre bienes inmuebles tiene naturaleza real y es transmisible, por lo que puede tener acceso al Registro. Igualmente lo será la transmisión operada como consecuencia del ejercicio del derecho de reversión (cfr. artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria).

Dispone así el artículo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, en la redacción dada al mismo por Ley 38/1999, de 5 de noviembre, que en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.

3. Ahora bien, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que consagra en nuestro Derecho hipotecario el denominado principio del tracto sucesivo, para inscribir un título por el que se transmita el dominio –en este caso, una reversión de finca procedente de expropiación–, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue el acto referido.

En el presente expediente, resulta que la finca objeto de reversión aún se encuentra inscrita a favor del particular expropiado –que además es diferente del reversionario– por lo que procede denegar la inscripción solicitada en tanto no se obtenga la referida previa inscripción o cuando menos, se aporte, a modo de tracto abreviado, el título de la expropiación con todos los requisitos legalmente exigidos. De otro modo se estaría tabularmente privando de una finca al titular registral sin su legítima intervención, conculcando así el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos contenido en el artículo 24 de la Constitución.

A este respecto debe recordarse que el derecho de reversión, para el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (véase artículo 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa). Por tanto para que el derecho de reversión se produzca en favor de persona distinta del expropiado, deberá acreditarse la transmisión de tal derecho por parte de éste, cumpliendo las exigencias generales de tracto sucesivo.

4. Como ya señalara este Centro Directivo (véase Resolución de 28 de julio de 2001) normalmente la cualidad de expropiado consta en el Registro sólo de manera implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular contra quien se dirigió el expediente. En este contexto, legalmente está reconocida la posibilidad de transmisión de tal cualidad, puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes (cfr. artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa), por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por gozar de la inmediatividad y eficacia erga omnes de todo derecho real. Pero para inscribir tales derechos han de concurrir todos los requisitos legales, y esencialmente, los de documentación pública y tracto sucesivo, algo que no acontece en el presente supuesto en el que falta la previa inscripción del título expropiatorio y de aquél por virtud del cual se transfirió el derecho de reversión en favor del presentante.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

30 septiembre 2011

Cierre del Registro que produce su falta.- La falta de citación de los titulares de algunos derechos reales o cargas sobre elementos privativos de un inmueble es defecto que impide la inscripción de una sentencia que declara ilegal la licencia de construcción. La resolución puede verse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Ámbito de la calificación”.

3 febrero 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Ante las alegaciones formuladas en el escrito de recurso y dadas las vicisitudes formales por las que ha atravesado la formación del expediente que ha dado lugar a esta Resolución es preciso recordar la reiterada doctrina de este Centro Directivo en relación a algunas cuestiones relevantes.

En primer lugar que el objeto del recurso lo constituye exclusivamente la calificación del registrador emitida en relación a la documentación presentada (artículo 326 de la Ley Hipotecaria y Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 de mayo de 2000). En consecuencia la resolución del presente supuesto ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificación registral, de modo que no han de ser tenidos en cuenta en el seno de este recurso los documentos no aportados en aquel momento (cfr. Resoluciones de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007 y 18 de enero de 2010). En el presente caso, el recurrente acompaña en un momento posterior a la calificación el testimonio de la Sentencia recaída en el juicio declarativo ordinario que provocó el procedimiento de ejecución cuyo auto firme ha sido objeto de presentación. El registrador considera que esta documentación aportada posteriormente no subsana los defectos alegados por lo que reitera su calificación que es en consecuencia el objeto de la presente tal y como resulta de los artículos 323, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado se discute la competencia del registrador para calificar el documento judicial presentado alegando que implica cuestionar la fundamentación jurídica del juez. La afirmación del recurrente de que no es admisible que el registrador ponga en duda el dominio del actor declarado en Sentencia judicial firme no es aceptable pues en ningún momento la nota de calificación, que como resulta además del párrafo anterior no tiene por objeto la Sentencia sino el auto de ejecución, lleva a cabo semejante afirmación. Pero es que además, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una resolución que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento.

2. Ceñido el recurso al primero de los defectos señalados en su nota por el registrador, dado que el escrito no alude a la segunda cuestión planteada en la nota (relativa al artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), es claro que no puede prosperar por existir una evidente falta de tracto al constar la finca objeto del procedimiento judicial y respecto de la que se solicita la alteración del contenido del registro, inscrita a nombre de personas distintas de la sociedad demandada.

Las alegaciones del recurrente en el sentido de que la Sentencia contempló el hecho de la nueva titularidad o el hecho de que la liquidación de la sociedad fuera llevado a cabo por quien comparece en el proceso como representante de la sociedad demandada y anterior titular registral y que dicha persona sea uno de los actuales titulares registrales, no empañan las afirmaciones anteriores no sólo porque dichas circunstancias no resultan del documento presentado y calificado sino porque los titulares registrales (los dos, circunstancia que olvida el escrito de recurso) no han sido parte en el procedimiento judicial como exige nuestro ordenamiento y esta Dirección General ha exigido a lo largo de una continuadísima doctrina.

Es cierto que nuestra legislación contempla la posibilidad de que se anoten medidas cautelares aunque el titular registral no sea la persona contra la que se ha dirigido el procedimiento, pero no lo es menos que dicha previsión está limitada a los procedimientos criminales y que este Centro Directivo ha exigido el cumplimiento puntual de los requisitos establecidos en el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 14 de febrero de 2008).

Es cierto que la coincidencia de fechas entre el entablamiento de la demanda y la escritura de liquidación de la sociedad titular registral pueden inducir a pensar que ha existido una voluntad de ponerse a salvo de las consecuencias de la acción judicial pero esta circunstancia, a falta de consentimiento de los titulares registrales, es precisamente la que nuestro ordenamiento exige que se ponga de manifiesto en procedimiento seguido contra los mismos mediante el ejercicio de la acción que corresponda.

Tampoco cabe alegar indefensión pues el ordenamiento jurídico español provee de medios suficientes a quienes reclaman el amparo de los Tribunales para asegurar las consecuencias de los procesos, como provee de acciones a quienes se sientan perjudicados por un título para solicitar su nulidad o rescisión de concurrir causas para ello.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

11 febrero 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. La presente Resolución tiene por objeto la negativa del registrador a inscribir un derecho de traspaso adquirido en virtud de subasta judicial. El registrador de la Propiedad suspende la práctica de la inscripción solicitada por aparecer la finca, objeto de la anotación, inscrita a favor de persona distinta de la demandada y no constar inscrito sobre dicha finca ningún tipo de derecho a favor de la entidad demandada y no resultar que el titular registral ha sido parte en el procedimiento. El recurrente alega que lo que pretende es la inscripción del derecho de traspaso declarado judicialmente, por lo que, tratándose de un mandamiento judicial, el registrador no puede negarse a su despacho.

2. En primer lugar, ha de hacerse constar que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, la resolución de este recurso debe limitarse a los defectos atribuidos por el registrador, sin que pueda entrar en el examen de otras cuestiones.

3. Se plantea el tantas veces abordado tema de la calificación de los documentos judiciales. En cuanto a este problema, este Centro Directivo ha afirmado (vid. por todas la Resolución de 7 de febrero de 2012 [2.ª]), que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a la práctica de la inscripción.

4. Adjudicado el derecho de traspaso sobre una finca que aparece inscrita a nombre de persona distinta de la deudora, el principio de tracto sucesivo, regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impide la práctica del asiento solicitado mientras no se presenten oportunamente en el Registro los documentos indispensables que permitan reflejar la eventual inscripción omitida (cfr. Resolución de 25 de mayo de 1962), por lo que debe lograrse, en el presente caso, la previa inscripción del arrendamiento del que se derive el eventual derecho de traspaso. Ello se entiende sin perjuicio de que conforme con el artículo 7.2 de la Ley Hipotecaria el titular de cualquier derecho real –extensible por analogía al adjudicatario del derecho de traspaso– puede pedir de quien corresponda la verificación de la inscripción o inscripciones omitidas (cfr. igualmente los artículos 629.2, 663 y 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 312 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 abril 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Cancelada en el Registro la segregación practicada respecto de una finca, se inscribió la venta judicial de su totalidad –incluyendo la porción segregada–, siendo objeto la misma, posteriormente, de dos transmisiones más, así como de una hipoteca y una servidumbre. Presentado ahora testimonio de sentencia firme que declara la nulidad de la venta judicial en cuanto a la porción segregada y mandamiento judicial que ordena la cancelación la inscripción de dicha venta, el Registrador deniega el despacho de acuerdo con el principio del tracto sucesivo por figurar la finca inscrita a nombre de persona distinta de la demandada. El recurrente alega, por su parte, que existe un fallo judicial firme que ordena la cancelación y que el primer adquirente del demandado conocía la existencia del litigio por constar esta circunstancia en la escritura de venta, de modo que los sucesivos adquirentes también debieron conocer dicha situación al comprobar el título cuando verificaron sus respectivas adquisiciones.

2. Como ha señalado muy reiteradamente este centro directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra el titular registral de la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.

3. Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este centro directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este centro directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

4. Tampoco es óbice para lo anterior el hecho de que el primer adquirente del comprador en la venta judicial que por la sentencia se declara parcialmente –en cuanto a la porción segregada– nula, conociese la existencia del proceso por constar dicha circunstancia en la escritura de venta a su favor, puesto que, aparte de que dicha escritura no fue presentada en tiempo y forma para la calificación ahora recurrida (sólo se acompaña fotocopia de la misma al tiempo de interponerse el recurso, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 316 de la Ley Hipotecaria), no es actualmente el titular registral dicho primer adquirente, ni se tomó razón de limitación alguna en cuanto al objeto de la venta en el Registro de la Propiedad, existiendo además titulares de cargas posteriores que no han sido parte en el procedimiento.

La solución hubiera sido distinta si no se hubiere dejado caducar la anotación preventiva de la demanda del proceso que concluyó con la sentencia calificada, anotación que sí se tomó en tiempo y forma pero que precisamente se canceló por caducidad con ocasión de la inscripción de la venta a favor de ese primer adquirente.

5. En definitiva, la decisión sobre si la sentencia objeto de este expediente ha de afectar a los sucesivos adquirentes del dominio y derechos reales sobre la finca que en su día fue del demandado deberá dirimirse en el correspondiente proceso judicial contradictorio seguido contra aquéllos, salvo que los mismos presten su consentimiento en legal forma (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

27 abril 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede inscribirse una sentencia declarativa del dominio seguida contra determinada persona, siendo así que el titular registral es una persona distinta, cuya relación con la demandada no se expresa en los documentos presentados a inscripción.

El Registrador suspende la inscripción conforme a lo que establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al no acreditarse que el titular registral haya tenido intervención alguna en el procedimiento. Existen otras afirmaciones en la nota que, en realidad, presuponiendo que existe relación entre la demandada y el titular registral, explicita los medios por los que se podría subsanar el defecto.

2. Tal y como resulta del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso recaerá exclusivamente sobre el defecto expresado, dejando aparte otras cuestiones.

3. El primer problema que se plantea es el de la calificación por el Registrador de los documentos judiciales. Como ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una resolución que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido parte en el procedimiento.

4. En el presente supuesto, es claro que no puede inscribirse la sentencia por existir una evidente falta de tracto al constar la participación indivisa respecto de la que se solicita la alteración del contenido del Registro, inscrita a nombre de persona distinta de la demandada, y así resulta de la propia sentencia al afirmar que se trata de la parte inscrita a favor de don V. F. G.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 mayo 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Mediante sentencia recaída en procedimiento ordinario por el que se ejercita acción reivindicatoria, se estima la demanda, se declara que cierta finca –de la que ningún dato registral se ofrece– pertenece al demandante y sus hermanos, y se condena a la demandada a estar y pasar por esa declaración y a dejar la finca libre y expedita. Del Registro resulta que el demandante y sus hermanos ya tienen inscrita a su favor una finca cuya descripción y título de adquisición coinciden con la finca a que refiere el fallo de la sentencia, mientras que existe otra finca ubicada en el mismo sitio o paraje pero con distinta descripción, perteneciente a la demandada y a su marido no demandado con carácter ganancial, cuyo título mediato de adquisición y descripción física coinciden –aunque no de modo exacto, pues la sentencia habla de menos metros de los que constan en Registro– con el título y finca a que la sentencia refiere como invocados por la demandada para oponerse a la demanda y que la propia sentencia considera como de peor condición frente a los esgrimidos por el demandante. Presentado en el Registro testimonio de la sentencia junto con instancia firmada por el demandante por la que se solicita que se proceda a rectificar la titularidad registral de la finca que actualmente pertenece a la demandada y su marido, la registradora extiende nota de suspensión señalando dos defectos, a saber: que la finca a que la sentencia refiere ya figura inscrita a nombre del demandante y sus hermanos, y no se ordena que se practique ninguna cancelación o rectificación de asiento registral alguno respecto de la finca de la demandada; y por encontrarse la finca cuya rectificación se pretende inscrita a favor de un titular registral –el marido de la demandada– que no ha intervenido en el procedimiento.

5. El segundo defecto, consistente en encontrarse la finca cuya rectificación se pretende inscrita a favor de un titular registral –el marido de la demandada- que no ha intervenido en el procedimiento, también debe mantenerse. En efecto, no teniendo personalidad jurídica propia, distinta de sus titulares, la sociedad de gananciales a cuyo favor se encuentra inscrita la pretendida finca objeto de rectificación, debe aplicarse la doctrina del tracto sucesivo respecto de cada uno de los titulares registrales de modo que, como también tiene considerado este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el referido principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. Así, el tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción, de modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra uno de los titulares registrales, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos (el otro defecto examinado en este recurso puede verse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir”).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

9 mayo 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. El primer problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede inscribirse una sentencia en la que no ha intervenido el titular registral. La contestación ha de ser forzosamente negativa, pues, como ha dicho reiteradísimamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») considerando los artículos 24 de la Constitución, 20 de la Ley Hipotecaria, 100 y 140 del Reglamento Hipotecario y la doctrina de este Centro Directivo en la materia, sólo cabrá llevar a cabo las inscripciones solicitadas en tanto el procedimiento se haya seguido contra el titular registral. Si no es así, la falta de tracto sucesivo es uno de los aspectos que el registrador puede y debe calificar, En efecto, la falta de intervención en el procedimiento de los titulares registrales produce indefensión, por lo que atenta contra los principios de tutela judicial efectiva y sus corolarios registrales de legitimación y el anteriormente dicho de tracto sucesivo.

Es principio básico de nuestro sistema registral, derivado del constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), la exigencia del consentimiento auténtico del titular registral, por sí o por sus legítimos representantes, para la inscripción de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por sí, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a través del control que sobre los títulos inscribibles realiza el registrador conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimación registral y tracto sucesivo proclamados por los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no solo responde a la protección de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (cfr. artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino también a las exigencias derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jurídica preventiva proclamado en el artículo 9 número 3 de la Constitución de protección de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a la inscripción de sus derechos (artículos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).

5 junio 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. Tres son las cuestiones que se debaten en este expediente. La primera relativa a si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento. La segunda si cabe inscribir la porción adjudicada al condómino actor de la acción de división sin que resulten los datos de identificación previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. La tercera hace referencia a si es posible, en su caso, llevar a cabo lo anterior sin que resulte acreditada la obtención de la licencia prevista en la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Castilla y León. El último defecto señalado en la nota de calificación (número 3) no ha sido discutido por el recurrente en ninguno de los apartados de su escrito por lo que esta Dirección General no se pronunciará al respecto (a continuación se transcriben los fundamentos de derecho relacionados con la primera cuestión; las otras dos se examinan en los apartados “DESLINDE. Sentencia que ordena la práctica de un asiento” y “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”).

3. El primer motivo de recurso no puede ser acogido pues resultando del registro que una de las personas que ostenta una titularidad sobre la finca en pro indiviso no ha sido parte en el procedimiento resulta infringida la previsión del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Como ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, al menos, haya tenido la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el registro haya sido emplazado en el procedimiento. Pues en caso contrario surge un obstáculo del registro que impide la inscripción, conforme a los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Nada obsta a lo anterior las alegaciones del recurrente sobre el fallecimiento del titular registral y sobre los títulos que justificarían el adecuado enlace entre la titularidad que proclama el registro y las personas demandadas en el procedimiento, pues la resolución del presente expediente ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificación registral. De donde se sigue que no han de ser tenidos en cuenta ahora los documentos no aportados en aquel momento pues la eventual subsanación de los defectos apuntados por el registrador tiene su momento procedimental oportuno y no procede en vía de recurso (cfr. artículos 323, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007, 18 de enero de 2010 y 11 de febrero de 2012).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

14 junio 2012

 Cierre del Registro que produce su falta.- Sobre la aplicación de este principio en un supuesto en el que se pretendía rectificar una parcelación inscrita, véase el apartado “URBANISMO. Rectificación de una reparcelación”.

15 junio 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En el presente caso la cuestión planteada versa sobre la denegación de la inscripción de un derecho de propiedad sobre la porción de una finca registral declarado mediante sentencia judicial firme, que se ordenaba a través del correspondiente auto que contenía el oportuno mandamiento de inscripción. La finca sobre la que recaía la referida porción de terreno (de donde previamente había de segregarse) no tenia existencia registral actual, toda vez que había sido objeto de agrupación con otra, dando lugar a una nueva finca, que posteriormente se dividió en varias, y que desde el año 2006 figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el referido procedimiento judicial que culmina con el auto cuya inscripción se rechaza.

No consta que se haya solicitado, ni practicado, anotación preventiva de demanda.

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, recientemente en Resolución de 12 de julio del corriente, los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo recogidos en los artículos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la práctica de asientos sobre una finca derivados de un título que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el título presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el párrafo segundo del mismo precepto es inequívoco al disponer que «En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada».

3. Esta conclusión no puede alterarse por el hecho de tratarse de una resolución judicial, ya que respecto de éstos títulos rige la misma exigencia: es preciso que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (artículo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta contra el mismo (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria). El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, y esta exigencia en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita. La única excepción a esa regla general viene establecida el artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, que permite que se trabe anotación preventiva sobre un bien, a pesar de que su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

3 agosto 2012

Cierre del Registro que produce su falta.- 1. En el presente expediente, se presenta un mandamiento judicial por el que se da traslado de un auto judicial dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales. El registrador deniega la inscripción del documento señalando que aparece como parte demandada quien no es titular registral de la única finca que pudiera ser objeto del contrato. La recurrente sostiene que la demandada en el juicio ejecutivo lo es por resultar ser la heredera única de los titulares registrales que vendieron la finca a la ejecutante –heredera de un titular registral ya fallecido al iniciarse el procedimiento y sucesora procesal por su condición de heredera única de la otra titular, que falleció durante la tramitación del mismo–, tal como quedó acreditado en la sentencia recaída en el Proceso declarativo en que se sustenta; y que, si el registrador manifiesta que no coinciden los titulares registrales con la demandada, debe entenderse que ha identificado suficientemente la finca (un primer defecto señalado en la calificación, se examina en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir”).

3. Por último, en cuanto al segundo defecto señalado por el registrador en su nota, relativo a la no coincidencia de los titulares registrales con la demandada en el juicio ejecutivo, es también evidente que debe ser confirmado puesto que, sentado por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones que, de acuerdo con el principio de tutela judicial efectiva, compete al registrador calificar el tracto sucesivo respecto de los documentos judiciales presentados a inscripción (vid., por todas, las Resoluciones de 16 de agosto de 2010 y 9 de mayo de 2012), siendo distintos los titulares registrales y la demandada, no debe practicarse la inscripción (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 105 del Reglamento Hipotecario).

Cuestión distinta sería que en la sentencia declarativa no aportada antes referida –de la que deriva la ejecución– sí quedase acreditada la concurrencia en la persona de la demandada de la condición de sucesor procesal por fallecimiento de uno de los titulares registrales y de heredero único del otro, tal y como sostiene la recurrente. No obstante, para poder calificar este último extremo sería imprescindible, como también antes se señaló, la aportación en tiempo y forma de la referida sentencia.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

7 noviembre 2012

 

[1] Criterio similar se siguió en las Resoluciones de 14, 18 y 19 de mayo de este mismo año, ante una solicitud de anotación de demanda, que pueden verse bajo el título “ANOTACIÓN DE DEMANDA. Tracto sucesivo”.

[2] En Resoluciones parecidas a ésta, la Dirección ha invocado, además, el principio constitucional de defensa de los derechos e intereses legítimos, expresado en el artículo 24 de la Constitución, así como el de protección de los asientos registrales y legitimación de sus titulares, derivados de los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria.

[3] La prohibición a que se refiere la Dirección General estaba contenida en los artículos 1319 y 1320 del Código Civil, que sólo permitían el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales antes de celebrarse el matrimonio.

[4] Este principio, tratándose de anotaciones ordenadas en procedimientos criminales, tiene la excepción introducida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria por la disposición final tercera de la Ley 15/2003, de 25 de noviembre, de reforma del Código Penal, según la cual podrá practicarse la anotación aunque el procedimiento se siga contra persona distinta del titular registral “cuando a juicio del Juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los (bienes) es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento”.

[5] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santander, de 2 de mayo de 2006, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, de fecha 8 de febrero de 2007, publicada en el B.O.E. de 30 de abril de 2008. El fallo, única parte que se publica de la sentencia, no contiene los argumentos empleados para anular la Resolución.

[6] Esta resolución fue anulada por auto de 25 de octubre de 2005, del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona, confirmado por sentencia de 26 de septiembre de 2006, de la Audiencia Provincial de Barcelona, publicada en el B.O.E. de 8 de marzo de 2008.

[7] Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 2 y 3 se examinan bajo los títulos “DOCUMENTO JUDICIAL. Otorgado en rebeldía” y “PROPIEDAD HORIZONTAL. Cuota de participación”.