PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*
*Los problemas específicos relativos al expediente de reanudación del tracto interrumpido figuran bajo el epígrafe “TRACTO SUCESIVO”.
El embargo preventivo es una medida cautelar previa al inicio «stricto sensu» del procedimiento de apremio administrativo, a diferencia el embargo ejecutivo, que se acuerda en el seno mismo de ese procedimiento, una vez dictada y notificada la providencia de apremio sin ser atendido el pago de la deuda apremiada. Consecuencia de esa diferencia es que el embargo preventivo no necesita, para ser anotado, la notificación al titular registral, entre otras razones, porque: a) su finalidad es evitar que la Administración vea frustrada su legítima expectativa de obtener el pago de las deudas tributarias; b) la Ley General Tributaria (artículo 128) contempla la adopción de medidas cautelares previas al inicio del procedimiento de apremio; c) el mismo artículo limita la duración temporal de estas medidas, que han de ser confirmadas una vez iniciado el procedimiento administrativo o dejadas sin efecto en el plazo máximo de seis meses; d) la innecesariedad de la notificación previa y la no aplicación de los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, resultan de los artículos 42 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 139 de su Reglamento y con los artículos 553, 580, 587 y 629 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; e) la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 733) prevé la adopción de medidas cautelares sin previa audiencia del afectado, y el artículo 134 de la Ley General Tributaria equipara los mandamientos judiciales de embargo y los expedidos por el órgano administrativo competente; f) por último, no existe perjuicio para el interesado, dadas las limitaciones temporales de esta medida cautelar y la necesidad de notificación de la providencia de apremio para la conversión del embargo cautelar en definitivo.
10 octubre 2002
Excepciones.- Sobre la base de distinguir entre actos de la comunidad de propietarios de carácter colectivo, que no se imputan a cada propietario singular sino a la Junta como órgano colectivo, y aquellos otros que afectan al derecho de dominio y requieren el consentimiento individualizado de los propietarios, se considera inscribible el acuerdo de desafectación de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su posterior venta sin que sea preciso expresar que los propietarios que tomaron el acuerdo eran los titulares registrales de las distintas fincas y es suficiente con que el Registrador compruebe que se han cumplido los requisitos previstos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que la calificación pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, que no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.
4 marzo 2004
Excepciones.- Hechos: uno de los motivos por los que se rechaza la inscripción de una sentencia que declara la propiedad de una finca a favor de los demandantes (que adquirieron de los herederos del titular registral) es que no consta acreditado el fallecimiento del titular registral de la finca. La Dirección da por supuesto que el Registrador, que citó el artículo 100 del Reglamento Hipotecario en su apoyo, tomó en consideración los obstáculos registrales derivados del principio de tracto sucesivo. Sin embargo, el Centro Directivo revoca la calificación diciendo que una vez que en la resolución judicial consta, en sus fundamentos de derecho, que el juzgador ha llegado a la convicción de la veracidad, entre otros, del hecho de que los actores compraron las fincas a determinadas personas que eran propietarios de las mismas por haberlas adquirido por herencia de sus padres, siendo el padre el titular registral, la exigencia de la nota de que se acredite un hecho que el juez declara probado supone una evidente extralimitación de funciones que no se puede mantener.
29 noviembre 2004
Excepciones.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de desafectación de determinado elemento común (vivienda destinada a portería) de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la venta de aquél. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y representados, la totalidad de los copropietarios.
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al tratarse de alteración del título constitutivo y realizarse un acto de disposición sobre elementos comunes, es necesario el consentimiento unánime de todos los que según el Registro son los copropietarios, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello, exige que se exprese quiénes fueron los propietarios asistentes a la Junta.
2. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli » por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
23 marzo 2005
Excepciones.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
a) En 1992 y 1993 se practican en el Registro sendas anotaciones preventivas de embargo a favor del Estado por impago de deudas tributarias.
b) En 1991 la deudora había aportado los bienes embargados a una sociedad formada por ella y su marido, sin que se inscribiera tal aportación.
c) En 1993 la sociedad a la que se aportaron los bienes formula demanda de tercería de dominio que es desestimada. La desestimación se recurre hasta llegar a la casación, sin éxito en tales recursos.
d) En 1997 se inscribe en el Registro la escritura de aportación anteriormente expresada.
e) Caducadas las anotaciones de embargo tomadas en su día en 2001 se presentan en el Registro nuevos mandamientos de embargo solicitando nuevamente la práctica de las anotaciones caducadas. A los mandamientos se acompañan testimonios de los documentos judiciales anteriormente referidos. Dichas Sentencias declaran que no cabe la tercería pues no existe independencia de personalidad entre la tercerista y la embargada, pues «de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.4 del Código Civil, que considera ejecutados en fraude de Ley los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él, se advierte que la creación de entidades mercantiles constituye una simple ficción, de tal manera que al <levantar el velo> de su apariencia real, se descubre su inconsistencia como personas jurídicas, siendo meros instrumentos testaferros de otra personalidad».
El Registrador deniega la práctica de las anotaciones solicitadas por hallarse las fincas inscritas a nombre de persona distinta (la sociedad a la que se aportaron). El Abogado del Estado recurre, desestimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior y apelando aquél.
2. La apelación ha de ser estimada. Es excesivamente formalista entender que el principio de tracto sucesivo impide las anotaciones solicitadas por el mero hecho de que no se ha declarado la nulidad de la adquisición por el tercero al no haberse solicitado dicha declaración, pues paladinamente declara el tribunal que la aportación a la sociedad es un acto puramente ficticio. La sentencia declara que la titular registral no es persona distinta de la embargada, razón por la cual no cabe aplicar aquí el párrafo 3.º del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Además, no se da en el presente supuesto la indefensión del titular registral pues no sólo ha intervenido en el procedimiento, sino que ha sido demandante en el juicio de tercería. En consecuencia, tal titular está afectado por la sentencia que claramente declara como puramente ficticia su adquisición de los bienes embargados.
En contra de tal argumentación podría argüirse que las afirmaciones del Juzgado de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial en el sentido de que la Sociedad tercerista no es persona distinta de la embargada son asertos referibles a los años 1994 y 1995, fechas en que tales afirmaciones se produjeron, pudiendo, desde entonces, haber cambiado los socios de tal sociedad, los cuales podrían haber adquirido las participaciones en la creencia de que los anotaciones, al estar caducadas, carecían de virtualidad. Pero contra dicha argumentación ha de afirmarse que, aunque hayan variado los socios, la personalidad de la Sociedad sigue siendo la misma, aplicándose a ella las afirmaciones de las Sentencias expresadas, y, por otra parte, los hipotéticos adquirente de tales participaciones no están protegidos por la fe pública registral, como lo estarían los terceros que hubieran adquirido las fincas embargadas.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, con revocación del Auto presidencial y la calificación del Registrador.
26 mayo 2005
Excepciones [1].- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de éste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripción. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose asimismo la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.
Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripción, acompañado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreció cinco defectos: que la primera página del mandamiento no está firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción; y que no consta la situación arrendaticia de la finca.
4. El tercer defecto se refiere a que los demandantes son sólo titulares en el Registro de la nuda propiedad, estando inscrito el usufructo a nombre de una tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento. Con independencia de la evidente naturaleza subsanable del defecto en el caso de que el titular del usufructo hubiera ya fallecido y de que la inscripción parcial sólo puede, en principio, llevarse a cabo cuando así lo solicite expresamente el presentante (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que, en este caso, en el que la inscripción parcial no puede implicar ningún perjuicio para nadie, ni para interesados ni terceros, el que el usufructo esté inscrito a nombre de persona que no ha sido parte en el procedimiento no puede ser defecto para suspender la inscripción de la totalidad del derecho, sino sólo de la parte del mismo, esto es, el usufructo, que aparece inscrita a nombre de otra persona (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), debiendo haberse limitado la suspensión de la inscripción precisamente a esta titularidad y no a la del total dominio. Así pues, con este carácter limitado, el defecto debe ser revocado.
15 marzo 2006
[1] El supuesto planteado aquí, más que una excepción al principio de tracto sucesivo, constituye un caso en que, pese a existir el defecto de la falta de tracto, no tiene entidad suficiente para impedir la inscripción parcial del título.
