PROPIEDAD HORIZONTAL

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes: carácter preferente

La afección real establecida en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es un gravamen preferente; sobre ella no pueden prevalecer ni los derechos reales ni ningún otro derecho de crédito, por lo que cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local ha de entenderse que únicamente tendrá eficacia en cuanto no menoscabe la eficacia de la afección real que por Ley es preferente, ya que la afección opera con carácter «erga omnes», esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y las cargas sobre él constituidas. Por tanto, cuando la demanda cuya anotación se solicita se concreta a exigir el pago de la última anualidad y la parte vencida de la corriente y se dirige, además, contra el titular actual, ningún obstáculo puede alegarse a la consignación, en el asiento respectivo, de la afección real preferente de que gozan esas cantidades reclamadas, ni aun cuando sobre los bienes existan inscritas o anotadas, con anterioridad, otras hipotecas o embargos. Ahora bien, puesto que por la demanda en cuestión, no sólo se pretende una declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda declarada, sino, además, la declaración de que dicho crédito goza de la afección real a que se refiere el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, es obvio que en este aspecto la relación jurídica procesal se está entablando con los titulares de esa carga ya registrada al tiempo de la anotación de la demanda, que se verán postergadas si efectivamente recae la declaración pedida, y, en consecuencia y con la corrección apuntada, también contra estos titulares deberá dirigirse la demanda. Por lo demás, será al tiempo de ejecutarse aquella carga preferente cuando, de conformidad con la doctrina de la necesaria comunicación de la ejecución a los titulares de la carga o derecho que han de cancelarse al ultimarse esa ejecución, se ponga en conocimiento de los titulares de esas hipotecas o embargos registrales inscritos con anterioridad, el inicio de la ejecución para que hagan valer los derechos que les correspondan (pago y subrogación en el crédito de la comunidad, intervención en el avalúo y subasta); mientras que si se ultima antes la ejecución de una de estas hipotecas o embargos registrados con anterioridad, la adjudicación respectiva se producirá con subsistencia de la afección real del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

15 enero 1997

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes: carácter preferente.- Anotada una demanda dirigida contra el propietario de un piso para garantizar las deudas que tiene frente a la Comunidad, existiendo inscrita una hipoteca con anterioridad, se obtiene posteriormente sentencia firme condenando al demandado al pago de la cantidad debida y se expide mandamiento en el que se acuerda la conversión de la anotación de demanda en inscripción, especificando que dicha inscripción no debe ser afectada por la resolución que se dicte en el procedimiento judicial sumario correspondiente a la hipoteca inscrita con anterioridad. La Dirección, frente al criterio del Registrador, no ve inconveniente en la conversión de la demanda en inscripción, pues la esencia de esta clase de anotaciones es, precisamente, asegurar las resultas de un pleito. Pero, en cambio, confirma la calificación y entiende que no debe reflejarse la preferencia solicitada [1] respecto a la inscripción de hipoteca anterior, porque ello iría en perjuicio de un tercero, el acreedor hipotecario, que no ha sido parte en el procedimiento, con lo que se daría una situación de indefensión proscrita por el artículo 24 de la Constitución española.

4 enero 2000

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes: carácter preferente.- Hechos: a) Sobre un piso inscrito en régimen de propiedad horizontal, existen los siguientes asientos y por este orden: 1. Hipoteca. 2. Venta 3. Certificación de cargas en ejecución de la hipoteca. 4. Anotación de embargo a favor de la Comunidad de Propietarios, en la que consta el carácter preferente de una parte de la cantidad embargada. b) Ejecutada la hipoteca, se inscribe la adjudicación y el Registrador suspende la cancelación de la hipoteca, de la venta y de la anotación «por no determinarse de forma expresa por el órgano judicial la cancelación de la anotación de embargo». Si bien el Presidente del Tribunal Superior confirmó la calificación, por entender que la preferencia de los créditos debe determinarse por la autoridad judicial, la Dirección la revoca, amparándose en la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, salvo en cuanto a las cantidades que tenían preferencia de las garantizadas con la anotación preventiva a favor de la Comunidad de Propietarios, entre otras razones, al parecer, «por haber aceptado el recurrente que subsista la anotación posterior a la hipoteca ejecutada, en cuanto a las cantidades que podrían gozar de la preferencia del artículo 8.5,2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

27 mayo 2000

Afección del piso o local al pago de los gastos comunes: carácter preferente.- 1. El único problema que plantea este recurso es el de si anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de cuotas por gastos de comunidad puede hacerse constar ahora el carácter de preferente y privilegiado al amparo del artículo 9 de la Ley de Propiedad horizontal cuando existen hipoteca y anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento, único defecto invocado por la Registradora al considerar subsanado el primero de los de su nota.

2. Este asunto ha sido ya resuelto en anteriores ocasiones por este Centro Directivo. Dejando al margen ahora que la declaración de la preferencia que se pretende se solicita dos años después de haberse anotado el embargo y que la demanda de reclamación de cantidad no existe constancia en el Registro ni de que tal crédito pudiera estar amparado por el alcance del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe reconocerse que tal afección real y el carácter de crédito privilegiado supone un gravamen sobre la finca, una verdadera afección real al pago de un crédito, que además se declara legalmente preferente. Ello implica no sólo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino también el de anteponer la garantía de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación, la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos que ampara.

3. Ahora bien, la operatividad de esa afección en el campo registral ha de matizarse. Y en este sentido deben distinguirse dos supuestos: el primero cuando con la demanda se pretende tan solo una declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda. Estas cuestiones son ajenas a los titulares de cargas sobre la finca, a los que no cabría reconocer legitimación procesal en cuanto a ellas, sin perjuicio de que posteriormente el acreedor pueda hacer valer la preferencia que tenga el crédito judicialmente reconocido en cualquier otro procedimiento de ejecución individual o colectivo y a través de los cauces procesales oportunos, momento en el que los titulares de aquellas cargas podrán oponerse al reconocimiento de la preferencia que se pretenda. El segundo, el supuesto en el que en la demanda se postula también la declaración de que dicho crédito está amparado por la afección real preferente establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en que es obvio que tal declaración en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva (artículo 24 C E) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia de una carga real, auque esté establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa. Sólo así puede lograr aquella preferencia su constancia registral, pues así lo exige además el principio de tracto sucesivo (Artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Si se hubiera hecho constar así la preferencia se darían los efectos siguientes: Llegada su ejecución podrían cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, además de la necesaria observancia de las reglas sobre la comunicación a sus titulares de tal ejecución par que puedan hacer valer sus derechos Y que si se ultima antes la ejecución de alguna de esas cargas postergadas la correspondiente adjudicación se produzca con subsistencia de la afección declarada preferente.

4. En este supuesto y sin perjuicio de la posible preferencia del crédito que podrá hacerse valer en el procedimiento de ejecución o concursal que proceda, lo que no puede pretenderse es la constatación registral de tal preferencia cuando del mandamiento y de las aseveraciones del recurrente se desprende que en el procedimiento en el que se dictó la sentencia objeto de ejecución solo había sido demandado el titular registral (con domicilio desconocido según se dice en el mandamiento), existiendo en el Registro inscritas y anotadas sobre la finca embargada otras cargas cuyos titulares no fueron demandados, por lo que debe confirmarse el defecto observado por la Registradora.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 agosto 2006

[1] Idéntico criterio sostuvo la Dirección en la Resolución de 10 de diciembre de 1999, en la que se planteó el mismo problema con un mandamiento que, derivado de un juicio de menor cuantía, ordenaba se hiciese constar la preferencia de una anotación de embargo respecto a los asientos anteriores.