PROPIEDAD HORIZONTAL
Agrupación de parte de un edificio dividido horizontalmente con otra finca
Agrupación de parte de un edificio dividido horizontalmente con otra finca
Hechos: se plantea este recurso como consecuencia de la agrupación de dos fincas colindantes, pertenecientes al mismo dueño, de las que una forma parte de un conjunto de naves sujetas al régimen de propiedad horizontal. Rechaza la Dirección uno de los motivos alegados por el Registrador, que consideraba necesario modificar el régimen de la finca sujeta a propiedad horizontal, pues esto sólo sería necesario cuando la otra finca se quisiera integrar en dicho régimen, lo que en este caso no ocurría. Se rechaza también el argumento de que la agrupación supondría la modificación de un elemento común, el que separaba las dos fincas, lo que haría necesaria la aprobación de la Junta de propietarios, pero no sólo no consta la existencia de ese elemento, sino que en los estatutos de la propiedad horizontal se facultaba a los propietarios para proceder a agrupaciones incluso con fincas colindantes ajenas al régimen de propiedad horizontal y, además, hubo un consentimiento prestado a posteriori por los demás copropietarios a la agrupación en escritura pública, que se aportó al tiempo de la calificación. La principal dificultad deriva del hecho de que la agrupación lo es de fincas que están sujetas a distinto régimen jurídico. Esas dificultades no han impedido que en algunos casos se admitieran (Resoluciones de 11 de mayo de 1978 y 27 de mayo de 1983) agrupaciones de edificios colindantes –uno dividido horizontalmente- o elementos independientes de edificios colindantes; la Dirección se fija también en la especial situación de las llamadas fincas orgánicas, en las que prevalece la unidad económica o de explotación sobre la unidad física; en estos casos, existe el riesgo de dejar al arbitrio del interesado la configuración registral de una finca sin que se acredite la existencia de esa unidad funcional, lo que, sin embargo, se acreditó en este caso mediante un acta notarial de presencia. Pero, en todo caso, el principio de especialidad, para evitar confusionismos en cuanto al régimen jurídico de la finca resultante, exige la coexistencia del folio abierto a la finca que ya estaba dividida horizontalmente con el nuevo folio abierto a la resultante de la agrupación, pero bien entendido que aquél tan sólo a los limitados efectos de que subsiste la finca, y así habrá de reflejarse expresamente en los asientos a practicar, con lo que no existirá confusionismo en el futuro. Ahora bien, ese reflejo registral, dada la relativa independencia que necesariamente ha de conservar dentro del conjunto que pasa a formar una nueva finca registral la parte de la misma que sigue sujeta al régimen de propiedad horizontal, requiere no sólo que en la descripción de la finca que se forma por agrupación conste claramente su especialidad como finca funcional u orgánica, sino también que junto con esa descripción peculiar de la misma se incluya la individualizada de los componentes o elementos que la integran con especial referencia a su peculiar régimen jurídico, y si así ha de constar en el folio que se le abra, es algo que ha de resultar del título en virtud del cual ha de practicarse (artículo 21 de la Ley Hipotecaria), exigencias que no se cumplen, pues la descripción de la que ha de ser una finca orgánica o funcional se hace cual si de una finca normal, una nave industrial, se tratara y la necesidad de mantener dentro de ella la individualidad de sus componentes no la satisface la mera referencia dentro de la descripción de la finca resultante a la existencia de una determinada superficie de ella como sujeta a un régimen de propiedad horizontal sin precisar su concreta ubicación y linderos, lo que determina un obstáculo para la inscripción pretendida, si bien con el carácter de defecto subsanable.
27 febrero 2003
