PROPIEDAD HORIZONTAL

Alteración del título constitutivo

No existe tal alteración y, por tanto, no se necesita el consentimiento unánime de los demás propietarios, cuando el dueño de unos locales, que según el título constitutivo podrán destinarse a «cualquier tipo de industria» (y que refiriéndose a otros establece que son garajes), los agrupa calificándolos como garajes, pues en la posible confluencia de la propiedad individual y autónoma de cada elemento independiente y la sujeta a restricciones derivadas de la unidad física del edificio en su conjunto no existen más límites sobre el uso que los genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal, establecidos por el artículo 7º, in fine, de la Ley especial.

12 diciembre 1986

Alteración del título constitutivo.- Destinar a garaje un «local de negocio», en un edificio dividido horizontalmente, no supone alteración del título constitutivo, pues la regla general en lo tocante a los elementos privativos ha de ser la de permitir todo uso que no vulnere los límites genéricos de la propiedad o los específicos de la propiedad horizontal. Y si bien el título constitutivo puede restringir la amplitud de goce, es preciso que lo haga de una manera clara y precisa, lo que no puede deducirse por el empleo de la expresión «local de negocio» que, en un edificio acogido a la Ley de Viviendas de Renta Limitada, como en este caso, sólo sirve para designar los espacios privativos no configurados como vivienda. Tampoco se requiere acuerdo previo de la Junta para configurar una servidumbre entre dos elementos independientes que en nada afecta a los elementos comunes. Finalmente, tampoco hay variación del título constitutivo -porque no se modifica el número de locales, ni las cuotas, ni la composición personal de la Junta de propietarios- en el acuerdo por el que todos los copropietarios de dos locales deciden destinarlos a garaje, delimitan sobre ellos diversas plazas de aparcamiento y las respectivas zonas de maniobra y tránsito; adscriben el uso exclusivo y permanente de plazas determinadas a las respectivas cuotas indivisas; establecen que éstas sean libremente transmisibles, y excluyen el derecho de retracto de comuneros, así como la acción de división en tanto dure aquel destino.

20 febrero 1989

Alteración del título constitutivo.- La transformación de una planta destinada a desván -que figura como elemento independiente- en vivienda, es una alteración del título constitutivo que requiere el acuerdo unánime de los propietarios y no puede incluirse en la previsión estatutaria que faculta a los propietarios de aquel elemento para practicar divisiones, segregaciones y agrupaciones sin la aprobación de la Junta de Condueños.

25 septiembre 1991

Alteración del título constitutivo.- 1) Las modificaciones en un elemento independiente destinado a garaje (superficie, linderos, cuota de participación, constitución de servidumbre y segregación de una parte), hechas unilateralmente por el constructor sin contar con el consentimiento del titular registral de 10/41 partes indivisas del local no pueden practicarse, pues falta el consentimiento unánime de los copropietarios para realizar alteraciones sustanciales en la cosa común o imponer servidumbres (artículos 397 y 597 del Código Civil), además de ser una exigencia del principio de tracto sucesivo, sin que pueda alegarse la previsión estatutaria de poder realizar divisiones unilateralmente, porque no se trata de modificaciones hechas por un propietario único, sino por el copropietario de un elemento independiente. No es obstáculo para lo anterior el hecho de la división en cuotas del local, pues al mismo resultado llevarían los artículos 5, 8, 11 y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. 2) En virtud de estos últimos preceptos tampoco puede admitirse la modificación del título constitutivo mediante la creación de nuevos elementos independientes y alteración de los preexistentes realizada por el constructor, sin que pueda admitirse la alegación de que los restantes copropietarios ya conocían estas modificaciones al tiempo de su adquisición y dieron su consentimiento tácito, pues la exigencia de documentación auténtica para el acceso de los actos inscribibles y la limitación de los medios calificadores (artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria) exigen que dichos consentimientos consten fehacientemente.

27 junio 1995

Alteración del título constitutivo.- Otorgada una escritura por los que en su fecha eran propietarios de un inmueble dividido horizontalmente, en la que se rectifica la descripción del edificio diciendo que se olvidó incluir en el mismo dos cuartos trasteros, que se adscriben a otros tantos pisos privativos, no es inscribible si en el momento de su presentación en el Registro existen, además, otros propietarios de elementos independientes surgidos después de la división horizontal, pues se trata de una modificación del título constitutivo que exige el consentimiento unánime de los que sean propietarios en el momento en que se solicita la inscripción.

19 febrero 1999

Alteración del título constitutivo.- Declarada por sentencia firme del Tribunal Supremo la nulidad de la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal con la consiguiente cancelación de todas las inscripciones existentes, habiendo sido demandados personalmente el constituyente y algunos de los dueños de elementos independientes, mientras que otros lo fueron por edictos, se confirma la calificación denegatoria, pues aunque la sentencia sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripción de la indefensión impiden que pueda producir la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, personas a las que son aplicables los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y respecto a cuyos títulos no se ha pedido ni declarado la nulidad.

11 octubre 2000

Alteración del título constitutivo.- Planteándose la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en un elemento independiente de un edificio dividido horizontalmente, la Dirección comienza admitiendo la posibilidad de que dicho exceso no implique alteración del título constitutivo, pues la registración de un exceso de cabida sólo supone la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca en cuanto a su superficie, que es inferior en el Registro a la real, pero que no altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral. Para ello será necesario que los linderos del elemento cuya cabida se rectifica no sean comunes -muros, tabiques-, pues en tales casos cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el título constitutivo se le ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel título, sino a una alteración posterior de aquellos elementos que la delimitan [1]. No obstante lo anterior, la Dirección no entra en este caso en el problema de fondo, pues ateniéndose a la nota de calificación, que consideró que no es admisible en ningún supuesto el expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida en una finca en régimen de propiedad horizontal, revoca la calificación por ser contraria a la posibilidad indicada al principio.

2 marzo 2001

Alteración del título constitutivo.- Ver, más adelante, el epígrafe «Cuota de participación».

23 mayo 2001

Alteración del título constitutivo.- No es inscribible la escritura por la que se declara la construcción de tres locales destinados a garaje en la planta de semisótano de un edificio, atribuyendo su propiedad al constructor originario y rectificando las cuotas de los elementos independientes ya existentes, por tratarse de una alteración del título constitutivo para la que hace falta el consentimiento unánime de todos los propietarios, puesto que si bien en las escrituras de compra de éstos ya figuraban las nuevas cuotas que tras la modificación habrían de corresponderle, no sólo se modificaron las cuotas, sino que se dispuso de lo que, al menos en el Registro, era un elemento común (la planta de semisótano) para transformarlo en privativo y atribuirla al originario constructor. En cambio, como ya declaró la Resolución de 28 de febrero de 2000, el hecho de que uno de los elementos independientes estuviese hipotecado no requería la intervención del acreedor hipotecario.

11 octubre 2001

Alteración del título constitutivo.- Declarada una obra nueva en un expediente de dominio, si la nueva obra consiste en la construcción de nuevas plantas en un edificio dividido horizontalmente, es necesario el acuerdo del resto de los propietarios, pues se produce una alteración del título constitutivo consistente en una nueva descripción de la finca y en la variación de las cuotas.

13 septiembre 2003

Alteración del título constitutivo.- Dos son las cuestiones planteadas en este recurso: 1) Inscritas varias escrituras de transmisión de departamentos privativos de un edificio dividido horizontalmente, se presenta una escritura de fecha anterior por la que el entonces único dueño del edificio constituyó una servidumbre sobre el inmueble. La Dirección comienza afirmando que no cabe oponer ninguna objeción a la validez de la servidumbre, pero el principio de tracto sucesivo impide la inscripción de dicha servidumbre si en el momento de la presentación en el Registro del título constitutivo los diferentes departamentos se han inscrito a nombre de posteriores adquirentes cuyo consentimiento a la misma no consta en el documento que se ha presentado para la inscripción ni en los asientos registrales (artículos 13, 20, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria). 2) En el mismo documento se modifica la declaración de obra nueva en el sentido de suprimir una plaza de garaje que figuraba como anejo de determinada vivienda. Dado que dicha modificación supone la alteración del título constitutivo, es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios (artículos 3, 5, y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). Además, por exigencias del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), la inscribibilidad de dicha modificación requiere que se haya otorgado por todos los que, en el momento en que se solicita la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, sin que pueda alegarse que la modificación cuestionada fue otorgada por quienes en su día ostentaban la propiedad de esos elementos privativos, por cuanto, para los titulares actuales, no poducen efecto aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente (artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).

4 noviembre 2004

Alteración del título constitutivo.- Ver, más adelante, en el apartado “Estatutos”, los problemas planteados por la sentencia que modifica la reglas de funcionamiento de la comunidad cuando no han sido demandados todos los propietarios (Como se indica en la nota al pie del citado apartado, esta Resolución fue anulada posteriormente por sentencia judicial).

11 diciembre 2004

Alteración del título constitutivo.- 1. Se presenta en el Registro Acta de finalización de obras en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal en la que se aclaran determinadas normas inscritas de dicho régimen y se modifican otras. La Registradora suspende la inscripción porque, al haber sido vendidos determinados elementos privativos, es necesario el consentimiento de los propietarios de las fincas vendidas. La Notario recurre alegando que cuando se realizó el Acta todos los elementos privativos eran propiedad del promotor y que en todas las escrituras de venta los compradores aceptaron las modificaciones contenidas en el Acta ahora presentada.

2. Tiene razón la Registradora en el sentido de que no pueden inscribirse modificaciones del título constitutivo si no consta el consentimiento de los que, en el momento de la presentación de dicho título, aparecieren como titulares de todos los elementos privativos, puesto que éstos adquirieron en la forma y con las características que constasen en el Registro en el momento de su adquisición. Ahora bien, si resulta que todos los titulares registrales actuales han consentido la modificación, pues la han aceptado al adquirir sus respectivos pisos o locales, bastará para subsanar el defecto presentar la documentación de la que resulte tal consentimiento.

15 enero 2005

Alteración del título constitutivo.- 1. Un local comercial que es elemento privativo de una propiedad horizontal figura inscrito con una superficie útil de 230,40 metros cuadrados y construida de 255,92 metros cuadrados. Se presenta escritura por la que la titular registral divide tal local en tres, la suma de cuyas superficies es 9 metros cuadrados superior a la finca matriz. La Registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de las superficies. Se acompaña certificación de la junta de propietarios en la que, compareciendo todos los partícipes y expresando la superficie de los tres locales resultantes, se acuerda por unanimidad aprobar la división.

2. En principio y como regla general, la inscripción pretendida supone una modificación –quizá por error-del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación.

Ahora bien, si se tiene en cuenta: a) la pequeña entidad cuantitativa de la modificación que se pretende, que es inferior a la vigésima parte (cfr. artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario); b) que tal diferencia puede deberse a una distinta configuración interna de los locales; y c) que del acta presentada de la junta celebrada en la que se autoriza la división resulta que a tal junta comparecieron todos los partícipes en la propiedad horizontal, los cuales aparecen nominativamente designados en la misma, y que autorizaron la división por unanimidad, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

23 febrero 2005

Alteración del título constitutivo.- 2. En el presente recurso se pretende la inscripción de la escritura de subsanación reflejada en los antecedentes de hecho. El artículo 153 del Reglamento Notarial permite la subsanación de errores materiales en los instrumentos públicos, cuando los errores, aparte de dicha naturaleza de puramente materiales, resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los restantes documentos que se tuvieron en cuenta al redactar el documento subsanado. En el caso que nos ocupa, el error resulta comprobado al contrastar la escritura de obra nueva con el Proyecto base de la misma, ratificándose en ello el propio Arquitecto redactor del mismo, que comparece en la citada escritura de subsanación. No cabe ninguna duda de la relevancia de las omisiones cometidas aunque el Notario autorizante considera que son meramente materiales, puesto que sostiene que afloran sin mas que contrastar el instrumento público otorgado con aquellos documentos que se han utilizado para redactado.

3. Desde luego no puede reclamarse el otorgamiento de escritura de ampliación de obra nueva y modificación de la Propiedad Horizontal por cuanto que la citada ampliación no se ha realizado, sino que la descripción recogida en la escritura de subsanación queda amparada por el Proyecto reflejado en la declaración de obra nueva que se subsana; como tampoco puede demandarse nueva licencia administrativa y constitución del seguro decenal, al estar las citadas modificaciones descritas en el Proyecto para el que se obtuvo la licencia contenida en la escritura originaria; todo ello, según manifiesta en la escritura de subsanación el Arquitecto director de las obras, que es el técnico al que corresponde realizar esta afirmación.

4. Ahora bien, el contenido de la subsanación es de tal trascendencia que supone: el nacimiento de nuevos elementos privativos, la asignación de trasteros y garajes, la alteración cuantitativa de cuotas de participación y la modificación de reglas estatutarias, aspectos todos ellos que afectan a los titulares registrales de elementos independientes sometidos al régimen de propiedad horizontal y para estos casos tanto el arto 5-4 y el arto 17 regla 1 a de la Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a dudas: exige no el mero conocimiento sino la concurrencia del consentimiento de todos los propietarios para que el documento rectificador produzca todos los efectos registrales.

Es la propia ley citada la que impone una unanimidad de todos los titulares que sobrepasa el ámbito de corrección y subsanación del instrumento público que concede el arto 153 al Notario autorizante o al que le suceda en su protocolo. Todos deben conocer y aceptar las modificaciones pretendidas del título constitutivo, con independencia de cual sea el origen subjetivo u objetivo de los cambios planteados atendiendo además a los principios de legitimación registral y tracto sucesivo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente el recurso interpuesto y exigir el consentimiento de todos los titulares inscritos en la escritura de subsanación. Por el contrario, estimarlo en cuanto no se considera preciso otorgar escritura de ampliación de obra nueva ni tampoco acreditar nueva licencia administrativa (apartados 10 y 20 de la calificación).

21 marzo 2005

Alteración del título constitutivo.- Los problemas relativos a la necesidad del consentimiento de todos los propietarios se examinan, más adelante, en el apartado “Consentimiento de los condueños”.

25 abril 2005

Alteración del título constitutivo.- En el apartado “Estatutos”, que figura más adelante, se examinan los requisitos que debe reunir el acuerdo de la comunidad cuando se requiere que sea unánime.

5 julio 2005

Alteración del título constitutivo.- En el supuesto del presente recurso, se deniega por el registrador de la propiedad la práctica de una anotación preventiva de haberse incoado expediente de dominio para la inmatriculación de una finca al amparo del artículo 274 in fine del Reglamento Hipotecario, siendo la finca en cuestión un local ubicado en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal.

El registrador no accede al inscripción al considerar que la finca ya se encuentra inmatriculada en el Registro, por lo que, más bien, nos encontramos ante un supuesto de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

1. En primer lugar, es criterio reiterado de este Centro Directivo que si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria –inexistente en el recurso contra la calificación registral– vía artículos 300 y 306 del Reglamento hipotecario (vease Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de marzo de 1994 y de 4 de mayo de 1998; 7 de noviembre de 2000 y 23 de noviembre de 2004).

2. En este caso tales dudas realmente son justificadas, al tratarse la finca de un local perteneciente a un edificio ya inscrito y dividido horizontalmente. La inscripción de un nuevo local en el edificio supondría una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal existente, por lo que debe adoptarse con todos los requisitos que para esta modificación exige la Ley. De este modo es necesario que el local se inscriba como lo que es, es decir, como parte del edificio en el que se integra. En este sentido, el artículo 8.5 de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir como finca un piso o local de una propiedad horizontal, que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen; y en esta constancia previa, el número 4.º del mismo artículo dispone que se describirán, con las circunstancias previstas en la ley, no sólo el inmueble en su conjunto, sino también sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno le corresponda en relación con el inmueble. Esta constancia en el folio de la finca matriz es suficiente para que se inscriban los diferentes pisos o locales, que pueden, o no, abrir folio registral, pues esta posibilidad no es obligatoria, aunque si conveniente como señalaron las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de julio de 1966 y 21 de julio de 1966. Si bien en el caso concreto, dado que todos los elementos independientes constan en folio independiente, también habría que abrir folio al nuevo local que se pretende inscribir, en el que consten todas las circunstancias anteriores. Asimismo, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales se describa, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos a los que se asignará un número correlativo y en la que se expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, así como la cuota de participación que a cada uno le corresponde en el conjunto del edificio. Por su parte, el último párrafo de este precepto exige para modificar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal los mismos requisitos que para su constitución, esto es, el acuerdo de todos los propietarios de los pisos y locales.

De acuerdo con esto, el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, y el artículo 12 del mismo texto legal exige, para cualquier alteración de la estructura o fábrica de un edificio en régimen de propiedad horizontal o de las cosas comunes, los mismos requisitos que para la modificación del título constitutivo, ya que afectan a éste. En este sentido conviene tener en consideración la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 1995, que reitera la exigencia de la unanimidad de todos los propietarios para alterar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, creando nuevos departamentos independientes y modificando la cuota de los ya existentes, doctrina ésta que ha sido reiterada por este Centro Directivo en otras Resoluciones como la de 5 de octubre de 2002 o la de 13 de septiembre de 2003 que dispone que cualquier alteración en la estructura o fábrica de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requiere el acuerdo del resto de los propietarios, que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y la variación de las cuotas.

3. Por, tanto, en el supuesto concreto, dado que la inscripción de un nuevo local en el edificio supondría, en todo caso, una alteración del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, sería en todo caso necesario el acuerdo de todos los propietarios, en los términos que hemos expuesto con anterioridad, no sólo por imperativo de la ley, sino también en base al principio de seguridad jurídica y de prohibición de indefensión, ya que la existencia de otro local podría afectar a los derechos de los titulares registrales de los demás elementos. En la medida que tampoco se acredita la demanda en el expediente a todos los titulares registrales, tampoco cabrá practicar la anotación preventiva de incoación del expediente de dominio por exigencias de tracto sucesivo y del principio constitucional de tutela efectiva.

En consecuencia, esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

13 diciembre 2006

Alteración del título constitutivo.- Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso, los siguientes:

a) En escritura otorgada por el recurrente el día 5 de abril de 2000, se declara la obra nueva de un edificio y se constituye el mismo en régimen de propiedad horizontal, reservándose el propietario único el derecho a edificar una segunda fase, sobre parte del solar no edificado. En la escritura se especifican el número de plantas y de departamentos futuros a edificar y la cuantía de las cuotas de participación que corresponderían a todos los departamentos, una vez realizada esa segunda obra. Así mismo, en esa escritura, el propietario único determinó que «Dicha modificación queda condicionada a la efectiva construcción de la segunda fase, cuya iniciación se efectuara antes del día 1 de abril de 2006. Si transcurrido dicho plazo no constara en el Registro de la Propiedad la iniciación de las referidas obras de la segunda fase, la modificación de las cuotas de participación antes dicha quedará sin efecto alguno, manteniéndose inalterables las cuotas de participación determinadas en esta escritura».

b) Con fecha 12 de abril de 2005, el recurrente otorgó escritura de declaración de obra nueva en construcción y división de en régimen propiedad horizontal, de un edificio con mayor número de plantas y departamentos que los previstos en la escritura previa de reserva de derechos, obra amparada por una Licencia de Obras de fecha 16 de marzo de 2004.

Esa escritura fue calificada negativamente por el Registro de la Propiedad número 1 de Lorca con fecha 20 de mayo de 2005, sin que contra la misma se interpusiera recurso alguno.

c) Con fecha 4 de julio de 2006, se otorga escritura titulada de «Modificación de otra precedente», donde el compareciente manifiesta que en la escritura anterior se cometió error al describir la obra nueva declarada y realizar la correspondiente división horizontal del edificio, siendo así que no se ajustaba a la reserva de derechos contenida en la escritura inicial, por lo que procede a subsanarla declarando, ahora sí, un edificio ajustado en cuanto al número de plantas y departamentos a la reserva de derechos contenida en la escritura inicial. A la escritura se incorpora una nueva licencia, de modificación de la licencia anterior, de fecha 25 de abril de 2006.

d) El Registrador califica de nuevo negativamente la primera escritura de obra nueva y esta de modificación, por entender que la reserva del derecho edificar que ahora se ejercita, quedó condicionada a la constatación registral del inicio de las obras con anterioridad al 1 de abril de 2006, quedando en otro caso inalterables las cuotas de participación de los departamentos inscritos, por lo que para llevar a cabo la inscripción que ahora se pretende, resulta necesaria la autorización de la Junta de Condueños, habida cuenta de que los distintos departamentos integrantes del edificio correspondiente a la primera fase han sido transmitidos a terceros.

2. El recurso no puede prosperar. Las facultades que se reservó el promotor en la escritura inicial, por lo que suponen de excepción a la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden interpretarse extensivamente, por lo que habiendo condicionado el propio otorgante el ejercicio de esas facultades reservadas, a que constase en el Registro de la Propiedad la iniciación de las referidas obras de la segunda fase antes del día 1 de abril de 2006 –pues de otra forma la modificación de las cuotas de participación quedarían sin efecto alguno, manteniéndose inalterables la cuotas de participación determinadas en la escritura inicial–, la variación ahora de esas cuotas por lo que supone de alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal debe someterse a la exigencias que para ese tipo de modificaciones prevé su legislación especial (cfr. artículos 5, 12 y 17.1 de la Ley de propiedad Horizontal), sin que pueda alegarse en contra, que la condición propiamente dicha era el inicio de las obras antes de la fecha prevista –siendo su constatación registral una exigencia accesoria cuya inobservancia no puede impedir tener por cumplida la condición–, por cuanto además de no ser ese la configuración y alcance del derecho inscrito (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), las obras en cuyo inicio pretende fundamentar el cumplimiento de la condición, debieron ser en todo caso anteriores a aquéllas cuya inscripción ahora se pretende, pues éstas se declaran amparadas por una licencia municipal de fecha 26 de abril de 2006, posterior pues a la fecha fijada para el cumplimiento de la condición.

Por tanto, no dándose los requisitos a que se sujetó la reserva de derechos por parte del promotor inicial, la declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal que ahora se pretende inscribir, por lo que tiene de modificación de las cuotas de participación de los departamentos integrantes del edificio de la primera fase, requiere del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en los términos exigidos por el artículo 17.1.ª de la ley de Propiedad Horizontal, sin que este Centro Directivo, dado el reducido marco en el que desenvuelve este recurso (limitado a enjuiciar las cuestiones relacionadas con la calificación registral –artículo 326 de la Ley Hipotecaria–), pueda pronunciarse sobre si la modificación cuya inscripción se pretendía, podía considerarse como una de aquéllas que por afectar al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, requeriría el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados (cfr. Resolución de 19 de abril de 2007).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 mayo 2007

Alteración del título constitutivo.- 1. Según resulta del título calificado, en el año 2003 los entonces únicos propietarios de determinado inmueble otorgaron una escritura en la que concretaron las fincas vendidas en virtud de una escritura de compraventa otorgada antes de la división horizontal del edificio. Además de especificar cuáles son los locales objeto de la venta, en la descripción de dos de ellos se incluye la referencia a un anejo que no constaba previamente en las descripciones registrales.

Suspendida la inscripción de dichos anejos en aquel momento, se pretende de nuevo su inscripción, cuando la propiedad de diversos elementos del edificio ha sido adquirida por terceras personas cuyo consentimiento no consta.

2. Con independencia de que, en virtud de una situación de hecho consolidada y aceptada, los espacios asignados como anexos vengan siendo utilizados por los propietarios de los locales situados sobre ellos, lo cierto es que el reflejo de la existencia de tales anejos constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

Y, según reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 23 de julio de 2005), tratándose de modificar el título constitutivo de un régimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que, aun cuando se hubiesen acordado con anterioridad, pretenden acceder al Registro en un momento posterior (cfr. arts. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).

3. Confirmado el anterior defecto, resultaría estéril dilucidar si en el año 2003 pudo haberse practicado la inscripción de los anejos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

9 febrero 2008

Alteración del título constitutivo.- 1. Mediante la escritura pública objeto de la calificación impugnada se modifica la descripción de un local configurado como departamento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal y se incluyen determinadas reglas estatutarias relativas al régimen de condominio que se constituye sobre dicho local, destinado a garaje y trasteros. Según dichas reglas, el local se divide idealmente en cuotas indivisas que dan derecho a la utilización exclusiva y excluyente de una determinada plaza de aparcamiento o de un determinado cuarto trastero, de modo que «Al tiempo de la primera transmisión de cada una de tales cuotas… se especificará la plaza de aparcamiento y el cuarto trastero cuyo uso exclusivo respectivo comporta, que se repetirá, conforme al respectivo titulo adquisitivo, en las sucesivas transmisiones de tales cuotas». Se añade en las mismas reglas que «al tiempo de dichas transmisiones se expresará la descripción pormenorizada de cada plaza de garaje o cuarto trastero, con fijación de su número de orden o letra que les identifique, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el articulo 53.b del Real Decreto 1.093/97, de 4 de Julio…». Y se completa la regulación estatutaria con los siguientes párrafos, que son los únicos que el Registrador se niega a inscribir:

«Esta facultad la ostentará la entidad promotora por el mero hecho de serlo, como consecuencia de la presente regla estatutaria, y también por vía de apoderamiento especial que se entenderá conferido por cada uno de los adquirentes de cualquier departamento o cuota indivisa de la propiedad horizontal al tiempo de la formalización pública de su adquisición.

La entidad promotora ejercitará esta facultad y por tanto completará la descripción de cada una de las plazas de garaje y cuartos-trasteros en el momento de formalizar la escritura pública de transmisión de cada cuota o participación indivisa».

El Registrador expresa como fundamento de su negativa que, con carácter imperativo, «la Ley exige unanimidad de todos los propietarios para modificar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal y la singularización de linderos, superficie, etc., implica tal modificación, sin que tal facultad pueda ser reservada o delegada genéricamente por vía estatutaria, que pretenda comprometer a futuros subadquirentes».

El Notario recurrente alega, en síntesis: que la descripción pormenorizada de cada plaza de garaje o cuarto trastero no transforma la naturaleza de la respectiva cuota indivisa a la que se atribuye el referido uso exclusivo, sino que concreta y delimita su objeto; que tal descripción pormenorizada no constituye una modificación del título constitutivo; y que la facultad de determinar la descripción es reservable en la forma dispuesta en los estatutos de los que se trata.

2. Sin necesidad de entrar en el grado de sustantividad que para el derecho del titular respectivo supone el hecho de que se lleve a cabo la descripción pormenorizada de la zona suficientemente delimitada cuyo uso y disfrute exclusivo se asigna a la cuota indivisa de que se trate (cfr. las Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996 y 6 de mayo de 2002), lo cierto es que no se puede entender que en el presente caso dicho acto descriptivo comporte una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que requiera el consentimiento de todos los propietarios del edificio ni el de los demás copropietarios del local de garaje y trasteros.

En primer lugar, la descripción pormenorizada de tales espacios, a los efectos de lo establecido en los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se contrae al ámbito jurídico definido por la propiedad separada sobre el local de garaje y trasteros sin repercusión alguna respecto de los restantes departamentos privativos o respecto de los elementos comunes del edificio, ni sobre la organización y funcionamiento de la propiedad horizontal (cfr. la Resolución de 20 de febrero de 1989): a) En el régimen de propiedad horizontal establecido sobre el edificio en su conjunto, cada uno de los locales sigue conservando su objetividad jurídica como elemento independiente con todas las consecuencias que de ello se deriven; no hay alteración de título ni en cuanto al número de locales o departamentos privativos, ni en cuanto a las cuotas respectivas en la comunidad sobre el edificio; b) Tampoco se modifica la composición personal de la Junta de propietarios ni se incide en las exigencias numéricas de las mayorías en función de su doble computación (respecto del local seguirá rigiendo lo dispuesto en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea la naturaleza y régimen de la comunidad que queda establecida entre los condueños del referido local).

En segundo lugar, tampoco es necesario el consentimiento de los copropietarios del local de garaje y trasteros toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificación de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripción de éste a su cuota.

Además, aun en la hipótesis de que fuera necesario el consentimiento al que se refiere la calificación impugnada, no podría desconocerse la reserva que de la facultad de realizar la delimitación cuestionada se establece en favor del promotor para ejercerla conjuntamente con el adquirente de la cuota indivisa a la que se asigne el uso de la plaza de garaje o del trastero.

A tal efecto, cabe recordar que, según la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 26 febrero de 1988 y 20 de febrero de 2001) los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, para cualquier actuación no prohibida por las normas vigentes; entre ellas, y sin perder de vista la adecuada ponderación de los intereses en juego, cabe admitir las encaminadas a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobación de la Junta de propietarios, pues la exigencia de su unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, además de prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede constituir sin justificación suficiente un grave obstáculo para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo más adecuado a su aprovechamiento económico, con el consiguiente detrimento de la economía nacional. Por lo demás, en el presente caso, la reserva de derechos calificada se trata más bien de un mero instrumento de ejecución del pacto y efectividad del derecho reservado, como medio para que despliegue eficacia «erga omnes», y por ello habrá de constar también aquél en la inscripción de dicha situación, tal como ha sido configurada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que anteceden.

22 y 23 julio 2009

Alteración del título constitutivo.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública otorgada en 1997 por la que se eleva a público el acuerdo adoptado por unanimidad en la Junta de Propietarios mediante el cual se modifican las cuotas de participación respecto de los gastos comunes que se establecieron en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal de determinado edificio.

El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al afectar la modificación de los estatutos a los propietarios de los locales comerciales y habida cuenta de las numerosas transmisiones que se han realizado posteriormente, es necesario un nuevo acuerdo unánime adoptado por la Junta de Propietarios de dicha comunidad o acreditar fehacientemente el consentimiento individualizado de los adquirentes posteriores el acuerdo.

2. El defecto debe ser confirmado, pues según reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), tratándose de modificar el título constitutivo de un régimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del mencionado título constitutivo que, aun cuando se hubiesen acordado con anterioridad, pretenden acceder al Registro en un momento posterior (cfr. arts. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 20, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador, en los términos que anteceden.

22 septiembre 2009

Alteración del título constitutivo.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro Mandamiento judicial en el que, como consecuencia de la ejecución de una Sentencia, cuyo testimonio no se acompaña, se declara:

a) Que don C. B. P. adquirió el pleno dominio de un local comercial perteneciente a una Propiedad Horizontal, en Madrid, y que dicha finca debe inscribirse a favor del citado señor.

b) Que dicho local tiene una superficie superior a la inscrita, debiendo rectificarse la misma.

c) Que determinado local inscrito fue dividido en dos fincas independientes, debiendo hacerse constar tal división en el Registro.

El Registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos:

a) Ordenarse operaciones registrales establecidas en una Sentencia que no se acompaña.

b) No demandarse al titular registral, pues el local objeto del pleito aparece inscrito a favor de la sociedad «Vilgon, S.A.» y no a nombre de don F. F. S., doña S. C. P., don F. F. C. y doña M. C. F. C., ignorados herederos de don C. V. L. y doña M. D. J., «Auna Telecomunicaciones» y Comunidad de Propietarios (…) n.º 33 de Madrid.

c) Ordenarse la modificación de la inscripción de un local en propiedad horizontal sin cumplirse los requisitos de modificación del título constitutivo (a continuación se examina sólo este defecto; el anterior puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”).

2. En cuanto al segundo defecto de la nota de calificación, es doctrina de este Centro Directivo que resulta necesario distinguir los supuestos de exceso de cabida de los de simple rectificación de datos registrales, distinción predicable en los supuestos en los que el inmueble está sujeto al régimen de propiedad horizontal. Igualmente, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (Resoluciones de 2 de marzo de 2001, 7 de octubre de 2008 y 22 de enero de 2009) que la rectificación que no implica inmatriculación o alteración de linderos puede llevarse a cabo mediante la Sentencia que ponga fin a la oportuna acción declarativa. En el presente supuesto, de la documentación aportada no se deduce que se produzca modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal.

Pero, además de ello, y como ha quedado reiteradamente expuesto, en el supuesto de hecho que ha causado esta resolución, no se ha presentado el título formal que contenga el respectivo título material hábil para provocar la rectificación del contenido del Registro, por lo que en tanto dicha situación no se produzca, no podrá llevarse a cabo el asiento a que se refiere el artículo 40, letra d) de la Ley Hipotecaria.

5. Esta falta de presentación del título hábil fundamenta el defecto consistente en ordenarse una división o segregación que consta en una sentencia que no se acompaña. Como pone de relieve el Registrador, la falta de datos de referencia sobre lo que es objeto del Mandamiento impide entrar en mayores precisiones. Incluso el Mandamiento se refiere en este punto a los particulares de la demanda y no de la Sentencia, lo que añade aún mas oscuridad al supuesto, impidiendo entrar en un mínimo análisis de la situación.

Es cierto que el recurrente hace en su recurso una prolija descripción del objeto de su acción, de su demanda y del contenido de la Sentencia, pero es evidente que ni se trata del momento oportuno en el procedimiento registral (artículo 326 de la Ley Hipotecaria) ni es la persona legalmente habilitada para dar cuenta del contenido de las resoluciones judiciales. Y es que no podemos dejar de llamar la atención sobre la particularidad de este recurso en el que, a pesar de la explícita calificación como subsanable por parte del Registrador y de la no menos explícita exigencia de aportar el título inscribible, la Sentencia a que se refiere el Mandamiento, el recurrente ha optado legítimamente por entablar recurso ante este Centro Directivo, recurso que por los motivos expuestos tiene el limitado alcance a que también se ha hecho referencia.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 diciembre 2010

Alteración del título constitutivo.- 1. En el presente caso se debate sobre la inscripción de una escritura autorizada el 28 de febrero de 2008, denominada de desafección de elementos comunes, en la que concurren las siguientes circunstancias:

a) comparecen en dicha escritura, por un lado, el representante de la sociedad promotora de la edificación y titular registral de uno de los departamentos de la propiedad horizontal –el número ocho de orden–; por otro, la Presidenta de la comunidad de propietarios del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal que se modifica, como representante de la misma; y, finalmente, el arquitecto director de la obra;

b) los comparecientes exponen que sobre la finca a que se refiere la escritura objeto de la calificación recurrida se declaró la obra nueva del edificio construido sobre la misma y se constituyó el correspondiente régimen de propiedad horizontal mediante escritura autorizada ante el mismo Notario autorizante de la calificada el día 7 de junio de 2004; que en los planos que sirvieron de base para la elaboración de la escritura se sufrió un error consistente en que en la planta sótano en vez de existir los tres trasteros declarados existen en realidad cuatro, y que la comunidad de propietarios ha acordado facultar al promotor para crear (sic) el trastero número cuatro con la descripción y cuota que se indica, cuota que se ha de restar de la correspondiente al departamento número ocho (propiedad de la sociedad promotora). Todo lo cual se lleva a cabo a continuación mediante las siguientes operaciones: 1.º la alteración de la descripción de la obra nueva (haciendo referencia a la existencia de cuatro trasteros en la planta sótano); 2.º la descripción del nuevo elemento de la propiedad horizontal correspondiente al mencionado trastero número cuatro (creando la entidad número nueve de orden), con la correspondiente disminución de la superficie de elementos comunes; 3.º la modificación de la descripción del elemento número ocho de orden, mediante la alteración de la cuota de participación consistente en su minoración en la medida exacta de la cuota atribuida al nuevo elemento privativo; y 4.º la atribución de la íntegra propiedad del citado trastero a la sociedad promotora del edificio. El arquitecto manifiesta a su vez que el trastero número cuatro figuraba en el proyecto para que el que se obtuvo la licencia y «en el fin de obra» (sic).

La Registradora suspende la inscripción por los cuatro defectos que se analizan seguida y separadamente.

2. El primero de los defectos se refiere a los requisitos de consentimiento precisos para rectificar una obra nueva y régimen de propiedad horizontal cuando el promotor de la edificación ya ha enajenado diversos elementos independientes y la comunidad de propietarios se encuentra plenamente constituida. La rectificación consiste en modificar la descripción de la obra nueva afirmando la existencia de un cuarto trastero en planta sótano que no se reflejó en su día, creación de un elemento independiente de la propiedad horizontal (precisamente el trastero omitido) cuya titularidad dominical se atribuye al promotor del edificio, y rectificación de la descripción de otro elemento de la propiedad horizontal mediante la disminución de sus cuotas de participación en el régimen y en determinada servidumbre en igual proporción que las atribuidas al elemento creado. Comparece en la escritura la Presidenta de la comunidad de propietarios en ejecución de acuerdo de la Junta, el representante del promotor titular del elemento cuya cuota de participación se rectifica y a quien se atribuye la propiedad del nuevo elemento creado, y el arquitecto director para afirmar que la rectificación llevada a cabo es conforme con el proyecto en virtud del cual se obtuvo la licencia en su día. A juicio de la Registradora para llevar a cabo dicha rectificación es precisa la comparecencia en la escritura de todos los propietarios del edificio por exigencia del principio de tracto sucesivo. El Notario recurrente entiende que es suficiente con el acuerdo de la Junta de Propietarios.

3. A fin de resolver la cuestión planteada cabe recordar que, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2007, el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (art. 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal), y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (art. 396, párrafo segundo, del Código Civil).

Por otra parte, debe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. arts. 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la norma 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–).

4. Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal–), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. art. 17, n.º 1, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesaria la unanimidad expresa y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos el acto, por razón de su objeto y causa, no puede ser calificado como un acto corporativo, por lo que la decisión o acto de voluntad no puede proceder de la Junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.

Aceptada tanto por el Registrador como por el Notario recurrente la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es preciso el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si estamos en uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento, mientras que en el segundo se satisfacen acreditando que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.

5. Llevando al terreno práctico de los casos concretos la doctrina general anterior, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–).

En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, constituye un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002), y, asimismo, que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges –en régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001).

Por lo que se refiere a los supuestos en que, de modo análogo al presente caso, se modifican las cuotas de participación en la comunidad de propietarios establecidas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, esta Dirección General se ha limitado a apuntar la doctrina general antes reseñada, pero sin prejuzgar si dicha modificación de cuotas es un acto colectivo de la Junta o se trata más bien de aquellos otros que requieren el consentimiento singular de todos los propietarios (cfr. la Resolución de 23 de mayo de 2001).

Por eso, para resolver la cuestión ahora planteada, debe analizarse la significación que tiene en la propia Ley la cuota de participación que es objeto de modificación en el acuerdo debatido.

6. Como señaló la Resolución de 23 de julio de 1966, la cuota de participación de los titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones como claramente se desprende del [hoy vigente] artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, y, aunque ni en la Ley Hipotecaria ni en la Ley de Propiedad Horizontal se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participación de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporción del interés de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinará su participación en los nuevos departamentos en caso de elevación del edificio, o en el solar si aquél se destruye, y por eso el artículo 396 del Código Civil destaca los dos elementos de esta especial propiedad: los pisos o locales –de propiedad independiente o separada– y los elementos comunes –en copropiedad–, por lo que estando el edificio compuesto de elementos comunes y de elementos independientes, la cuota de participación en aquéllos equivale a la participación en el edificio en su totalidad.

Por ello, si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, en los casos señalados por la Ley, esa cuota de participación en relación con el total valor del inmueble se traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de participación fijada (Resolución de 5 de mayo de 1970). En este sentido, la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal –párrafo cuarto–, con base en la pretensión de llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto, señala que en la Ley «se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas».

De esta significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello. Y en este sentido la previsión del artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal relativa a que la cuota de participación podrá variarse «por acuerdo unánime», debería interpretarse no como acuerdo de la Junta en tanto que órgano comunitario, sino como acuerdo unánime de todos los propietarios, individualmente considerados, por afectar el acuerdo al contenido esencial de cada uno de sus respectivos derechos.

7. Es cierto, no obstante, que existen precedentes en la jurisprudencia de los que pudiera deducirse una conclusión contraria. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 1994 declara que «El título constitutivo que en forma unilateral otorgó el promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de las cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestación del régimen de propiedad horizontal y al que accedieron por la compra de sus respectivas viviendas o locales, pues la Ley especial que lo regula de 21 julio 1960 es expresamente permisiva y así lo autoriza, cumpliéndose con lo que previene su artículo 16 (actual art. 17). Aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables, pero no las puede modificar a su conveniencia, ya que requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios como requisito legal imperativo». La misma orientación parece seguir la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997, al invocar el artículo 16.1.º de la Ley de Propiedad Horizontal (actual art. 17.1.º) respecto de la posibilidad de que se modifiquen las reglas contenidas en el título de la propiedad horizontal –en el caso de autos, la variación de las cuotas participativas de los condueños– mediante el acuerdo unánime de la Junta de propietarios.

Pero tanto en un caso como en el otro, lo que se debatía era una variación de las cuotas participativas en su significación de criterio determinativo de la contribución a los gastos de la comunidad, y no tanto como cuota de participación en la copropiedad de los elementos comunes del inmueble (cfr. Sentencia de 9 de noviembre de 1994: «Es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 28 diciembre de 1984; 2 de marzo de 1989; 2 de febrero de 1991; 22 de diciembre de 1993, y 22 de marzo de 1994, entre otras»). Y es que ciertamente, a la hora de establecer o modificar la respectiva contribución de los propietarios en los gastos generales o en gastos determinados –sea, v. gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude el artículo 3, párrafo segundo, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal, sea por nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creación de determinados servicios no previstos en el título constitutivo, etc.–, es indudable la competencia de la Junta. Según la doctrina jurisprudencial (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1991, y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, y así se desprende del apartado 1, letra e), del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual cada propietario contribuirá a los gastos generales «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido»; de suerte que a ese sistema de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 (actual art. 17) de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos.

Precisamente es este tipo de acuerdos el contemplado por el párrafo segundo, in fine, del artículo 18, de dicha Ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril), que se remite al mencionado artículo 9, relativo al sistema de distribución de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la Junta para adoptarlos, como órgano colectivo, mediante acuerdo unánime.

8. Pero, fuera del ámbito citado relativo a la fijación de la medida de participación en los gastos comunitarios, si se observa atentamente la regulación legal se aprecia que subyace en la misma, como principio general, la idea de que la limitación de las competencias de la Junta hace que no sólo queden excluidas de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (como sería, por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino también la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria, como serían todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad. Un caso extremo sería el de la donación, previa su desafección, a un tercero o a cualquiera de los comuneros de un elemento común del inmueble. Pero sin llegar a tanto, la Ley de Propiedad Horizontal se cuida de preservar los derechos individuales de los propietarios bajo la guía del citado principio general. Así, se establece expresamente que «las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste» (cfr. art. 11, párrafo 4), asimismo, el arrendamiento de elementos comunes del inmueble requerirá «el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere» (cfr. art. 17, regla 1.ª, párrafo segundo).

En el mismo sentido, si bien se atribuye a la Junta competencia para la «fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados», en los casos de de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales, tal competencia se sujeta a un doble límite: en primer lugar, la modificación debe hacerse «sin alteración de las cuotas restantes»; y, en segundo lugar, se exige, además de la aprobación de la Junta, «el consentimiento de los titulares afectados» (cfr. art. 8). La misma competencia para fijación de las nuevas cuotas cabe admitir en los supuestos de creación de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario en los términos preestablecidos en el título constitutivo (cfr. art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal) y, por asimilación, también en los casos de desafectación de elementos comunes –con o sin subsiguiente venta de los mismos–, la Junta podrá fijar o alterar las cuotas de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las demás cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973).

9. De cuanto antecede se desprende que, fuera de tales supuestos expresamente contemplados por la Ley, o que guarden estrecha similitud con los mismos, la modificación de la cuota, en tanto en cuanto afecta al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, requiere el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados, prestado en la escritura correspondiente. Éste fue también el criterio que aplicó este Centro Directivo en la Resolución de 11 de octubre de 2001, cuyo supuesto de hecho presentaba una clara analogía con el presente (se debatía sobre la inscripción de una escritura de modificación de propiedad horizontal, por la cual: a) se declaraba la construcción en planta semisótano de tres locales destinados a plazas de garaje; b) se configuraban dichos locales como nuevos elementos privativos de la propiedad horizontal; c) se atribuía su propiedad al constructor originario, y d) se rectificaban las cuotas de los ocho elementos preexistentes). Suspendida su inscripción por faltar el consentimiento de uno de los propietarios de los elementos privativos preexistentes, la Resolución confirmó la calificación «porque así lo impone la exigencia de consentimiento unánime de los propietarios del edificio para cualquier modificación que afecte al título constitutivo (cfr. arts. 397 del Código Civil y, 5, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal), en conjunción con la entidad de la modificación que ahora se pretende (no sólo cambio de las cuotas de los elementos preexistentes, sino también la creación de nuevos elementos privativos en lo que, al menos, registralmente, era antes un elemento común –cfr. arts. 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal–, y la atribución de su propiedad al originario constructor)».

10. Aplicando la precedente doctrina al presente caso de rectificación de la descripción de la propiedad horizontal mediante la creación de un elemento nuevo, por omisión en su día del mismo en el título constitutivo, y subsiguiente alteración de la cuota de otro elemento preexistente, con alteración de la descripción de la total propiedad y con ello de la determinación de los elementos comunes (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), no puede entenderse como suficiente, desde el punto de vista del cumplimiento de las exigencias del principio de tracto sucesivo, el acuerdo de la comunidad de propietarios junto con el consentimiento expreso de uno sólo de los copropietarios (precisamente el promotor beneficiario de la adjudicación del nuevo elemento privativo constituido, y titular del elemento preexistente del que se detrae la parte de coeficiente atribuido al nuevo elemento), pues aún sin modificación de las cuotas de copropiedad sobre los elementos comunes respecto de los restantes elementos privativos, el derecho de sus titulares queda afectado al reducirse el objeto material sobre el que se proyecta su cotitularidad al sustraerse del mismo (tal y como aparecía descrito en el título constitutivo inscrito al tiempo de efectuarse la inscripción a favor de los terceros adquirentes de los pisos y locales) uno de los elementos que anteriormente lo integraban al cambiar su configuración jurídica de elemento común a privativo y subsiguiente atribución dominical exclusiva a uno de los condóminos. Resulta, por tanto, determinante en esta conclusión el hecho de que, a diferencia de los supuestos ordinarios de desafectación de elementos comunes que comportan la atribución simultánea del mismo a favor de todos los copropietarios en proporción a su respectiva cuota de participación en los elementos comunes (o de su equivalente económico en caso de venta del elemento desafectado a terceros), en el presente caso la desafectación del elemento común (en rigor, la descalificación del mismo como común por rectificación del título constitutivo) va acompañada de su simultánea atribución dominical a uno sólo de los copropietarios, en virtud de una suerte de reconocimiento de dominio sin contraprestación o compensación alguna. Se trata, por tanto, de supuestos sustancialmente distintos en sus resultados al definir un destino patrimonial diferente en uno y otro caso (atribución exclusiva a uno de los copropietarios, en un caso, o a todos ellos en proporción a su cuota de participación, en el otro).

El hecho de que se modifique no sólo el título constitutivo de la propiedad horizontal, sino también el previo de la declaración de la obra nueva del edificio, siendo la declaración de obra nueva un acto de riguroso dominio que debe ser realizado por el dueño del inmueble o quien tenga facultades para administrar su patrimonio (cfr. Resolución de 21 de mayo de 1991), no hace sino confirmar la conclusión anterior. Por ello, el defecto debe ser confirmado.

27 diciembre 2010

Alteración del título constitutivo.- 1. En el Registro figura inscrita una determinada cuota indivisa de un inmueble destinado a garaje. En virtud de título de herencia se transmite dicha participación y se pretende que se inscriba la atribución del uso exclusivo de una determinada plaza de garaje y trastero, fijada exclusivamente por el adquirente de dicha cuota, sin que conste el consentimiento de los demás cotitulares y sin especificar sus linderos, superficie útil, dimensión perimetral y descripción de elementos comunes.

La cuestión objeto de recurso se centra por tanto en dos cuestiones: En primer lugar, la legitimación del titular de una cuota indivisa de una finca destinada a plazas de garaje y trasteros para atribuir por sí sólo a dicha cuota el uso y disfrute exclusivo de una concreta plaza de garaje y trastero. Y la segunda, la necesidad o no de especificar los linderos, superficie útil, dimensión perimetral y descripción de los elementos comunes de dicha plaza de garaje y trastero para proceder a su inscripción como finca independiente e individualizada.

2. Dispone el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, aprobado por Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio, que «cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes». Este precepto lógicamente no es aplicable a supuestos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto, siempre que no se pretenda la atribución de uso regulada en el precepto, esto es, si la inscripción queda limitada a la cuota indivisa.

Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje, pasando de una comunidad ordinaria (artículos 392 y siguientes del Código Civil) a una comunidad especial con asignación de uso de plazas determinadas, deberá prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el carácter de acto de alteración de la comunidad que significa (artículo 397 del Código Civil).

3. No cabe desconocer que la Resolución de este Centro Directivo de 22 de julio de 2009, referida a un supuesto de edificio en régimen de propiedad horizontal, afirmó que la descripción pormenorizada de tales espacios, a los efectos de lo establecido en el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se contrae al ámbito jurídico definido por la propiedad separada sobre el local de garaje y trasteros sin repercusión alguna respecto de los restantes departamentos privativos o respecto de los elementos comunes del edificio, ni sobre la organización y funcionamiento de la propiedad horizontal (cfr. la Resolución de 20 de febrero de 1989). Y concluyó que no era necesario el consentimiento de los copropietarios del local de garaje y trasteros toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificación de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripción de éste a su cuota.

Pero la referida Resolución de 22 de julio de 2009 aludía a un supuesto en que ya estaba delimitada la comunidad especial vía estatutaria y existía reserva de la facultad de realizar la delimitación cuestionada en favor del promotor para ejercerla conjuntamente con el adquirente de la cuota indivisa a la que se asigne el uso de la plaza de garaje o del trastero, circunstancia que no concurre en el presente supuesto.

4. La especificación del número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, es una exigencia de claridad registral impuesta por el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997 cuando se opte por esa modalidad de comunidad.

En este sentido, este Centro Directivo ha señalado en Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996 y 5 de enero de 1998, que «la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la pretendida división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de Propiedad Horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número».

Por lo tanto, de conformidad con dicha doctrina y lo dispuesto en el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997 y, en general, el principio de especialidad en lo referente a la descripción de las fincas, recogido entre otros en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, procede confirmar la calificación de la registradora.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

19 julio 2011

Alteración del título constitutivo.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, el propietario de un local comercial situado en un edificio en régimen de propiedad horizontal lo segrega, haciéndose constar que tiene autorización de la comunidad de propietarios, según resulta del libro de actas de la misma, debidamente diligenciado por el Registro de la Propiedad número 34 de Madrid. El notario autorizante da fe de que de tal libro resulta «dicha autorización acordada por unanimidad en sesión de fecha 6 de Marzo de 2.006» y añade que «del resto de lo omitido en el acta correspondiente a la reunión no resulta nada que altere, restrinja o condicione lo inserto» de lo que también da fe.

En la escritura se expresa que la finca que se segrega –finca registral número 11.189– es el «local número 1 de la calle (…), número 21 de Madrid» y que «tiene asignada un coeficiente en el total del edificio del que forma parte de 2,28 por ciento. Y se le asigna un coeficiente en el total del conjunto inmobiliario del que forma parte del 0,81 por ciento».

Según resulta del Registro de la Propiedad, dicha finca –número 11.189- se describe como local número 1, de la calle G. A., del Edificio A, del conjunto inmobiliario en Madrid, en las calles G. A. números 23 y 21, G. P., números 45 y 43, P., números 18, 20 y 22 y G. números 36A, 36B y 38. Además de constar la superficie construida y útil y los linderos, figuran los coeficientes en el total del edificio del que forma parte y en el total del conjunto inmobiliario expresados en la escritura calificada. También consta en los asientos registrales que este conjunto inmobiliario –finca registral número 8.375– está compuesto de dos plantas de sótano destinado a garaje-aparcamiento y dos edificios, A y B, y que se ha dividido horizontalmente en un local garaje de dos plantas de sótano, seis locales comerciales y cincuenta y seis viviendas, a los que se asigna un coeficiente en el total del conjunto inmobiliario y en el total del edificio del que forman parte, asignándose además a las viviendas un coeficiente en el total del portal del que forman parte. Asimismo, que se ha pactado que la comunidad de propietarios del conjunto se regirá por la normas del artículo 396 del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal.

A juicio de la registradora no se acredita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios –exigible por tratarse de un acto modificativo del título constitutivo– porque considera insuficiente el acuerdo adoptado por los propietarios de elementos del portal número 21, ya que el local objeto de segregación no tiene coeficiente de participación en dicho portal y no constan inscritas normas estatutarias que regulen el régimen de autonomía de cada subcomunidad.

2. El presente recurso debe limitarse exclusivamente a la falta de acuerdo unánime de la comunidad de propietarios del edificio al que pertenece el local, sin que quepa plantearse si es necesario o no, además, el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios del conjunto inmobiliario, puesto que el expediente debe circunscribirse al defecto señalado por la registradora.

El defecto señalado en la nota de calificación debe ser confirmado, pues la regla general es que para llevar a cabo una segregación de los pisos o locales y sus anejos se requiere el acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por unanimidad, en cuanto afecta al título constitutivo (artículos 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). Sólo excepcionalmente ha admitido este Centro Directivo la segregación o división material de elementos independientes o sus anejos, sin necesidad de autorización de la junta, cuando la facultad de segregar y dividir se ha atribuido anticipadamente mediante previsión al efecto en los estatutos.

En el presente caso no consta la existencia de tal previsión estatutaria y, frente a las alegaciones del recurrente, hay que atender a la configuración del régimen de la propiedad horizontal, de la cual deriva, mientras no se modifique, la existencia de una sola comunidad y no de tantas comunidades o subcomunidades como portales.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

17 abril 2012

 

[1] Prácticamente, será imposible que se dé un caso de elemento independiente que no linde con algún elemento común, con lo que la consecuencia será que siempre existirá la posibilidad de alteración del título constitutivo al solicitar la inscripción de un exceso de cabida en un edificio dividido horizontalmente.