PROPIEDAD HORIZONTAL
No constituye segregación propiamente dicha la separación de una plaza de garaje, vinculada a una buhardilla con la que no linda, si bien los requisitos para llevar a cabo esta desvinculación son los mismos que los que se necesitan para segregar, esto es: aprobación de la Junta y fijación de nuevas cuotas.
11 junio 1986
Anejos: desvinculación.- Se pretende la inscripción de una escritura por la que los dueños de una vivienda en planta segunda de un edificio, que tiene como anejo una plaza de garaje situada en el sótano quieren segregar y vender como finca independiente dicha plaza, teniendo en cuenta que de los Estatutos inscritos resulta dicha vinculación, así como la previsión de que los que resulten titulares de los departamentos de la planta baja y sótano podrán sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios dividir, segregar, etc. La Dirección confirma la nota denegatoria, pues la alteración pretendida supone una alteración del título constitutivo, que precisa unanimidad, aparte de que la facultad estatutaria de poder realizar segregaciones sin el consentimiento de los demás copropietarios se refiere a los que lo sean de elementos privativos en las plantas baja y sótano.
25 octubre 1996
Anejos: desvinculación.- Hechos: en un edificio en régimen de propiedad horizontal existen plazas de garaje como elementos privativos y otras vinculadas como anejos a pisos, las primeras con descripción y las segundas sin ella; los estatutos autorizan a los titulares de los pisos a la segregación y desvinculación de los elementos privativos; por la escritura calificada el titular de una vivienda que tiene aneja una plaza de garaje, desvincula ésta y la describe con superficie y linderos. La Dirección confirma la calificación en el sentido de que para realizar este acto el propietario sin intervención de la Junta hubiera sido necesario que en los Estatutos se hubieran descrito las plazas de garaje que se configuraron como anejos, pues la descripción de linderos y la determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes.
11 y 15 marzo 2004
Anejos: desvinculación.- 2. Y entrando en el fondo del asunto, es preciso partir de algo evidente cuando de propiedad horizontal se habla y es que, por puro aserto legal, corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. En el presente caso tiene razón el Registrador cuando en su nota de calificación califica el supuesto de hecho antes reseñado como de desvinculación de un anejo, y no como una segregación de una parte de una entidad independiente. Esta consideración viene avalada por el simple examen de los linderos del anejo pretendidamente segregado (que en el desconcertante iter documental primero se califica como vivienda y luego como trastero), toda vez que de la descripción que consta en los 12 títulos, no se infiere –más bien al contrario– que dicho trastero sea colindante con la vivienda.
3. Así las cosas, y a la vista del contenido de la norma Estatutaria que el Registrador transcribe en su nota, es evidente que aquella no ampara, en modo alguno, la operación realizada. Y es que –en efecto– si este Centro Directivo (vid. última resolución reseñada en los vistos), tuvo ya ocasión de manifestar que en verdaderos casos de desvinculación, y autorizado por los Estatutos para ello, puede el titular desvincular el anejo sin intervención posterior de la Junta (siempre que en los Estatutos se hubiera descrito lo que se había configurado como anejo con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elementos privativos; pues no siendo así, es preciso una modificación o complemento de los Estatutos, en tanto que la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes), con mayor razón habrá de exigirse el acuerdo unánime de la Comunidad (en los términos que prevé y faculta el arto 17 de la Ley de Propiedad Horizontal) para que –exigencias urbanísticas y administrativas al margen– una operación como la aquí descrita –de desvinculación que no se segregación– pueda documentarse en escritura y acceder al Registro.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
17 enero 2006
Anejos: desvinculación.- En este recurso se plantea si es inscribible una escritura subsanación de otra anterior de permuta de participaciones indivisas que atribuyen el uso sobre determinadas plazas de garaje en un edificio en régimen de propiedad horizontal, previa desvinculación respecto del piso al que se hallan vinculadas «ob rem», para la posterior vinculación al mismo piso de la nueva participación indivisa adquirida por permuta. El Registrador entiende que es necesario consentimiento de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad, por afectar al título constitutivo; la compañía mercantil recurrente entiende que no es necesario tal consentimiento por figurar en los estatutos una autorización para segregar y dividir elementos y dependencias sin autorización de la Junta.
1. La segregación o división de los pisos o locales y sus anejos, así como la agregación de otras dependencias colindantes del mismo edificio en régimen de división horizontal, es un concepto atinente a la configuración física de los elementos independientes. La regla general es que para llevar a cabo una división material de tales elementos se requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios, adoptado por unanimidad, en cuanto afecta al título constitutivo (artículos 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Sólo excepcionalmente ha admitido este Centro Directivo la segregación o división material de elementos independientes o sus anejos, sin necesidad de autorización de la Junta, cuando la facultad de segregar y dividir se ha atribuido anticipadamente mediante previsión al efecto en los Estatutos.
2. Por el contrario la desvinculación de los anejos respecto de los elementos independientes a que están vinculados «ob rem», hace referencia a un cambio de régimen jurídico, más que a una modificación física de la configuración de la finca. Y tiene una mayor trascendencia que la mera segregación o división material, en la medida que va a posibilitar la disposición de las plazas de garaje, hasta entonces vinculados a la propiedad de un piso o local, a favor de personas que no sean titulares de ningún elemento independiente en el edificio, lo cual tiene gran importancia en las comunidades de propietarios. En definitiva, no se pueden equiparar ni considerar jurídicamente términos sinónimos, la desvinculación y la segregación de elementos independientes en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
3. A la vista del contenido de la norma estatutaria es evidente que aquella no ampara, en modo alguno, la operación realizada. Aunque este Centro Directivo (cfr. resoluciones reseñadas en los vistos), tuvo ya ocasión de manifestar que en verdaderos casos de desvinculación, y autorizado por los Estatutos para ello, puede el titular desvincular el anejo sin intervención posterior de la Junta, no puede extenderse esta doctrina a supuestos en los que la previsión estatutaria no ha previsto expresamente la desvinculación y contempla tan sólo la segregación, división o agregación.
En consecuencia, esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
26 mayo 2007
Anejos: desvinculación.- Se plantea este recurso ante la escritura por la que el dueño de una vivienda, que tiene un desván vinculado, segrega ésta para configurarlo como finca independiente y concurren los restantes copropietarios del edificio para dar su consentimiento. La resolución puede verse, más atrás, en el apartado ”Consentimiento de los condueños.”
30 julio 2011
