PROPIEDAD HORIZONTAL
Vendido un piso, expresando que quedaba incluida en la venta «la participación correspondiente en todo lo que se considere de uso común de dicha casa», y rechazada la inscripción de esto último por no determinarse la extensión del derecho que se trata de inscribir, la Dirección, vista la difusión de la propiedad de pisos y su insuficiente regulación en el momento de plantearse el recurso, considera que aunque la escritura adoleciera de indeterminación del derecho respecto de las cosas de uso común, tal defecto debió ser apreciado por el Registrador al llevar a cabo la inscripción del piso, puesto que una vez inscrito éste, debe entenderse implícitamente comprendido en dicha inscripción el derecho a la utilización de aquellas partes del inmueble que sirven a todos y que, en general, por su forzada indivisión, no son susceptibles de negocio jurídico independiente por constituir una verdadera titularidad «ob rem».
14 diciembre 1935
Anterior a la Ley de 1960.- Es inscribible la escritura de venta de un piso que formaba parte de un inmueble, del que fue segregado con anterioridad a la Ley de 1960 y en la que figuraban todos los datos esenciales exigidos en la misma.
29 enero 1970
Anterior a la Ley de 1960.- Aunque la Ley de Propiedad Horizontal ordena la adaptación de los estatutos de aquellas comunidades anteriores a su entrada en vigor, esto no rige para las vicisitudes de cada piso en particular, por lo que es inscribible la escritura de partición y aceptación de herencia de un piso en régimen de propiedad horizontal sin que conste, porque no existía, la cuota de participación.
22 noviembre 1972
Anterior a la Ley de 1960.- Inscrito un edificio y parte de las transmisiones de sus elementos independientes con anterioridad a la Ley de Propiedad horizontal de 1960, en la hoja del mismo edificio, y las posteriores transmisiones a la entrada en vigor de dicha Ley en folios independientes, no puede denegarse la inscripción, que ahora se pretende, del acuerdo de la comunidad de propietarios de rectificar las cuotas de participación en los elementos comunes para que representen el 100 por 100, en lugar del 85,58 por 100 que aparecía en el Registro, basándose la nota de calificación en que no figura constituida la propiedad horizontal con arreglo a la Ley de 21 de julio de 1960: 1º. Porque el régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de una propiedad singular y exclusiva sobre elementos independientes con salida a un elemento común o a la vía pública, junto con un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. 2º. Porque dicho régimen quedó constituido desde el año 1945 en que la propietaria única del edificio vendió un piso junto con la copropiedad sobre los elementos comunes en una cuota de 1/14 parte indivisa. 3º Finalmente, porque resulta del Registro, cuyos pronunciamientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales, que cada uno de los pisos o locales del edificio es objeto de propiedad separada.
18 julio 1995
Anterior a la Ley de 1960.- En el Registro y bajo sucesivos asientos de una finca, figuran inscripciones de venta a diferentes personas del piso segundo de una casa, de una buhardilla y de la planta baja, y se pretende la inscripción de las operaciones particionales practicadas a la muerte del primitivo dueño de la casa en que los herederos solicitan la inscripción a su favor del piso de la planta primera, indicando que tiene como anejo un patio o huerta de 143 metros cuadrados, suspendiendo el Registrador la inscripción de esto último porque en la inscripción de la finca se menciona un patio y no resulta que el mismo esté adscrito exclusivamente a ninguno de los tres elementos que componen la edificación. Según la Dirección, lo que pretende el recurrente, en ausencia de delimitación de los elementos comunes del edificio, es considerar que sólo lo serán los estrictamente necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos, de modo que los restantes -como en este caso el terreno no ocupado por la edificación- habrían de reputarse como integrantes de lo no vendido y retenido en su día por el primitivo dueño. Pero el Centro Directivo cree que la interpretación lógica y más coherente con la realidad social del tiempo en que surgió el régimen de propiedad horizontal sobre el edificio en cuestión y con el propio artículo 396 del Código Civil, en su redacción anterior a la Ley de Propiedad Horizontal, es precisamente la contraria, esto es, entender que si no se había formalizado el título constitutivo al tiempo de enajenarse el primer piso o local, ni otra cosa se especificaba en el concreto contrato traslativo, serían comunes todos los elementos del inmueble en su conjunto que no puedan reputarse pisos, es decir, espacios habitables susceptibles de aprovechamiento independiente, siendo ésta también la solución que avala el artículo 396 del Código Civil en su redacción actual. Lo anterior no excluye, sin embargo, la posibilidad contraria, es decir, que la voluntad de los anteriores titulares registrales fuese la de considerar el patio de propiedad exclusiva del primer dueño y así lo confirmase la situación de hecho existente en la realidad. Pero dada la limitación de medios del Registrador para apreciar estas circunstancias, sería preciso cumplir las exigencias del tracto sucesivo y las derivadas del principio de unanimidad en orden a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, para poder acceder a las pretensiones del recurrente.
5 junio 1998
Anterior a la Ley de 1960.- 1. Según resulta de los antecedentes de hecho, la situación fáctica en el momento que se otorga la escritura de agrupación que motiva el presente recurso es la siguiente: existe un edificio compuesto de varias partes susceptibles de aprovechamiento independiente (piso primero, entresuelo, segundo, tercero, desván y bodega) que, por inscripción de posesión transformada posteriormente en inscripción de dominio, ha accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Parte de dicho edificio (pisos primero, entresuelo y bodega) permanece inscrito desde 1895 a nombre de una persona, y el resto (segundo piso, tercer piso y desván, incluso el tejado, y una tercera parte de la bodega) ha sido objeto de varias inscripciones sucesivas e independientes. Con motivo de una compraventa otorgada en 2002, autorizada por el propio notario recurrente, la misma registradora contra la que ahora se interpone el recurso procedió, de oficio, a inscribir como fincas registrales independientes el piso segundo (registral 7104), el tercero (registral 7105), el desván (registral 7106) y la tercera parte de la bodega (registral 7107). Con posterioridad a ello, se ha inscrito una hipoteca constituida en primer término sobre la parte de finca de la que proceden (registral 1051), y distribuida posteriormente, tras una rectificación, entre tres de las fincas resultantes de la práctica de oficio de los asientos; tanto la escritura de constitución como la de rectificación han sido otorgadas por el propietario único y autorizadas por el notario hoy recurrente. Finalmente, se otorga el título que motiva el recurso, una escritura por la que, una vez cancelada por instrumento anterior la hipoteca previamente existente, se agrupan tres de las nuevas fincas, piso segundo, piso tercero y desván, para formar una vivienda tipo «triplex», haciéndose constar que la finca «carece de cuota de participación por no estar constituida la casa de la que forma parte en régimen de propiedad horizontal». Dicha finca agrupada es objeto con posterioridad de una nueva hipoteca.
2. Abordando en primer lugar las cuestiones procedimentales, es de señalar, por una parte, que si bien es cierto que no han de ser tenidos en cuenta, a efectos de la resolución del recurso, de conformidad con lo establecido por el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, aquellos documentos que la registradora no tuvo a la vista en el momento de formular su calificación, también lo es que algunos de los documentos aportados por el recurrente (la nota simple informativa de la titularidad y cargas de las partes del edificio matriz pertenecientes a otros titulares o la escritura de venta previa) pueden contarse entre los materiales de los que la registradora ha de servirse para calificar en cuanto ya hayan tenido acceso al Registro y formen parte de su contenido tabular. Sin embargo, no habrán de ser tenidos en cuenta los demás documentos aportados con posterioridad, ni las consideraciones efectuadas por el notario acerca de su personación en el edificio, pues no es el recurso el procedimiento adecuado para hacerlos valer. Por otra parte, es preciso repetir que no cabe al registrador en su informe añadir nuevos argumentos ni consideraciones distintas de las utilizadas en la calificación, sino que ha de ceñirlo a cuestiones puramente de trámite; por ello, esta Dirección General no tendrá en cuenta los argumentos y alegaciones que el informe contiene.
3. Se hace preciso recordar la doctrina de este Centro Directivo relativa a las situaciones de hecho de propiedad horizontal anteriores a la Ley de 21 de julio de 1960 y respecto de las cuales no se ha otorgado el título constitutivo. Así, ha afirmado que, tras la entrada en vigor de la citada Ley, para que los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento separado puedan inscribirse como fincas independientes, es imprescindible que haya tenido acceso al Registro el título constitutivo de dicho régimen, sea otorgado por los propietarios que agoten las titularidades sobre el edificio, sea ordenado por una resolución judicial; lo que no cabrá ya en ningún caso es inscribir fincas independientes por vía de segregación. Por otra parte, ha permitido que se sigan practicando asientos tanto respecto de pisos y locales que habían tenido acceso al Registro por vía de segregación con anterioridad a la Ley, como respecto de partes de edificio que continuaban integradas en la finca matriz, en los términos que resultan del artículo 8.3.º de la Ley Hipotecaria, al observar que la disposición transitoria primera de la Ley, si bien ordena la aplicación de sus preceptos a las situaciones de hecho de propiedad horizontal, no impone la adecuación de la ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, sino tan solo la de sus estatutos en cuanto pudieren oponerse a la Ley.
4. Se hace también preciso recordar la doctrina de este Centro Directivo al respecto del llamado principio de rogación. Como regla general, es indispensable la petición de inscripción por parte del interesado para que el procedimiento registral se inicie, pero, por excepción, hay determinados supuestos en que se permite la práctica de asientos de oficio por el propio registrador. Es cierto que entre ellos suelen citarse casos de apertura de folio independiente a determinadas realidades susceptibles de inscripción separada cuando con ello se logre una mayor claridad, evitando la excesiva acumulación de asientos en el folio de una finca. Pero ello no será posible cuando la apertura del nuevo folio precise una previa configuración jurídica especial del inmueble al que afecte, dependiente de la voluntad de los interesados. En el caso concreto de los pisos y locales integrantes de un edificio, cuando no hayan sido objeto de inscripción separada, puede admitirse, en aras del principio de especialidad, que el registrador les abra de oficio folio independiente cuando en la inscripción del edificio conste la constitución del régimen de propiedad horizontal o, al menos, todos los datos precisos para su configuración, entre los que se cuenta, sin duda alguna, su cuota de participación.
5. De todo lo antedicho, no puede sino estimarse desacertada la apertura de oficio por la registradora de folios separados a las partes de edificio a las que el recurso se refiere, prescindiendo del otorgamiento del título constitutivo y soslayando las exigencias de los principios de rogación y especialidad. Ahora bien, es cierto, como reconoce el recurrente, que no es el recurso el medio apropiado para impugnar unas inscripciones ya practicadas; también lo es que la pretensión esgrimida de subsanar el error de concepto cometido por la registradora tiene sus propias vías. Por ello, se hace preciso analizar la inscribibilidad de la escritura de agrupación partiendo de la irregular situación tabular existente en el momento de la presentación del título en el Registro. Tal situación ya había sido tenida en cuenta por los interesados y por el propio notario recurrente al practicar la distribución de responsabilidad de una hipoteca previa entre las fincas inscritas como independientes de oficio por la registradora.
6. Dado que la normativa reguladora de la propiedad horizontal es de aplicación a las situaciones fácticas de propiedad de casas por pisos, y que tanto el recurrente como la registradora son conformes en que el supuesto de hecho objeto del recurso está en el caso, es necesario analizar la norma del artículo 8 de la Ley, que exige el consentimiento de todos los propietarios para la práctica de operaciones de división, agregación y segregación, y que se entiende también aplicable a las de agrupación. La doctrina de este Centro Directivo ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones: por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio por pisos: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales, esto es, suponer modificaciones materiales de la estructura del edificio; por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios, es decir, que puedan implicar una modificación en el quórum necesario para la adopción de acuerdos por la Junta. Es de observar que ninguno de los dos obstáculos se da en el supuesto de hecho: por un lado, la agrupación cuya constancia registral se pretende no supone ninguna modificación material o estructural en el edificio, sino que tiende simplemente a la reconstitución de una situación tabular anterior, mantenida por largo tiempo sin contienda alguna entre los copropietarios; por otro, ninguna alteración va a implicar del régimen de mayorías para la adopción de acuerdos: ni hay cuotas que puedan resultar modificadas, ni supone una alteración del número de copropietarios del edificio que, por otra parte y por su escaso número, pueden prescindir del régimen organizativo que establece la Ley.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los fundamentos anteriores.
7 abril 2006
