PROPIEDAD HORIZONTAL

Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos

Además de la intervención notarial en la Junta, como vía de autenticación de sus acuerdos, cabe el traslado al Registro del contenido del libro de actas, lo que puede hacerse de dos maneras: por testimonio notarial o por certificación del órgano de la comunidad. En este último caso se necesita la aseveración notarial de hallarse el certificante en el ejercicio de su cargo, lo que resultará del libro de actas, pues si bien en él no figuran todas las posibles causas de cese, sí habrán de ser reflejados todos los nombramientos y procede, por tanto, la aplicación, como en sede de representación voluntaria, de la presunción de vigencia del cargo cuyo nombramiento se acredita. [1]

26 de junio 1987

Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos.- Hechos: en la inscripción de un edificio en propiedad horizontal consta que los trasteros situados bajo la cubierta pertenecen a los pisos cuatro a once inclusive, en proporción a sus superficies; se presenta en el Registro escritura por la que el Presidente de la comunidad, cumpliendo acuerdos tomados por unanimidad de la Junta, a la que asistieron, presentes o representados, todos los propietarios, especifica el trastero correspondiente a cada uno de los pisos expresados y el Registrador suspende su inscripción por no especificarse el nombre de los asistentes a la Junta. La Dirección confirma la calificación fundándose en la distinción entre actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En el presente caso, junto al acto esencial, que es del último tipo, y que, por ello, requiere la escritura pública en la que los titulares registrales de los pisos cuatro a once declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos, concurre un acto colectivo como es la conformidad de la Junta con las correspondientes descripciones, al objeto de que no se invadan con ella elementos comunes, acto colectivo que no requiere la constatación exigida por el Registrador.

12 diciembre 2002

Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos.- Hechos: se plantea el recurso por un escritura a la que se incorpora un acta de una comunidad de propietarios en la que “se acuerda por unanimidad que para conceder el permiso de obras, han de realizarse, por parte de los futuros compradores” determinadas obras y también “que los gastos de comunidad de los pisos a construir serán idénticos al resto de las viviendas”. La Dirección confirma la calificación negativa con los siguientes argumentos: a) Siendo la autorización anterior en más de un año al otorgamiento de la escritura, es precisa una pormenorización de las operaciones autorizadas superior a la que en el acta se realiza; b) La autorización es previa y condicionada a la realización de una serie de obras, lo cual exige acreditación del cumplimiento de la condición, que, por otra parte es tan vaga –“acceso a patios” y “reparación del portal”- que exigirá un nuevo consentimiento de dicha Junta; c) La modificación de la cuota de gastos en la comunidad implica una serie de precisiones y formalidades que, en modo alguno, se cumplen; d) No consta la persona que firma el acta; e) No consta la notificación del acuerdo a los propietarios no asistentes.

21 julio 2003

Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos.- Se discute la validez de la certificación del secretario de la junta de Propietarios, nombrado en la misma Junta, cuando se ha recibido por el Registrador comunicación de alguno de los propietarios (notificados por la registradora al amparo del artículo 327 párrafo quinto de la Ley Hipotecaria).

Tampoco este defecto puede ser mantenido, ya que el Registrador debe pasar por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente) de la certificación del libro de actas de la comunidad de propietarios (cfr. Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, que atribuye inmediata ejecutividad a los acuerdos reflejados en el citado libro de actas), y sin que el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado en la misma sesión sea obstáculo según la ley para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse con relación a las comunicaciones efectuadas por algunos propietarios, que manifiestan su oposición al acuerdo, ya que la notificación prevista en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a los titulares de derechos que pudieran ser perjudicados por la resolución que en su día dicte la Dirección General, tan sólo es afectos de que puedan ejercer los recursos que estimen procedentes, pero sin que su oposición esté prevista legalmente como defecto que impida la inscripción.

31 marzo 2005

Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos.- En el apartado “Estatutos”, que figura más adelante, se examinan los requisitos que debe reunir el acuerdo de la comunidad cuando se requiere que sea unánime.

5 julio 2005

Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que unos cónyuges, dueños del último piso de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal declaran una ampliación realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre la última planta del edificio, manteniendo el piso con la misma cuota de participación. A la escritura se acompaña licencia municipal, así como certificación expedida por el Secretario de la Comunidad acreditando que en Junta a la que asistieron todos los propietarios se acordó por unanimidad facultar a los propietarios de dicho piso «para que puedan declarar la obra nueva. que han construido sobre la indicada finca de su propiedad».

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) (Este primer defecto se examina en otro lugar) y 2) Falta de aseveración notarial de que el Secretario ostenta tal cargo. La Notaria recurre.

3. También ha de confirmarse el defecto consistente en la falta de acreditación de las facultades del certificante. Como ha dicho ya este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), y alega el Registrador, la acreditación del acuerdo expresado puede realizarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido del Libro de Actas o certificación expedida por el Secretario con aseveración notarial, con referencia al Libro de Actas, de hallarse tal Secretario en el ejercicio de su cargo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

20 abril 2006

[1] Criterio similar empleó la Dirección General en las Resoluciones de 29 y 30 de noviembre de 1955 –dictadas en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil- en lo referente a la forma de acreditar el nombramiento de un Administrador de Sociedad Anónima.