PROPIEDAD HORIZONTAL
Comunidad de propietarios: personalidad
A pesar de las facultades que como órgano rector le competen, la Ley no ha llegado a tribuir a la Junta de propietarios personalidad jurídica independiente de la de los miembros que la integran, por lo que no puede ser titular de la propiedad de un piso que adquirió para destinarlo a vivienda del portero.
1 septiembre 1981
Comunidad de propietarios: personalidad.- Cuando se demanda y condena a una comunidad de propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios, puesto que la comunidad carece de personalidad jurídica. La deuda puede hacerse efectiva sobre los bienes comunes, a disposición de los órganos de gobierno, o sobre los bienes privativos de cada propietario, en función de su cuota de participación. Pero en este segundo caso los órganos colectivos de la comunidad no tienen poder directo sobre tales bienes, sino que cada propietario debe ser personalmente convocado y requerido, y por eso es correcta, conforme a los artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, la denegación de una anotación de embargo si de los títulos presentados no resulta que el titular registral fuera parte, con carácter personal y directo, en las actuaciones judiciales que dieron lugar al embargo de sus bienes privativos.
27 y 30 junio 1986
Comunidad de propietarios: personalidad.- La Dirección General, ante un supuesto casi idéntico al que figura en las Resoluciones de 27 y 30 de junio -reseñadas delante de ésta- se pronuncia en los mismos términos. La única diferencia es que en este caso la demanda de embargo se pretendió hacer efectiva no sobre los pisos y locales correspondientes a la comunidad de propietarios demandada, sino solamente sobre los locales comerciales, por lo que lógicamente vino a decir que, con más razón, procedía la denegación.
7 julio 1986
Comunidad de Propietarios: personalidad.- El artículo 9º, 5, de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real al pago de los gastos de comunidad. El periodo garantizado (un año y parte vencida de la anualidad corriente) debe computarse desde la presentación de la demanda encaminada a la ejecución y anotación de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede producirse desde la presentación de la demanda, la preferencia se convierta en un gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia registral inmediata de aquella demanda, lo cual, cuando no sea posible el embargo preventivo, se conseguirá a través de una anotación de las prevenidas en el artículo 42, párrafo 1 de la Ley Hipotecaria. Y si el piso o local hubiera pasado a poder de un tercero no deudor, deberá dirigirse también contra él la demanda, no por la pretensión personal de obtener el pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal.
9 febrero y 18 mayo 1987
Comunidad de Propietarios: personalidad.- Esta Resolución reitera la doctrina de las de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y, en consecuencia, confirma la nota del Registrador que, ante un mandamiento de embargo expedido en 1987, en el que se solicitaba la práctica de anotación expresando el carácter preferente del crédito reclamado, por encontrarse el deudor en suspensión de pagos, denegó la extensión de la anotación en los términos solicitados -con expresión de la preferencia indicada- y practicó la anotación sin expresión de privilegio alguno, pese a la situación de suspensión de pagos reflejada en el Registro, apoyándose en la doctrina contenida en la Resolución de 20 de febrero de 1987 [1].
1 junio 1989
Comunidad de propietarios: personalidad.- Inscrita una finca, destinada a zona común de una urbanización, a favor de diversas personas designadas nominativamente y por cuotas indivisas, no es anotable el embargo dirigido contra una determinada Comunidad de Propietarios, pese a que tal Comunidad se rige por unos Estatutos que le otorgan personalidad y que en tal carácter ha sido demandada. La Dirección, al no estar la finca inscrita a favor de ninguna comunidad y sin que los derechos de cuota sean inherentes a propiedades separadas sobre otras parcelas, entiende que no es aplicable la solución adoptada en la Resolución de 27 de junio de 1986 (reseñada delante de ésta). Por otra parte, los Estatutos invocados no constan inscritos en el Registro y se necesita, además, el consentimiento unánime de los titulares registrales para hacerlo.
5 septiembre 1988
Comunidad de propietarios: personalidad.- Cuando la Comunidad incurre en responsabilidad y ésta se quiere hacer efectiva sobre bienes privativos de sus miembros, es necesario un acuerdo de la Junta que determine dicha responsabilidad o bien una decisión judicial adoptada con las debidas garantías, consistentes en que las actuaciones se entiendan con los propietarios, llamados como partes personalmente y no a través de los órganos colectivos. De acuerdo con lo anterior, no es posible anotar un embargo, por aplicación del artículo 20 de la Ley hipotecaria, sobre una finca inscrita «como derecho subjetivamente real a favor de los que sean propietarios» de otras fincas, cuando la demandada es una Comunidad de Propietarios y no los titulares registrales.
5 febrero 1992
Comunidad de Propietarios: personalidad.- Ante la nota de calificación que deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo a favor de una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, por carecer de personalidad dicha Comunidad y entender el Registrador que la anotación debía practicarse a favor de las personas que integraban dicha Comunidad al surgir el crédito, la Dirección revoca la nota con los siguientes argumentos: si el Presidente representa en juicio a la Comunidad porque así lo determina el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, la representa a todos los efectos, tanto en la etapa de cognición como en la de ejecución, en la que entre otras medidas cautelares está el embargo en favor de la Comunidad, cuyo asiento de anotación se practicará también en favor de la Comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos individualmente los que ejercitan la acción, sino el órgano comunitario. Por tanto las circunstancias del asiento serán las que identifiquen a la Comunidad, sin que sean necesarias las personales de los comuneros, porque en las anotaciones preventivas las circunstancias de las inscripciones son exigibles «en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados» y porque su omisión sólo produce la nulidad cuando por el asiento «no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta».
19 febrero 1993
Comunidad de Propietarios: personalidad.- No puede practicarse la anotación de embargo ordenada sobre los veintinueve elementos componentes de un edificio dividido horizontalmente, y que deriva de un procedimiento seguido contra la Comunidad de Propietarios, sin que éstos hayan tenido intervención en el procedimiento, dado su interés legítimo en cuestiones como las siguientes: 1º Si la condena a la Comunidad se produjo estando ésta debidamente representada en el procedimiento y si recayó sobre materias comunes de la incumbencia de los órganos colectivos. 2º Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto común se produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección real que sufre cada piso o local. 3º Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participación respectiva. No resultando que los titulares registrales de los bienes sobre los que el embargo ha de recaer hayan tenido intervención personal y directa en el procedimiento, el principio de tracto sucesivo impide que pueda ser anotado, pues para ello es preciso que el acto inscribible sea otorgado por el titular registral o dictado por la autoridad en el correspondiente juicio o expediente en el que haya tenido intervención personal y directa, para evitar su indefensión.
24 agosto 1993
Comunidad de Propietarios: personalidad.- Reclamado por una comunidad en propiedad horizontal el pago de unos créditos comprendidos en el artículo 9.5 de la Ley y solicitada la anotación de demanda, que se dirigió contra el anterior propietario, estando el piso inscrito a nombre de un tercero, la Dirección distingue entre la pretensión personal de obtener una sentencia condenatoria del pago y la real del reconocimiento y reflejo registral de la afección real ya existente por disposición legal; y para que esta última pueda hacerse constar en el Registro por medio de la correspondiente anotación preventiva, es inexcusable que la demanda se dirija contra el titular registral actual, pues, de no ser así, se haría caer sobre éste la afección, sin que pudiera alegar lo que a su derecho convenga, produciéndose indefensión y contraviniendo, en consecuencia, el artículo 24 de la Constitución, que tiene su desenvolvimiento registral en el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
3 marzo 1999
Comunidad de Propietarios: personalidad.- Ordenada una anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios, con solicitud de que se haga constar la preferencia del crédito, derivada del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Dirección distingue entre la demanda que pretende sólo la declaración de existencia, cuantía y exigibilidad, que no plantea ningún inconveniente, y aquélla en que se postula también la declaración de preferencia, que, por afectar a los titulares de cargas ya registradas, que verá postergados sus derechos si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal a través de la extensión a los mismos de la demanda, pues así lo exigen el principio constitucional de la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española) y la relatividad de la cosa juzgada. Para evitar los riesgos de que entre la demanda y la sentencia surjan nuevos titulares de cargas, que ya no pueden ser llamados al procedimiento, la solución sería solicitar anotación preventiva de la demanda, que no es presupuesto del derecho que se pretende hacer valer, pero que puede ser eficaz frente a terceros.
26 diciembre 1999
Comunidad de Propietarios: personalidad.- No es posible anotar el embargo obtenido en procedimiento seguido contra una Comunidad de Propietarios, sobre el piso de un propietario que no consta haya tenido intervención en el procedimiento, pues sin perjuicio de que en la sentencia se hayan decidido cuestiones que afecten y obliguen a la Comunidad, habrá otros asuntos que requieren la intervención del propietario afectado, que tiene un legítimo interés en cuestiones como: 1º Si la condena a la Comunidad se produjo estado ésta debidamente representada y si recayó sobre materias de la incumbencia de los órganos colectivos. 2º Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto común se produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección real que sufre cada piso o local. 3º Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participación respectiva. Como consecuencia, y en virtud del principio de tracto sucesivo, es precisa la intervención del titular registral afectado.
22 marzo 2000
Comunidad de propietarios: personalidad.- No es posible practicar la inscripción de un local a favor de la Comunidad de Propietarios, ya que carece de personalidad y, por tanto, no puede ostentar la titularidad registral.
23 junio 2001
Comunidad de propietarios: personalidad.- Solicitada anotación de demanda interpuesta contra una denominada Supracomunidad de propietarios de un Centro comercial, la Dirección confirma íntegramente la calificación denegatoria porque: 1) No se describen las fincas sobre las que debe recaer la anotación. 2) El demandado no figura como titular de ninguna finca. 3) Los bienes que se relacionan en una adición al mandamiento, figuran inscritos a favor de terceros. 4) Como consecuencia, se vulnerarían los principios constitucionales de protección jurisdiccional y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución) y los registrales de salvaguardia judicial de los asientos, tracto sucesivo y legitimación (artículos 1, 20 y 38.3 de la Ley Hipotecaria).
11 julio 2001
Comunidad de propietarios: personalidad.- 1. Se presente en el Registro escritura por la que una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal adquiere una finca rústica.
La Registradora deniega la inscripción por los defectos de carecer dicha comunidad de personalidad jurídica y por no acreditarse debidamente la representación del Presidente de la comunidad, que es quien comparece para adquirir.
2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser mantenido. Como ha dicho ya este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos –como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal– tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente.
3. Igual camino ha de seguir el segundo de los defectos. Como también ha dicho esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 26 de junio de 1987 y 23 de junio de 2001), la acreditación de los cargos en la Propiedad Horizontal puede verificarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido del Libro de Actas, o bien por certificación expedida por el órgano de la Comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al Libro de Actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite el cargo de Presidente en ninguna de dichas formas.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
25 mayo 2005
Comunidad de Propietarios: personalidad.- 1. Según la calificación impugnada en el presente recurso, respecto del único defecto que es objeto del mismo, el Registrador deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo como consecuencia de mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, entablado por el Presidente de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, porque, a juicio del funcionario calificador, al haber sido anulado por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 el artículo 11 del Reglamento Hipotecario, en su redacción dada por el Real Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, que lo permitía, no cabe hoy la práctica de dicho asiento por carecer tal comunidad de personalidad jurídica, toda vez que los artículos 9.4.ª y 72 de la Ley Hipotecaria, exigen que en el asiento se haga constar la persona natural o jurídica a cuyo favor se practica.
2. La cuestión debatida ha de ser resuelta conforme a la doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 19 de febrero de 1993 y 25 de mayo de 2005, esta última dictada para un supuesto posterior a la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), según la cual el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de personalidad jurídica no impide que en algunos asientos -como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral.
En efecto, aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente (cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 de junio), aquélla es objeto consideración unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes -cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-, y la existencia de obligaciones de la misma -cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal-así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes -artículo 17.1.ª, párrafo segundo, de la misma Ley-. Además, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si el Presidente representa en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos y, por ende, también para pedir y obtener en esa cualidad de Presidente y en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la comunidad, cuya posibilidad prevé expresamente el artículo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El correspondiente asiento de anotación se practicará entonces también en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos los que a título individual ejercitan la acción, sino el órgano comunitario competente; basta por tanto, para expresar las circunstancias del titular de la anotación, indicar aquellas que identifiquen a la comunidad, y sin hacer referencias personales a cada uno de los comuneros, máxime en un tipo de asientos, las anotaciones preventivas, en que las circunstancias de las inscripciones son exigibles «en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados» (cfr. art. 72 de la Ley Hipotecaria) y en que la omisión de alguna circunstancia exigida para las inscripciones sólo produce nulidad de la anotación cuando por el asiendo «no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado o de la persona a quien afecta la anotación» (cfr. art. 75 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada en cuanto al único defecto que es objeto del presente recurso, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
3 marzo 2008
[1] Puede verse en “ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. A favor del Estado, por créditos no preferentes, existiendo una previa de suspensión de pagos”.
