PROPIEDAD HORIZONTAL
Consentimiento de los condueños
Si en la declaración de obra nueva de un edificio se hace donación de un local y se prevé la ulterior realización en la finca de nuevos edificios, en la posterior escritura de obra nueva de estos edificios no es necesario el consentimiento del dueño del local, si aquél ya resulta de la primera inscripción que se practicó. Por otra parte, de ese consentimiento no podría prescindirse, aunque, como en este caso, el titular del local en cuestión lo fuera bajo condición resolutoria.
2 abril 1980
Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el epígrafe «Problemas relativos a la creación de servidumbres».
19 septiembre 1994
Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el epígrafe «División de un local».
21 septiembre 2000
Consentimiento de los condueños.- Ver, más atrás, bajo el título “Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos”, el problema de la identificación de los asistentes a la Junta para inscribir sus acuerdos.
12 diciembre 2002
Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el epígrafe “Elementos comunes: alteración”, respecto a los requisitos que debe reunir el acuerdo de desafectación y venta de elementos comunes.
4 marzo 2004
Consentimiento de los condueños.- El requisito de la unanimidad en los acuerdos que deben adoptarse por todos los copropietarios de una comunidad se examina, más adelante, bajo el título “Elementos comunes: alteración”.
23 marzo 2005
Consentimiento de los condueños.- La necesidad de este consentimiento para acordar una modificación en los elementos comunes se examina, más adelante, bajo el título “”Elementos comunes: alteración”.
30 marzo 2005
Consentimiento de los condueños.- La necesidad de este consentimiento para acordar una modificación en los elementos comunes y la identificación de los que tomaron el acuerdo se examina, más adelante, bajo el título “”Elementos comunes: alteración”.
31 marzo 2005
Consentimiento de los condueños.- 1. La correcta resolución del presente recurso exige un claro planteamiento cronológico del supuesto de hecho: se declara en 1975 la obra nueva de un edificio, haciendo constar que cuenta con planta baja y dos plantas altas, albergando cada una de estas dos una vivienda, y se añade que en la planta baja hay un trastero y dos pasajes, uno cubierto y otro descubierto. En la propia escritura se constituye el edificio en régimen de propiedad horizontal, creando dos únicos elementos independientes (las dos viviendas) a cada una de las cuales se le fija una cuota del cincuenta por ciento y se le asigna como anejo la mitad indivisa del trastero. Seguidamente, el propietario único cede los dos pasajes al Ayuntamiento de Bailén, y esta cesión se inscribe sólo en el folio correspondiente a la finca matriz. En 1978, el citado propietario único vende las dos unidades independientes a los actuales titulares. Y en 2003 dichos titulares otorgan, proclamándose propietarios de la totalidad del edificio, una escritura de subsanación de la propiedad horizontal, en la que rectifican la descripción del trastero de la planta baja. El Registrador suspende la inscripción por no contar con el consentimiento del Ayuntamiento, copropietario del edificio, aunque no exista ningún elemento independiente inscrito a su nombre.
2. La propia naturaleza del régimen de propiedad horizontal y las determinaciones legales imperativas exigen que las modificaciones de la descripción del edificio contenidas en el título constitutivo hayan de ser consentidas por todos los copropietarios, cuestión ésta que no es discutida por el recurrente. Pretende, sin embargo, que no sea preciso el consentimiento del Ayuntamiento de Bailén por no figurar como propietario de ningún elemento independiente del edificio. No es este el momento ni la sede oportuna para analizar el mayor o menor acierto de la configuración jurídica de la cesión efectuada ni de la inscripción en su día practicada a favor del Ayuntamiento, pero es lo cierto que, como el propio recurrente reconoce en los documentos que acompaña a su recurso, los pasajes de titularidad del citado Ayuntamiento forman parte del bloque, aunque no hayan sido constituidos como elemento independiente y la titularidad municipal figure tan solo en la hoja abierta al edificio matriz.
El Ayuntamiento es, por tanto, copropietario del edificio, por lo que su consentimiento, expresado en debida forma, es inexcusable para proceder a la rectificación del título constitutivo. Por otro lado, no se entiende muy bien que el recurrente pretenda ahora la inscripción del título sin dicho consentimiento cuando, además, lo ha solicitado antes de forma expresa, conforme reconoce en el propio escrito de interposición del recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.
25 abril 2005
Consentimiento de los condueños.- En el apartado “Estatutos”, que figura más adelante, se examinan los requisitos que debe reunir el acuerdo de la comunidad cuando se requiere que sea unánime.
5 julio 2005
Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el apartado “Estatutos”, en el que se examina la cuestión de un acuerdo adoptado por una comunidad para modificar los estatutos, pero que se presenta mucho tiempo después en el Registro.
23 julio 2005
Consentimiento de los condueños.- Para un caso de desafectación de elementos comunes y posterior venta, ver, más adelante, el apartado “Desafectación y venta de un local”.
30 noviembre 2006
Consentimiento de los condueños.- La forma de reflejarse el consentimiento unánime de los condueños, cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas, se examina, más adelante, en el apartado “Cuota de participación”.
19 abril 2007
Consentimiento de los condueños.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que una promotora inmobiliaria segrega de un local en propiedad horizontal una porción, que pasa a formar finca independiente.
Se da la circunstancia de que la finca objeto de segregación constituye un conjunto de aparcamiento y trasteros destinado a ser enajenado en porciones indivisas para tener derecho a una plaza de aparcamiento o un trastero.
El Registrador deniega la inscripción ya que han tenido acceso al Registro con anterioridad escrituras otorgadas posteriormente por las que se enajenan distintas participaciones indivisas del local, por lo que es preciso el consentimiento de los titulares correspondientes o resolución judicial en procedimiento seguido contra ellos.
El interesado recurre, acompañando al recurso testimonio de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante y una nota simple de la finca objeto del recurso. En el primero se declara legal el cerramiento del local segregado y respecto de la segunda, reconoce el Registrador la existencia de un error, que fue comunicado a los interesados.
2. El recurso no puede prosperar. Inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
3. Por lo que se refiere al testimonio de la sentencia que se acompaña al recurso, por una parte, es un documento extemporáneo, y por otra, no afecta nada a la titularidad de la porción segregada ya que se limita a declarar legal la obra de cerramiento.
4. Respecto al error sufrido en la nota simple, es evidente que no incide en el resultado del recurso, si bien puede ser causa de responsabilidad civil del Registrador en el caso de haber causado algún perjuicio (cfr. artículo 222.5 de la ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
13 junio 2007
Consentimiento de los condueños.- Para el caso de consentimiento unánime de los propietarios, prestado muchos años antes de otorgarse la escritura que lo recogía y que accedió al Registro cuando algunos de los titulares registrales eran distintos, véase más atrás el apartado “Alteración del título constitutivo”.
22 septiembre 2009
Consentimiento de los condueños.- No es necesario cuando, para segregar una porción de un local, existe una previa autorización estatutaria. Ver, más adelante, el apartado “División de un local”.
12 abril 2010
Consentimiento de los condueños.- Sobre la forma en que debe manifestarse ese consentimiento (mediante el acta de la Junta o compareciendo todos los copropietarios ante notario, cuando hace falta unanimidad), ver, más atrás, el apartado “Alteración del título constitutivo”.
27 diciembre 2010
Consentimiento de los condueños.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible la ejecutoria de una Sentencia firme de declaración de nulidad de determinados títulos de modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal y de cancelación de las inscripciones causadas por los mismos. La resolución judicial declara la nulidad de las inscripciones porque la modificación se realizó sin el consentimiento unánime de los propietarios, pues el otorgante ya no era propietario único del inmueble al haber transmitido alguno de sus elementos. El Registrador deniega la cancelación basándose en que en el procedimiento no han tenido intervención los titulares de todas y cada una de las fincas registrales a que afecta, ya que con posterioridad a la inscripción de las escrituras declaradas nulas se han inscrito transmisiones de determinados elementos de la propiedad horizontal. Por el recurrente se alega que existe Sentencia, a los efectos de lo previsto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria y que ha intervenido en el procedimiento judicial -como demandante- el Presidente de la Junta de Propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase entre otras muchas Resolución de 16 de agosto de 2010) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido un procedimiento judicial contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el mismo, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.
Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).
En efecto, como ha señalado esta Dirección General en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. Pero el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Este principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.
3. El artículo 40 de la Ley Hipotecaria, exige la intervención de los titulares de derechos sobre las fincas a que afecte la rectificación que tenga su origen en la declaración de nulidad de los títulos que dieron lugar al asiento respectivo. Dicha intervención se podrá producir, bien mediante la prestación por los mismos del correspondiente consentimiento o bien por medio de la intervención en el procedimiento en el que recaiga la sentencia que declare la nulidad.
De esta forma, la resolución judicial en la que no haya intervención de los interesados en el procedimiento, no será medio apto para originar las alteraciones registrales que se puedan derivar de la declaración de nulidad, en contra de lo que afirma el recurrente. Dicho de otro modo, la resolución judicial opera a falta del consentimiento voluntario expreso previsto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, pero nunca puede producirse sin que se verifique la intervención -en el procedimiento en que recaiga- de los titulares de derechos cuya cancelación se pretende.
En el mismo sentido debe interpretarse el artículo 82 de la Ley Hipotecaria cuando exige para modificar un asiento el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme, pues esta debe estar dictada esta en procedimiento seguido contra los titulares registrales.
4. Ahora bien, esta exigencia, tratándose de inscripciones relacionadas con el título constitutivo de la propiedad horizontal, debe ponerse en relación con la doctrina de esta Dirección General, que distingue los actos colectivos competencia de la Junta, de los actos individuales que exigen consentimiento expreso de los titulares registrales afectados.
Cabe recordar que, como señaló este Centro Directivo (véase Resoluciones de 19 de abril de 2007 y 27 de diciembre de 2010 entre otras), el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo -es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal), y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). Por otra parte, debe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la Comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la norma 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-).
Para decidir si un acuerdo entra o no en ese ámbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta -cfr. artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal-), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, n.º 1, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesaria la unanimidad expresa y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos el acto, por razón de su objeto y causa, no puede ser calificado como un acto corporativo, por lo que la decisión o acto de voluntad no puede proceder de la Junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.
Expuesta así la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es preciso el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si estamos en uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento, mientras que en el segundo se satisfacen acreditando que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.
En relación con supuestos concretos, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir cuándo se requiere un acto de la Junta como órgano colectivo de la Comunidad, adoptado por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos -Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006-; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las viviendas, como anejos -Resolución de 31 de marzo de 2005-; o determinada modificación de los estatutos -Resolución de 5 de julio de 2005-).
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, constituye un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002), o la conversión de un elemento privativo en común configurado un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges -en régimen de gananciales- en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001). Lo mismo ocurre con la modificación de las cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios establecidas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, así como con la rectificación de la descripción de la propiedad horizontal mediante la creación de un elemento nuevo, por omisión en su día del mismo en el título constitutivo, y subsiguiente alteración de la cuota de otro elemento preexistente, con alteración de la descripción de la total propiedad y con ello de la determinación de los elementos comunes, en los que también se ha considerado que no es suficiente el acuerdo o emplazamiento de la Comunidad de Propietarios (Resolución de 27 de diciembre de 2010).
Toda esta doctrina es aplicable igualmente a los supuestos de resoluciones judiciales adoptadas en el ámbito de la propiedad horizontal, donde será necesario el emplazamiento individualizado de los titulares registrales cuando no se trate de acto colectivo competencia de la Junta de Propietarios. Esto es lo que ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, en el que se pretende la cancelación de derechos inscritos a favor de personas determinadas.
5. En el caso concreto, debemos concluir que la resolución judicial versa sobre actos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que no pueden integrarse dentro de los denominados colectivos, pues afectan a la propiedad de elementos independientes que han sido transmitidos a terceros que no han sido parte en el procedimiento. Por eso no sería suficiente con que hubiera sido demandado el Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal, para la cancelación de los asientos registrales de propietarios individuales. Con más razón debe rechazarse el reflejo registral de la resolución judicial en la que la Junta de Propietarios actúa como demandante, sin que conste el consentimiento de los propietarios titulares registrales afectados por la declaración de nulidad.
Se trata, pues, de un supuesto en el que se requiere el consentimiento individual de los propietarios afectados o en su defecto resolución judicial en la que haya sido demandado individualmente y no a través de la Junta de Propietarios. Declarándose nulos determinados títulos que han dado lugar a varias inscripciones afectantes a distintas fincas registrales y existiendo según el Registro titulares de derechos sobre las mismas que no han tenido intervención en el procedimiento, no cabe llevar a cabo la extensión de las cancelaciones que en su caso se pretendan en virtud de la Sentencia, sino con la intervención de todos y cada uno de los titulares afectados.
Los propios argumentos de la Sentencia para declarar nula la modificación estatutaria inscrita (como es que no se adoptó por unanimidad de los propietarios, al haberse acordado por quien ya no era propietario único del inmueble) son aplicables también a la cancelación de los asientos, pues afectan a propietarios que no han sido parte en el procedimiento.
6. En conclusión, será necesario el consentimiento expreso de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de la modificación del título constitutivo que ahora se declara nula, lo cual se hubiera podido evitar si se hubiera anotado la demanda de declaración de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales derechos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
8 abril 2011
Consentimiento de los condueños.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, la propietaria con carácter privativo de una finca urbana –que tiene como anejo un desván–, actuando según se indica en el título «con el consentimiento del resto de propietarios de los demás elementos independientes que forman parte del edificio en régimen de propiedad horizontal al que pertenece la finca descrita, que son los otros señores aquí comparecientes…», segrega dicho desván, como nueva finca independiente, y lo transforma en vivienda con la descripción que consta en el título calificado, de modo que se redistribuye entre las fincas resultantes la cuota correspondiente a la originaria, aunque sin alterar las del resto de entidades. En la misma escritura se añade que los restantes comparecientes –que, según se expresa en la misma, son junto con la otorgante los únicos titulares de los elementos independientes–, dan al otorgamiento «el carácter de junta universal de vecinos y consienten y ratifican en su totalidad el contenido de este escritura».
Como fundamento de la suspensión de la inscripción solicitada, la registradora afirma que aunque en el título se indica que los comparecientes son los únicos propietarios de todos los elementos que componen el edificio, según resulta del Registro existe otra propietaria que no comparece ni es nombrada en dicha escritura.
Interesa hacer constar que, según resulta del expediente, la propietaria no compareciente es la esposa de uno de los otorgantes de la escritura calificada y que su derecho deriva únicamente del hecho de que determinada finca del mismo edificio está inscrita a nombre del señor compareciente «… por título de compra y para la sociedad de gananciales con su citada esposa».
2. A fin de centrar la cuestión planteada, cabe recordar que, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2007, el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y de copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran; por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal); y, por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).
La Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominan sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la norma 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–).
3. Es necesario, en consecuencia, decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la junta. Para ello debe recordarse que la doctrina de esta Dirección General (cfr. entre otras Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos que deben adoptarse con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal- que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario, de aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, el consentimiento presunto (cfr. art. 17, norma 1.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de un acuerdo o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.
Con base en esta doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.
4. Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–). En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, es un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002). Ha concluido igualmente, que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges –en régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001).
5. Para resolver el presente recurso debe tenerse en cuenta que sólo puede decidirse respecto de las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con la concreta calificación impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Aunque la escritura calificada no destaca por su precisión (dada la parquedad con que se reseñan las titularidades de aquellos propietarios de entidades independientes que comparecen en el otorgamiento de aquella dando a tal acto el carácter de junta universal de propietarios), lo cierto es que el defecto invocado por la registradora, tal como ha sido expresado en la calificación impugnada, no puede ser confirmado.
El presente caso debe configurarse como un acto colectivo, al afectar a un elemento común que pasa a formar una finca independiente, sin alteración de las cuotas de los restantes elementos privativos del régimen de propiedad horizontal. Por ello la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal establece para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Consta en este caso que todos los propietarios han prestado su consentimiento en junta universal de propietarios acreditando el cumplimiento de dicha Ley.
Desde este punto de vista, no puede compartirse la duda de la registradora sobre la celebración de la junta universal de propietarios por el hecho de que en el Registro conste que uno de los elementos independientes del régimen de propiedad horizontal perteneciente a uno de los comparecientes esté inscrito a su nombre por título de compra y para la sociedad de gananciales cuya intervención se exige en la calificación impugnada. En este sentido, no puede olvidarse que una cosa es la exigencia de unanimidad para las modificaciones del título de propiedad horizontal y otra distinta la articulación del voto de los titulares de cada finca en caso de que ésta pertenezca a varias personas. Así, en caso de comunidad pro indiviso los propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (artículo 15.1 de la Ley Propiedad Horizontal) regla que se aplica también cuando una entidad tenga carácter ganancial, pues en ambos casos se trata de evitar la discrepancia de criterios en caso de pluralidad de titulares.
Por lo demás, tampoco puede negarse trascendencia al hecho de que un determinado elemento independiente esté inscrito a nombre de uno sólo de los cónyuges, aunque para su sociedad conyugal, de modo que a los efectos de prestar su consentimiento en la adopción de acuerdos por la junta de propietarios, despliegue su eficacia la norma de legitimación contenida en el artículo 1384 del Código Civil (cfr., también, los artículos 93.3 y 94.2 del Reglamento Hipotecario), por lo que su asistencia a la junta estaría plenamente legitimada, con plena vinculación de la sociedad conyugal.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación registral, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
30 julio 2011
Consentimiento de los condueños.- 1. La única cuestión que se analiza en este expediente consiste en si es posible inscribir una ampliación de obra por la que se habilita como vivienda un desván, con ampliación de la superficie registrada cuando concurren las siguientes circunstancias: ha recaído y se incorpora licencia municipal autorizando la reforma interior de planta bajo cubierta y de la cubierta. También se incorpora a la escritura certificación expedida por arquitecto técnico indicativa del final de la obra y que ésta se ajusta a la licencia y al proyecto en base al cual se obtuvo la licencia. Y finalmente, se aporta una rectificación de la descripción, con aportación de certificado técnico, en el que se modifica la superficie respecto de la inicialmente declarada. Posteriormente es reducida mediante una aclaración del título, sin ser coincidente con la originaria.
Se alega por el registrador que es preciso, además, el consentimiento de los propietarios del inmueble o el acuerdo unánime de la junta de propietarios, al estar integrada la finca en un edificio en régimen de propiedad horizontal y suponer la ampliación de obra, una mayor superficie y aumento de volumen a efectos de los elementos comunes, por lo que se altera al título constitutivo de la división horizontal y por ende, la declaración de la obra nueva.
Frente a ello el recurrente afirma que ese consentimiento ya ha recaído en un documento publico anterior y que se ha rectificado la superficie.
2. La cuestión, por tanto, dado que no se discuten otros requisitos en relación con la obra nueva y tampoco el recurrente lo hace respecto de la necesidad del consentimiento de los restantes propietarios –todos ellos por título de herencia–, consiste en si el mismo ya ha sido prestado.
Según se refleja en la hoja registral y parcialmente en los títulos aportados, la autorización, a la que se refiere el recurrente en su escrito, viene referida a la desvinculación del anejo, no a la ampliación de obra.
La autorización, conferida en la escritura de adjudicación de herencia y otras operaciones particionales, fue posteriormente detallada por los restantes propietarios en cuanto a la forma en que debería hacerse la desvinculación. Con anterioridad al otorgamiento del título sobre el que ahora se discute en anexo fue desvinculado e inscrito como finca independiente.
Así consta en dos escrituras públicas posteriores a la de adjudicación de herencia citada por el recurrente y también en la hoja registral.
Por lo tanto, la especial autorización requerida por parte de los restantes propietarios o el acuerdo unánime de la junta de propietarios no ha sido aportado. En él deberán consentir la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que conlleva la ampliación de obra realizada.
Hasta entonces, no puede considerarse cumplido este esencial requisito con la documentación aportada y por lo tanto, no podrá atenderse a la inscripción solicitada.
3. Finalmente, la rectificación de superficie realizada en escritura de aclaración, disminuyendo la expresada en el título calificado, por error en la determinación de elementos privativos y comunes, en nada altera lo anterior pues la que ahora se pretende inscribir, aún continua siendo superior a la que consta inscrita en un porcentaje notable.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
27 noviembre 2012
