PROPIEDAD HORIZONTAL
Constitución bajo suelo de carácter público
Constitución bajo suelo de carácter público
1) Superando el concepto tradicional de la propiedad y teniendo en cuenta su función social, debe admitirse la posibilidad de que una porción del subsuelo de la vía pública se configure como finca independiente. Para ello será necesario, como primer requisito, que el planeamiento urbanístico lo permita, que se proceda a la desafectación del subsuelo, configurándose como bien patrimonial, y que se obtenga la correspondiente licencia urbanística. En cambio, no es necesario segregar la superficie existente bajo el suelo, sino que por estar éste conectado con el suelo y vuelo público, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre ambos, lo que registralmente se realizará a través de la constitución de un complejo inmobiliario; en el folio abierto al suelo público constará la configuración como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a éste constará cuál es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado. 2) En cuanto al inconveniente de que se pretenda inscribir al amparo del artículo 24.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, que sólo se refiere a los complejos inmobiliarios privados, no existe ningún precepto que excluya su aplicación a aquellos supuestos en que alguno de los elementos privativos esté sometido a un régimen demanial público, y la doctrina del «numerus apertus» propia de nuestro sistema registral favorece esta interpretación. 3) El problema que plantearía la necesidad de existir una pluralidad de fincas materiales para crear un complejo inmobiliario, se elimina si se tiene en cuenta que sí existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial. 4) La necesidad de un suelo común, característica de los complejos inmobiliarios, se sustituye por la existencia de un elemento común, como es el forjado; pero aunque no hubiera elementos comunes, es suficiente con la existencia de servicios generales, y en este caso los había, puesto que se fijó una cuota de participación de cada elemento para el adecuado sostenimiento de los servicios, cargas y tributos no imputables individualmente a cada una de las fincas. 5) Por último, no puede afirmarse que las relaciones creadas entre el dominio público y el privado supongan limitaciones impuestas al dominio público contrarias al artículo 80 de la Ley de Bases de Régimen Local y al artículo 132.1 de la Constitución, pues en nada queda mermado el destino público del suelo por el hecho de que el subsuelo sea objeto de aprovechamiento privativo y así lo ha reconocido la jurisprudencia, que ha negado el derecho de reversión de los terrenos expropiados cuando el subsuelo es objeto de utilización privativa por vía de concesión administrativa.
5 abril 2002
Constitución bajo suelo de dominio público.- 1. Se discute en el supuesto de hecho de la presente resolución sobre la posibilidad de inscribir separadamente el suelo y el subsuelo de un terreno quedando el primero bajo titularidad pública y el segundo de titularidad patrimonial privada, sin previa constitución de un régimen de propiedad horizontal ni reserva de un derecho de subedificación, ni tan siquiera un acto de modificación hipotecaria que justifique la creación de diversas fincas registrales donde antes había una sola.
2. No existen obstáculos estructurales en nuestro Ordenamiento Jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo (que abarcaría lógicamente también el vuelo) y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos.
No siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen.
En este caso, como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 5 de abril de 2002 aunque registralmente deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial, eso no significa una total desvinculación de la finca matriz, ya que en el folio abierto a ésta debe hacerse constar el distinto régimen del subsuelo, como modificación de la extensión normal del dominio de la finca matriz. Por lo que aunque no haya pluralidad de fincas materiales o físicas, en cuanto suelo y subsuelo forman parte de la misma finca física, sí existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales, desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial.
Siguiendo el criterio trascendental de la citada Resolución de 5 de abril de 2002, el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas, del Patrimonio Histórico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, esta la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad esta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro Derecho.
En definitiva, concurre para la admisión de la figura la existencia de una causa justificativa suficiente (la explotación adecuada de los subterráneos existentes en zonas públicas) y no se distorsionan los principios registrales.
3. Ahora, bien, como también se dijo en la citada Resolución de 5 de Abril de 2002, cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, sino que se pretende que siga existiendo vinculación con la superficie, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo público, con un volumen edificable en el subsuelo de carácter patrimonial, como puede ser la constitución de un complejo inmobiliario; registralmente en el folio abierto al suelo público constará la configuración como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a éste constará cuál es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado.
4. En el supuesto de hecho de este expediente (en el que el título principal se limita a la venta del suelo, sin modificación hipotecaria previa ni articulación de las relaciones entre suelo y vuelo) no queda claro si se quiere segregar totalmente un volumen subterráneo para configurar una finca totalmente independiente del suelo-vuelo, o si se pretende –dentro de la misma finca física– tan solo un desdoblamiento del régimen jurídico de suelo-vuelo y subsuelo.
En el primer caso será necesario –como exige la registradora-una operación de modificación hipotecaria, la segregación, previa licencia administrativa correspondiente y con especificación clara del volumen edificable subterráneo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente; el propio recurrente reconoce no haberse realizado esta delimitación aún, aunque podría hacerse en base a planos existentes.
En el segundo caso, si se pretende un mero desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo, pero sin segregación material de un volumen determinado, será necesario articular las relaciones entre el suelo y vuelo público y subsuelo privado, a través de la técnica de la división horizontal aplicable a los complejos inmobiliarios, por existir cuando menos un elemento común entre suelo y subsuelo, que es precisamente la línea se separación entre uno y otro, normalmente a través de un forjado. Con más razón será necesaria esa articulación si existen otros elementos o servicios comunes a ambos.
Esta circunstancia tampoco se ha producido en el título presentado a inscripción, ya que no basta a estos efectos con la integración del subsuelo desvinculado en una subcomunidad de garajes ya existente; son las relaciones entre el suelo y el subsuelo desvinculado las que deben quedar reglamentadas con claridad pues no quedan totalmente independizados como si de una segregación se tratara.
En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral.
24, 26 y 27 febrero 2007
