PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente

La división horizontal de un local, que estaba destinado a hotel y comprendía varias plantas, no plantea ningún problema especial por el hecho de que se establezcan normas de funcionamiento que afectan sólo a las nuevas plantas; tampoco porque las superficies de las nuevas fincas sean inferiores a la del local de procedencia, pues parte de sus anteriores elementos privativos se han convertido en comunes de la nueva subcomunidad; y tampoco, finalmente, porque no se describa el edificio en su conjunto, puesto que la nueva división sólo afecta a un local en cuya hoja precisamente debe constar la inscripción extensa de tal división horizontal. En cambio, sí tiene trascendencia y constituye defecto el pacto que, tal como está redactado, parece afectar a la totalidad del edificio sin que conste el acuerdo unánime de los propietarios.

9 abril 1991

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente.- Inscrita parte de una casa como finca independiente, integrada en el régimen de propiedad horizontal existente sobre la total casa de que forma parte, la Dirección considera posible que aquella parte de casa se constituya en otra nueva propiedad horizontal, no mediante su división en la forma a que se refiere el artículo 8º de la Ley especial, sino como superposición de dos regímenes independientes, de un lado, el preexistente, en el que la finca subdividida conservará su identidad, número, cuota y representación unitaria cual si no se subdividiera, y el de ésta, referido tan sólo a ella, con sus propios elementos independientes a los que corresponderá una participación en sus propios elementos comunes, entre los que necesariamente estará la cuota de participación que al elemento subdividido corresponde en la propiedad superior.

19 junio 2001

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente.- 1. Se plantea en el presente recurso si es o no inscribible una escritura por la que, en ejercicio de un derecho de vuelo reflejado en los asientos registrales, recayente sobre la determinada finca -entidad número uno- en régimen de propiedad horizontal, se declara la ampliación -en construcción- de un edificio, al tiempo que se modifica la propiedad horizontal inicialmente constituida aumentándola de tres a cuarenta entidades independientes, redistribuyéndose la cuota de aquella finca -la entidad número uno- entre las nuevas que se creaban, sin alterar la cuota de las otras que originariamente formaban la propiedad horizontal (entidades números dos y tres).

2. Limitado necesariamente este recurso al examen de los defectos consignados en la nota de calificación (cuya parquedad y ausencia de fundamentación son especialmente significativas en este caso), y teniendo en cuenta los principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales y legitimación registral, se impone necesariamente su revocación.

Y es que, debiendo ceñirse esta resolución al único defecto consignado en la calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), es indudable que el ejercicio del derecho constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, siendo también obvio que la facultad de llevarla a término -por sí solo- está claramente atribuida al titular del derecho de vuelo, pues es indudable, aplicando no sólo la regla hermenéutica que obliga a interpretar una cláusula en el sentido más adecuado para que produzca efecto, sino un simple criterio de pura lógica, que el contenido de aquella facultad (tal y como la publica el Registro) se dirige al titular del derecho, sin que, a la vista de la forma en que fue en su día constituido e inscrito aquél (algo que ahora no cabe cuestionar), sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

28 marzo 2008

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

1.º Se pretende la inscripción de la escritura de declaración de una obra nueva consistente en un edificio construido sobre un solar (en cuanto a la edificación de dos plantas –baja y primera– de cincuenta metros cuadrados cada una) y sobre una vivienda colindante, integrante esta última de un edificio en propiedad horizontal, de modo que la planta primera de dicha construcción que se declara se apoya en esta vivienda colindante en una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados, con las siguientes circunstancias:

a) Se expresa en dicha escritura que el declarante de la obra nueva (cuyo estado civil es de casado) es dueño de un solar de sesenta y cuatro metros cuadrados –finca registral número 45.961–, adquirido por herencia mediante escritura otorgada el 15 de enero de 1971.

Se añade que, en su día, fue dueño de determinada finca colindante (una vivienda situada en la planta baja de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal), la finca registral número 45.953 –que le pertenecía a dicho señor por la misma herencia antes referida–, con la siguiente descripción: «Predio número uno.–Vivienda del lado izquierdo en la planta baja de una casa que cuenta además en parte con dos pisos altos, sitos en La Llana de Cabojal, parroquia de Figaredo, concejo de Mieres, cuya vivienda consta de pasillo, cocina, comedor, dos dormitorios y cuarto de baño, siendo su casi totalidad una accesoria de la planta baja de la que forma parte; tiene una superficie útil de cuarenta y cinco metros noventa y cinco decímetros cuadrados; linda al frente con camino, por la izquierda con la finca la Llana, por la derecha otra vivienda de la misma casa y por la espalda patio del edificio de cuatro y medio metros de fondo…

Se le atribuye una cuota de participación de 25% en el total valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar su participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

El propietario de esta vivienda, que es en su casi totalidad una planta baja accesoria al edificio principal, tendrá a su cargo la conservación y reparación de su tejado y paredes exteriores, sin contribuir a los gastos similares de la edificación principal, pudiendo elevar o construyendo sobre esta accesoria, hasta la altura que tenga por conveniente, incluso aprovechando la pared izquierda del edificio principal como medianera.»

Además, se expone que la vivienda anteriormente descrita –finca registral número 45.953–, es propiedad de los cónyuges que la adquirieron mediante escritura de compraventa otorgada el 15 de marzo de 1991 y que estos adquirentes prestan su consentimiento como luego se indicará.

b) El declarante manifiesta que, siendo dueño de dicha vivienda, y siendo titular registral del derecho de sobreedificación sobre la misma, construyó en el año 1965, en el solar –finca registral 45.961– y sobre la vivienda referida –finca 45.953–, «una casa en propiedad separada de la que se encuentra en la finca 45.953», conforme al artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sin que ésta formara parte de la propiedad horizontal en la que se integra la finca 45.953, y sin ser necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios por ser el único titular del referido derecho de sobreedificación según consta en el Registro de la Propiedad.

De este modo se declara que sobre el referido solar, desde el año 1965 existe construido un edificio destinado a uso residencial compuesto de planta baja y piso alto. Y se añade que esta vivienda tiene «una superficie aproximada de ciento cuarenta y dos metros cuadrados, distribuida de la siguiente manera: Planta baja, con una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados, destinada a vivienda de unos treinta y nueve metros y a aparcamiento, de unos once metros cuadrados. Planta primera, destinada a vivienda, con una superficie aproximada de noventa y dos metros cuadrados, distribuida en varias dependencias, comunicada con la planta baja con una escalera. Consta además de un patio, en la parte posterior, de aproximadamente catorce metros cuadrados».

A efectos del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, se incorpora certificación catastral, de la que -según se expresa en la misma escritura– se deduce que la construcción de la edificación data del año 1965 y su descripción resulta coincidente con la misma escritura. Respecto de dicha certificación se añade por los otorgantes que la referencia catastral que en ella figura en realidad comprende dos construcciones, coincidentes con la finca 45.953 (en cuanto a cincuenta y cinco metros cuadrados de superficie construida) y con la nueva construcción declarada (en cuanto a la restante superficie).

c) En dicha escritura prestan su consentimiento los cónyuges que compraron al declarante la finca 45.953, quienes, como titulares actuales de la propiedad de ésta, confirman que cuando la compraron ya existía la construcción objeto de la presente declaración de obra nueva.

2.º La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción de dicha escritura mediante una calificación en la que, aparte otros defectos relativos a la falta de acreditación suficiente de la fecha de construcción de la obra nueva (tanto a efectos de la justificación del cumplimiento de la normativa urbanística, como en relación con la determinación del carácter privativo o ganancial de la finca sobre la que se construyó) y a la atribución de la pertinente referencia catastral, alega la existencia de dos obstáculos fundamentales:

a) El derecho a sobreelevar la finca registral 45.953 forma parte de la misma como anejo, de modo que la obra realizada con base en tal derecho supone una ampliación del espacie físico que la conforma, pasando a estar el inmueble constituido por dos plantas unidas física y jurídicamente, de suerte que legalmente la nueva planta no es un objeto distinto de aquella finca, sino parte integrante de la misma. Por ello, para poder independizar la nueva planta sería preciso proceder a su segregación –siempre que se trate de elementos que sean susceptibles de aprovechamiento independiente–, para lo que es necesario que se obtenga la aprobación de la junta de propietarios, a la que corresponde la fijación de las nuevas cuotas de participación, dado que los estatutos no autorizan a los propietarios a llevar a cabo modificaciones hipotecarias en los predios independientes. Y a ello debe añadirse la posibilidad de desvincular de dicha finca el derecho a sobreelevar, con la autorización de la junta de propietarios en los términos exigidos para las modificaciones estatutarias por la Ley de Propiedad Horizontal, fijándose un plazo para su ejercicio y estableciéndose las nuevas cuotas que habrían de corresponder a cada predio o las normas para su establecimiento, como exige el artículo 16 del Reglamento Hipotecario.

b) No es admisible que por el promotor de la obra nueva se declare ésta como ejecutada sobre la finca de su propiedad y extendiéndose y apoyándose sobre el edificio colindante, con total independencia de la división horizontal, a modo de engalaberno, como se pretende a tenor del contenido de la escritura calificada. Y añade que únicamente «cabría, una vez declarada la obra nueva de la nueva planta de la división horizontal, independizada en los términos expuestos y atribuido su dominio, por cualquier medio admitido en Derecho, al propietario de la finca colindante, que por éste, tras declarar la obra nueva sobre esta última finca, se agrupase el nuevo predio con la finca colindante, con la preceptiva autorización de la junta de propietarios de la división horizontal, lo que no supondría que aquél deje de formar parte de la propiedad horizontal, sino que la finca resultante de la agrupación estaría integrada por dos partes jurídicamente diferenciadas, que son el elemento de la propiedad horizontal y la finca con la que se agrupa».

2. Para resolver la cuestión esencial que se plantea en este expediente, debe decidirse en primer lugar si se ajusta a Derecho la pretensión del declarante de la obra nueva según la cual, siendo propietario del solar y titular del derecho de sobreedificación respecto una vivienda colindante, integrante de un edificio en propiedad horizontal, puede realizar y hacer suya la construcción, sin que ésta forme parte de dicha propiedad horizontal y sin que sea necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios de ésta.

A tal efecto, debe entenderse que la mera facultad de elevar dicha vivienda colindante o construir sobre la misma «hasta la altura que tenga por conveniente», según consta en el asiento registral referido, no tiene determinación suficiente para ser considerada como un verdadero derecho real de los configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario. Según la doctrina de esta Dirección General, tras una falta de determinación como la del presente caso (no especificación del número de plantas por construir y del plazo de desenvolvimiento o realización de la construcción, duración, imprecisión de los criterios de fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes de la propiedad horizontal, etc.), lo que subyace no es un derecho real de sobreedificación sino «la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico, esto es, la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística; se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prevé transmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni, por tanto, ser susceptible de inscripción conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jurídico (vide artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento), pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de la propiedad (dada su significación económico-política y su trascendencia «erga omnes») que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (vide artículos 513, 526, 546, 1.068 y 1.655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad» (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de noviembre de 1996 y 18 de noviembre de 2002).

Por ello, la constancia registral de esa genérica facultad de elevar plantas de la vivienda referida o construir sobre la misma no puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real, que resulta contraria a las exigencias del denominado principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance (cfr. artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento). Consecuentemente, resulta aplicable el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio en propiedad horizontal que afecte al título constitutivo requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y la variación de las cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 13 de junio de 2002 y 13 de septiembre de 2003).

Por otra parte, aun cuando se tratara del caso en que, mediante la configuración jurídica adecuada, se atribuyera al titular de dicha facultad la posibilidad de construir haciendo suya la edificación de nuevas plantas como elemento privativo de la propiedad horizontal (lo que, como se ha expresado, no ha ocurrido en el presente supuesto, en el que ni siquiera se determina si lo construido sería una ampliación de un mismo elemento privativo –dicha vivienda– o se trataría de un elemento adicional también privativo), todavía faltaría el título jurídico hábil para que –como se pretende según la escritura calificada– dicha sobreedificación quedara excluida del régimen de propiedad horizontal en el que se integra la vivienda sobre la que se ha construido.

Por lo que se refiere a esta última cuestión, la Registradora –en el fundamento de Derecho 2.º de su calificación– rechaza la posibilidad de que la nueva planta quede excluida de la propiedad horizontal y admite únicamente que –con el correspondiente consentimiento de la comunidad de propietarios– se agrupe con la finca colindante, de suerte que «la finca resultante de la agrupación estaría integrada por dos partes jurídicamente diferenciadas, que son el elemento de la propiedad horizontal –la parte que constituye la sobreedificación– y la finca con la que se agrupa».

En relación con tal extremo, debe admitirse que es un hecho –a veces motivado por razones históricas de configuración urbanística de determinadas ciudades, o por las simples condiciones del terreno– la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio (pudiendo éste hallarse configurado en régimen de propiedad horizontal, como ocurre en el presente caso). Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el más adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal), lo cierto es que no pueden descartarse otras soluciones distinta a la referida por la Registradora en la calificación impugnada, como puede ser la de la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y la Resolución de esta Dirección General de 20 de julio de 1998). Por lo demás, en el presente caso y por las razones que han quedado expuestas, debe confirmarse la calificación en cuanto expresa que resulta necesario el acuerdo aprobatorio adoptado por la Junta de Propietarios de la comunidad (cfr. artículos 5, 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).

15 septiembre 2009