PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución por una comunidad de propietarios

Constitución por una comunidad de propietarios

1. En el presente recurso se debate la negativa a inscribir una escritura de constitución de un conjunto urbanístico. Frente a la calificación del Registrador, en la que se precisa el consentimiento unánime de los titulares de las fincas que forman dicho conjunto; el recurrente estima que, dado que se trata de una comunidad ordinaria, basta el acuerdo de la mayoría de los condóminos adoptado con arreglo a lo dispuesto en los artículo 398 del Código Civil.

2. La regulación de los conjuntos urbanísticos, sus elementos y caracteres se recoge en el artículo 24 de la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Conforme al citado artículo, el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, será aplicable a los complejos inmobiliarios privados, que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentran divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. En relación a este segundo apartado, cabe destacar lo señalado por el Registrador en su nota de calificación, con carácter previo, esto es, la necesidad de que todos los titulares de elementos independientes participen de manera inherente en la titularidad de los ahora configurados como elementos comunes.

3. El fondo del recurso se centra en la constitución del conjunto inmobiliario y su naturaleza. Dada la aplicación supletoria a estos de las normas reguladoras de la propiedad horizontal, es preciso acudir a lo dispuesto en los artículos 2 y 5 de la Ley, dedicado este último al título constitutivo formal de la propiedad horizontal, así como a lo señalado por el artículo 396 del Código Civil, al que aquel se remite. La configuración de un edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido calificada por la doctrina mayoritaria y por la jurisprudencia como un acto de riguroso dominio. De ahí la necesidad de que la escritura de constitución sea otorgada por el propietario único del inmueble, o por todos los titulares de los diferentes pisos y locales que integran aquella. De este modo, el nudo propietario podrá otorgar la escritura de constitución, siempre que no haya perjuicio para el usufructuario; el apoderado necesita poder expreso para constituir un inmueble en régimen de propiedad horizontal, por tratarse de un acto de riguroso dominio (Resolución de 17 de abril de 1970). En este sentido, se ha pronunciado la Dirección General en diversas resoluciones, relativas al otorgamiento del título constitutivo como a las modificaciones del mismo, frente a aquellas modificaciones que se adoptan con el acuerdo mayoritario en el seno de la Junta de Propietarios (artículo 17 de la Ley). Así, destacan las Resoluciones de 27 de junio de 1995, 23 de noviembre de 2000, 23 de junio de 2001, 11 de octubre de 2001.

No cabe, por tanto, entender que ante la presencia de una comunidad ordinaria, la constitución de un conjunto urbanístico es un acto de administración, cuya adopción requiere de la mayoría que contempla el artículo 398 del Código Civil, dado que partiendo de la na turaleza dominical del acto constitutivo, de tratarse de una comunidad romana se precisaría de la unanimidad prevista en el artículo 397 de aquel cuerpo legal; ya que es necesario el consentimiento de todos los titulares de las diferentes parcelas, pisos, locales o cuotas indivisas de los mismos sobre las que el conjunto se constituya. Todo ello sin prejuzgar si la constitución en régimen de propiedad horizontal participa de la naturaleza de los actos de administración o disposición. Es un acto de riguroso dominio y por ello en el otorgamiento han de concurrir los titulares de los diferentes elementos que hayan de concurrir en la comunidad. En definitiva, se requiere el consentimiento de cada uno de los titulares de las fincas, elementos independientes, o cuotas de las mismas que pasan a integrar el conjunto urbanístico.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

5 enero 2006