PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución sobre un edificio ya existente cuya descripción se modifica

Constitución sobre un edificio ya existente cuya descripción se modifica

En el presente recurso se trata de decidir si para constituir una finca urbana en régimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripción de las modificaciones del edificio ya inscrito, que se ponen de manifiesto en el título constitutivo de ese régimen. La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide (artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística (artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, vigente al tiempo de la calificación recurrida).

23 junio 1998

Constitución sobre un edificio ya existente cuya descripción se modifica.- 1. Para un mejor análisis del supuesto objeto de recurso, se hace necesario expresar resumidamente los actos y negocios jurídicos que han dado lugar al mismo: 1.1 Como presupuesto anterior a las escrituras objeto de calificación, constan inscritos en el Registro los derechos nacidos de las operaciones siguientes: a) Varias personas compraron un edificio proindiviso. La adquisición accedió al Registro de la Propiedad.

b) Tales propietarios constituyeron mediante escritura pública en 1995, régimen de Propiedad horizontal sobre el indicado edificio. En dicho régimen se determinaron como departamentos independientes, en la planta baja, tres locales; en la planta primera, una vivienda; en la planta segunda, otra vivienda, y en la planta tercera, otra vivienda.

c) Los copropietarios disolvieron parcialmente la comunidad existente entre ellos y se adjudicaron por grupos o individualmente, los tres locales en la planta baja, y en comunidad ordinaria o romana entre todos los propietarios del edificio, en la misma proporción que eran antes dueños del mismo, los tres pisos de las plantas altas.

1.2 Con posterioridad a las operaciones señaladas, se presentan en el mismo registro los documentos siguientes, que sí son objeto de calificación y recurso: a) Escritura de marzo de 2004, autorizada por el Notario recurrente, en que se modifica la constitución en Propiedad horizontal del indicado edificio, expresándose en la misma que «se han realizado obras de modificación del edificio lo que ha originado diferentes modificaciones en la descripción de los diferentes departamentos, así como la conversión de parte de los anteriores elementos comunes en anejos privativos, especialmente se ha habilitado para uso singular el sótano existente en el edificio que no constaba en la descripción primera del mismo». La existencia del sótano se acredita por certificado expedido por el Secretario del Ayuntamiento, con el Visto Bueno del Alcalde. Se añade a continuación que «con el fin de recoger las modificaciones que se han producido en la descripción de los elementos privativos de la propiedad horizontal. se modifica la descripción de los mismos, entre las cuales se produce la división en dos de los departamentos que anteriormente se describían como únicas en cada planta, así como la cuota de participación en la comunidad, en la siguiente forma…».

En la citada escritura de 4 de marzo de 2004 todos los propietarios del edificio modifican la propiedad horizontal, manteniendo los tres locales en planta baja, con muy ligeras diferencias en la superficie, y describiéndose como elementos independientes dos pisos por planta en cada una de las tres plantas, a los que se les incluye como anejo sendos trasteros en la planta sótano.

Todos los propietarios acuerdan disolver la comunidad existente entre ellos sobre los pisos y se lleva a cabo adjudicándose a los diversos propietarios o grupos de propietarios los pisos según consta en la escritura, si bien el elemento número siete de propiedad horizontal se adjudica en participaciones indivisas entre los condueños con el fin de completar en la proporción que corresponda la participación de cada grupo de condueños.

Posteriormente en octubre de 2004, el mismo Notario autoriza escritura complementaria de la última indicada, en la cual se expresa que fue denegada la inscripción de aquella escritura por lo siguiente: «Falta hacer la declaración de obra nueva, conforme al artículo 45 y siguientes del R.D. 1093/97, de 4 de julio». Hace constar el Notario autorizante que en la citada escritura, cuya inscripción se deniega, se describía el edificio del que forman parte los departamentos constituidos en propiedad horizontal en la forma exigida por los citados preceptos del R.D. 1093/97; no obstante se procede a efectuar la declaración de obra nueva exigida.

Ambas escrituras (de marzo y de octubre de 2004) como se ha indicado, fueron presentadas en el Registro de la Propiedad número cinco de Valladolid. A las mismas se acompañó certificación por la que se acredita la licencia de obras para la demolición parcial y reestructuración mayoritaria del inmueble en cuestión.

La Registradora de la Propiedad indica cinco obstáculos que impiden la inscripción, ya transcritos en los «Hechos», si bien para su mejor comprensión se vuelven a reproducir: Primer defecto: «Dado que el edificio anteriormente existente a la obra nueva que se declara estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, y que los distintos propietarios habían procedido a la disolución de la comunidad entre ellos existente, adjudicándose las fincas resultantes de la división horizontal, en la forma que resulta de la escritura de disolución de comunidad autorizada el día… por el Notario de Valladolid, Sr….., no es posible proceder al despacho de la documentación aportada en tanto no se proceda como acto previo a la extinción de la propiedad horizontal anteriormente existente».

«Téngase en cuenta que como consecuencia de la obra nueva que ahora se declara, se ha modificado la configuración física del edificio.

Donde antes había seis departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente, ahora hay nueve, lo que impide aun con acuerdo de los propietarios el mantenimiento de la propiedad horizontal existente. ¿A favor de quién y en qué proporción se inscribiría la Obra Nueva ahora declarada y los departamentos de la Propiedad horizontal, antes de la disolución de condominio?».

En primer lugar, hay que tener en cuenta, como dice el Notario recurrente, que no se puede confundir la comunidad en régimen de propiedad horizontal con la copropiedad ordinaria sobre los elementos singulares.

El hecho de que se haya constituido un edificio en propiedad horizontal, no es incompatible con el que todos o algunos de tales pisos o locales o departamentos independientes pertenezcan proindiviso a varias personas en comunidad ordinaria. En este caso concreto se constituyó en su día la propiedad horizontal, y la comunidad ordinaria preexistente se disolvió sólo parcialmente, respecto de los locales en la planta baja, pero no respecto de las viviendas, que, aunque se determinaron como departamentos independientes, continuaron perteneciendo proindiviso a los antiguos propietarios del edificio, manteniéndose la comunidad romana sobre tales pisos, perfectamente coexistente con el régimen de propiedad horizontal.

Ha de concluirse que el que un edificio se constituya en propiedad horizontal no implica per se la disolución de la comunidad romana, a menos que se adjudiquen individualmente los departamentos a los primitivos condueños; de otro lado, es perfectamente admisible la disolución parcial del condominio, en la que parte de los elementos se extraigan de la comunidad ordinaria y se adjudiquen a los condueños, y el resto de los elementos continúe perteneciendo proindiviso a los copropietarios.

Sentado lo anterior, ha de afirmarse que el argumento para exigir la extinción previa de la propiedad horizontal no puede basarse en que la propiedad horizontal extingue per se el condominio ordinario, ya que se ha indicado que la propiedad horizontal y condominio ordinario pueden ser compatibles.

Si eliminamos este argumento del defecto establecido, queda como posible defecto el siguiente, a saber: «Dado que el edificio anteriormente existente a la obra nueva que se declara estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, no es posible proceder al despacho de la documentación aportada en tanto no se proceda como acto previo a la extinción de la propiedad horizontal anteriormente existente.» Lo que nos lleva a la cuestión de si existiendo inscrita una propiedad horizontal, en el caso de que se rehabilite o reconstruya el edificio es necesario proceder a la extinción previa de la propiedad horizontal.

El argumento a favor de la exigencia de la extinción de la propiedad horizontal puede basarse además de en el principio de especialidad, en el art. 23 de la Ley de propiedad horizontal, según el cual «La Propiedad Horizontal se extingue por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.

Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro». Pero de este artículo se deduce que ni siquiera por el hecho de que se destruya el edificio se extingue la propiedad horizontal, pues cabe el pacto contrario a que se extinga. Este pacto, al no indicar otra cosa el artículo, podrá hacerse antes o después de la destrucción del edificio, y la finalidad de la norma, interpretada según el art. 3 del código civil, es lograr la reconstrucción del edificio, pues sólo dirigiéndose hacia la reconstrucción se comprende el párrafo segundo del propio artículo, ya que si el coste de la reconstrucción está cubierto por un seguro, tampoco se extingue la propiedad horizontal. Por otro lado, el régimen de propiedad horizontal tiene como finalidad la regulación de los departamentos de un edificio, no de un solar, con lo que se concluye que el legislador permite que se mantenga este régimen aunque se destruya el edificio, con la finalidad de su reconstrucción. Esta solución no repugna en absoluto a nuestro ordenamiento, pues en el inicio de la propiedad horizontal se puede crear el régimen sin que todavía exista edificio, pues basta con que la construcción esté «cuando menos comenzada» (art. 8 de la Ley Hipotecaria) –momento este último interpretado con gran flexibilidad por este Centro Directivo–, y si en el inicio por diversas circunstancias se modifica el régimen de propiedad horizontal, no es preciso proceder a la extinción de la propiedad horizontal y a la constitución de un nuevo régimen, sino simplemente a su modificación, con el común acuerdo de todos los propietarios, como acto orgánico, de manera que si esta solución es comúnmente admitida en el inicio de la Propiedad Horizontal también ha de ser admitida durante toda la vida jurídica de la propiedad horizontal.

De otro lado, en el caso que nos ocupa, los intervinientes no han formalizado un pacto expreso de subsistencia de la propiedad horizontal, mas no obstante, su voluntad de subsistencia del régimen resulta de sus propios actos, ya que presentando licencia de obras para la demolición parcial y reestructuración mayoritaria del inmueble (que no destrucción del edificio), toda su actuación implica inconclusamente su voluntad de mantener el régimen de propiedad horizontal. La voluntad de los propietarios del edificio de mantener la propiedad horizontal, que resulta de la expresión de modificarla, y no de extinguirla ni de admitir la extinción, es lícita, está permitida por la Ley, y como acto orgánico es posible dicha modificación con el consentimiento de todos los propietarios, sin necesidad de proceder a una previa extinción del régimen de propiedad horizontal anterior.

Por todo lo expresado, el defecto no puede mantenerse.

En cuanto a la segunda parte del defecto, ha de señalarse que como consecuencia de la obra nueva que se declara, se mantiene la configuración física externa del edificio, aunque no la interna. La Obra Nueva se inscribirá a favor de todos los propietarios en la medida en que lo son (art. 8-4.º, párrafo 4, de la Ley Hipotecaria), sin que proceda en esta Resolución a analizarse si era precisa la escritura de Declaración de Obra Nueva, por no haber sido objeto de recurso, aunque ha de advertirse que según la reciente resolución de este Centro Directivo de 19 de febrero de 2005, no puede presuponerse que el edificio sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo haga nacer un edificio distinto del que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma. En otro caso, sí se ha de resaltar que como acto de naturaleza orgánica, los propietarios están legitimados para modificar la descripción externa del edificio, al existir unanimidad.

De otro lado, al mantenerse la Propiedad Horizontal constituida en su día, los locales configurados como departamentos independientes continuarán inscritos, con su nueva descripción, a nombre de los propietarios a quienes se adjudicaron en su día. Al Registro accederá la división de los pisos en dos departamentos independientes por planta, así como la disolución del condominio existente sobre tales pisos, pues como ya se ha indicado, es compatible el régimen de propiedad horizontal con un condominio ordinario sobre uno, varios, o todos los departamentos constituidos en dicho régimen, y por tanto, puede acceder al Registro la disolución del condominio ordinario mediante la adjudicación de departamentos a cada uno de los antiguos copropietarios.

De esta manera, los departamentos de la Propiedad Horizontal, antes de la disolución del condominio (se entiende del condominio de los pisos), se inscribirán a favor de todos los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas.

Segundo defecto: «Dado que sobre la finca existía ya declarada una obra nueva y ahora se declara que el edificio tiene una nueva descripción cuya inscripción como obra nueva se solicita, no consta cómo se ha llegado a esa nueva descripción cuya inscripción como obra nueva se solicita, vgr. previa demolición de la edificación existente, por vía de rehabilitación, etc.».

En este punto ha de señalarse que no existe ningún precepto que exija expresar en la declaración de obra nueva cómo se ha llegado a la nueva descripción, si bien, en el supuesto objeto de este recurso, la propia Licencia de obras unida a la declaración del técnico indica el proceso seguido.

Tercer defecto: «Dado que el nuevo régimen de Propiedad Horizontal es el resultado de la obra nueva que se realiza, resulta incorrecto que se diga que lo que se realiza es una modificación en la descripción de los departamentos que integraban la anterior propiedad horizontal, ya que lo que se ha de constituir es una nueva propiedad horizontal al haber quedado extinguida la anteriormente existente».

Este obstáculo supone una reiteración del primero, ya que admitida la subsistencia de la propiedad horizontal por pacto entre todos los propietarios del edificio, no se considera extinguida la misma. Al no considerarse extinguida no resulta incorrecto que se diga que lo que se realiza es una modificación de los departamentos que integraban la anterior propiedad horizontal.

Cuarto defecto: «Por la misma razón resulta incorrecto que se diga que el objeto de extinción de condominio es exclusivamente los departamentos resultantes de la división horizontal, no los locales comerciales, que ya eran propiedad separada de los condueños».

De nuevo es una reiteración del primer obstáculo, de manera que admitida la subsistencia de la propiedad horizontal y la coexistencia entre este régimen y el condominio ordinario, puede inscribirse la extinción del condominio sobre los pisos de las plantas superiores, y no sobre los locales, que ya eran de propiedad separada de los antiguos condueños.

Finalmente ha de hacerse notar que la solución admitida en este caso concreto, no supone perjuicio para tercero, mantiene el principio de especialidad, y no incrementa innecesariamente los costes de las operaciones jurídicas efectuadas.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

20 junio 2005