PROPIEDAD HORIZONTAL
La cuota de participación en beneficios y cargas debe estar en referencia con el valor total del inmueble, no bastando indicarla en relación con el valor de los elementos comunes.
7 junio 1963
Cuota de participación.- Es inscribible una escritura de modificación de porcentajes en la que se fija la cuota «a los efectos del artículo 396 del Código Civil y párrafo 3º del artículo 8º de la Ley Hipotecaria.
28 febrero 1968
Cuota de participación.- Es inscribible la escritura de propiedad horizontal en que a las cuotas de participación se les atribuye la naturaleza, el contenido y efectos señalados en la Ley de 21 de julio de 1960.
20 abril 1967
Cuota de participación.- Aunque la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 5º enumera sin carácter limitativo los elementos o valores a tener en cuenta por el propietario para la fijación de las cuotas de participación, y aunque llama la atención que tras agrupar un edificio a otro sigan subsistentes las primitivas cuotas fijadas para uno solo de los edificios, pese a que dos de sus locales aumentaron de extensión superficial, no cabe duda de que al poder ser fijadas las cuotas por el propietario único se ha cumplido la prescripción establecida en el párrafo 2º del artículo 5º citado.
11 mayo 1978
Cuota de participación.- Ordenada judicialmente la cancelación de unas inscripciones por las que la Comunidad de Propietarios de un edificio dividido horizontalmente modificó las cuotas de sus elementos independientes, no puede practicarse la cancelación si del Registro resulta que, además de modificarse las cuotas, se desafectó un elemento común, que pasó a ser independiente y se vendió después, lo cual no fue tenido en cuenta en la sentencia, con lo que resultaría que la simple cancelación de la inscripción de la modificación de las cuotas produciría la indeterminación registral de la cuota que, sobre cien, corresponde a cada uno de los pisos o locales, incluido el desafectado.
17 marzo 1993
Cuota de participación.- Hechos: en un edificio, dividido en tres elementos independientes, los propietarios de los elementos uno y dos, en planta baja, pueden realizar por sí segregaciones o divisiones, sin autorización de los demás, asignando la correspondiente cuota de tal forma que no alteren las restantes; y los dueños de los elementos dos y tres (éste en planta alta) tienen inscrito un derecho de vuelo para elevar de una a cinco plantas, ocupando toda la superficie de su cubierta. Los titulares del derecho de vuelo declaran la construcción, entre la planta baja y primera, de una entreplanta y asignan coeficientes a todos los elementos privativos, incluido al local del que no son propietarios. La Dirección, confirmando la calificación denegatoria, afirma que la fijación de cuotas no la tienen los titulares que la han hecho; lo único que resulta de los Estatutos es la forma en que se fijarán las cuotas, pero no quién las fijará, como consecuencia de lo cual, no se podrán alterar todas las cuotas sin contar con el consentimiento del dueño del elemento privativo número uno, o con la resolución judicial pertinente.
24 marzo 2000
Cuota de participación.- Ver, más adelante, el epígrafe «División de un local».
21 septiembre 2000
Cuota de participación.- Basándose en la redacción de la nota de calificación del Registrador, la Dirección considera inscribible la escritura de modificación de cuotas otorgada por el Presidente de una comunidad de propietarios, sobre la base de una certificación del Secretario en la que consta que el acuerdo se adoptó por unanimidad en junta extraordinaria, sin que pueda discutirse si tal acuerdo es un acto colectivo de la junta como órgano colectivo o, más bien, debe comprobarse si los que tomaron el acuerdo eran los mismos propietarios que figuraban en las correspondientes inscripciones del Registro. En cuanto al argumento de que la certificación no expresaba si el acuerdo se tomó por unanimidad de los asistentes o por unanimidad de todos los propietarios, se rechaza por no haberse expresado en la nota de calificación.
23 mayo 2001
Cuota de participación.- Teniendo en cuenta que los errores materiales puede rectificarlos el Registrador por sí, con el título que motivó el asiento, mientras que los errores de concepto requieren el acuerdo unánime de todos los interesados o resolución judicial, se considera que el error cometido al inscribir una división horizontal, consistente en añadir a todas las cuotas de participación las palabras “todas por ciento”, es un error material, pues dicha interpretación es la que se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble y el error padecido al transcribir la escritura no puede, por sí solo, alterar el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos.
10 noviembre 2003
Cuota de participación.- 1. En el presente supuesto se transmite un local en régimen de propiedad horizontal constituida antes de la Ley 49/1960. El Registrador suspende la inscripción al no constar la cuota de participación del mismo en la Comunidad, teniendo en cuenta la obligación de adaptación de los Estatutos a la nueva Ley. El Notario recurre. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando el Registrador.
2. La disposición transitoria primera de la Ley sobre Propiedad Horizontal 49/1960 establecía la obligatoriedad de que las Comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal con anterioridad a dicha Ley adaptaran sus Estatutos a lo dispuesto en la misma en el plazo de dos años desde su entrada en vigor en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos. La Ley 8/1999 de 6 de abril de reforma de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, establece en su disposición final única que los estatutos de las Comunidades de propietarios se adaptarán en el plazo de un año a lo dispuesto en la misma. Por otra parte, del artículo 393 del Código Civil, vigente al tiempo de constituirse la Comunidad, resulta la presunción de igualdad en las cuotas de todos los elementos del régimen de propiedad horizontal si no consta la adaptación estatutaria.
3. De conformidad con el artículo 5 de su ley reguladora, una de las circunstancias que ha de contener el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal es la referida a la cuota de participación en los elementos y gastos comunes del indicado régimen. Así pues para las propiedades constituidas con anterioridad a la ley, la determinación de la cuota será en su caso uno de los elementos a fijar. Ahora bien no constando dicha adaptación, ello no puede ser impedimento para la enajenación de los elementos privativos configurados en su día como propiedad independiente y así inscritos en el Registro, teniendo en cuenta además la presunción legal de igualdad de cuotas entre los indicados elementos. Pretender otra cosa seria aplicar una prohibición de disponer que no está legalmente prevista para el caso de la falta de adaptación estatutaria.
4. Ha de tenerse en cuenta por otra parte que la modificación o adaptación estatutaria requiere la intervención de todos los propietarios de la Comunidad, por lo que tal modificación no puede realizarla el propietario individualmente, y en consecuencia la falta de adaptación no puede afectar a la posible realización de actos dispositivos respecto de los elementos privativos para los que sólo los respectivos propietarios están legitimados; si en el Registro no consta adaptación habrá de entenderse transmitida la cuota correspondiente en los elementos comunes que resulte de la indicada presunción de igualdad.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado.
12 septiembre 2005
Cuota de participación.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregación es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregación y se ordena la cancelación de las anotaciones que contradigan lo expuesto, así como la práctica de la correspondiente inscripción, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situación de rebeldía y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión y; d) no consta determinación de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.
2. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resolución es firme y ejecutiva; añade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelación de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega además que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota señala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelación de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.
Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeldía es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acción de rescisión; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijación de cuota. [1]
5. El último defecto discutido se refiere a la necesidad de constancia de la cuota de participación a efectos de beneficios y cargas de la propiedad horizontal en relación con el local comercial cuyo dominio se declara.
La cuota de participación determina la extensión del derecho en los elementos comunes, beneficios y cargas del elemento privativo en el régimen de comunidad horizontal al que está incorporado, configurándose así como un elemento fundamental para determinar el alcance de los derechos del inmueble en concreto dentro del estatuto jurídico de la propiedad horizontal conforme al artículo 3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; por ello es requisito inexcusable del título constitutivo conforme al artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria; no constando que la cuota haya sido declarada en la sentencia, no puede ser declarada unilateralmente por el propietario, requiriendo su determinación a falta de otra previsión en los estatutos, el acuerdo de la Comunidad o su fijación judicial conforme al artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal. Procede, pues, confirmar también la calificación del Registrador en este punto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.
29 diciembre 2005
Cuota de participación.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública por la que se modifican las cuotas de participación en la comunidad que respecto de los diferentes elementos privativos se establecieron en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal de determinado complejo urbanístico.
En el otorgamiento de esta escritura intervienen únicamente el Presidente de dicha comunidad, en ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios, y el Secretario, que certifica que el referido acuerdo se adoptó por unanimidad de los propietarios presentes o representados en dicha Junta y que el mencionado acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes ni representados, sin que ninguno de ellos hubiera manifestado en plazo discrepancia alguna.
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al afectar la modificación de las cuotas de los diferentes elementos privativos al contenido esencial del derecho de dominio, es necesario que conste en documento público el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los que aparezcan en el Registro como propietarios de los distintos elementos privativos.
2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal). Y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). En cambio, cada propietario puede disponer libremente de su derecho, sin separar los elementos que lo «integran» (artículo 3, párrafo último, de la Ley de Propiedad Horizontal).
Según la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal –párrafo cuarto–, con base en esa idea, así como en la pretensión de llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto, «se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas».
3. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–. En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); y, asimismo, que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges –en régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001).
Por lo que se refiere a los supuestos en que, de modo análogo al presente caso, se modifican las cuotas de participación en la comunidad de propietarios establecidas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, esta Dirección General se ha limitado a apuntar la doctrina general antes reseñada, pero sin prejuzgar si dicha modificación de cuotas es un acto colectivo de la Junta o se trata más bien de aquellos otros que requieren el consentimiento singular de todos los propietarios (cfr. la Resolución de 23 de mayo de 2001).
Por eso, para resolver la cuestión ahora planteada, debe analizarse la significación que tiene en la propia Ley la cuota de participación que es objeto de modificación en el acuerdo debatido.
Ciertamente, el propio artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal previene que la cuota de participación podrá variarse «por acuerdo unánime»; y, por otra parte, el artículo 18, párrafo segundo, in fine, de la misma Ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril) se refiere a «los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de la cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».
Por lo demás, la Ley de Propiedad Horizontal ha superado el clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división o el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (únicamente los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la norma 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–).
Ahora bien, para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, no puede olvidarse lo que la cuota de participación representa en el régimen de propiedad horizontal.
Como señaló la Resolución de 23 de julio de 1966, la cuota de participación de los titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones como claramente se desprende del [hoy vigente] artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal; y, aunque ni en la Ley Hipotecaria ni en la Ley de Propiedad Horizontal se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participación de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporción del interés de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinará su participación en los nuevos locales en caso de elevación del edificio, o en el solar si aquél se destruye, y por eso el artículo 396 del Código Civil destaca los dos elementos de esta especial propiedad: los pisos o locales –de propiedad independiente o separada– y los elementos comunes –en copropiedad–, por lo que estando el edificio compuesto de elementos comunes y de elementos independientes, la cuota de participación en aquéllos equivale a la participación en el edificio en su totalidad.
Por ello, si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, en los casos señalados por la Ley, esa cuota de participación en relación con el total valor del inmueble se traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de participación fijada (Resolución de 5 de mayo de 1970).
De esta significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello.
En efecto, se atribuye a la Junta competencia para la «fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados», «sin alteración de las cuotas restantes», en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales; y, aun en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación de la Junta «además del consentimiento de los titulares afectados» (cfr. artículo 8). Resulta evidente, también, que, en casos de desafectación de elementos comunes y subsiguiente venta de los mismos, la Junta podrá fijar o alterar las cuotas de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las demás cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973); y lo mismo cabe admitir en otros casos de creación de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario en los términos preestablecidos en el título constitutivo –pues de lo contrario, será además necesario el consentimiento individual de los propietarios afectados– (cfr. artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Por otra parte, a la hora de establecer o modificar la respectiva contribución de los propietarios en los gastos generales o en gastos determinados –sea, v,gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude el artículo 3, párrafo segundo, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal, sea por nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creación de determinados servicios no previstos en el título constitutivo, etc.–, es indudable la competencia de la Junta. Según la doctrina jurisprudencial (cfr., por todas, las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, y así se desprende del apartado 1, letra e), del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual cada propietario contribuirá a los gastos generales «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido»; de suerte que a ese sistema de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 [actual artículo 17] de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos».
Precisamente es este tipo de acuerdos el contemplado por el párrafo segundo, in fine, del artículo 18, de dicha Ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril), que se remite al mencionado artículo 9, relativo al sistema de distribución de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la Junta para adoptarlos, como órgano colectivo, mediante acuerdo unánime.
De cuanto antecede se desprende que, fuera de tales supuestos contemplados por la Ley, la modificación de la cuota, en tanto en cuanto afecta al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales como acontece en el presente caso, requiere el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados, prestado en la escritura correspondiente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.
19 abril 2007
Cuota de participación.- Para el caso de consentimiento unánime de los propietarios para modificar las cuotas de participación, prestado muchos años antes de otorgarse la escritura que lo recogía y que accedió al Registro cuando algunos de los titulares registrales eran distintos, véase más atrás el apartado “Alteración del título constitutivo”.
22 septiembre 2009
Cuota de participación.- Sobre la ilegalidad de modificar los estatutos para exonerar del pago de los gastos comunes durante cierto tiempo al propietario único de un inmueble dividido horizontalmente, ver más adelante el apartado “Pago de los gastos de comunidad”.
15 abril (2 Rs.) 2010
[1] Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 1 y 2 se examinan bajo los títulos “DOCUMENTO JUDICIAL. Ámbito de la calificación y Otorgado en rebeldía”.
