PROPIEDAD HORIZONTAL
Es inscribible la escritura de parcelación horizontal de un inmueble en que la sociedad propietaria del edificio se reserva el derecho de construir dos plantas más y modificar, en consecuencia, las cuotas de participación de los diferentes pisos o locales con arreglo a módulos de extensión superficial.
7 abril 1970
Derecho de elevación.- Constituido un derecho de vuelo sobre la planta baja de un edificio proyectado y sujeto a condición de que el adquirente del referido derecho la construya dentro de un plazo determinado, no puede negarse su carácter real, pues se trata de un derecho de construir plantas en fincas ajenas, figura nítidamente diferenciada del derecho de superficie, no solo por la distinta base física sobre la que se constituye, sino por la perpetuidad de la propiedad que origina el derecho de sobreelevar frente a la temporalidad de la propiedad superficiaria. En cuanto a la circunstancia de estar sujeto a una condición suspensiva, significa que se trata de una simple expectativa hasta el cumplimiento de la condición, pero que no impide su inscripción, al estar prevista en el artículo 23 de la Ley una nota marginal para el caso de cumplirse el hecho condicional. Finalmente, se cumplen los requisitos establecidos por el artículo 16.2º del Reglamento Hipotecario si se determinan las cuotas que han de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes, así como, además, la descripción de los elementos que constituirán la propiedad horizontal, cuya declaración se proyecta para el tiempo en que se termine la construcción del edificio.
5 febrero 1986
Derecho de elevación.- La reserva, para sí y sus sucesores sin límite de tiempo, por la dueña de un edificio dividido horizontalmente del derecho a elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan las ordenanzas municipales no es que afecte al principio de especialidad por la imprecisión del número de plantas a construir, plazo de realización, duración, imprecisión de los criterios de fijación de las futuras cuotas en la comunidad, sino que ni siquiera constituye un auténtico derecho real, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de una facultad dominical, que conculca los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes, que excluye la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (artículos 513, 526, 546, 1.608, 1.655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.
6 noviembre 1996
Derecho de elevación.- Constituido un derecho de vuelo sobre un edificio en el momento de su división horizontal, que se reserva para sí el constituyente en la medida que permitan las ordenanzas, con el derecho a transmitirlo a terceros sin el consentimiento de los restantes propietarios, aunque existen una serie de indeterminaciones puestas de relieve por el Registrador que conculcarían el principio de especialidad, en realidad lo que ocurre es que el derecho constituido no tiene carácter real, sino que se ha sustraído a los propietarios de la finca edificada, y con carácter perpetuo, una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística; es decir, se trataría de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y que se prevé transmitir, lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real pese a la libertad de creación de tales derechos que rige en nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.
29 abril 1999
Derecho de elevación.- Las exigencias del principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance, impide la inscripción del pacto por el que, en una escritura de obra nueva y división horizontal, “la promotora se reserva y establece un derecho de vuelo o mayor elevación sobre el edificio… para levantar cuantas plantas lo desee o permitan las ordenanzas municipales”. En realidad, lo que ocurre es que tras la aparente falta de determinación señalada por la Registradora (no especificación del número de plantas a construir y del plazo de realización de la construcción) lo que subyace no es un derecho real de los configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico; se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prevé transmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni por tanto, ser susceptible de inscripción conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de la propiedad que excluyen la constitución de derechos reales de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad. En cambio, el defecto consistente en no especificarse el plazo de duración del derecho sobre lo construido debe ser revocado, pues el derecho de sobreelevación, una vez realizada la construcción, trae consigo el nacimiento de nuevos elementos privativos en propiedad horizontal, sobre los que recae un derecho de propiedad y copropiedad, el cual no tiene porqué estar limitado en el tiempo.
18 noviembre 2002
Derecho de elevación.- 1. Situación registral de la finca: Por la inscripción 3.ª de la finca se declara una obra nueva y se constituye la misma en régimen de propiedad horizontal. En la inscripción figura que los constituyentes del régimen «se reservan el derecho de proceder a la ampliación de nuevas plantas, haciéndolas suyas sin necesidad de obtener el consentimiento de los propietarios del inmueble y de acuerdo con las Ordenanzas Municipales. Cuando se construyan más plantas en uso del derecho de vuelo, los titulares del mismo podrán por sí solos formalizar la correspondiente escritura de Declaración de Obra Nueva y de División Material de la finca, atribuyéndoles una cuota de participación en los elementos comunes en proporción a su superficie, redistribuyendo con el mismo criterio la cuota de las fincas existentes».
Figuran después transmitidos algunos elementos privativos.
Se presenta escritura por la que los titulares del derecho transcrito, en ejercicio del mismo, declaran la construcción de una nueva planta tercera, la cual constituye una nueva vivienda, modificando la descripción del total edificio y redistribuyen las cuotas de participación. El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) Al no constar en el Registro los criterios para la fijación de las nuevas cuotas es necesaria la modificación del título constitutivo por unanimidad de todos los propietarios; 2) ya se utilizó el derecho con anterioridad; 3) no consta en el Certificado del Ayuntamiento la descripción del solar en términos coincidentes con la que resulta del Registro. Los interesados recurren.
2. El primero de los defectos ha de ser revocado pues sí consta en el Registro el criterio de distribución de las cuotas que es la superficie de los distintos elementos privativos.
3. Igual camino ha de seguir el segundo de los defectos. El hecho de que se haya utilizado el derecho una vez no significa que el derecho esté agotado, sino que, dada su formulación, puede renacer cada vez que se amplíe la edificabilidad con arreglo a las Ordenanzas Municipales.
4. También debe ser revocado el tercero de los defectos. El hecho de que no exista una total coincidencia en la descripción del solar que figura en el Registro con la de la licencia municipal no es obstáculo para la inscripción si tal discordancia no produce duda alguna sobre la identidad de la finca, duda que el Registrador no plantea en ningún momento.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación del Registrador.
27 mayo 2005
Derecho de elevación.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que unos cónyuges, dueños del último piso de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal declaran una ampliación realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre la última planta del edificio, manteniendo el piso con la misma cuota de participación. A la escritura se acompaña licencia municipal, así como certificación expedida por el Secretario de la Comunidad acreditando que en Junta a la que asistieron todos los propietarios se acordó por unanimidad facultar a los propietarios de dicho piso «para que puedan declarar la obra nueva. que han construido sobre la indicada finca de su propiedad».
El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) Necesidad de la previa desafectación del vuelo, que es elemento común y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los dueños del último piso y 2) (se examina en otro lugar).
2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Es evidente que, al no configurarse el derecho de vuelo de otra forma, tal derecho era elemento común del edificio, por lo que, si lo edificado mediante el ejercicio de tal derecho deviene en privativo, existe una causa de transmisión no revelada y que es preciso que conste en el Registro.
20 abril 2006
