PROPIEDAD HORIZONTAL

Desafectación y venta de un local

Desafectación y venta de un local

Es inscribible la escritura de venta de la vivienda-portería de una casa en régimen de propiedad horizontal, otorgada por el presidente de la comunidad autorizado en Junta general, en la que por unanimidad se acordó previamente la desvinculación y venta del local.

5 mayo 1970

Desafectación y venta de un local.- Es inscribible una escritura, otorgada en representación de la Junta de propietarios, en que se llevan a efecto acuerdos tomados por aquélla referentes a la desvinculación del local destinado a portería, atribución al mismo de la correspondiente cuota y su venta a un tercero.

15 junio 1973

Desafectación y venta de un local.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Miguel Núñez Caballero, Notario de Andratx, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 10 de Palma de Mallorca, don Antoni Miquel Torrens Sánchez, a inscribir una escritura de modificación del título constitutivo de propiedad horizontal.

En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de desafectación de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la venta de los mismos. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una certificación expedida por el secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los asistentes en reunión de junta general extraordinaria, que ha sido notificado a los no asistentes mediante actas notariales (que se acompañan a dicha escritura presentada), y que éstos no han formulado oposición.

El defecto alegado por el Sr. Registrador es el siguiente: Las modificaciones operadas en las descripciones y/o cuotas de las partes determinadas números treinta y cuatro a cuarenta y seis, son actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes a dichas partes, el cual habría de constar mediante documento público.

2. Como ya dijera esta Dirección General (Cfr. por todas Resolución de 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también el último inciso del apartado 2 del artículo 18). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (Cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En el presente supuesto, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición de los elementos referidos se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

30 noviembre 2006