PROPIEDAD HORIZONTAL

Descripción de pisos o locales

La descripción de los distintos pisos o locales puede hacerse por referencia a uno determinado cuando los demás son exactamente iguales y sólo varía la planta en que están situados.

20 abril 1967

Descripción de pisos o locales.- No es inscribible una escritura de propiedad horizontal en que se pretende que seis plantas de un edificio, arrendadas a doce inquilinos, constituyen una sola finca.

16 septiembre 1967

Descripción de pisos y locales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes:

a) En la escritura cuya calificación negativa ahora se recurre, se constituye una edificación en régimen de propiedad horizontal resultando dos entidades independientes, expresándose en ambas, a la hora de indicar su extensión, lo siguiente: «… Tiene una superficie construida de…».

b) La titular del Registro de la Propiedad número nueve de Sevilla, suspende la inscripción de dicha escritura por no constar, en la descripción de cada uno de los elementos privativos resultantes de la división horizontal, su superficie útil, entendiendo que la referencia a la superficie construida que se contiene en la escritura no es estrictamente la «superficie propia» de cada finca, puesto que va incrementada con la que teóricamente corresponde a cada uno en la superficie de los elementos comunes.

Añadía, además, que a efectos de definir qué se entiende por medida superficial de cada elemento privativo, debía estimarse, como concepto más adecuado, el de superficie útil, ya que la medida superficial de un piso o local es la suya propia comprendida dentro de sus linderos, es decir, la superficie definida como útil (en la nota de calificación cita, en su apoyo, varias definiciones tomadas de la legislación sobre Viviendas de Protección Oficial).

c) El Notario autorizante de la escritura recurre contra la anterior calificación.

2. Centrada así la cuestión, procede de la estimación del recurso y la revocación de la nota de calificación recurrida, si se tiene en cuenta:

a) La improcedencia de tomar en consideración, para resolver la cuestión planteada en el recurso, aquellas exigencias que vengan impuestas a efectos de cumplir con determinados requisitos de naturaleza administrativa (éstos últimos, básicamente, mecanismos de control y de marcado carácter sectorial como ocurre, por ejemplo, con la Legislación sobre Viviendas de Protección Oficial), toda vez que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el 51 de su Reglamento hablan, sin más, de «medida superficial »; expresión, por cierto, usualmente entendida como superficie construida, sin que sea labor del Registrador efectuar una interpretación correctora de tal expresión, ni distinguir donde la ley no distingue.

Por cierto, y en esta línea, es interesante poner de relieve como una disposición de tanta incidencia y trascendencia práctica como la Orden Ministerial (Ministerio de Economía) 805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, contempla diversas definiciones de lo que ha de entenderse por superficie (superficie comprobada; superficie construida con o sin partes comunes; superficie útil; superficie utilizable o computable.).

b) El criterio adoptado por la legislación hipotecaria en un precepto como el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, que alude al «total de los metros cuadrados edificados», concepto que es entendido, generalmente, como equivalente a superficie construida, sin que eventualmente procediera tener en cuenta, como posible criterio interpretativo en apoyo de la postura mantenida en la nota de calificación, lo que en su día se estableció en el párrafo 3.º del artículo 68 del Reglamento Hipotecario (en la redacción dada al mismo por el Real Decreto 1867/1998), dados los términos de la Sentencia de la Salaª del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.

3. Cuestión distinta sería la conveniencia de que las descripciones de las construcciones (especialmente las entidades independientes integradas en una propiedad horizontal) incluyeran, como requisito exigible tanto respecto del título como de la ulterior inscripción registral, la mención, o referencia, a su superficie útil, algo que evidentemente podría establecer el legislador, por ejemplo, en aras de una mayor o mejor protección de los consumidores y usuarios (vid. en tal sentido el artículo 17 de la Ley Catalana de la Vivienda, ley 24/91 de 29 de noviembre); pero esa es una decisión que corresponde adoptar a otras instancias y solo a ellas, y no al Registrador en su función calificadora.

Tampoco hay que olvidar, por último, que el caso contemplado por la sentencia del Tribunal Supremo que la Registradora cita en su nota, se refiere a una problemática referida a la compraventa de una vivienda en fase de construcción, siendo motivo determinante de la decisión del Alto Tribunal, no tanto la inexpresión de su superficie útil, sino el hecho de que, en la fase de cumplimiento contractual, se hubiera operado un cambio cualitativo en la prestación pactada que alteraba el sinalagma contractual, algo que, en el caso objeto de dicha sentencia, se entendió como una alteración de la prestación debida; por cierto, de tal entidad esa alteración que se equiparó a un «aliud pro alio».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocando la nota de calificación recurrida.

30 diciembre 2005; 9 enero 2006

Descripción de pisos o locales.- Respecto al requisito de la numeración correlativa de los elementos independientes, al constituirse la propiedad horizontal, ver, más adelante, el apartado “Elementos independientes: requisitos”.

12 enero 2010

Descripción de pisos o locales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta escritura en la que la dueña única de 9 locales o apartamentos de una propiedad horizontal, colindantes entre sí, los agrupa –con la oportuna autorización estatutaria– y forma un solo elemento privativo nuevo, al que se asigna como cuota la suma de los elementos agrupados. Al describir el elemento agrupado se considera formado por 18 viviendas o estudios.

La Registradora suspende la inscripción por entender, por una parte, que debe haber una modificación física de la finca, consistente en una declaración de obra nueva y, por otra, que «dado que la descripción comprende una especie de división material en 18 elementos que no se realiza en la práctica pues se habla de conjunto de 18 viviendas o estudios en los términos antes referidos. Considera que no pueden inscribirse las 18 viviendas o estudios como elementos privativos dentro del sometimiento a la Ley de Propiedad Horizontal pues no están descritos individualmente en la forma establecida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 8 y 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario sin que tampoco exista asignación de cuotas a cada uno de ellos, lo que es contrario al principio de especialidad». Concluye que se requiere «una división en los 18 estudios o viviendas describiéndolos conforme a las prescripciones de la Ley de Propiedad Horizontal y Ley Hipotecaria, y distribuyendo entre ellos la cuota del 49% que corresponde a la entidad resultante de la agrupación en los gastos y elementos comunes».

2. El primer problema que debe abordarse es, si como exige la Registradora es necesaria una declaración de obra nueva, que en el presente caso no se realiza, al menos formalmente. Las únicas diferencias constructivas que se aprecian son las relativas a que de 9 elementos privativos se pasa a uno solo, formado por 18 estudios susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que, dicho nuevo elemento formado por agrupación tiene acceso a través de vestíbulo y escalera privativa que lo comunica con la calle. Esta Dirección General ha tenido ocasión de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Según la Resolución de 21 de febrero de 1995, que recoge la doctrina de otras anteriores, «… su acceso al Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca. Si las operaciones de segregación y agrupación de departamentos no modifican la descripción registral del edificio no será necesario variarla». Y como dice la Resolución de 19 de febrero de 2005, «no puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuración interior, ni que su reparación o rehabilitación del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma».

Por otro lado, aunque en principio podría afirmarse que el aumento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requeriría una declaración de obra nueva o la modificación de la previamente declarada e inscrita (cfr. artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), por otra cabe afirmar que tal declaración es irrelevante pues, por una parte, se cuenta con la correspondiente licencia municipal para la variación que se realiza, y, por otra, dicho aumento no supone un aprovechamiento diverso, pues el elemento privativo resultante –que, no se olvide, es uno solo– va a ser utilizado para una industria de hostelería. Es decir que los elementos físicamente independientes serán objeto de una unidad de explotación.

3. En cuanto al otro de los defectos, hay que decir que la Propiedad Horizontal descrita en el artículo 396 del Código Civil y en su propia Ley es un régimen complejo, pues se compone de dos elementos sobre los que recaen distintos derechos: el derecho de propiedad exclusiva, sobre lo que la doctrina ha denominado «elementos privativos» y la copropiedad sobre los «elementos comunes».

La Resolución de este Centro Directivo de 16 de septiembre de 1967, al abordar el problema de si un edificio podría dividirse en propiedad horizontal constituyéndose solamente tres elementos privativos, a saber: cada uno de los dos bajos por un lado, y por otro, el resto de los pisos afirmó que «la necesidad de que la propiedad horizontal sea total sobre un determinado edificio no implica que todo piso o local… que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y tengan salida a un elemento común o a la vía pública, deban constituirse como propiedad separada con su respectiva cuota». Añadiendo después que «para determinar cuándo nos encontramos ante un piso o local susceptible de inscribirse en forma independiente u cuándo una sola finca en el Registro de la Propiedad, habrá que acudir –dentro de las normas de la Ley– a la auténtica situación real existente, sin poder someterse a criterios fijos que impedirían la necesaria elasticidad que Notarios y Registradores con su buen criterio deben adoptar en esta materia, a fin de que, además de tener en cuenta la unidad física –derivada de los propios elementos arquitectónicos que no cabe desconocer– o incluso económica, funcional o de destino (en el supuesto de almacenes, hoteles, etc.), se valoren todas las circunstancias de cada caso y se llegue a la concreción de todo lo que constituye el elemento físico, para lo cual, si bien en principio la autonomía de las partes interesadas puede ser soberana, siempre habrá de atenerse a aquellas circunstancias, con el fin de que no resulten fincas anormales o poco acordes con la realidad».

Es decir, que es requisito necesario para configurar una parte del edificio como elemento privativo que dicha parte tenga salida independiente a un elemento común o a la vía pública, pero tal característica no quiere decir que toda aquella parte que tenga salida independiente haya de configurarse como elemento privativo, pues los elementos privativos pueden agruparse sin que exista modificación arquitectónica alguna, ya que, como destaca la citada Resolución, a estos efectos, además de la unidad física –derivada de los propios elementos arquitectónicos que no cabe desconocer–, se ha de tener en cuenta la unidad económica, funcional o de destino de los elementos que se tratan de agrupar, unidad funcional o económica que concurren en el presente caso.

En el presente supuesto, se prevé una simple agrupación, pues se ha configurado un solo elemento privativo compuesto por 18 apartamentos, y el hecho de que éstos sean susceptibles de aprovechamiento independiente no trae como consecuencia necesaria que hayan de constituirse 18 elementos privativos pues, en el presente caso se pretende que sea un solo elemento de esta clase, que se va a aprovechar de forma conjunta por una sociedad hotelera, aunque físicamente se trate de 18 apartamentos. Agrupación de elementos privativos diversos que, por lo demás, ampara expresamente el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

4. La Registradora afirma en la misma nota que «no habría problema para inscribir la denominada entidad número tres resultante de la agrupación si se describiera como tal, esto es, un solo elemento independiente. Pero en el documento presentado la descripción comprende una especie de división material en 18 elementos que no se realiza en la práctica… sin que puedan inscribirse como elementos privativos… pues no están descritos individualmente en la forma establecida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 8 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario sin que tampoco exista asignación de cuota a cada uno de ellos». Pues bien, aquella descripción unitaria es lo único que existe en la escritura calificada y, por ello, no existe el problema atribuido en la nota.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

27 diciembre 2010