PROPIEDAD HORIZONTAL
Disposición de un elemento independiente de un edificio no dividido horizontalmente
Disposición de un elemento independiente de un edificio no dividido horizontalmente
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la compraventa de una finca descrita como departamento en un edificio en régimen de propiedad horizontal. En dicho título se expresa que la finca objeto de compraventa no está inmatriculada aunque sí el edificio del que forma parte.
El registrador opone a la inscripción solicitada que, al no figurar dicho departamento inscrito en la obra nueva y propiedad horizontal, es necesario que los titulares del edificio rectifiquen la descripción de la obra nueva y propiedad horizontal para crear como elemento independiente el departamento vendido, siendo preciso además que, previamente a la inscripción de la escritura calificada, tengan inscrito su derecho los vendedores.
2. El defecto debe ser confirmado. La inscripción de la compraventa documentada mediante la escritura calificada requiere que previamente se inscriba el departamento objeto de la misma. Esa inscripción previa de un nuevo departamento en el edificio supondría una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal existente, por lo que debe adoptarse con todos los requisitos que para esta modificación exige la Ley. De este modo es necesario que el departamento se inscriba como lo que es, es decir, como parte del edificio en el que se integra. En este sentido, el artículo 8.5º de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir como finca un piso o local de una propiedad horizontal, que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen; y en esta constancia previa, el número 4.º del mismo artículo dispone que se describirán, con las circunstancias previstas en la Ley, no sólo el inmueble en su conjunto, sino también sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno le corresponda en relación con el inmueble. Asimismo, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales se describa, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos a los que se asignará un número correlativo y en la que se expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, así como la cuota de participación que a cada uno le corresponde en el conjunto del edificio. Por su parte, el último párrafo de este precepto exige para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal los mismos requisitos que para su constitución, esto es, el acuerdo de todos los propietarios de los pisos y locales. De acuerdo con esto, el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, y el artículo 12 del mismo texto legal exige, para cualquier alteración de la estructura o fábrica de un edificio en régimen de propiedad horizontal o de las cosas comunes, los mismos requisitos que para la modificación del título constitutivo, ya que afectan a éste. En este sentido conviene tener en consideración la Resolución de este Centro Directivo de 27 de junio de 1995, que reitera la exigencia de la unanimidad de todos los propietarios para alterar el título constitutivo de la propiedad horizontal, creando nuevos departamentos independientes y modificando la cuota de los ya existentes, doctrina esta que ha sido reiterada en otras Resoluciones (cfr., entre otras, las de 5 de octubre de 2002, 13 de septiembre de 2003, 13 de diciembre 2006, 19 de abril de 2007, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009 y 10 de junio de 2010).
Por otra parte, para reflejar en el Registro el nuevo departamento como elemento independiente en el edificio ya configurado en régimen de propiedad horizontal, debe ser la escritura pública la forma adecuada para la modificación del régimen de propiedad horizontal o en su defecto, un procedimiento declarativo en el que se haya demandado a todos los afectados [artículos 20 y 40 letra d) de la Ley Hipotecaria]. En el presente caso, aunque se dejara al margen el hecho de que se pretende acreditar el acuerdo relativo a la modificación mediante una mera fotocopia de un documento, debe advertirse que éste no reviste ninguna de las formas públicas necesarias, según lo expuesto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.
11 julio 2012
