PROPIEDAD HORIZONTAL

División de un elemento independiente

Dividido materialmente un piso integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y rechazada la inscripción por no aportarse licencia municipal para formar más elementos de los que figuraban en la declaración de obra nueva, conforme al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la dirección rechaza el defecto porque una norma reglamentaria carece de virtualidad para establecer limitaciones al derecho de propiedad contra lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución y 348 del Código Civil. Y puesto que la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda es competencia de las Comunidades Autónomas, el defecto señalado sólo tendría virtualidad en el territorio de aquellas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de una propiedad horizontal, si bien la calificación, en tal caso, habría de fundarse en el precepto legal autonómico que estableciera tal exigencia.

15 y 16 octubre 2002

División de un elemento independiente.- Aunque los Estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal autoricen la división de elementos independientes por sus propietarios sin consentimiento de la Junta, no es inscribible la escritura por la que el propietario de un local lo divide en dos si la cláusula estatutaria no figura entre las que se inscribieron en su día, sin perjuicio de que, si, como afirma la recurrente, cuando se inscribieron los Estatutos, no se advirtió la denegación de la inscripción de tal cláusula, pueda exigirse la responsabilidad civil en que pudo incurrir el Registrador, si a ello hubiere lugar.

18 marzo 2003

División de un elemento independiente.- Rechazada la división horizontal de una vivienda horizontal por considerar el Registrador que sería necesaria la oportuna licencia, la Dirección revoca su calificación distinguiendo entre las normas urbanísticas sujetas a la competencia de las Comunidades Autónomas (actos sujetos a licencia, limitaciones que pueden imponerse y sanciones administrativas para actos contrarios a esas normas) y aquellas otras propias de la competencia del Estado, que son las relativas al Registro de la Propiedad, que determina el modo de acreditar la licencia cuando la legislación autonómica la exige. En el caso debatido, sujeto a la legislación balear, se llega a la conclusión de que no era necesaria licencia, porque: a) El artículo 1º de la Ley de Disciplina Urbanística balear se limita a definir qué se entiende por licencia; 2) El artículo 2 enumera los actos sujetos a licencia, entre los cuales no se encuentra el que motivó este recurso; 3) Y el artículo 2.10, citado por el Registrador, se refiere a “la modificación del uso de los edificios a las instalaciones en general” y, en el presente caso, la constitución de un régimen de propiedad horizontal no implica ninguna modificación de uso desde el momento en que residencial era y sigue siendo, y mucho menos puede implicar una modificación de las instalaciones en general, ya que la constitución de un tal régimen no implica, por sí mismo, alteración física alguna.

28 octubre 2003

División de un elemento independiente.- El recurso planteado en este caso, aunque no trataba de un supuesto de división, sino de desvinculación de una plaza de garaje del piso del que formaba parte, plantea el mismo problema: la numeración que debe darse al nuevo elemento independiente. El texto de la Resolución es el siguiente:

3. Por lo que a la cuestión de fondo se refiere, se trata de una escritura en la que se desvincula una plaza de aparcamiento de la vivienda de la que forma parte (número sesenta y cuatro de orden de la propiedad horizontal), asignando al nuevo departamento resultante el número sesenta cuatro-uno, lo cual es rechazado por el Registrador por «no resultar correlativa con los restantes elementos del edificio la numeración en letra asignada al elemento desvinculado».

El defecto no puede ser mantenido. La exigencia contenida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4.º de la Ley Hipotecaria, acerca de que cada departamento tiene que tener número correlativo, no tiene más finalidad que la de ordenarlos secuencialmente, de forma que con ese solo dato se pueda identificar separadamente cada uno de los departamentos privativos, evitando así la confusión que acarrearía el que dos de ellos pudieran tener eventualmente el mismo número de orden. Mas esa exigencia no debe llevarse al extremo de que, los nuevos departamentos que puedan surgir a lo largo de la vida de la propiedad horizontal (por segregación, desvinculación o división de uno de los departamentos originarios), tengan que llevar, para dar cumplimiento al requisito legal, el número siguiente a aquél que conste en el Registro como último de la propiedad horizontal, y ello porque además de ser una exigencia que en ocasiones sería de imposible o al menos difícil cumplimiento (piénsese que generalmente los estatutos facultan expresamente a cada propietario para llevar a cabo por sí mismos esas operaciones de segregación, desvinculación o división, sin tener que contar con consentimiento de la Junta de Propietarios, con lo que en muchas ocasiones esos números correlativos así asignados, no lo serían ya cuando llegaran al Registro), la finalidad de la norma puede cumplirse, con cualquier otro procedimiento más sencillo que cumpla igualmente esa secuencia o sucesión inmediata, como sería añadir al número del departamento afectado por la operación una o varias letras correlativas del abecedario comenzando por la primera o uno o varios números consecutivos a partir de la unidad, o empleando las expresiones bis, ter, etc., procedimientos todos ellos empleados en la técnica legislativa y de la que no es ajena la propia legislación hipotecaria [vid. artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y 236.a), 236.b) y así hasta el 236, o así como los artículos 398 y 418 todos ellos del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

9 octubre 2006

División de un elemento independiente.- Para el caso de segregación de parte de un local destinado a su enajenación por cuotas indivisas, destinadas a garajes o trasteros, realizada por el promotor cuando ya existen inscripciones de ventas de algunas cuotas, ver, más atrás, el apartado “Consentimiento de los condueños”.

13 junio 2007