PROPIEDAD HORIZONTAL
No es posible atribuirlos de modo exclusivo a ningún condueño, por lo que no es inscribible la escritura que, en ejecución de sentencia, ordena al concedente de un derecho de opción la entrega de una determinada superficie en la que van incluidos elementos privativos y comunes.
11 marzo 1993
Elementos comunes.- La posibilidad de que un elemento en apariencia común se inscriba por la sola voluntad de uno de los interesados en anejo de un elemento privativo, se resuelve en sentido negativo en un recurso planteado a propósito de un edificio en régimen de propiedad horizontal constituida con anterioridad a la Ley de 1960, según puede verse en este mismo apartado, más atrás, bajo el epígrafe «Anterior a la Ley de 1960».
5 junio 1998
Elementos comunes.- Dividido horizontalmente un complejo industrial en tres edificios de planta baja, no puede considerarse como defecto que no se describa en la escritura ningún elemento común, pues serán elementos comunes aquellos que no sean caracterizados como privativos, y, además, se revela la existencia de tales elementos comunes por el hecho de que uno de los privativos se apoya en otro, sin que se establezca una servidumbre u otro derecho real que configure tal situación (Otro defecto de la calificación, confirmado por el Centro Directivo, puede verse, más adelante, bajo el epígrafe «Problemas relativos a la creación de servidumbres»).
5 octubre 2000
Elementos comunes.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una cláusula de los estatutos de una escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal en la que concurren las circunstancias siguientes: que en la misma se recogen las participaciones en los gastos y aprovechamientos de las piscinas que estén o que en su día y si procede se ubiquen sobre las cubiertas de los edificios, que serán en todo caso consideradas como elemento común; que en la escritura de declaración de obra nueva que fue autorizada e inscrita tiempo antes de la que hoy nos ocupa, no aparecen descritas esas piscinas aunque sí las cubiertas de los edificios como comunes, lo que no se recoge tampoco en la licencia que se incorporó a la citada escritura de declaración de obra nueva que se inscribió; la cuestión debatida es por lo tanto, la de si se pueden incluir en los estatutos reguladores de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, las normas de uso y disfrute de determinados elementos comunes, aunque estos no hayan sido descritos en la declaración de obra nueva correspondiente.
2. De los artículos 396 del Código Civil y del 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se deducen las claves para diferenciar los elementos de propiedad separada de los comunes; pero lo cierto es, que así como en el apartado a) del artículo 3 se definen las indicaciones que sirven de base para analizar y calificar un elemento como privativo, no ocurre lo mismo con los elementos comunes, por eso, tanto la doctrina como la jurisprudencia han seguido el criterio de considerar como comunes todos aquellos elementos e instalaciones que no estén descritos en el documento público como privativos –Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1993–; así pues, sólo puede reclamarse individualmente lo que de forma concreta figure como privativo en el Título de constitución de la Propiedad Horizontal, –Resolución de 5 de junio de 1998– de ahí que en la Ley de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyó en la lista de elementos comunes que hace el artículo 396, una reserva para cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles; así pues, no se trata de una lista cerrada, por lo que cualesquiera elementos –incluso las piscinas– pueden formar parte de las instalaciones comunes.
Pero esto no significa que todos los elementos comunes deban ser descritos en el titulo de constitución de la división horizontal; ni tampoco que no se puedan regular los gastos de mantenimiento y las formas de aprovechamientos de los que no figuren descritos o de otros que en el futuro puedan completar o mejorar las instalaciones y elementos comunes; si bien para su incorporación –en su caso- a los que existen, será necesaria la autorización de la comunidad; y además, de tratarse de elementos cuya construcción precise de requisitos administrativos, será necesario para su habilitación que se cumplan aquéllos; esto no es obstáculo para que en los estatutos se recojan las formas de disfrute, mantenimiento, gastos y otros pactos, para cuando se produzca la habilitación o adquisición de esos elementos comunes. Así pues, no siempre se encuentra la descripción completa de todos los elementos comunes en la escritura de división horizontal, ni es necesario, debido al carácter común de todos los elementos que no están asignados específicamente al conjunto de los individuales. En definitiva, serán comunes del inmueble, aunque no figuren de forma expresa en el título, todos los servicios y elementos comunes que realmente cuente el edificio y no sean designados privativos, se mencionen o no específicamente en el artículo 396 del Código Civil, pues la realidad material se impone. En definitiva, pueden existir elementos comunes que no se describan en la declaración de obra nueva del inmueble.
3. Respecto a la posibilidad de hacer constar reglas de mantenimiento, uso y disfrute o gastos de conservación de esos elementos comunes que no constan en la declaración de obra nueva, la norma del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en el párrafo tercero “el Título podrá contener, además, reglas de de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”; de lo que se deduce en primer lugar, que no es necesario que la comunidad disponga de estatutos, -podrá- puesto que se aplicaría en defecto la Ley; en segundo lugar, que no se pueden establecer reglas que vayan contra de las normas impositivas o de orden público, si bien la mención de uso y gastos o conservación de un elemento que aún no ha sido construido o adquirido –como podría ser el caso de la piscina de este expediente– no es algo contrario a las normas impositivas o de orden público; sería contrario a esas normas impositivas, por ejemplo, las cláusulas en las que se autorice a convocar juntas con menos plazo del fijado en el artículo 16, o impedir que insten las juntas más del 25% de los propietarios, o que se lleven a cabo votaciones por distintos medios de los señalados en el artículo 15, o que los acuerdos sean adoptados con quórum distinto a lo fijado en el artículo 17, entre otras cosas; en tercer lugar, que la finalidad de la inscripción de los estatutos en el Registro es la de que las normas contenidas en los mismos obliguen e terceros, que en este caso –lo que se plantea el recurrente en su escrito– son los futuros adquirentes o propietarios de elementos de la propiedad horizontal; y esto es lo que se pretende precisamente con la constancia en el Registro de la normas de uso y gastos de la piscina, que en el caso de que se habilite o se construya –para lo que necesitará en su momento los permisos pertinentes– estén obligados los propietarios a respetar los estatutos en lo que se refiere a su conservación y mantenimiento; y por último, que el único requisito de consentimiento que se exige por la Ley es el de la unanimidad de los propietarios, que en este caso concurre indudablemente al ser otorgada la escritura por el propietario único.
4. Que la circunstancia de hacer constar en los estatutos normas de regulación sobre elementos que no se describen en la declaración de obra nueva, no ofrece obstáculos jurídicos a su acceso al Registro, como consta en la Resolución de 27 de diciembre de 2010, que de sus fundamentos de Derecho resulta que «si como exige la Registradora es necesaria una declaración de obra nueva, que en el presente caso no se realiza, al menos formalmente. Las únicas diferencias constructivas que se aprecian son las relativas a que de (…) Esta Dirección General ha tenido ocasión de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Según la Resolución de 21 de febrero de 1995, que recoge la doctrina de otras anteriores, “… su acceso al Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca. Si las operaciones de segregación y agrupación de departamentos no modifican la descripción registral del edificio no será necesario variarla”. Y como dice la Resolución de 19 de febrero de 2005, “no puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuración interior, ni que su reparación o rehabilitación del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma”».
En el mismo sentido las Resoluciones mencionadas por el recurrente en su escrito, de 18 de enero de 2002, por la que «la declaración de obra nueva es concorde con la licencia, sin que la inscripción del precepto estatutario tal como se pretende determine la exigencia o no en su día de la correspondiente licencia administrativa si se produjere la subdivisión del mismo», y la de 19 de febrero de 2005 que establece que «no puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo, objeto del préstamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias físicas que presupone la constitución en régimen de propiedad horizontal».
5. Respecto al primero de los motivos del recurso, habida cuenta que se revoca la suspensión que se hace de la cláusula de los estatutos en la calificación de la registradora, no ha lugar a resolver sobre la procedencia de la inscripción parcial de la escritura, realizada sin solicitud expresa del interesado, por cuanto es procedente la inscripción completa de la misma.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la suspensión que hace la registradora en la nota de calificación.
9 enero 2012
