PROPIEDAD HORIZONTAL
Cuando se realiza una construcción, ésta y el suelo forman una sola finca, de modo que si el edificio se divide después horizontalmente toda la superficie de la finca y no sólo la parte sobre la que descansa el edificio será elemento común del régimen de propiedad horizontal. Ante una situación como ésta no es inscribible la escritura de segregación de parte del solar que se presenta en el Registro por su primitivo dueño cuando ya figuran inscritos a favor de terceros los pisos y locales del edificio, aunque se afirme que la escritura de segregación fue otorgada antes de la venta de los elementos independientes, pues al ser este título incompatible con la situación que proclaman los asientos del Registro, éstos se encuentran bajo la salvaguardia judicial y no pueden ser rectificados.
12 noviembre 1991
Elementos comunes: alteración.- Ver, más atrás, «Atribución de carácter independiente a un elemento común».
13 junio 1998
Elementos comunes: alteración.- El principio constitucional establecido en el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión, así como el registral de tracto sucesivo (al que habría que añadir el de salvaguardia de los asientos, proclamado por el artículo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden que pueda inscribirse una sentencia firme, y el auto que la ejecuta, por la que se constituye una servidumbre de paso sobre un elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sin que hayan sido demandados todos los condueños del edificio. El defecto constituye un obstáculo que surge del Registro y es apreciable en los documentos judiciales.
6 octubre 2001
Elementos comunes: alteración.- En la propiedad horizontal son elementos comunes todos aquellos que en el título constitutivo no vengan determinados como objeto de propiedad separada. Y en el supuesto de que los estatutos permitan cambiar la condición de común de un determinado elementos del edificio, de existir esa facultad ha de ser objeto de interpretación estricta. Como consecuencia, atribuido al propietario de un local -que tiene asignado el uso del patio colindante- la facultad de cubrir dicho patio haciendo suyo lo edificado, no puede admitirse, caso de realizar la obra de la cubierta, que extienda la propiedad del local a la superficie cubierta del patio, sino sólo a la cubierta en sí.
4 febrero 2002
Elementos comunes: alteración.- No es inscribible la escritura por la que el promotor de un edificio en propiedad horizontal, que ha transmitido algunos elementos privativos, por sí solo modifica la descripción de uno de los elementos comunes, pese a que alegue ser suficiente con ostentar una mayoría de tres quintos en la comunidad, pues, además de no ser suficiente, no consta que hubo reunión de propietarios en la que se adoptase tal acuerdo y no es posible que un solo copropietario pueda, en ningún caso, constituir mayoría personal de tres quintos (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), además de la mayoría real.
14 mayo 2002
Elementos comunes: alteración.- La construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio que afecte al título constitutivo y a los elementos comunes, requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de las cuotas y el titular de los nuevos departamentos.
13 junio 2002
Elementos comunes: alteración.- Vendidos diversos elementos privativos de un edificio, no puede el promotor – que se reservó en la escritura de constitución el derecho “de independizar, del terreno excedentario, las parcelas de aprovechamiento en el subsuelo, verificando las segregaciones necesarias con trascendencia registral, y realizando en esas zonas excedentarias las construcciones en subsuelo que estime oportunas”- segregar una parcela de la llamada zona excedentaria, pues las facultades que se reservó no incluyen la segregación total de una parte del solar, sino únicamente las segregaciones necesarias para realizar determinadas construcciones en el subsuelo.
16 febrero 2004
Elementos comunes: alteración.- 1) Sobre la base de distinguir entre actos de la comunidad de propietarios de carácter colectivo, que no se imputan a cada propietario singular sino a la Junta como órgano colectivo, y aquellos otros que afectan al derecho de dominio y requieren el consentimiento individualizado de los propietarios, se considera inscribible el acuerdo de desafectación de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su posterior venta sin que sea preciso expresar que los propietarios que tomaron el acuerdo eran los titulares registrales de las distintas fincas y es suficiente con que el Registrador compruebe que se han cumplido los requisitos previstos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que la calificación pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, que no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. 2) En cuanto al hecho de que el requirente del acta de notificación notarial a los no asistentes a la Junta sea un mandatario verbal de ésta, es intrascendente, y, por ello, conforme a la legislación notarial no es imprescindible el juicio notarial de capacidad y legitimación (artículo 197 del Reglamento Notarial).
4 marzo 2004
Elementos comunes: alteración.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de desafectación de determinado elemento común (vivienda destinada a portería) de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la venta de aquél. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y representados, la totalidad de los copropietarios.
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al tratarse de alteración del título constitutivo y realizarse un acto de disposición sobre elementos comunes, es necesario el consentimiento unánime de todos los que según el Registro son los copropietarios, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello, exige que se exprese quiénes fueron los propietarios asistentes a la Junta.
2. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli » por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
23 marzo 2005
Elementos comunes: alteración.- 1. En el presente recurso se debate si cabe proceder a la inscripción de una segregación de un trozo de terreno de una finca previamente constituida en régimen de propiedad horizontal sin contar para ello con el preceptivo consentimiento unánime de todos los propietarios.
2. La cuestión ya fue resuelta por la Resolución de este Centro Directivo de 11 de noviembre de 1991 respecto a un supuesto muy similar al que ahora se pretende inscribir. En ese caso se entendió, como ahora, que a pesar de poder resultar acreditado (lo que no consta en este expediente) que en el momento de la segregación los únicos propietarios del inmuebles eran los otorgantes de la escritura de segregación y venta, al no haber sido inscritos oportunamente aquellos actos, no podrán serlo ahora, por haberse anticipado otros títulos incompatibles que son la constitución del régimen de propiedad horizontal y las ventas de pisos o locales incluidos en dicho régimen (artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Y ello porque sus respectivos asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), sin que puedan ser rectificados sin consentimiento de sus titulares o sin la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo directamente entablado contra ellos (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Resulta por tanto que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad el régimen de propiedad horizontal, todo el terreno –y no sólo la parte ocupada por la edificación-registralmente tiene la consideración de elemento común del inmueble, sobre el que recae el derecho de copropiedad inherente a la propiedad separada que cada uno de los propietarios tiene sobre sus diferentes pisos o locales (artículo 396 del Código Civil); de modo que en lo sucesivo no podrá segregarse ninguna porción de dicho terreno sin que previamente medie acuerdo unánime actual de todos los copropietarios de los pisos o locales en que esté dividido el edificio, debidamente adoptada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Estamos por tanto ante la aplicación del principio de prioridad registral, una de cuyas manifestaciones es el cierre registral a títulos contradictorios de fecha anterior a la titularidad inscrita (véase artículo 17 apartado primero de la Ley Hipotecaria). El defecto debe considerarse insubsanable, porque la ineficacia registral de la segregación tal como está configurada es definitiva, ya que para que pueda tener acceso el título denegado se requiere un nuevo acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios que lo convalide y permita realizar esa inscripción y su correspondiente formalización notarial, con la prioridad derivada de la nueva presentación,; o bien acudir a un procedimiento judicial contra los actuales titulares registrales (véase artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Confirmado el primer defecto no procede entran en la valoración del segundo defecto expresado en la nota de calificación.
En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
30 marzo 2005
Elementos comunes: alteración.- Se discute si la modificación de la obra y del título constitutivo de la propiedad horizontal precisa de unanimidad de todos los propietarios de los distintos elementos privativos, debiendo especificarse el nombre de los asistentes a la Junta. Como ya señalara este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de Marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado ‘uti singuli’ por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria) En el presente supuesto, la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que no requiere la prestación individualizada de los titulares registrales; no tiene aplicación el principio de tracto sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.
31 marzo 2005
Elementos comunes: alteración.- 1. En el presente expediente, la propietaria de dos locales comerciales pertenecientes a un edificio dividido en propiedad horizontal respecto de los cuales sólo consta en la descripción registral su «superficie», procede a efectuar distintas segregaciones y a vender los locales restos resultantes de aquéllas. Inscritas las segregaciones y las ventas, el comprador aprecia gran diferencia entre las superficies registrales de las fincas adquiridas y las superficies útiles, encarga un informe técnico y, junto con la vendedora segregante, otorga escritura de rectificación por la que proceden a declarar que la superficie registral de los locales es la construida, incluida la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial; y a concretar la superficie construida propia, la superficie repercutida de zonas comunes, la superficie repercutida de zona comercial, y la superficie útil de cada uno de los elementos afectados por las segregaciones. Los locales resto comprados por el rectificante han sido a su vez divididos horizontalmente, si bien los propietarios de los distintos elementos resultantes de estas segundas divisiones han ratificado o concedido poder para ratificar la escritura de rectificación. Presentada en el Registro esta escritura de rectificación junto con las ratificaciones y poderes para ratificar, la registradora suspende la inscripción apreciando, junto con otro defecto no recurrido, falta de consentimiento del resto de propietarios del edificio para llevar a efecto la aclaración de superficies realizada.
2. Interpretar que la superficie, sin especificar, que consta en el Registro respecto de dos locales de un edificio en propiedad horizontal es la superficie construida y que además incluye la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial, y pretender desglosar, sobre esa base, cada una de los elementos, especificando así superficie construida propia, superficie repercutida de zonas comunes y superficie repercutida de zona comercial, debe considerarse que supone una modificación de circunstancias que excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos.
A través de esta rectificación se está pretendiendo una concreción de la superficie –sin especificar– en superficie con repercusiones en zonas comunes, que, si bien es cierto que lleva consigo una reducción de la superficie construida susceptible de aprovechamiento independiente de los locales respecto de la que registralmente se publicita, no lo es menos que también implica una atribución o especificación en relación con elementos comunes que se está llevando a cabo sin la intervención de los cotitulares de estos mismos elementos, en contra de los principios de legitimación y tracto sucesivo propios del sistema registral, que impiden la modificación de los derechos inscritos sin consentimiento del titular registral o en su defecto mediante resolución judicial firme en procedimiento debidamente entablado contra los demás titulares registrales del inmueble (cfr. artículos 1, 20 y 82 de la Ley Hipotecaria).
3. Por otra parte la concreción de la superficie tiene consecuencias, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la fijación de la cuota de participación de los elementos privativos en relación al total valor del inmueble, circunstancia que justifica también aquí la imprescindible intervención del resto de propietarios del edificio.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
26 octubre 2012
