PROPIEDAD HORIZONTAL
Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño
Atribuida en el título constitutivo la utilización exclusiva de un elemento común (una azotea) al propietario o propietarios de un departamento, es inscribible la escritura en la que se vende una participación indivisa del departamento, la cual «otorga a la parte compradora el derecho a utilización exclusiva para aparcamiento de vehículos del espacio o plaza señalado con el número 24 en la planta azotea».
17 abril 1986
Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño.- Inscrito como elemento independiente un local integrado por un aparcamiento y una zona verde, es inscribible la posterior escritura por la que el dueño lo divide en dos, uno el aparcamiento y otro la zona verde, pues este último espacio no es esencialmente común como las cimentaciones o los muros, y, por el contrario, al estar constituido dentro de la propiedad horizontal como elemento independiente, el principio de legitimación obliga a permitir esta división, pese a que el destino a zona verde restrinja en grado sumo sus posibles aprovechamientos.
31 marzo 1989
Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño.- Se plantea el recurso por la denegación, en una escritura de división horizontal otorgada por el dueño único de un edificio, de la cláusula estatutaria según la cual “el promotor se reserva la posibilidad de instalar y mantener, así como la de acceder a ellos una vez instalados, y aún cuando haya vendido ya la totalidad de los elementos privativos de la división horizontal, sobre la cubierta del edificio rótulos anunciadores, antenas colectivas y, en general, otro tipo de elementos de la misma índole”. La Dirección desestima algunos argumentos expuestos por la Registradora en su informe, tales como: a) La cláusula es contraria a la Ley por tratarse la cubierta de un elemento común. Pero los elementos comunes son susceptibles de utilizaciones que no impidan su destino. B) La cláusula es abusiva, conforme al artículo 10 de la Ley de los Consumidores y Usuarios. Se rechaza por su imprecisión, porque no supone un desequilibrio importante de las prestaciones como exige el artículo 10 bis de la Ley, ni guarda analogía con ninguna de las cláusulas enumeradas en su disposición adicional primera. C) En cambio, se admite el argumento y se confirma la calificación, de falta de precisión en el contenido del derecho sobre extremos tan importantes sobre si los propietarios pueden hacer instalaciones semejantes a las concedidas al promotor, ubicación de estas últimas, número de ellas, plazo de duración del derecho, etc.
24 noviembre 2003
Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño.- Hechos: En el Registro figura inscrita una propiedad horizontal tumbada de naves industriales, en la que el constituyente se reservó el derecho a realizar más construcciones sobre el resto del solar no ocupado por las fincas declaradas; también se hizo constar la forma en que debían calcularse las cuotas de participación de las futuras naves que se construyesen, así como la innecesariedad del consentimiento de los restantes propietarios, que, por el mero hecho de comprar, se consideraría que estaban apoderando al transmitente para alterar las cuotas. Por la escritura que motiva el recurso –otorgada por el constituyente del régimen y el único propietario de la única nave vendida hasta ese momento- ambos reconocen que la facultad mencionada suponía el reconocimiento a favor del primero de los terrenos no construidos, por lo que procede a segregar un trozo de tierra de la parte no construida, a cambio de lo cual, se declara extinguida la facultad anteriormente inscrita, y agrupa la finca segregada con otra de su propiedad. El Registrador suspende la inscripción, porque la facultad inscrita no supone un derecho de propiedad y, por tanto, existe una transmisión cuya causa no consta. La Dirección revoca la nota, afirmando que no hay una causa distinta de lo que la propia aclaración hecha por los interesados supone y, además, porque existen recíprocas prestaciones, ya que la adquisición de la propiedad de lo segregado por el constituyente originario del régimen es consecuencia de la renuncia al uso de la facultad de vender sobre el terreno no construido que no ha sido segregado, que queda entonces como elemento común normal, de manera que existen prestaciones de ambas partes que dan al contrato el carácter de oneroso.
15 enero 2004
Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño.- 6. Toca ahora enjuiciar si la cubierta el edificio puede configurarse como elemento privativo dentro de la propiedad horizontal o por el contrario, en el caso objeto de recurso, sólo sería posible -como sostiene el Registrador- conformar como tales los trasteros ubicados en aquélla.
Como ya sostuviera la Resolución de este Centro Directivo de 1 de septiembre de 1981, dentro del conjunto de elementos comunes existentes en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, hay unos elementos comunes esenciales que constituyen el soporte de la propiedad individual del piso o local, y otros que cumplen una finalidad comunitaria al estar al servicio de todos los propietarios individuales en su aprovechamiento y utilización, y estos últimos debido precisamente a este carácter contingente o mudable de su destino pueden -a través del correspondiente acto de especial desafectación-, dejar de formar parte de esa copropiedad, de la misma manera que en sentido inverso cualquier elemento privativo puede ser transformado en elemento común, mediante el obligado acto de afectación, y tanto en uno como en otro caso se trata de una rectificación del título constitutivo de propiedad que exigirá el acuerdo unánime de la Junta de propietarios conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esa doctrina aplicable al caso objeto de recurso, determina que aunque la cubierta del edificio, sea por definición legal un elemento común de los propietarios del edificio (cfr. art. 396 del Código Civil y 3.º de la Ley de Propiedad Horizontal), no cabe duda que el uso (Resolución de 17 de abril de 1986) o incluso la titularidad dominical de dicho elemento común (piénsese en la posibilidad reconocida por el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario de configurar un derecho de sobrelevación sobre el edificio) puede atribuirse en el título constitutivo a determinados propietarios, al no ser de los de necesaria utilización por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad (Vid. Resolución de 23 de noviembre de 1999).
Todo ello, sin prejuzgar si el Albacea Contador tiene entre sus facultades la constitución de un régimen de propiedad horizontal como el instituido (con configuración como elemento privativo de la cubierta el edificio), por no haber sido planteado por el Registrador en su nota (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2004).
Esta Dirección General, ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, desestimándole en cuanto al extremo a que se refiere el fundamento de derecho 7 de esta resolución, quedando en cuanto al mismo confirmada la nota.
20 julio 2007
Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, para inscribir en una propiedad horizontal el derecho al uso exclusivo de un elemento común deber estar previamente inscrito de manera expresa tal elemento común. Y ello partiendo en este caso de un edificio que se encuentra en una situación fáctica de división horizontal, sin que haya mediado, sin embargo, el otorgamiento de título constitutivo de dicho régimen, lo que no ha de suponer obstáculo para la aplicación de la normativa propia del mismo, conforme a lo previsto en el artículo 1 y disposición transitoria primera de la ley de Propiedad Horizontal.
2. La propiedad horizontal se basa en una dicotomía esencia: la existencia de elementos privativos susceptibles de propiedad separada y elementos comunes, objeto de copropiedad de todos los partícipes en la propiedad horizontal, en proporción a su cuota.
Los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripción establecidos en la legislación hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripción individualizada o específica (cfr. artículo 396 del Código Civil).
3. La doctrina y la jurisprudencia han resaltado el hecho de que ciertos elementos comunes no agotan toda su potencialidad en la finalidad que desempeñan, sino que, sin perjudicar la misma, pueden ser de uso exclusivo de algún elemento privativo. Esta es la figura que se plantea en el presente recurso: se concede el uso exclusivo de una bajo cubierta a los propietarios de un elemento privativo colindante con la misma. Esta figura, así aplicada, no plantea problema alguno en el presente recurso.
Lo que es objeto de discusión es, si como exige el registrador, para hacer constar en el Registro tal derecho de uso exclusivo, es preciso que la existencia del mismo esté previamente indicada en la inscripción o si basta con la descripción que del mismo se hace en el documento presentado a inscripción; y aquélla exigencia ha de ser rechazada.
Los elementos comunes no necesitan inscripción separada y especial, sino que están implícitamente inscritos en la inscripción del inmueble en su totalidad. Y, además, el elemento común objeto de la transacción homologada sí consta suficientemente descrito en el título calificado; y, si bien es cierto que por las particulares circunstancias del caso, al tratarse de una situación de horizontalidad de hecho preexistente a la aprobación de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ni siquiera la delimitación negativa de los elementos comunes, por descripción de los que son susceptibles de aprovechamiento independiente, este Centro Directivo ya tuvo ocasión de pronunciarse en Resoluciones de 19 y 21 de julio de 1966 en el sentido de considerar que la disposición transitoria primera de la Ley exige la adaptación de los estatutos en cuanto estuvieran en contradicción con los preceptos legales, pero sin que resulte exigible igual adaptación en cuanto a la descripción de la finca, en los términos del artículo 5 de la Ley, por más que, como también señalara la Resolución de 15 de junio de 1973, pudiera haberse aprovechado la ocasión para dar cumplimiento a las previsiones de tal precepto. No obstante, la omisión de esa descripción individualizada de los elementos privativos, y delimitación, por exclusión, de los elementos comunes, no puede en el presente expediente considerarse motivo suficiente para impedir la inscripción. Y, en todo caso, el otorgamiento de título constitutivo de la propiedad horizontal es una posibilidad, pero no una exigencia, ya que la situación de horizontalidad puede perfectamente existir sin necesidad de la previa formalización de aquél (cfr. artículo 1 y disposición transitoria primera de la Ley de Propiedad Horizontal).
Como consecuencia de todo lo anterior, y habida cuenta que, por aplicación del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no pueden abordarse en esta Resolución más cuestiones que las que han sido señaladas por el registrador en su calificación, y que son objeto de recurso, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del registrador.
17 octubre 2012
