PROPIEDAD HORIZONTAL

Elementos independientes: requisitos

La inscripción de una urbanización o complejo inmobiliario no requiere ineludiblemente previas operaciones de división o segregación de terrenos, pues la llamada propiedad horizontal “tumbada” admite que las edificaciones independientes se construyan sobre suelo común, en cuyo caso bastaría la subordinación funcional para justificar la excepción a la regla “superficies solo cedit” impuesta en el artículo 358 del Código Civil y que los elementos privativos merezcan esa calificación. Este requisito falta e impide la inscripción de “dos espacios abiertos o porciones de solar no edificados” tal como están descritos en la escritura, pues no son susceptibles de aprovechamiento independiente ni cumplen los requisitos exigidos por los artículos 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal para ser objeto de propiedad separada. Uno de ellos es un espacio dentro del suelo común, que se califica como privativo sin atribuirle función ni finalidad ni interés alguno protegido; y otro de estos pretendidos elementos independientes es un derecho análogo al de vuelo, que, sin prejuzgar si sólo es posible sobre un edificio y no sobre un terreno, no puede abrir folio propio en el Registro mediante el recurso de atribuirle número y cuota actuales, independientes de los que le correspondan una vez construido, pues tampoco reúne los requisitos de una propiedad privativa.

21 noviembre 2002

Elementos independientes: requisitos.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Armando Caso de los Cobos Piquer, en representación de la mercantil «Inmuebles, Viviendas y Obras de Galicia, S.A.», y por don Anselmo Carlos Martínez Echavarría, en representación de la mercantil «El Corte Inglés, S.A.», contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 1 de Talavera de la Reina a inscribir una Escritura de constitución de derecho de superficie.

Previamente debe señalarse que de conformidad con el artículo 19 bis. 4, apartado 5.º, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad si bien no debiera haber admitido ninguna pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma (Cfr. párrafo 2.º del mismo apartado 5.º del citado precepto).

No obstante lo anterior, por economía procesal y en evitación de perjuicios para el recurrente, revocados algunos defectos por el Registrador sustituto, la presente resolución versará sobre las siguientes cuestiones:

1. La consideración de que el Ayuntamiento no siguió procedimiento establecido en el otorgamiento del derecho de superficie (este problema se examina en el apartado “CALIFICACIÓN. De documentos administrativos”).

2. Por establecerse una participación del 60% y del 40% a favor de los distintos adquirentes del derecho de superficie, con adscripción de parte de ese derecho concretado en metros cuadrados y destino, y sin establecer las normas de comunidad que regulen tal situación; no siendo suficiente la simple remisión a las normas que regulan la propiedad horizontal, ya que no constan delimitados los elementos independientes ni suficientemente descritos los elementos comunes, todo ello necesario para que puedan ser aplicadas dichas normas (artículos 1, 2, 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y Resoluciones de la DGRN de 29 de junio de 2000 y 16 de octubre de 2000).

3. El segundo defecto debe ser confirmado. No es objeto de discusión, ni de la nota de calificación, que los diversos elementos edificatorios en los que se vaya a ejecutar el derecho de superficie puedan ser susceptibles de constituir elementos independientes de una propiedad horizontal o complejo inmobiliario.

Lo que ocurre es que para que se pueda constituir la propiedad horizontal es necesario que se dé exacto cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, como derecho singular y exclusivo sobre un espacio suficientemente delimitado; al artículo 5, esto es, que se describa cada elemento susceptible de aprovechamiento independiente; al artículo 24.2.a) que se remite expresamente a las exigencias de la Ley; o al artículo 24.2.b), que exige la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.

En el ámbito hipotecario, la exigencia de la perfecta identificación de los diversos elementos que configuran la propiedad horizontal se deduce del principio registral de especialidad, que en relación al supuesto de hecho aquí suscitado tiene expresa regulación en los apartados 4.º y 5.º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, donde se definen y determinan los elementos configuradores de esta propiedad especial.

En la escritura objeto de calificación no se contiene ningún elemento descriptivo de los exigidos en los citados artículos de la Ley de Propiedad Horizontal y Ley Hipotecaria.

Tratándose del derecho de superficie, la inscripción registral, y su calificación adquiere máxima importancia dado su carácter constitutivo (cfr. art. 288.2 del RDL 1/1992, de 26 de junio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y Disposición Derogatoria única de la Ley 6/1998, de 13 de abril del suelo y valoraciones).

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

13 marzo 2007

Elementos independientes: requisitos.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si es inscribible el régimen de Propiedad Horizontal en un edificio en el que las plazas de garaje, configuradas como elementos privativos, se dice que tienen salida a la vía pública a través de otro edificio sobre el que se disfruta de una servidumbre de paso que no ha sido inscrita.

2. En la Propiedad Horizontal que se regula en nuestro Derecho el requisito más importante de los elementos privativos es el que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos tengan salida a un elemento común o a la vía pública.

3. Es posible que el elemento común que permite la utilización separada del elemento privativo sea una servidumbre que tiene el edificio (predio dominante) sobre otro predio (predio sirviente). Es evidente que tal servidumbre puede existir aunque no esté inscrita. Pero la claridad de las situaciones registrales exige que sea tan clara la susceptibilidad del aprovechamiento independiente que no pueda ponerse en duda tal tipo de aprovechamiento, pues el mismo determina un requisito específico e imprescindible del elemento tal y como se configura.

4. En consecuencia, no estando inscrita la servidumbre, el edificio no tiene inscrito el elemento común a través del cual tienen salida independiente los elementos privativos a que el recurso se refiere, por lo que no puede ser inscrita dicha cualidad de privativos respecto de tales elementos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 junio 2009

Elementos independientes: requisitos

Elementos independientes: requisitos.- Inscripción de una escritura de división horizontal en la que las fincas resultante de la misma se identifican de la siguiente manera: planta sótano, garajes 1 al 18, trasteros 1 a 7; planta baja, vivienda bajo A y local comercial; planta primera: viviendas A a F; planta segunda: viviendas A a E.

El Registrador suspende la inscripción por considerar que la numeración que se hace en la escritura de los elementos horizontales que conforman el edificio tiene bases completamente heterogéneas y no responde a ningún criterio sistemático, no acomodándose a las exigencias de numeración impuestas por los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4º de la Ley Hipotecaria.

3. Entrando en el fondo del asunto, se trata de dilucidar en este recurso si se han cumplido las exigencias del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4º de la Ley Hipotecaria en cuanto a la numeración correlativa de los departamentos de la propiedad horizontal.

Como indicó la Resolución de 9 de octubre de 2006 la exigencia contenida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4.º de la Ley Hipotecaria, acerca de que cada departamento ha de tener número correlativo, no tiene más finalidad que la de ordenarlos secuencialmente, de forma que con ese solo dato se pueda identificar separadamente cada uno de los departamentos privativos, evitando así la confusión que acarrearía el que dos de ellos pudieran tener eventualmente el mismo número de orden. En el caso que nos ocupa, en modo alguno puede considerarse cumplido el requisito exigido por los artículos reseñados. La identificación de las fincas induce a confusión al existir coincidencia en alguna de ellas, no apareciendo numeradas conforme a la doctrina antes expresada, pues la determinación inequívoca de los departamentos privativos requiere agregar a la letra o número identificativos otros datos, como la planta del inmueble en el que se ubican, por lo que procede desestimar el recurso

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

12 enero 2010