PROPIEDAD HORIZONTAL
Hechos: con motivo de la venta de participaciones indivisas de una finca, el vendedor, que pretende construir varios edificios por fases sobre la misma, se reserva las correspondientes facultades en orden a las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales correspondientes, así como la facultad, con rango de norma estatutaria de las comunidades que se creen, de considerarse apoderado por cualquiera de los futuros compradores para ejercitar las facultades reservadas. Rechazada la inscripción del apoderamiento, por entender el Registrador que no es un acto inscribible, la Dirección afirma lo contrario, pues se trata de una actuación encaminada a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobación de la Junta de propietarios, pues la exigencia de su unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, sobre prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede, además, constituir sin justificación suficiente, un grave obstáculo para que los edificios sean jurídicamente estructurados del modo más adecuado a su aprovechamiento económico, con el consiguiente detrimento de la economía nacional.
20 febrero 2001
Estatutos.- Inscritas una serie de parcelas formadas por segregación de una finca, sobre las que se estableció un sistema análogo al de propiedad horizontal, en un momento posterior se solicita la inscripción de los estatutos por el «Presidente de la Junta gestora de la comunidad de propietarios» y la Dirección confirma la negativa del Registrador afirmando que el régimen estatutario establecido respecto a la propiedad y uso de elementos y servicios comunes y a las cargas que deben soportar las parcelas, por pertenecer a una comunidad, necesita inexcusablemente para su eficacia frente a los propietarios afectados y, en consecuencia, para su acceso al Registro, el consentimiento unánime de todos ellos.
5 marzo 2001
Estatutos.- Inscrita en 1991 una rectificación de los Estatutos de una comunidad de propietarios, acordada por quienes lo eran en 1983, se solicita en 1999 la rectificación de la inscripción por entender que no se había trascrito correctamente lo acordado, y la Dirección, confirmando el criterio del Registrador, decide que, al estar constituida la comunidad por personas distintas de las que en su día aprobaron la modificación, es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios afectados, porque lo que se pretende supone una restricción al derecho que les corresponde que no constaba inscrita para algunos en el momento de su adquisición. Y en el supuesto de que se considerase que se cometió un error de concepto al practicar la inscripción, sería necesario, igualmente, por aplicación del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, el acuerdo unánime de todos los interesados o una providencia judicial que lo ordenase.
24 septiembre 2001
Estatutos.- Aunque los Estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal autoricen la división de elementos independientes por sus propietarios sin consentimiento de la Junta, no es inscribible la escritura por la que el propietario de un local lo divide en dos si la cláusula estatutaria no figura entre las que se inscribieron en su día, sin perjuicio de que, si, como afirma la recurrente, cuando se inscribieron los Estatutos, no se advirtió la denegación de la inscripción de tal cláusula, pueda exigirse la responsabilidad civil en que pudo incurrir el Registrador, si a ello hubiere lugar.
18 marzo 2003
Estatutos.- Respecto al problema de reserva de derechos por el promotor de un edificio en régimen de propiedad horizontal para la utilización por él de la cubierta del edificio, ver, más atrás, el apartado “Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño”.
24 noviembre 2003
Estatutos.- Inscrito un complejo urbanístico en régimen de propiedad horizontal con múltiples propietarios, se pretende obtener la anotación de una sentencia de nulidad de los estatutos de la comunidad y reservas de derechos contenidas en el título constitutivo, teniendo en cuenta que la demanda se dirigió contra los otorgantes de los estatutos y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada. El Registrador suspende la inscripción por no constar que la demanda se haya dirigido contra todos los titulares registrales de los elementos independientes y la Dirección lo confirma diciendo: Aunque una sentencia sea firme, el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que la misma pueda producir en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, sin que de los documentos presentados resulte la acreditación de que don Luis Antonio P. M. (uno de los demandantes) interviniera en el procedimiento en representación de la comunidad de propietarios. Así, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte él ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, que está bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria, si no consta el consentimiento del su titular, o que este haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ahí que en al ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro. [1]
11 diciembre 2004
Estatutos.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que el Presidente y el Secretario de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal elevan a público el acuerdo tomado por unanimidad por la Junta para aprobar unos nuevos estatutos. El expresado acuerdo consta en la correspondiente certificación, que se incorpora. De la documentación aportada resulta que el mencionado acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes sin que se haya manifestado en plazo discrepancia alguna.
El Registrador suspende la inscripción por no constar los nombres y apellidos de los propietarios presentes y notificados al efecto de comprobar si son los mismos titulares registrales. Los otorgantes recurren.
2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el «vistos»), en materia de Propiedad Horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tiene el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la Junta como órgano y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público (mediante una adecuada interpretación de los artículos 3, 8 y 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal). Ciertamente, en este último caso, no podría inscribirse la modificación pretendida si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Pero la modificación estatutaria es un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos, no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
5 julio 2005
Estatutos.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir en el año 2000 un acta de protocolización de acuerdos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal adoptados en 1982 por unanimidad en Junta de los condueños de entonces por los que se modificaban los estatutos de la comunidad. El Registrador suspende la inscripción porque, aparte otros defectos, constando en el Registro de la Propiedad la existencia de propietarios que adquirieron su elemento privativo con posterioridad a la fecha de la Junta no consta sus consentimiento para que tal rectificación estatutaria pueda acceder al Registro.
2. El defecto debe ser confirmado. Tratándose de modificar los estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).
3. Examinado el primer defecto impeditivo de la inscripción, no procede entrar en el resto de los defectos alegados por el Registrador.
23 julio 2005
Estatutos.- Sobre la ilegalidad de modificar los estatutos para exonerar del pago de los gastos comunes durante cierto tiempo al propietario único de un inmueble dividido horizontalmente, ver más adelante el apartado “Pago de los gastos de comunidad”.
15 abril (2 Rs.) 2010
Estatutos.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura en la que con ocasión de la venta de un local integrante de una propiedad horizontal, el comprador y los vendedores, como únicos integrantes de la comunidad de propietarios, dando a tal acto el carácter de reunión universal de la misma, acuerdan añadir una nueva cláusula a los Estatutos de la comunidad de propietarios, con el siguiente tenor literal: «El propietario de la planta baja (finca número uno de la división horizontal) podrá instalar una salida de humos a la espalda de la finca causando el menor perjuicio posible a los propietarios de las plantas altas del edificio, previa obtención de las pertinentes licencias administrativas».
El Registrador suspende la inscripción respecto de la modificación de los Estatutos comunitarios por entender que, figurando inscrito otro de los departamentos privativos en que se haya dividido el edificio -distinto del que es objeto de la venta documentada- a favor de la vendedora doña A. P. B y de su cónyuge don A. C. H. con carácter ganancial, es necesario el consentimiento de este último –que no ha comparecido en la escritura calificada–, ya que cualquier modificación de los Estatutos, como parte integrante del título constitutivo de la propiedad horizontal, necesita la unanimidad de los titulares registrales del resto de los elementos independientes, por imperativo del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 5 de la misma Ley. Dado que la vendedora comparece en la escritura calificada como viuda, añade el Registrador que en caso de fallecimiento de su esposo es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la aceptación de la herencia, a fin de que el consentimiento pueda ser otorgado por sus herederos.
El Notario recurrente se opone a ello por entender que en caso de que alguno de los elementos privativos corresponda en proindiviso a varios titulares no es necesario que todos ellos voten a favor para cumplir la regla de la unanimidad en los acuerdos de modificación del título de propiedad horizontal.
2. Aún cuando la calificación señala un único defecto, por razón de su fundamentación dos son las cuestiones que deben dirimirse para resolver el presente recurso: si en el caso planteado resultan de aplicación las exigencias del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria; y si se han cumplido o no los requerimientos que para los acuerdos sujetos a la regla de la unanimidad de la Junta de Propietarios impone el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y sus concordantes.
En cuanto a la primera cuestión, cabe recordar que es doctrina reiterada de esta Dirección General (cfr. por todas la Resolución de 30 de noviembre de 2006), que en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el último inciso del apartado 2 del artículo 18 de la reseñada Ley). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
3. En el presente supuesto la modificación en los Estatutos por los que se rige la propiedad horizontal, consistente en la adición de una nueva regla en los términos transcritos en el primero de los fundamentos jurídicos de esta resolución, constituye un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 n.º 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en tal norma y demás disposiciones legales que disciplinan la adopción de tales acuerdos comunitarios, pero sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Por este motivo no puede exigirse para la inscripción de la modificación de los estatutos discutida el consentimiento individualizado de todos los titulares registrales.
En este sentido no puede confirmarse la alegación que hace el Registrador en su nota de calificación con base en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio del tracto sucesivo, ni resultan determinantes para su defensa las Resoluciones que invoca a tal efecto (cfr. Resoluciones de 19 de febrero de 1999, 24 de enero de 2001, 25 de abril de 2002 y 14 de mayo de 2002), pues las mismas se refieren a un supuesto de hecho distinto al planteado, relativo a casos de escrituras de modificación del título constitutivo en que con posterioridad al acuerdo de la Junta de Propietarios se habían producido enajenaciones de departamentos privativos de la propiedad horizontal que se habían inscrito antes de la presentación de la escritura de modificación. En estos últimos casos, el acuerdo, de modo sobrevenido, no puede considerarse unánime, y las modificaciones del título constitutivo resultan inoponibles a tercero (cfr. artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 32 y 34 de la Ley Hipotecaria). Tampoco la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1987 puede tomarse en consideración por referirse al supuesto de modificación del título constitutivo por el promotor cuando ya había iniciado la venta de pisos.
4. Resta por determinar si la modificación de los Estatutos cuestionada, en tanto que acto de la Junta de la comunidad de propietarios que ha de adoptarse por unanimidad en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, está viciado por la falta de consentimiento de uno de los cotitulares, en régimen de gananciales, de uno de los elementos privativos, que ni ha comparecido, ni consta haber sido notificado del acuerdo.
El artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras prever que la asistencia a la Junta de Propietarios podrá ser personal o por representación legal o voluntaria, establece un régimen especial respecto de los pisos o locales que pertenezcan pro indiviso a diferentes propietarios, en cuyo caso el régimen de asistencia mediante representante deja de ser facultativo y pasa a ser obligatorio, pues necesariamente «éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas». Este precepto implica que no es posible que todos los copropietarios acudan a la Junta y tengan voz y voto en proporción a su cuota en copropiedad, sino que ante la comunidad dichos propietarios deben actuar de forma conjunta y por medio de representante que será el único que tenga derecho al voto y pueda asistir a la Junta. Esta necesaria actuación como unidad en toda situación de comunidad de bienes, supone que, a los efectos del funcionamiento de la Junta de propietarios, la comunidad de bienes sobre uno de los elementos privativos constituye una unidad no dividida, ni existen derechos separados para cada uno de los condueños, cuya actuación ha de ser común con independencia de las relaciones internas entre los copropietarios. Por ello, el Tribunal Supremo ha establecido que en los casos en que un departamento pertenezca a varios copropietarios pro indiviso el mayor número de titulares no afecta al quorum para la adopción de acuerdos, de forma que con independencia de su número entre todos los comuneros representan una única unidad (cfr. Sentencia de 27 de mayo de 1983).
5. Una vez asumido lo anterior, es cierto que, dado que en el presente supuesto no se ha acreditado ni el fallecimiento de don A. C. H., cónyuge de la vendedora y titular registral con carácter ganancial de uno de los elementos privativos en que se divide el edificio, ni la condición de herederos de los otros copropietarios que intervienen en la escritura presentes o representados, ni tampoco, a falta de la certificación del acta de la Junta comprensiva de la relación de los propietarios representados (cfr. artículo 19 n.º 2, d) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, de 21 de julio), la representación otorgada por dicho titular registral para asistir a la Junta en ninguna de las modalidades previstas por nuestro Ordenamiento jurídico, ni en forma escrita (cfr. artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), ni en la forma tácita admitida por nuestro Tribunal Supremo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 1986), cabría cuestionar si el acuerdo sobre la modificación estatutaria discutido adoptado por la denominada en la escritura calificada «reunión universal» de la comunidad de propietarios cumple o no los requisitos que para su validez imponen los artículos 15.1 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero sucede que esta cuestión no ha sido planteada por el Registrador en su nota de calificación, por lo que, limitado el recurso necesariamente a las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación recurrida (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), este Centro Directivo no puede confirmar la calificación recurrida.
Esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
1 junio 2010
Estatutos.- 1. En el folio abierto a la segunda fase de una urbanización se hallan inscritos los estatutos que han de regir la comunidad general de propietarios de los bloques o edificios que componen la primera y la segunda fase. Presentada acta de protocolización de acuerdo otorgado por la comunidad de vecinos de la segunda fase por la que se trata de modificar los estatutos en el exclusivo sentido de que pasen a regir no ya la comunidad general de las dos fases sino sólo la segunda, el Registrador suspende la inscripción porque debe constar la conformidad al respecto de la comunidad de vecinos de la primera fase.
2. El defecto debe mantenerse. De acuerdo con el principio hipotecario del tracto sucesivo y la regla de acuerdo unánime para la modificación del título constitutivo, una vez inscrita en el Registro la constitución de una determinada supracomunidad de vecinos y los estatutos que la regulan, lo cual ocurre en el presente caso por declaración expresa contenida en los estatutos inscritos, la modificación de éstos requerirá el consentimiento unánime de su Junta de Propietarios, que debe entenderse compuesta -a falta de previsión estatutaria que hubiera regulado la composición de otra forma- por todos los que lo son de dicha supracomunidad.
Debe tenerse en cuenta que en el presente caso la inscripción de la propiedad horizontal y constitución de supracomunidad es anterior a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/1999. No obstante, las disfunciones que pudieran resultar de la no adaptación a las figuras recogidas en el apartado segundo del artículo 24 de esta Ley se han de considerar salvadas por la remisión que en los mismos estatutos se hace al texto de la Ley así como por lo dispuesto en el apartado cuarto de dicho precepto legal.
3. Es necesario diferenciar la supracomunidad de propietarios que afecta a las fases I y II y que ha sido creada por declaración expresa de los estatutos inscritos en la finca registral 19.678, de la propiedad horizontal constituida sobre dicha finca, que afecta únicamente a la fase II según se declara también expresamente en la propia inscripción, que se halla compuesta por once bloques y con relación a la cual no constan inscritos estatutos algunos. De este modo, nada impide a los propietarios de los elementos que conforman la propiedad horizontal sobre la fase II crear una comunidad de propietarios con los estatutos correspondientes que afecten exclusivamente a dicha fase, pero sin que ello implique la alteración de los estatutos de la supracomunidad sin consentimiento de los demás.
4. La modificación pretendida, en cuanto sustituye de la redacción de los Estatutos la expresión «Comunidad de Propietarios que componen las fases I y II… se constituye la comunidad de los veintiséis bloques de edificios…» por la expresión «Comunidad de Propietarios que componen la fase II… se constituye la comunidad de los once bloques de edificios…» significa no sólo la modificación de la supracomunidad sino la extinción de la misma y la creación de una comunidad de propietarios ordinaria, por lo que es requisito ineludible para su inscripción el acuerdo de la Junta de todos los propietarios afectados.
5. La constancia registral de haberse diligenciado hasta tres libros de actas para la supracomunidad constituida por las dos fases, significa que la misma tiene una vida y funcionamiento ordinarios, quedando, por tanto, descartada la posibilidad de existencia de un error material en la inscripción que pudiera hacer referencia, como se alude en el recurso a que cuando se dijo «Comunidad de Propietarios de las fases I y II compuesta por veintiséis bloques» en realidad quisiera decirse «Comunidad de Propietarios de la fase II compuesta por once bloques».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
15 junio 2011
Estatutos.- Sobre la modificación estatutaria que veda el uso de ciertos elementos comunes a quienes no estén al corriente en el pago de las cuotas de comunidad, ver, más adelante, el apartado “Pago de los gastos de comunidad”).
23 octubre 2012
[1] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santander, de 2 de mayo de 2006, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, de fecha 8 de febrero de 2007, publicada en el B.O.E. de 30 de abril de 2008. El fallo, única parte que se publica de la sentencia, no contiene los argumentos empleados para anular la Resolución.
