PROPIEDAD HORIZONTAL
Pago de los gastos de comunidad
No es defecto que impida la inscripción de la venta de un local comercial el hecho de que en la escritura no se haga indicación alguna de encontrarse el vendedor al corriente en el pago de la cuota de gastos y tributos, pues la Ley no sanciona tal omisión como defecto que impida la inscripción.
10 enero 1991
Pago de los gastos de comunidad.- Ante un supuesto semejante al de la Resolución que precede, de 10 de enero de 1991 (ahora se trataba de un escritura de elevación a público de un contrato de compraventa de un piso en régimen de propiedad horizontal, sin ninguna mención a los gastos de comunidad del vendedor), la Dirección revoca la calificación con los mismos argumentos, esto es, que la obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone en el artículo 9 no es de las que afecten a la validez del negocio jurídico celebrado, por lo que si la venta en cuestión reúne todos los requisitos que para tal validez exigen las leyes (artículo 1216 y siguientes y 1300 del Código Civil), no se ve obstáculo para que la escritura de venta pueda tener acceso al Registro.[1]
11 diciembre 2003
Pago de los gastos de comunidad.- 1. Se plantea en el presente recurso el alcance a efectos registrales del incumplimiento de la obligación que al transmitente impone el artículo 9.e) de la Ley de Propiedad Horizontal de declarar, en el instrumento público de transmisión de una vivienda o local sujeto a su régimen, la situación en que se encuentre respecto de los gastos de comunidad, así como la de aportar en ese momento certificación sobre el estado de deudas, anudada a la prohibición de su autorización caso de faltar la misma salvo exoneración expresa por el adquirente. Tal cuestión ha sido abordado por este Centro directivo en Resolución de 11 de diciembre del pasado año.
2. Se señalaba entonces que el incumplimiento de tales obligaciones y prohibición no afecta a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, [2] en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
19 octubre 2005 [3]
Pago de los gastos de comunidad.- 2. Se plantea en este recurso si el titular registral único de un inmueble, constituido en régimen de propiedad horizontal puede modificar los estatutos en el sentido de excluir el pago de los gastos comunes durante el plazo de tres años a los elementos privativos inscritos a su nombre, mientras las fincas sigan en su poder y en intención de venta.
3. El tema de si es lícito que los Estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes ha sido objeto de una evolución en la doctrina científica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución al gasto de cada propietario «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios (vid. Sentencias citadas en el «Vistos»). Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad.
Pero en todo caso para la validez del pacto estatutario de exención total del gasto se exigió una causa proporcionada que justificara tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal).
En consecuencia, para la resolución del presente recurso ha de examinarse si existe una causa justa y proporcionada para la exención de todos los gastos de los pisos que están a nombre de la sociedad constituyente del régimen, mientras no se produzca la venta de los mismos.
4. Centrado así el problema, tal posibilidad no puede ser admitida. Es incongruente que la sociedad constituyente del régimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. artículo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participación en el solar resultante de la demolición o ruina (cfr. artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio. Ello implicaría una exclusión de la ley aplicable (artículo 6.2 del Código Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deberían sufragar los gastos ocasionados en una proporción muy superior a la que por ley les pudiera corresponder. No es argumento el hecho de haber efectuado ya determinadas ventas y que cada uno de los adquirentes había aceptado expresamente la modificación estatutaria en la escritura de venta. En primer lugar porque el Registrador ha de calificar conforme a lo que resulte del Registro y de los documentos presentados y de ellos resulta que es la sociedad la que como propietaria única modifica los estatutos. En segundo lugar, porque si bien es posible el establecimiento de un régimen distinto de contribución a los gastos comunes que no esté basado en la absoluta proporcionalidad –para admitir exclusiones totales o parciales de gastos en función de los usos que presumiblemente se realizarán en cuanto a los elementos comunes de un edificio–, en la medida en que se trataría de una excepción a la regla general que marcaría una cuota de propiedad para cargas y beneficios, tal situación debería ser interpretada de manera restrictiva (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio y 3 de julio de 1984). Tampoco existe justificación suficiente para la norma exoneradora. Piénsese que pueden existir supuestos en que la vivienda no se haya vendido, pero sí se esté utilizando por un título distinto (arrendamiento, cesión de uso o simple precario). Ello produciría una situación en la que, no obstante la utilización de los elementos comunes por parte de los arrendatarios o usuarios, la sociedad propietaria estaría exonerada de pagar, lo cual supondría una clara ruptura del principio de proporcionalidad anteriormente referido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
15 abril (2 Rs.) 2010
Pago de los gastos de comunidad.- 1. Se plantea en este recurso si los titulares únicos de un edificio en régimen de propiedad horizontal pueden modificar los estatutos introduciendo la siguiente cláusula: «Con carácter transitorio, y respecto de aquellas plazas de garaje y cuartos trasteros que permanezcan como propiedad de las dos sociedades comparecientes «I. G., S. L.» y «N. C., S. L.» en su condición profesional de promotoras de la edificación y teniendo como objeto su venta a terceros, las cuotas indivisas correspondientes a las mismas, situadas en el elemento individual número uno de la propiedad horizontal, no participarán en los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de los gastos correspondientes, señalados en el apartado F) de las normas de comunidad que rigen el edificio, siempre que aquellas (plazas de garaje y cuartos trasteros) no sean usadas por las sociedades comparecientes, ni permitido su uso a terceras personas, ya sea en arrendamiento, precario o cualquier otra relación de mera tolerancia, y quedando las citadas mercantiles privadas del derecho de utilización de los servicios, elementos e instalaciones comunes de las plazas de sótano y cuartos trasteros».
2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resolución citada en el «vistos»), el tema de si es lícito que los Estatutos eximan a determinados elementos privativos del pago de ciertos gastos comunes ha sido objeto de una evolución en la doctrina científica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución al gasto de cada propietario «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios (vid. Sentencias citadas en el «Vistos»). Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad.
Debe señalarse no obstante, que la validez del pacto estatutario de exención total del gasto se somete a la apreciación de una causa proporcionada que justifique tal exención (como la exención de los gastos de ascensor a los titulares de las viviendas o locales sitas en la planta baja o de los gastos de portal y escalera a los titulares de locales comerciales que no tuvieran comunicación con el portal).
3. Centrado así el problema, tal posibilidad no puede ser admitida. Es incongruente que la sociedad constituyente del régimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. artículo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participación en el solar resultante de la demolición o ruina (cfr. artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio. Ello implicaría una exclusión de la ley aplicable (artículo 6.2 del Código Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deberían sufragar los gastos ocasionados en una proporción muy superior a la que por ley les pudiera corresponder y que no serían proporcionados a su utilización de la planta dedicada a garaje y trastero, por lo que no es atendible la argumentación de los recurrentes de que la cláusula rechazada no supone perjuicio para los restantes propietarios. Además, debe tenerse en cuenta que existen gastos de conservación que son independientes del uso que se haga de la cosa y que se causan por el mero transcurso del tiempo, por lo que resulta adecuado que los propietarios participen en la satisfacción de los gastos, sin que el ser los promotores-constructores suponga motivo suficiente para excepcionar lo anterior.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
3 marzo 2011
Pago de los gastos de comunidad.- Respecto a si, en el caso de disolución de comunidad, el transmitente debe acreditar o no estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad, ver el apartado “COMUNIDAD. Disolución”.
2 febrero 2012
Pago de los gastos de comunidad.- 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura compraventa en la que se declara desconocer por la parte vendedora el estado de las deudas con la comunidad de propietarios, si bien la compradora lo acepta y, además, exonera a la vendedora de la aportación de la certificación acreditativa del estado de las deudas conforme se admite por el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. Así pues, el problema que se suscita en este expediente es el de si el último párrafo del artículo 9.1.e. citado, se refiere a dos reglas absolutamente independientes, de manera que deban cumplirse separada y copulativamente ambas en el otorgamiento de la escritura de compraventa; o por el contrario, aún tratándose de dos reglas o una con dos obligaciones, responden a una sola forma de cumplimiento y por lo tanto, la aportación de la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad o la exoneración por el adquirente –en su caso– de la obligación de aportarla, suponen en ambos casos el cumplimiento de las obligaciones establecidas en ambas reglas.
2. El artículo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal en su último párrafo establece que «en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión». Es cierta toda la doctrina que respecto a este artículo el registrador plasma y relata en la fundamentación de su nota de calificación. Pero también es cierto que la razón y motivaciones del espíritu informador de esta disposición responden a la necesidad de la protección del tercer adquirente de la finca perteneciente a una comunidad de propiedad horizontal, ya que las cargas derivadas de las cuotas de gastos y mantenimientos así como la procedentes de las derramas pendientes por actuaciones en la comunidad tienen una naturaleza real que afecta y grava la finca, de forma que el adquirente de la misma soporta esas cargas como si de las registrales se tratase. Es por eso que el legislador de la Ley de Propiedad Horizontal ha plasmado esta disposición: en garantía del tercer adquirente de la finca que no se ve amparado en este caso por una publicidad tabular. Pero al igual que la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, de la misma forma esta garantía del artículo 9.1 lo es también, sin que pueda convertirse la declaración de estar al corriente de gastos, en un trámite imperativo o prohibitivo para la autorización; por esto se regula la posible exoneración, como exponente del principio de autonomía de la voluntad, anunciando que la exigencia del conocimiento del estado de gastos con la comunidad de propietarios es una garantía voluntaria para el adquirente y no una imposición.
3. El contenido de la redacción dada a la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999, modificó en profundidad lo dispuesto hasta ese momento en la misma Ley; antes se trataba de una responsabilidad interna entre el vendedor y el comprador en orden al saneamiento, pero ésta no afectaba a la comunidad de propietarios; ahora, la exigencia no está solo en la manifestación, sino también en la presentación de una certificación de deudas o de estar al corriente de pago, pues en otro caso no se autorizará la escritura, salvo que el adquirente le exonere de dicha obligación. Y esta es la cuestión: si la exoneración de aportar la certificación mencionada supone también la de la declaración de hallarse al corriente de gastos generales de la comunidad o expresar lo que se adeude, o por el contrario, este último, es un requisito impeditivo a pesar de la autonomía de la voluntad de las partes. Aunque registrador y recurrente coinciden en que hay dos reglas, lo cierto es que no se distingue así en la literalidad de la norma; ambas están ubicadas en el mismo párrafo y separadas por un punto y seguido, lo que las vincula a los efectos de aportación o de exoneración en su caso; de esta forma, la segunda parte es consecuencia de la primera y va ligada a ella; pero la sanción sólo se aplica a la falta de aportación de la certificación correspondiente o de la exoneración en su caso, porque de otro modo, la ley lo hubiese determinado expresamente; así pues, sólo la falta de aportación de la certificación o de la exoneración, impide al notario la autorización de la escritura y por lo tanto sería defecto para la inscripción.
Caben en definitiva tres situaciones: la primera, que se aporte el certificado de la comunidad de propietarios, del que resulta que se está al corriente de pago, en cuyo caso este último cubre las dos reglas con garantía absoluta de que el comprador no será objeto de reclamación alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios; la segunda, que la certificación indique que hay deudas, en cuyo caso, el comprador sólo responderá del importe total si lo admite o retiene del importe correspondiente del precio, o se subroga expresamente; en otro caso, esto es en el supuesto de que no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad será la afección real del año y del anterior, conforme determina el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e. citado; y la tercera situación, que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, de forma que cuando esto ocurra, la responsabilidad del adquirente se limitará exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior; a estos efectos, es determinante el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e, que establece: «el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».
En cualquier caso, supeditar la autorización de la compraventa a que se incorpore la certificación de la comunidad de propietarios, –lo que está resuelto en la Ley con la exoneración por parte del comprador– así como supeditarla también a un conocimiento del estado de gastos cuando no se está al corriente de los mismos, sería tanto como un derecho de veto por parte del administrador, lo que carece de cualquier base jurídica; piénsese solo en situaciones de administradores no profesionales, cuya ausencia, imposibilidad o cualquier otra causa pueden hacer irrealizable en ese momento el cálculo; a esto se añade la falta de pericia y la premura en muchos supuestos, que en el caso de inmuebles procedentes de anteriores ejecuciones judiciales, no agilizaría en absoluto el tráfico jurídico inmobiliario. Es por eso que el legislador ha habilitado la posibilidad de la exoneración. En otro orden de argumentos, el principio de autonomía de la voluntad debe jugar en este caso un papel importante. Por lo tanto, no se puede sostener el defecto en la nota de calificación.
4. En relación con este único defecto de la nota de calificación, respecto a la mención que se hace en los fundamentos de la misma, sobre las obligaciones del notario y del registrador en virtud del artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, la doctrina de este Centro Directivo ya ha resuelto en otras ocasiones sobre la cuestión; en numerosas Resoluciones –recoge la de 13 de marzo de 2008, y la más reciente de 2 de febrero de 2012– considera este Centro Directivo (y a pesar de que en alguna el registrador alegó infracción de la legalidad de las formas extrínsecas a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la escritura pública afectan «a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos». Y es que la omisión que el registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente por la Ley como defecto impeditivo de la inscripción, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestación sobre la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, según el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) constituye impedimento legal para la práctica del asiento.
En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.
25 abril 2012
Pago de los gastos de comunidad.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en la que se incluye un artículo por el que se veda el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis –elementos comunes– a aquellos propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias. La cuestión radica en dilucidar si se pueden establecer normas estatutarias por las que se hagan limitaciones en el uso de determinados elementos comunes, por la falta de los pagos de las cuotas de comunidad, habida cuenta de la regulación en la Ley de Propiedad Horizontal de sistemas y procedimientos específicos para la realización de las citadas cuotas.
2. La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal está basada en la coexistencia entre la propiedad de los distintos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y una copropiedad especial sobre los elementos comunes, de forma que ambas, propiedad de elementos privativos y copropiedad de comunes están indisolublemente unidos. Así resulta del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que el título podrá contener reglas de constitución y ejerció del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, formando un estatuto privativo. Este Centro Directivo ha declarado (vistos) que el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo y la separación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio, conforme los artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil, entre cuyas características más destacadas se encuentra la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad o elementos comunes, aunque ello no implique necesariamente una igual intensidad del derecho sobre todos ellos, siendo necesario atender a las características de los propios bienes para apreciar esa intensidad, partiendo en todo caso del carácter subordinado de los elementos comunes, que se definen precisamente por quedar al servicio de los privativos, en tanto que son necesarios para su uso y disfrute, como proclama el artículo 396 citado. Y aún cabría, a estos efectos, diferenciar entre aquellos elementos definidos como comunes, precisamente por ser indispensables en todo punto para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad separada sobre los elementos privativos, en que la intensidad del derecho ha de ser prácticamente idéntica a la del que se ostenta sobre los propios elementos privativos, y aquellos otros que son comunes por un expreso acto voluntario, elementos comunes por destino, cuyo régimen jurídico queda, desde un principio, definido por la voluntad negocial manifestada en el título constitutivo o en los estatutos.
3. El régimen de propiedad horizontal y su estatuto privativo se rigen en primer lugar por las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal y en segundo lugar por la autonomía de la voluntad de las partes, plasmada en el título constitutivo y sus estatutos, pero en este segundo caso, sólo en cuanto no se opongan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y sus normas imperativas, así como al artículo 396 del Código Civil, especialmente en su último párrafo, y a los artículos 8.4.º y 5.º y 107.11 de la Ley Hipotecaria. Ciertamente, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de marzo de 1994, con cita de reiterada jurisprudencia, proclama que la regla general en materia de propiedad horizontal es la imperatividad, y no la autonomía de la voluntad. Pero ello no excluye que se permitan pactos o modificaciones estatutarias que no afecten a la estructura esencial del régimen de propiedad horizontal y guarden coherencia con el mismo. En este punto conviene tener en cuenta las distintas clases de elementos comunes, así como la posibilidad de atribución de usos exclusivos a determinados propietarios con la consiguiente exclusión de tal uso a los demás, y también las normas sobre contribución de los propietarios a mejoras sobre determinadas instalaciones y la posibilidad en determinados casos de privarles de la mejora o ventaja a los que hayan decidido no contribuir a su instalación (cfr. artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
4. Partiendo de ello, procede apreciar si la norma estatutaria a que se refiere la calificación negativa objeto de este recurso, excede del régimen de propiedad horizontal, por contravenir normas imperativas o vulnerar el contenido esencial del derecho de propiedad. En la escritura objeto de este expediente, pretende limitarse el contenido normal y esencial de la copropiedad sobre los elementos comunes respecto de aquellos propietarios de elementos privativos que no estén al corriente en el pago de las cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias, prohibiéndoles el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis también comunes. Ciertamente la Ley de Propiedad Horizontal, para el caso de impago de las cuotas de comunidad, tiene previstas las consecuencias y esta regulación de las consecuencias está recogida en normas imperativas. De ahí que esas consecuencias consistan en privilegios y limitaciones como la afección real del piso a los gastos de la anualidad corriente y la anterior (artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), o la suspensión del derecho de voto (artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), o un procedimiento especial para su cobro (artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pero el carácter imperativo de estas disposiciones, que, necesariamente, ha de implicar la imposibilidad de modificar los mandatos en ellas contenidos por vía convencional, no excluye sin embargo que la voluntad negocial establezca previsiones paralelas y complementarias a las en ellas previstas, que no sólo no pueden considerarse contrarias a tales previsiones sino coherentes con la finalidad del legislador de que cada copropietario contribuya al pago de los elementos comunes para no perjudicar a los demás, que entre tanto, tendrían que suplir con su propio patrimonio la falta de pago del propietario moroso. La especialidad de la propiedad horizontal radica precisamente en que junto a la propiedad privativa existe una comunidad sobre los elementos comunes que exige la contribución a su mantenimiento por todos los copropietarios. El Tribunal Constitucional, en Sentencia 301/1993, de 21 de octubre, resalta (fundamento jurídico tercero) que, en la propiedad horizontal, «le necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares», argumento que vale al Tribunal para proclamar la constitucionalidad de la norma contenida en el párrafo último del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto establece una sanción civil de privación temporal del uso del propio elemento privativo, «cuando se constate determinada conculcación del ordenamiento». Ciertamente, en el caso del artículo 7 se trata de la privación temporal del uso de la vivienda en virtud de sentencia y por razón de una actividad prohibida, pero ello demuestra que no es contrario al régimen de la propiedad horizontal la privación del uso de determinados elementos cuando existe una razón de proporcionalidad que lo justifique. En el presente caso, la cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.
5. La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.
23 octubre 2012
[1] El criterio del Centro Directivo no puede ser más generoso ni, al mismo tiempo, más discutible, pues el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, después de decir que en el instrumento público por el que se transmita una vivienda o local deberá el transmitente declarar si tiene está libre de cargas o expresar las que tenga, añade que “El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente”. Ese “no podrá autorizarse” equivale a una prohibición legal, por lo que parece justificado que el Registrador tuviese en cuenta el mandato del artículo 6.3 del Código Civil, según el cual “Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas (y el artículo 9 establece una norma imperativa y prohibitiva) son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”. Es evidente que el artículo 9 sólo contempla una excepción, para el caso de que el adquirente se conforme con que no se aporte la certificación, lo que en este caso no existía.
[2] La Dirección mantiene aquí su doctrina anterior. De la trascripción que hace de los argumentos del Notario recurrente merecen destacarse las siguientes palabras: “desde el punto de vista teleológico, la finalidad del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es exclusivamente proteger al adquirente de una vivienda o un local sujetos a dicho régimen, para lo cual impone al Notario una serie de cautelas que incumplidas por éste, no ha de agravar el Registrador la situación de aquél impidiéndole el acceso al Registro.” El Notario reconoce –lo que le honra- que incumplió las cautelas que la ley le impone para proteger al adquirente de una vivienda; y en su deseo de que el adquirente no resulte más perjudicado de lo que pueda llegar a estarlo, opina que el Registrador no puede agravar la situación del comprador impidiendo el acceso al Registro del documento que no debió redactarse. Por su parte, la Dirección concluye que las consecuencias de este incumplimiento se reducen al posible ejercicio –faltaría más- “de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición”. ¿Se refiere el Centro Directivo al transmitente, al Notario o a ambos?
[3] Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la Audiencia Provincial de Almería en sentencia de 28 de marzo de 2007, cuyo fallo ha sido publicado en el B.O.E de 10 de agosto de 2010.
