PROPIEDAD HORIZONTAL

Problemas relativos a la creación de servidumbres

Problemas relativos a la creación de servidumbres

Debiendo constituirse diversas servidumbres entre tres edificios y los que de ellos puedan resultar en el futuro por segregación o división, se consideran defectos: 1º. Que al no estar ni siquiera proyectados los edificios a construir, no aparece perfilada la naturaleza y extensión de la servidumbre, pues falta la concreta determinación de las fincas que recíprocamente van a ser predios dominantes y sirvientes, con lo que se atenta al principio de especialidad; 2º. La norma por la que «los finales de pasillo sin salida podrán ser cerrados y ocupados por los dueños de los locales que delimiten la zona objeto de ello o con el permiso de los mismos, uniéndolos al local o locales inmediatos», no supone ninguna atribución de propiedad y no por ello es en sí defectuosa, sino por aparecer totalmente indeterminada la extensión de esta limitación. En cambio, y en términos generales, no constituyen defectos las servidumbres y normas de propiedad horizontal constituidas por el propietario único bajo la condición suspensiva de estar subordinado su nacimiento a la adquisición de las fincas registrales por terceros o incluso a la construcción de edificaciones inexistentes en el momento de otorgarse la escritura.

21 octubre 1980

Problemas relativos a la creación de servidumbres.- Inscrita una finca en régimen de propiedad horizontal, se pretende inscribir posteriormente una servidumbre de uso público en favor de un Ayuntamiento, creada unilateralmente por su primitivo dueño con anterioridad a la escritura de obra nueva y propiedad horizontal y aceptada por el Ayuntamiento en fecha posterior a la de división horizontal, todo ello al amparo de una cláusula estatutaria que faculta a la sociedad constructora para hacer las oportunas rectificaciones por sí sola. El Registrador se opone al amparo del artículo 17 de la Ley Hipotecaria (a su juicio la servidumbre se constituyó con anterioridad a los estatutos de la propiedad horizontal) y porque esa reserva de facultades en favor del constructor sería tanto como crear un órgano superior a la Junta de Propietarios. Aunque la Dirección entiende este último argumento, revoca sin embargo la calificación porque considera que en el Registro consta que existe una actividad urbanística anterior, la cual, sin especial intervención de los posteriores titulares registrales, permite que puedan hacerse constar en el Registro las servidumbres que deriven de los compromisos que el constructor, en cumplimiento del correspondiente Plan Urbanístico, hubiere legalmente asumido con anterioridad a la enajenación de los pisos o locales. Según la Dirección, los nuevos adquirentes se subrogan «ex lege» en esos compromisos como consecuencia de la fuerza «erga omnes» de la actividad urbanística para la delimitación del contenido ordinario de la propiedad urbana, cuya existencia se impone sin intervención de los titulares registrales si por documento público o certificación administrativa se acredita la constitución de la servidumbre (En el epígrafe «SERVIDUMBRES» pueden verse otras cuestiones planteadas en este recurso).

19 septiembre 1994

Problemas relativos a la creación de servidumbres.- Si al constituirse una propiedad horizontal dos de los elementos privativos tienen su acceso desde la calle mediante faja de terreno perteneciente a otro elemento privativo, no se cumplen las exigencias legales, ni siquiera mediante la constitución de servidumbre, consistentes en que todos los elementos privativos deben tener salida a un elemento común o a la vía pública.

5 octubre 2000

Problemas relativos a la creación de servidumbres.- Respecto al problema de reserva de derechos por el promotor de un edificio en régimen de propiedad horizontal para la utilización por él de la cubierta del edificio, ver, más atrás, el apartado “Elementos comunes: posibilidad de uso exclusivo por algún dueño”.

24 noviembre 2003

Problemas relativos a la creación de servidumbres.- La constitución de una servidumbre realizada antes de la venta de los elementos independientes del edificio, pero solicitada después, se examina más atrás, bajo el título “Alteración del título constitutivo”.

4 noviembre 2004