PROPIEDAD HORIZONTAL
Se presenta en el Registro anotación de demanda por la que se pide la elevación a públicos de varios contratos de venta de plazas de garaje identificadas por diversos números. En el momento de presentarse el mandamiento consta en el Registro la división horizontal del edificio, en la que el local destinado a garaje está dividido en cuotas indivisas que dan derecho a ocupar una plaza de garaje. El número de algunas de las plazas vendidas en documento privado coincide con el número asignado a cuotas indivisas ya vendidas a personas distintas del demandado; otras de las plazas vendidas en el documento privado se identificaron por un número «provisional». La Dirección General considera que no existe problema de tracto sucesivo ni que haya obstáculo por la coincidencia de números o la falta de identificación de los llamados provisionales. A su juicio, lo esencial es que el demandado conserva una cuota indivisa que le otorga derecho a una porción abstracta de la superficie total del local de garaje, en la que caben las superficies de las plazas vendidas en documento privado, por lo que no hay razón para suspender la anotación solicitada.
8 mayo 1995
Venta de cuotas de garaje.- Hechos: figura inscrito un edificio en régimen de propiedad horizontal, del que su elemento número uno se dice que consta de 25 plazas numeradas de garaje. Posteriormente hubo una escritura que no tuvo acceso al Registro ni de la que tuvo conocimiento el Registrador, por la que se modificó la anterior, de constitución del régimen, en la que se dividía el elemento número uno en 28 plazas numeradas. Se presenta una escritura por la que una persona compra una veintiochoava parte indivisa del elemento número uno con derecho a la utilización exclusiva de una marcada en el plano con un número. Frente al criterio del Registrador, que denegó la inscripción por entender que era necesaria la previa modificación de la declaración de obra nueva y división horizontal y los estatutos de la comunidad, la Dirección entiende que la venta de una cuota indivisa no supone la existencia de una propiedad separada e independiente si no existe además una delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad. Por lo tanto, en el caso debatido, lo que en realidad ostenta el transmitente es la titularidad de una porción abstracta de la superficie total del garaje, y lo que se pretende inscribir se refiere a una porción abstracta de esa superficie total, la cual, sumada a las ya transmitidas, no excede de la que correspondía a esa cuota global única que retiene el transmitente, por lo que no hay razón para suspender su despacho por falta de tracto sucesivo. Y en cuanto a la discrepancia en las numeraciones entre la asignada a la plaza incluida en la compraventa y las que registralmente corresponden a las cuotas indivisas diferenciadas aún retenidas por el transmitente no es argumento suficiente en contra, porque ni en aquélla ni en éstas, tales números identifican objetos jurídicos distintos sino meras fracciones puramente ideales de un mismo objeto jurídico, aparte de que en este caso concreto, además, el comprador renunció a la asignación de un número para su plaza.
26, 29 y 30 abril 1995
Ventas de cuotas de garaje.- 1. Dada la concreción del recurso gubernativo a las cuestiones directamente relacionadas con la nota del Registrador (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), la única que ahora ha de debatirse es si, en el presente supuesto, con la documentación aportada, se cumplen los requisitos que exige el artículo 53 b del Reglamento de inscripción de actos urbanísticos.
2. Tiene razón el Notario recurrente cuando afirma que, si en su día se inscribió la planta dedicada a garaje y ahora se presenta la venta de una porción indivisa acompañándose de un plano de donde resulta la ubicación de todas las plazas, y, lógicamente, los elementos comunes de todas ellas –zonas de paso-, se cumplen todos los requisitos del precepto anteriormente citado.
3. Ahora bien, si como afirma el Registrador, no se acompañó el citado plano, cosa que, además, resulta de la documentación aportada para el recurso, en la que no consta –ni en la escritura ni en documento aparte- el plano referido, que el mismo Notario considera esencial, según los términos del recurso, falta el referido documento para una perfecta identificación.
4. Debe hacerse constar por este Centro Directivo que el hecho de que la simple falta de un plano que se puede solicitar y remitir en cualquier momento sea la causa de un recurso, y, consiguientemente, que sea causa de discusión la falta de un simple documento complementario revela falta de comunicación entre dos funcionarios –Notario y Registrador- cuando la colaboración y la fluidez de relaciones entre los mismos es esencial para el tráfico jurídico inmobiliario.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
26 mayo 2009
