RECONOCIMIENTO DE DOMINIO
Hechos: el dueño de una finca inmatriculada segrega de ella una porción y reconoce el dominio de la finca segregada a favor de un tercero, afirmando que el expediente de dominio se inició por razones de economía procesal a instancia únicamente del titular registral, pero que ya desde entonces la porción segregada pertenecía al favorecido por el reconocimiento. La Dirección, al confirmar la nota denegatoria del Registrador, parte del principio de que para la inscripción de cualquier título traslativo se requiere que aparezca la causa onerosa o gratuita que lo determine, con lo que podrá calificarse si se cumplen los requisitos de capacidad y forma exigidos por la Ley, todo lo cual falta en el mero reconocimiento de propiedad. Añade, con los correspondientes argumentos, que este reconocimiento no puede considerarse como título declarativo -al que se refiere el artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria- ni guarda semejanza con títulos declarativos, como la obra nueva, que si bien surte efectos jurídicos sólo afectan a la esfera personal del declarante, pero no a terceros. En conclusión, el reconocimiento de dominio, admitido que nuestro ordenamiento permite la pérdida del dominio por renuncia, podría servir por sí solo para producir una cancelación parcial -en cuanto a la parcela segregada- del pronunciamiento registral favorable a quien lo realiza. Mas una vez practicada esta cancelación parcial, en la que se expulsaría del Registro la misma parcela cuyo reconocimiento de propiedad se pretende inscribir, el Registro no contendría ya ningún pronunciamiento sobre ella y, por tanto, el posible consentimiento rectificatorio implícito en el reconocimiento resulta estéril al no hallar objeto sobre el que aplicarle; no existiendo otro modo para lograr la inscripción de esa parcela a favor del recurrente que un completo título adquisitivo que reúna los requisitos precisos para la inmatriculación.
19 enero 1994
Causa.- No es inscribible la escritura por la que una sociedad, titular registral de una finca, reconoce que el ochenta por ciento de la misma pertenece a otra, pues en nuestro sistema jurídico el solo acuerdo de voluntades, aun cuando vaya seguido de la traditio carece de virtualidad para provocar la transmisión del dominio. Se precisa para ello un título material, oneroso o gratuito, que ponga de manifiesto la contraprestación o la liberalidad en cuya virtud se opera tal transmisión y cuyo título ha de ir seguido de la tradición. Además, es indispensable la expresión de la causal, onerosa o gratuita, ya que es el único medio de que el Registrador, al calificar, tenga en cuenta los requisitos de capacidad y de forma que exige la Ley.
10 marzo 2004
Causa.- 1. En el presente expediente, una persona física demanda judicialmente al titular registral de determinada finca y a la comunidad de propietarios a la que pertenece, solicitando que se declare el dominio de la misma a su favor. Fundamenta su pretensión en la existencia de una cadena o serie de transmisiones mediante contratos privados que aporta, instando al mismo tiempo la prescripción adquisitiva ordinaria con alegación de que entró en su posesión el 4 de noviembre de 1986, para lo que aporta certificación catastral de la que resulta que la finca se encuentra catastrada a su nombre. Se allana a la demanda el titular registral y se declara en rebeldía a la comunidad de propietarios, tras lo cual se dicta sentencia en la que se estima la demanda y se declara que la demandante es dueña de la finca, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria. Presentado a inscripción testimonio de la sentencia, la registradora, aparte de señalar otro defecto subsanable que no es recurrido, deniega la inscripción por considerar necesario el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, mientras que la recurrente alega que de la lectura de la sentencia se desprende que se declaró la propiedad de la demandante por la doble concurrencia de los fundamentos en los que se apoyaba la demanda, es decir, la adquisición de la propiedad se ha producido tanto por compraventa como por usucapión, al concurrir justo título y posesión ininterrumpida en concepto de dueño, ocurriendo que la usucapión no exige la reanudación del tracto sucesivo.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (v.gr. Resolución de 9 de diciembre de 2010) que la reanudación del tracto sucesivo interrumpido exige el cumplimiento de unos requisitos especiales en garantía de los transmitentes intermedios (citaciones, publicación de edictos, intervención del Ministerio Fiscal, aprobación del Juez, cfr. artículos 200, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria).
En el presente expediente, se presenta sentencia declarativa dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el titular registral; y en el que se han admitido como prueba documentos privados en los que se formalizaron tres transmisiones de la finca que enlazarían al demandante con el titular registral. Sin embargo, no han sido demandados los sucesivos transmitentes, ni se ha convocado por medio de edictos a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos, ni ha intervenido el Ministerio Fiscal. De modo que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad que contiene la sentencia surte efectos exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Sin embargo, como ha quedado expuesto, conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral [de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que el consentimiento del titular del asiento contradictorio para la reanudación no excluye la necesidad de otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento)].
En consecuencia, la sentencia declarativa del dominio que motiva el presente expediente, no es título hábil para reanudar el tracto conforme a la legislación hipotecaria (cfr. artículos 40.a), 200 y 201 de la Ley Hipotecaria).
3. Ahora bien, en el presente expediente –como señala la recurrente en su escrito–, la interesada fundó la demanda por la que instaba la declaración de propiedad, no sólo en la existencia de una cadena o sucesión de títulos privados de trasmisión de dominio con sus sucesivos modos –fundamento al que sería de aplicación lo precedentemente expuesto–, sino también por prescripción ordinaria del dominio a su favor, debiendo considerarse las pretensiones planteadas por la actora como alternativas y no conjuntivas, por cuanto del artículo 609 del Código Civil se infiere que no es posible la adquisición de la propiedad por dos títulos diferentes.
La sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral sí sería inscribible en el Registro de acuerdo con las normas generales, como se desprende del párrafo tercero del artículo 36 de la Ley Hipotecaria al establecer que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil». Debe tenerse en cuenta que se aportaron no sólo los títulos privados sino también una certificación catastral que podría interesar a la usucapión, y que esos mismos títulos privados aportados bien han podido considerarse por el juez no como títulos perfectos seguidos de modos de adquirir, sino como justos títulos al solo efecto de calificar la usucapión contra tabulas producida como ordinaria (artículos 1940 y 1952 del Código Civil).
4. Pero ocurre que la sentencia se limita a declarar el dominio, sin señalar expresamente ninguna de las causas de adquisición propuestas por la demandante. Se hace imprescindible por tanto una aclaración de la sentencia que especifique expresamente la causa por la que la demandante deviene propietaria de la finca litigiosa, sin que baste el que en la sentencia se consideren suficientes a efectos probatorios los documentos aportados. Si se aclarara que lo que se pretende es tan sólo suplir los títulos para reanudar el tracto, no procedería la inscripción por no haberse cumplido, como se ha explicado, los requisitos prescritos por la Ley Hipotecaria para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido; si se aclarara que la declaración de dominio se realiza por razón de usucapión contra el titular registral, sí sería inscribible la ejecutoria. Todo ello sin perjuicio, en su caso, de que quepa también la elevación a público de los documentos privados acreditativos de las sucesivas transmisiones desde el titular registral hasta el solicitante de la inscripción.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
11 mayo 2012
