RENUNCIA DE DERECHOS
Por los herederos del titular registral, respecto a un bien concreto, sin previa partición
Por los herederos del titular registral, respecto a un bien concreto, sin previa partición
1. Respecto de una finca inscrita por mitad y pro indiviso, se presentan en el Registro de la Propiedad dos actas de manifestaciones en las que, en una, el Notario titular de una mitad indivisa con carácter ganancial, y en otra, su cónyuge, los herederos del titular de la otra mitad y el arrendatario de la finca, sin que conste en el Registro inscrito su contrato, dicen: que el arrendatario solicitó al Ayuntamiento competente licencia para la instalación de un toldo; que para acceder a la concesión de dicha licencia, el Ayuntamiento exige la formulación de la renuncia que se formaliza en dichas actas así como su inscripción en el Registro de la Propiedad; que, para el supuesto de que el Ayuntamiento decidiera proceder a la expropiación por razones urbanísticas de la porción de jardín afectada por la instalación del toldo, los propietarios renuncian al derecho a reclamar indemnización alguna por razón del mayor incremento de valor que dicha porción de suelo pudiera experimentar como consecuencia de las obras, instalaciones y mejoras a realizar y el arrendatario al derecho a reclamar indemnización alguna por razón de los perjuicios que pudiera ocasionarle el cese de su actividad en dicha porción de suelo. Presentados ambos documentos en el Registro de la Propiedad, el registrador apreció dos defectos: el primero se refiere a la necesidad de acompañar certificación administrativa en la que conste literalmente el acuerdo adoptado por el que se exige la renuncia que en los mismos se formaliza y el segundo, aplicable sólo respecto de la cuota indivisa inscrita a nombre del titular registral ya fallecido, se refiere a la necesidad de que dicha cuota aparezca inscrita a nombre de los que renuncian.
2. El siguiente defecto [1] se funda en que es necesario, para poder inscribir la renuncia que hacen los propietarios de una de las mitades indivisas en su calidad de herederos del titular registral, que éstos inscriban previamente su adquisición. Esta calificación se basa en el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, para cuando se trata de inscribir actos o negocios jurídicos realizados por el conjunto de los herederos del titular registral, el mismo artículo 20 y la doctrina de este centro directivo admiten diversas excepciones.
Tales excepciones tienen su razón de ser en el hecho de que el derecho hereditario no puede acceder al Registro por medio de una inscripción de carácter indefinido (cfr. el artículo 42, 6.º de la Ley Hipotecaria) ya que la comunidad formada por todos los herederos que no han partido no se permite acceda al Registro con carácter indefinido por ser considerada, en esencia, una situación de naturaleza temporal. Por eso, el derecho hereditario sólo puede acceder al Registro por medio de la anotación preventiva, que participa precisamente de esta naturaleza. Los herederos, pues, para lograr inscribir su adquisición hereditaria indefinidamente tienen que «partir». Esta exigencia no debe ser un obstáculo para que accedan al Registro de la Propiedad negocios jurídicos perfectamente legítimos que la totalidad de herederos pudieran llevar a cabo sobre los bienes heredados mientras no se realiza la partición. No hay ninguna razón para que, en este caso, no pueda inscribirse la renuncia que hace el conjunto de los herederos de uno de los titulares registrales ni para exigir que se haya inscrito previamente la partición para que luego sean sólo los herederos adjudicatarios los que renuncien. Por tanto, esta renuncia, realizada por todos los herederos, puede inscribirse y cuando el bien se adjudique a todos o a alguno de ellos, se hará con la carga de la renuncia, inventariando y avaluando el bien en la partición conforme lo que resulte de tener en cuenta la misma. En consecuencia, el segundo defecto debe ser revocado.
14 mayo 2005
[1] Se recoge aquí sólo el segundo defecto señalado en la nota de calificación. El primero, puede verse en el apartado “URBANISMO. Licencia administrativa. Acceso al Registro”.
