REPRESENTACIÓN
Hechos: 1) Un hijo, en representación verbal de sus padres, segrega y vende una finca en documento privado. 2) Fallece la madre instituyendo herederos a sus hijos. 3) El padre y los hijos otorgan poder para elevar a público el documento privado y se ratifica lo hecho en él, refiriéndose a una finca cuyo número no coincide con el de la vendida. 4) Fallece el padre instituyendo herederos a sus hijos. 5) Los apoderados elevan a público el documento privado, describiendo la finca en forma que coincide con el Registro, pero no con el documento privado. A la vista de lo anterior, el Registrador considera que no existe poder, que la descripción de la finca no coincide en el poder utilizado con el Registro y que falta la suscripción del documento privado por los vendedores, por lo que no se cumple un requisito para que los herederos puedan ratificar conforme al artículo 20-5 de la Ley Hipotecaria y deniega la inscripción. La Dirección revoca la nota basándose, resumidamente, en la facultad que tiene toda parte en un contrato de compeler a la otra a llenar la forma pública, en que el conjunto de los herederos tiene facultades suficientes para el acto del reconocimiento a que estaban obligados los causantes y en que los firmantes del documento público tenían poder vigente y suficiente.
9 mayo 1988
Verbal: ratificación.- Adoptado un acuerdo por los propietarios de un edificio, salvo uno de ellos, que se dice estuvo representado verbalmente, la Dirección confirma el criterio del Registrador de que toda representación en el Registro debe ser acreditada con la correspondiente documentación pública, sin que puedan admitirse los argumentos del recurrente, que afirmaba estar en posesión pacífica desde hacía treinta y un años, por ser ésta una cuestión de hecho que escapa a la calificación registral.
25 mayo 2001
Verbal: ratificación.- La representación derivada de la invocación de un mandato verbal exige, o bien justificar de forma auténtica su existencia (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o la ratificación en tiempo oportuno del representado que elimine el vicio de invalidez de que adolecería el negocio caso de no existir la representación (artículo 1259 del Código Civil). Consecuentemente, no puede inscribirse la escritura por la que una persona separada judicialmente afirma que interviene, además, como mandatario verbal de su esposa para subsanar otra anterior y considerar incluida en el inventario de bienes de la sociedad conyugal que en ella se liquidó la finca de la que ahora se solicita la inscripción.
8 febrero 2004
Verbal: ratificación.- 1. Comparece en una escritura de compraventa una señora como mandataria verbal de su hijo. El Registrador suspende la inscripción por no acompañarse la ratificación del que se dice representado. El interesado recurre alegando que se trata de un error del Registrador, pues el representado es hijo de la representante.
2. Es evidente que el recurso no puede ser estimado. No existiendo, como es el caso, representación legal, pues el hijo es mayor de edad, el artículo 1.259 del Código Civil establece que nadie puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado, no habiendo sido probada la representación alegada ni acreditada la ratificación correspondiente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
19 septiembre 2005
Verbal: ratificación.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José Feijoo Fernández, en nombre y representación de doña María del Pilar Rodríguez Peña, ante la negativa del Registrador de la Propiedad número tres de Madrid a inscribir una Escritura de elevación a público de documento privado de ejercicio extrajudicial de retracto legal de comuneros.
De los tres defectos alegados por el Registrador de la Propiedad únicamente se recurren los dos primeros.
El problema planteado en el recurso se centra en decidir, si las escrituras de ratificación de otra de elevación a público de documento privado, que fueron otorgados por haber actuado en aquél el representante de las adquirentes en ejercicio de un mandato verbal de las mismas, tiene eficacia retroactiva suficiente para privar de efectos a la anotación de suspensión de pagos que, con anterioridad a la fecha de la ratificación se había reflejado en el Registro de la Propiedad, sobre la participación de finca perteneciente a la sociedad transmitente.
2. La ratificación de un contrato autorizado sin poder de representación o con extralimitación del poder, prevista en los artículos 1259 y 1727, párrafos segundos, del Código civil, tiene, como la confirmación de los contratos anulables a que se refieren los artículos 1309 y 1310 del mismo cuerpo legal, remotos precedentes en la ratihabitio romana, y su concepto ha sido elaborado por la doctrina y desenvuelto por la jurisprudencia a partir de la Sentencia de 7 de mayo de 1897, con notas peculiares que deslindan ambas instituciones y señalan sus características, si bien reconocen la analogía de algunos de sus efectos.
La ratificación produce, en general, efectos ex tunc entre las partes contratantes, que antes de ella no estuvieron unidas por vínculo obligatorio y constituye por si misma una declaración unilateral de voluntad recepticia, referida al negocio jurídico que no es propiamente inexistente, sino que se halla en estado de suspensión, sometido a una conditio iuris; y que tales efectos, si bien no hay precepto expreso que los determine, deben inferirse del contexto del artículo 1259 del citado Código, como ha puesto de relieve la jurisprudencia.
Los efectos retroactivos del negocio jurídico bilateral ratificado han de entenderse sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos en el ínterin por terceros, como reconoce la jurisprudencia y gran parte de los comentaristas, y como se deduce también del artículo 184 del Código civil alemán y prescribe el artículo 1399 del vigente código italiano, acordes con la naturaleza y el juego propio de la institución, y, así, tanto el Tribunal Supremo como esta Dirección General protegen frente a los efectos retroactivos, a los terceros que hubieran practicado una anotación preventiva de embargo sobre el bien objeto del negocio representativo, antes de que la ratificación accediese al Registro, o se hiciese constar en documento de fecha auténtica (STS 23 de octubre de 1980, 12 de diciembre de 1989 y 22 de octubre de 1999 y Resolución de esta Dirección General de 3 de marzo de 1953).
3. La Ley de Suspensión de Pagos de 26 de julio de 1922, que rigió la Suspensión de Pagos decretada, procuraba proteger los intereses de los acreedores del comerciante suspenso y evitar que el mismo pudiera realizar actos dispositivos en perjuicio de aquéllos, por lo que una de las limitaciones que expresamente se le imponía, conforme al artículo 6.º de la citada ley, es la de necesitar el acuerdo de los interventores, o autorización del juez si éstos no hubieran tomado posesión de su cargo, «para toda obligación que pretenda contraer y para celebrar todo contrato», con posible responsabilidad penal en caso de incumplimiento y la sanción de nulidad para los actos que realice sin dichas intervención o autorización.
Que al quedar ampliamente afectada la situación patrimonial del comerciante declarado en estado de suspensión de pagos, el artículo 4.º de la Ley Especial ordenaba que la providencia en la que se tuviera por solicitada tal declaración se anotase en el Registro de la propiedad donde estuvieran inscritos los inmuebles del suspenso, precepto que se reitera en el artículo 142 del Reglamento hipotecario, sin que ofreciera dificultad la solución, que habría de ser forzosamente negativa, en los supuestos de actos dispositivos otorgados con posterioridad a la anotación y que hubieran sido realizados exclusivamente por el comerciante suspenso.
Sin embargo, tratándose de actos dispositivos realizados antes de aquélla anotación de suspensión, bien se considere –cuestión por lo demás muy debatida-, que aquélla publica una situación de incapacidad, como si se considera que se está ante una prohibición de disponer, es lo cierto, que al elevarse a público el acuerdo extrajudicial de retracto legal de comuneros, la sociedad «Ivemael, S.A.» tenía capacidad y poder de disposición, por lo que la posterior ratificación del negocio documentado por parte de las adquirentes y el efecto retroactivo que tal ratificación conlleva, debe permitir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión operada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
25 mayo 2007
