REPRESENTACIÓN

Voluntaria: insuficiencia del poder

Voluntaria: insuficiencia del poder

Facultado un apoderado para vender inmuebles, pero precisando el poder que para cada venta que realice necesitará autorización del poderdante, en la que se especifiquen el nombre del comprador, objeto de la venta, precio y forma de pago, se considera que no es suficiente un documento privado con firma legitimada para acreditar dicha autorización, pues la participación del «dominus negotii» integra de forma tan decisiva la voluntad negocial que debe revestir la fehaciencia de un documento público.

3 marzo 2000

Voluntaria: insuficiencia del poder.- 1. En el supuesto fáctico de este expediente se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa por la que padre e hijo compran un apartamento por mitades indivisas. El padre, casado en régimen de gananciales, interviene en su propio nombre y derecho y, además, en representación de su esposa mediante poder, respecto del cual, el Notario autorizante de la escritura calificada expresa que ha tenido a la vista copia autorizada de la escritura de poder y de ella resulta que el apoderado «está facultado para adquirir toda clase de bienes inmuebles con las condiciones que estime pertinentes».

El Registrador suspende la inscripción porque, según sostiene, en la reseña del poder que hace el Notario autorizante de la escritura calificada se otorgan al apoderado facultades para comprar bienes inmuebles y no participaciones indivisas de los mismos.

2. La cuestión objeto de este recurso debe resolverse conforme a la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

Conforme al apartado 2 de dicho artículo, la reseña identificativa que del documento auténtico aportado para acreditar la representación inserte el Notario y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas «harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario». De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado mediante en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada.

Estos efectos del juicio notarial de capacidad, expresado en la forma establecida en el mencionado artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo de los artículos 1.218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes» (es decir, que los documentos públicos notariales hacen fe y se presume que narran no sólo «la verdad» sino «toda la verdad»). En efecto, la seguridad jurídica que el instrumento público proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe pública que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad física, actos de exhibición, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad fáctica, lectura, firmas, etc.); y la presunción, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, según la Resolución de 15 de julio de 1954, tiene su base «en la calificación personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes. debiendo, en principio, el Notario, no sólo excusar su ministerio, sino negar la autorización notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos» (Y es que sería ilógico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo –como funcionario público especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales, según los artículos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000–). Por lo demás, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento público operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros públicos, sin que la distinción entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre nítidas: así, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en sí de un hecho sino más bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acción, aunque en los supuestos más extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe pública, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunción; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveración notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de «fuerte presunción iuris tantum », de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deberá dejar margen racional de duda (cfr. la Resolución de 29 de abril de 1994).

Así como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que –como podrá ocurrir excepcionalmente – de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciación), tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación –«reseña»– de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio -«valoración»- sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación –«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada» –, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción “iuris tantum” de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuestión distinta es que la eventual omisión en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representación, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extrínseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe pública notarial – cfr. artículo 143 del Reglamento Notarial–, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para «vender», cuando se trata de una escritura de donación) o de los asientos del Registro –cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio–.

Cabe recordar que según el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero de 2005 –entre otras más recientes citadas en los «Vistos» de la presente–, «para que pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación que deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, el número de protocolo y su vigencia.

Las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.

Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado…

Por último, en el ejercicio de esa función calificadora el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podrá acudir a ningún medio extrínseco de calificación. La razón esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su función a lo que resulte del título presentado se deriva de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su función pública el Registrador tiene tasados los medios de calificación siendo los mismos dos: el título presentado a inscripción y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente armónico y coherente con la presunción de integridad y veracidad que se atribuye al documento público notarial ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862».

3. Llegados a este punto debe analizarse si el recurso interpuesto debe ser o no estimado.

Examinado el título presentado a calificación se observa que el Notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. Así, se manifiesta que el mismo es un poder conferido, mediante escritura pública, autorizada por el Notario que se identifica, añadiendo la fecha del poder y el número de protocolo. Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la reseña.

Respecto del juicio de suficiencia de las facultades representativas alegadas por el poderdante, el Notario expresa en el título que de la copia autorizada de la escritura de poder reseñada, que ha tenido a la vista, «resulta que está facultado para adquirir toda clase de bienes inmuebles con las condiciones que estime pertinentes» y añade lo siguiente: «Yo, el Notario, doy fe de que a mi juicio las facultades representativas acreditadas a mí, el Notario, son suficientes para el otorgamiento del negocio jurídico contenido en esta escritura».

Resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de compraventa de un bien inmueble.

Así las cosas, el recurso debe ser estimado en su integridad, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones –reseñar el documento auténtico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de éstas que resulta coherente con el negocio jurídico documentado.

Carece, por tanto, de virtualidad alguna el obstáculo manifestado por el Registrador, ya que atendidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y debiendo calificar el Registrador si es congruente el juicio de suficiencia emitido por el Notario con el contenido del título, examinado el negocio jurídico concluido, en el presente caso no puede entenderse que exista incongruencia por el mero hecho de que al incluir dicho juicio de suficiencia el Notario haya expresado que está facultado el apoderado para adquirir bienes inmuebles, sin especificar además que según dicho poder pueda también adquirir participaciones indivisas de los mismos.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador. [1]

4 octubre 2005 [2]

Voluntaria: insuficiencia del poder.- La nota de calificación que originó este recurso decía así: “… se suspende el último párrafo de la citada estipulación cuarta en cuanto a la opción de compra constituida sobre las registrales…, por no resultar del poder reseñado facultades suficientes para ello”. Por tanto, el Registrador, a la vista de la reseña hecha por el Notario, no planteó ningún problema respecto a la si la reseña de facultades o el juicio de suficiencia eran adecuados, sino que consideró que las facultades reseñadas no eran suficientes para el acto realizado por el apoderado. Y lo mismo que en la Resolución que precede, el Centro Directivo dedica los razonamientos de su Resolución a reiterar su doctrina sobre el modo de reflejarse la escritura de poder en otra escritura, sin entrar en el fondo de la cuestión.

11 octubre 2005

Voluntaria: insuficiencia del poder.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José Sánchez Santero y doña María de las Nieves Elices Fernández contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 10 de Málaga, don Juan Francisco Ruiz –Rico Márquez, a inscribir una Escritura de compraventa.

De la nota de calificación se deducen tres defectos (se examina aquí solo el tercero):

3. No coincide la descripción de las fincas que constan en la citada escritura de venta en Pasaje José Pizarro 7, Torremolinos, Málaga, con la descripción que consta en el certificado.

4. En cuanto al último defecto, el documento autoriza para la venta de un «local comercial de 86 m2, situado en Pasaje José Pizarro 7 en Torremolinos », y en la Escritura calificada se describen dos elementos: Un apartamento de 24’73 metros cuadrados, en el número 7 de la calle trasversal a la del pasaje de José Pizarro, y un local comercial de 45,35 metros cuadrados en el mismo lugar.

Este tercer defecto igualmente debe ser confirmado, por cuanto de su mero cotejo se constata la no coincidencia de descripciones contenidas en la autorización de venta y en la Escritura calificada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar íntegramente la nota de calificación.

23 mayo 2006

[1] La mayor parte de esta extensísima Resolución se refiere a un problema –el de la reseña por el Notario de las facultades representativas- que no fue planteado por el Registrador, quien se limitó a decir que las facultades del apoderado, tal como las relacionaba el Notario, no eran suficientes para el acto realizado. Una cosa es que no se pueda discutir en el momento presente, a la luz de las Resoluciones del Centro Directivo, la forma en que el Notario relaciona dichas facultades, y otra muy distinta que no se pueda discrepar acerca de la suficiencia o insuficiencia de tales facultades.

[2] Esta Resolución ha sido anulada por la Audiencia Provincial de Málaga, en sentencia de 4 de febrero de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E de 10 de agosto de 2010.