RETRACTO
Bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946, para poder inscribir en el Registro una escritura de venta de un piso era necesaria o la declaración del vendedor de no estar arrendado o bien la previa notificación al inquilino, puesto que tal exigencia determina el momento de iniciación del cómputo del plazo para ejercitar el derecho de retracto; porque si bien, conforme al artículo 64, los plazos se contarán desde que fuese inscrita la venta, seguidamente se ordena que no se podrán computar hasta que fuere notificada.
4 diciembre 1957
Arrendaticio urbano.- Es inscribible una escritura de préstamo hipotecario otorgada antes de haber transcurrido dos años desde la adquisición del piso mediante el ejercicio de retracto arrendaticio, sin que sea necesario que el deudor justifique al encargado del Registro que se encuentra en situación de necesidad.
22 septiembre 1967
Arrendaticio urbano.- Caducada la anotación de demanda de un retracto legal, es inscribible la sentencia recaída después a favor del retrayente por encontrarse la finca aún inscrita a favor del demandado, pero en cuanto a los titulares posteriores (en este caso de hipotecas), aunque el retracto legal es eficaz frente a terceros, es preciso que el procedimiento se dirija contra todos aquellos que aparecen en el Registro como titulares de derecho reales, pues si no fuera así, se produciría una indefensión de los mismos, proscrita por el artículo 24 de la Constitución. La finalidad cautelar de impedir la existencia de terceros, que se pretendió a través de la anotación de demanda, dejó de surtir efectos desde el momento en que se canceló por caducidad, sin haberse prorrogado antes.
9 mayo 2001
Arrendaticio urbano.- l. Mediante escritura de compraventa siete sociedades mercantiles venden a otra una vivienda unifamiliar de un conjunto que se dividió horizontalmente en su día. En la misma se afirma que, según afirman los comparecientes se encuentra arrendada a una determinada persona física. Se acompañan al título de venta dos actas notariales sucesivas de notificación al arrendatario: una con personación del Notario competente en el inmueble objeto de la venta donde por dos veces, en sendos días distintos se afirma que llamó a la puerta sin que le contestara persona alguna, ni se le abriera la puerta y no encontrando conserje, vecino ni persona alguna con quien entender la diligencia se daba por concluida el acta. La otra se efectuó por el conducto de correo certificado con acuse de recibo acreditándose su envío por tal medio y su devolución a los pocos días sin haberse recibido. El Registrador suspende la inscripción de la compraventa por no haber recibido el inquilino la notificación prevenida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos.
2. En efecto, si hubiera llegado a conocimiento del arrendatario la venta efectuada o sus condiciones, debidamente acreditado en el acta la inscripción se hubiera efectuado si mas problema pues es la única objeción que hace el Registrador. Sin embargo es los cierto que ninguna ley exige que material e indubitadamente tengan que llegar al conocimiento del destinatario las notificaciones que se le puedan efectuar dada la multiplicidad de vicisitudes que pueden suceder en el mundo de los hechos por las que la llegada a su destino puede verse frustrada (ausencia del domicilio en un momento concreto, imposibilidad física de atender el requerimiento en el momento en que éste se efectúa, inexistencia de vecinos o persona alguna que sea hallada en aquel momento o cualquier otra de esta índole) Por ello el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos en su párrafo 5° solamente exige para la inscripción de títulos de venta de viviendas arrendadas que se justifique que han tenido lugar las notificaciones con los requisitos en ellas exigidos, donde el Registrador debe y no sólo puede extremar su calificación al examinar las mismas y sus trámites. Y si éstas, como es ahora el caso han sido practicadas con arreglo a las leyes y reiteradas dos veces, no puede obstaculizarse el tráfico jurídico con el rigor de certezas que deben ser alegadas por los interesados en la instancia correspondiente si pretenden hacer valer sus derechos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
17 marzo 2005 (RV)
