RETRACTO
Arrendaticio urbano: Venta de participaciones indivisas
La notificación prevista en los artículos 47 y 55 de la antigua Ley de Arrendamientos urbanos -vigente al tiempo de la venta- es aplicable en los supuestos en que lo que se vende es sólo una participación indivisa y no el piso o local completo, pues otra interpretación permitiría dejar sin efecto el derecho del inquilino a la adquisición de la propiedad de la vivienda o local arrendado, ya que con la transmisión sucesiva por cuotas del inmueble se lograría eludir la aplicación de una norma tuitiva de los intereses del arrendatario. Además, si el sentido de ésta es facilitar el acceso del arrendatario a la propiedad, aunque no sea de forma directa, no existe razón para privarle de tal derecho en los supuestos de transmisión de cuotas indivisas, puesto que mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas el inquilino puede llegar a ser propietario de la totalidad siempre que no existan otros comuneros que quieran ejercitar el mismo derecho. En cambio, esta doctrina no es aplicable al elemento integrado por dos locales y una nave y que se dice estar arrendado a dos personas distintas, a excepción de la nave (con relación a la cual expresamente se manifiesta que no está arrendada), pues no hay coincidencia entre el objeto del arrendamiento y el de la transmisión, al ser aquél parte integrante de una unidad superior originaria que se transmite como una sola finca.
27 diciembre 1996
Arrendaticio urbano: Venta de participaciones indivisas.-
1. En este recurso se debate exclusivamente sobre si procede la inscripción de la compraventa de distintas partes indivisas de una finca, que totalizan la mitad indivisa de la misma, siendo así que en la escritura se afirma estar la finca arrendada y sin que se haya practicado la notificación prevista en los artículos 47 y 55 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, aplicable por la fecha en que se convino el arrendamiento, en base al argumento de que lo que es objeto de venta es tan sólo una participación indivisa, y no la venta completa de un piso o local.
2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, la citada Ley de Arrendamientos Urbanos, al igual que la vigente de 24 de noviembre de 1994, considera preferentes los derechos de tanteo y retracto correspondientes al inquilino respecto de cualquier otro derecho de adquisición preferente de carácter legal, a excepción del retracto de comuneros reconocido al condueño de la vivienda o local (cfr. artículos 50 de la antigua Ley y 25, párrafo 4.º, de la actual) y ello significa necesariamente que también procede el tanteo y retracto arrendaticio urbano en los supuestos de transmisiones de cuotas indivisas de viviendas o locales de negocio, genuino supuesto en el que puede operar también el retracto de comuneros (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989 y Resoluciones de este centro directivo de 30 de enero de 1980 y 17 de enero de 1989).
Téngase en cuenta que cualquier otra interpretación permitiría dejarse sin efecto el derecho del inquilino a la adquisición de la propiedad de la vivienda o local arrendado, ya que con la transmisión sucesiva por cuotas del inmueble se lograría eludir la aplicación de una norma, tuitiva de los intereses del arrendatario (tal hecho concurre en el presente supuesto en el que según el informe del Registrador, se ha producido con posterioridad la venta a las mismas compradoras de la restante mitad indivisa, si bien en esta última escritura se afirma –por error o por haber variado el hecho– no hallarse la finca arrendada). Además, si el sentido de la norma es facilitar el acceso del arrendatario a la propiedad, aunque no sea de forma directa, no existe razón para privarle de tal derecho en los supuestos de transmisión de cuotas indivisas, puesto que mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas el inquilino puede llegar a ser propietario de la totalidad, siempre que no existan otros comuneros que quieran ejercitar el mismo derecho. Incluso el arrendatario que ha llegado a ser copropietario de la vivienda o local, tendrá –a partir de entonces– la misma posición de preeminencia en el ejercicio de su derecho de adquisición preferente que los demás comuneros.
3. Frente a las consideraciones anteriores no procede invocar el artículo 47.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, como declaró este centro en su Resolución de 17 de enero de 1989, contempla un supuesto bien diferente del ahora considerado, cual es el de disolución de la comunidad existente sobre un edificio integrado por varias viviendas y locales arrendados, que había sido adquirido de forma unitaria por los copropietarios que ahora disuelven esa comunidad, adjudicándose pisos o locales independientes en pago de sus derechos respectivos en la comunidad.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
11 mayo 2005
