SEGREGACIÓN
1. En la escritura objeto del presente recurso se segregan de una finca matriz funcional, cual es un caserío vizcaíno, dos parcelas no colindantes entre sí, que formaban parte del mismo como pertenecidos, con objeto de constituir una única nueva finca independiente. El registrador suspende la inscripción por entender que, con arreglo a los preceptos hipotecarios, el resultado de la segregación deberían ser dos fincas independientes, debiendo ser practicada la segregación respecto de cada una de las parcelas que se separan de la matriz.
2. Es doctrina de la Dirección General que, a la hora de resolver el recurso, habrá de pronunciarse sobre los defectos alegados por el registrador en su nota de calificación, sin que puedan ser tenidos en cuenta los argumentos esgrimidos en el informe, cuyo contenido ha de limitarse a cuestiones de trámite. Por ello, no procede entrar en materias tales como el concepto de finca funcional del caserío vizcaíno o la diferencia terminológica y conceptual entre segregación, separación y desvinculación de pertenecidos ya que, además de la posible intromisión en cuestiones de derecho foral, no han sido siquiera mencionadas en la nota de calificación.
3. Ya desde antiguo la Dirección General, a la hora de fijar qué ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislación hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificación entre el concepto físico y el tabular, entendiendo por tanto que una porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral; por otra parte, ello es lo más conforme con la pretensión de la actual legislación de llegar a máximos niveles de concordancia entre la configuración registral de las fincas y su identificación catastral. En este sentido, es regla general que cada porción de terreno independiente que se separa de una finca matriz debe constituir una finca registral nueva (así, las resoluciones de 29 de noviembre de 1889 y 26 de septiembre de 1979, entre otras).
Ahora bien, tal concepto general se modaliza en los supuestos conocidos como «fincas funcionales», contemplados en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento, en los que se permite la inscripción como una sola finca de porciones físicamente independientes, pero entre las que existe una relación de dependencia funcional u orgánica que justifica su tratamiento jurídico unitario. Y el propio Centro Directivo ha estimado que la constitución de la finca funcional exige la observancia de dos requisitos: la declaración de voluntad del interesado en orden a que se constituya la finca única y el establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia que es la base del trato unitario, no siendo suficiente la mera decisión del propietario (en este sentido, las resoluciones de 24 de mayo de 1895 y 29 de octubre de 1947).
4. El presente hilo argumental parece sustentar la calificación del Registrador, toda vez que en el título en que se formaliza la segregación no se establece relación de dependencia alguna entre las dos parcelas independientes cuya consideración como finca única se pretende. Pero los materiales de que el registrador debe servirse en su calificación vienen claramente definidos por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: lo son tanto los documentos que se presentan a inscripción como los propios asientos del Registro. Y es lo cierto que el examen del historial registral de la finca matriz revela que los dos montes cuya segregación como finca única se pretende constituyeron, antes de su agregación al caserío matriz, una única finca registral, por lo que la relación de vinculación o dependencia entre ellos resulta del propio registro.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocando la calificación del Registrador y ordenando la práctica del asiento registral de segregación solicitado en el título.
23 abril 2005
De una finca funcional.- Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura mediante la cual se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una «porción de terreno discontinuo que se compone de tres parcelas», de las cuales dos tienen una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo (el recurso plantea si es compatible la creación de una finca de esta clase con las limitaciones derivadas de la unidad mínima de cultivo, por lo que la resolución puede verse, más adelante, en el apartado “Unidad mínima de cultivo”).
27 noviembre 2012
