SEGREGACIÓN
No es defectuosa la escritura en que se segregan tres porciones bien determinadas de una finca por el hecho de no describir ni señalar la extensión superficial de la matriz, si resulta que ésta aparece inscrita en el Registro, no como unidad o entidad hipotecaria, delimitada por cabida y general descripción, sino como un conjunto de predios, parcelas o unidades, con sus respectivas descripciones; por tanto, las segregaciones practicadas han de estimarse realizadas correctamente, toda vez que en forma indubitable constan las porciones que son objeto de segregación y aquellas otras cuya cabida no se altera.
8 febrero 1936
Descripción de resto.- Consignada la medida superficial de dos fincas registrales con precisión matemática y después la de las porciones que respectivamente se segregan, la determinación de los restos es una sencilla operación cuyos resultados, si se hacen constar en la nota marginal de segregación, pueden ser tenidos en cuenta por los futuros interesados en la adquisición de los inmuebles y por lo encargados del Registro.
25 mayo 1943
Descripción de resto.- Segregada una porción de finca sin describir el resto con sus nuevos linderos y con una breve mención al margen de dicho resto, aunque estas operaciones se hallan realizado con sujeción estricta a los artículos 59 y 60 del Reglamento Hipotecario (en la fecha de este recurso), este sistema puede conducir a situaciones en la que es necesario aclarar la descripción del resto para poner el Registro en consonancia con la realidad jurídica. Por ello, una buena práctica notarial aconseja la descripción hipotecaria, no sólo de la parte segregada, sino del resto de la finca primitiva. Faltando, por tanto, la descripción del resto, no puede practicarse una inscripción sobre el mismo con los linderos anteriores a la segregación, ni aún con el argumento de que los asientos del Registro se hallan bajo la custodia de los Tribunales.
20 junio 1945
Descripción de resto.- Cuando, después de varias segregaciones, la nota de resto se limita a indicar la superficie de la finca matriz y el lindero por el que se llevaron a cabo, no es inscribible la escritura por la que uno de los condueños del resto vende a otro su participación en él, describiendo la matriz en su forma primitiva y haciendo una breve referencia a las segregaciones efectuadas, pues siendo la finca la base sobre la que descansan los derechos inscribibles, el Notario debe procurar, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 170 y 171 del Reglamento Notarial, que se consignen con claridad y precisión los datos que permitan identificar la finca matriz y la porción segregada, así como actualizar las descripciones con el fin de mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica y los pronunciamientos registrales.
14 junio 1963
Descripción de resto.- Es inscribible una escritura de compraventa en que se describe la porción segregada de una finca, su extensión y el lindero por donde se efectuó la segregación sin haber descrito el resto de la finca matriz.
23 octubre 1965
Descripción de resto.- No existe ningún defecto cuando, habiéndose expresado la superficie de la finca matriz y de la porción segregada, se indica que la primera ha quedado disminuida en esta última extensión, pues una simple operación de restar despeja la cuestión matemática que podría plantearse.
22 marzo 1973
Descripción de resto.- Si se hace constar la superficie de la totalidad del inmueble y la de la porción segregada, una simple operación de restar despeja la incógnita matemática que determina la extensión del resto. Igualmente, al describirse en la porción segregada que es su viento norte quien linda con la finca matriz, aparece con claridad meridiana el otro requisito relativo al lindero por donde se haya efectuado la segregación, ya que será, en consecuencia, el lindero sur de la finca principal por donde se efectuó. En cuanto al asiento que se practique en la finca matriz, será una nota marginal y no una inscripción.
8 mayo 1978
Descripción de resto.- Con motivo de la subsanación de una escritura ya inscrita, se pretende realizar determinada operación inscribible sobre el resto de tres fincas que fueron objeto de segregación. El Registrador, al examinar las notas de resto advierte que en ellas sólo se hizo constar la superficie segregada y la porción restante, por lo que entiende necesaria la descripción de aquellos restos. La Dirección admite que el principio de especialidad exige la descripción de la finca para el acceso al Registro de los derechos inscribibles, pero considerando que el Registrador no ha dudado que la escritura subsanatoria se refería a las mismas fincas que fueron descritas en la subsanada, tiene ante sí con ambas escrituras los datos necesarios para practicar la inscripción en aras de la economía y flexibilidad del sistema. A continuación, el Centro Directivo reconoce que si bien una correcta técnica documental pide que en las escrituras se modifiquen los datos descriptivos de los bienes que estuviesen equivocados (y en este caso las fincas matrices contenían el dato equivocado de sus linderos, que no se modificaron al practicar las segregaciones), debe tenerse en cuenta, sin embargo, que en muchas ocasiones no se da la posibilidad de cumplimiento de esta exigencia legal por ignorancia de los datos necesarios por quien debe proporcionárselos al Notario. Consecuentemente, los principios antes aludidos (economía y flexibilidad) deben llevar a admitir el título no redactado con la perfección deseable cuando, sin perjuicio para nadie, no suscita dudas en cuanto a la finca a que se refiere ni en cuanto al derecho al que se concreta.
7 enero 1994
Descripción de resto.- Inscrita una segregación por estar bien identificada la finca nueva con los datos de superficie, linderos, término y lugar de actuación, no puede ponerse en entredicho la identificación del resto de la finca matriz cuando, según los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, es suficiente para su descripción la indicación de la extensión y lindero o linderos por donde se efectúa la segregación; y menos aún, rechazar la constitución sobre el resto de la finca de un gravamen, como la servidumbre, que queda suficientemente definido en todas sus características, pues se facilita la parte concreta de la finca sirviente por donde ha de realizarse el paso (la que media entre el lindero norte de la finca segregada y la carretera de Los Dolores a Los Molinos Marfagones, de una longitud de 28 metros cuadrados, que se corresponde con la longitud de dicho lindero norte de la porción segregada) y la anchura del mismo (17 metros para paso de todo tipo de vehículos y personas).
21 noviembre 1994
Descripción de resto.- Cuando la finca matriz sobre la que se opera es el resto de otras segregaciones anteriores, se atenúa el rigor de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, pues conforme a los artículos 47 y 50 de dicho Reglamento basta con expresar la modificación en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. No puede, por tanto, si se efectúa una nueva segregación, considerarse defecto que se mantenga la descripción primitiva de la finca sobre la que ya se han efectuado dos segregaciones, máxime si así se indica al describir la finca matriz, pues los datos de la superficie y linderos afectados resultan del propio Registro en el que constan inscritas las segregaciones previas. Por otra parte, y en cuanto a la descripción de la finca matriz tras la segregación que pretende inscribirse, el requisito de la extensión queda cumplido con la determinación de la porción segregada, ya que ésta implica una disminución de la cabida de la finca matriz en la medida exacta de la extensión superficial de aquélla; y en cuanto al lindero o linderos por el que se efectúa la segregación, resultan por la vía de la expresión de la colindancia con la finca matriz o con partes previamente segregadas de ella y que constan inscritas en el Registro de la Propiedad.
25 enero 1999
Descripción de resto.- Ante una escritura de descripción de resto de una finca y venta de la misma, que según el Registro tiene 363 metros cuadrados y según el título, «después de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz» tiene 114,54 metros cuadrados, acompañándose una certificación catastral de la que resulta tener 116 metros cuadrados, la Dirección confirma la calificación que suspende la inscripción por falta de claridad en la escritura, pues no se sabe si la superficie que expresa es consecuencia de segregaciones que no han tenido acceso al Registro (en cuyo caso haría falta el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística) o de una rectificación de la cabida inscrita, por existir un error en el Registro y un intento de adecuar la descripción de la finca a la realidad extrarregistral.
16 marzo 2001
Descripción de resto.- No es inscribible la escritura de venta del resto de una finca (que en el Registro figura con una superficie de 66.592 metros cuadrados) en la que se dice que el resto mide 30.000 metros cuadrados después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro y de apertura de calles por el Ayuntamiento, pues es evidente que se precisa aportar la licencia de división o la certificación de su innecesidad, toda vez que tal porción de finca sólo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aún cuando a la porción resultante transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca y en tal sentido continúe el folio abierto a ésta.
13 junio 2001
Descripción de resto.- No es inscribible la escritura de venta del resto de una finca (que en el Registro figura con una superficie de 66.592 metros cuadrados) en la que se dice que el resto mide 30.000 metros cuadrados después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro y de apertura de calles por el Ayuntamiento, pues es evidente que se precisa aportar la licencia de división o la certificación de su innecesariedad, toda vez que tal porción de finca sólo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aún cuando a la porción resultante transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca y en tal sentido continúe el folio abierto a ésta. [1]
13 junio 2001
Descripción de resto.- Apreciadas por el Registrador diferencias entre la descripción de la finca en el Registro y la contenida en el título, en cuanto a superficie y linderos, debido a la existencia de segregaciones que aún no habían sido inscritas, la Dirección afirma que no por ello puede rechazarse la inscripción de un derecho (en este caso una opción), sino que, conforme al artículo 47 del Reglamento Hipotecario, deberá practicarse en el folio de la finca matriz, recogiendo en el asiento la descripción actual facilitada y la nueva superficie, y practicando la nota marginal que indica esa norma.
23 octubre 2001
Descripción de resto.- Hechos: en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo se declara justificado el dominio de una finca –casa con pajar- de 825 metros cuadrados, y la Registradora, teniendo en cuenta que la última inscripción de la finca expresa que tiene una superficie de 2.666 metros cuadrados, suspende la inscripción por entender que se precisa un Auto complementario que describa el resto de la finca matriz. La Dirección revoca la nota porque considera que la descripción de resto no es imprescindible para la práctica de una segregación, como lo demuestra: a) que el artículo 47 del Reglamento Hipotecario sólo la exige “cuando fuere posible”; b) que del mismo artículo se desprende que tal descripción no debe reflejarse cuando de una finca se segregan varias y dichas segregaciones, por virtud del principio de rogación, acceden al Registro en orden distinto a aquél por el que se practicaron. En el caso presente, además, no puede admitirse una descripción de resto realizada a instancia de una persona que no tiene interés ni legitimación para la misma. En consecuencia, el Centro Directivo resuelve que debe practicarse la reanudación del tracto mediante segregación de la porción cuyo dominio se ha justificado, expresando en la nota de la finca matriz la superficie segregada, así como los restantes datos que pudieran ayudar a su más perfecta descripción.
20 noviembre 2002
Descripción de resto.- No constituye defecto la falta de descripción de resto, pues el artículo 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.
17 diciembre 2003
Descripción de resto.- Ver, más adelante, el apartado “Necesidad de licencia urbanística”.
20 marzo 2007
Descripción de resto.- 1. Subsanado el defecto relativo a los medios de pago y no habiendo sido objeto de recurso, la cuestión se centra en determinar si la falta de plena correlación entre los lindes de la porción segregada y de la finca resto es o no causa para suspender la inscripción.
Uno de los principios fundamentales del sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a cada una el número registral correspondiente (cfr. artículo 8.1.º y 243 de la Ley Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción, siendo uno de los elementos fundamentales para ello la expresión de los linderos conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1ª y 51 reglas 2.ª y 3.ª del Reglamento Hipotecario.
Tratándose del supuesto de formación de finca por segregación y correlativa determinación del resto resulta todavía más necesario evitar cualquier tipo de discordancia en las descripciones y por ello, aunque la descripción se refiera a la finca que se forma por segregación, que es el objeto del derecho real correspondiente, no puede dar lugar esa descripción a una discordancia con la descripción que se efectúe en la finca resto.
Aunque el artículo 50 del Reglamento Hipotecario permite que mientras no se opere sobre la finca resto, ésta no sea objeto de descripción completa, exige que se exprese «por lo menos las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación».
Ante una exigencia tan clara, debe ser confirmado el defecto, pues existe indudablemente una discordancia entre la descripción de la finca segregada y la referencia en el resto a los linderos por donde se ha efectuado la segregación, pues, como dice la nota calificadora, si la finca segregada linda al sur y al este con la finca matriz, la referencia a los linderos de ésta debe indicar que sus correlativos linderos norte y oeste, aunque sólo sea en parte, son los de la finca segregada.
2. El Notario esgrime, en esencia, dos argumentos en favor de su postura: primero, que como la fe pública registral no se extiende a las circunstancias físicas de las finca y éstas resultan de las manifestaciones de los interesados, no tiene el registrador competencia para calificar los linderos fuera del caso del artículo 53.10 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y segundo, que una descripción extraordinariamente pormenorizada de los lindes de la finca puede resultar más perturbadora que beneficiosa para el objetivo pretendido de identificación de la misma.
Frente a ello, resulta que, con independencia de si el principio de fe pública registral se extiende a la mención de los linderos, el principio de legitimación registral sí se extiende a los mismos, dado el carácter de presunción iuris tantum que tiene tal principio y la necesaria exactitud a la que debe tender el Registro, también en materia de descripciones, para evitar confusiones en relación con las fincas.
3. Efectivamente, el artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria presume la pertenencia del derecho real inscrito a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, y dentro de la forma determinada por el asiento está la referencia a los linderos (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1989), máxime cuando éstos afectan a la delimitación del objeto del derecho real. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha aplicado la presunción del principio de legitimación registral a los linderos, como resulta de las Sentencias de 21 de marzo de 1953; 7 de abril de 1981; 23 de mayo de 1989; 14 de noviembre de 1994; 15 de febrero de 1995; 25 de mayo de 2000; 23 de mayo de 2002, y 31 de enero y 2 de junio de 2008.
En cuanto a las Sentencias que han excluido de la fe pública registral los datos físicos o de mero hecho, o lo han sido con referencia al principio de fe pública registral y no al de legitimación, como reconoce la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1981 (Sentencias de 6 de febrero de 1947; 5 de diciembre de 1949; 30 de abril de 1967; 6 de abril de 1968, entre otras); o bien, cuando han excluido el principio de legitimación, han hecho referencia a otros datos físicos distintos de los linderos (Sentencia de 6 de julio de 2002 y 26 de febrero de 2010 entre otras), o incluso se trataba de supuestos en que a través de la prueba correspondiente se había desvirtuado la descripción registral (Sentencias de 27 de diciembre de 1996 y 5 de febrero de 1999), por lo que no excluyen la presunción iuris tantum resultante de los asientos.
4. Especial trascendencia tiene la Sentencia de 23 de mayo de 2002, con cita de la Sentencia de 21 de marzo de 1953, es decir, la de 21 de marzo de esa fecha. Dice así la referida Sentencia de 23 de mayo de 2002: «… cuando están definidos los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras y acreditada la identificación física de la finca, las dudas que subsistan sobre los linderos no pueden perjudicar al propietario que goza a su favor del principio de legitimación derivado del asiento registral, pues no cabe atribuir nula eficacia a la inscripción ya que ésta ampara al titular también con la presunción que diga el asiento, tanto con referencia a la situación jurídica, como a las circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resulten del mismo, de manera que se ha de reputar veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, quedando así relevado al titular secundum tabulas de la obligación de probar la concordancia con la realidad extra hipotecaria y desplazando esta obligación, en régimen de inversión de la prueba, hacia la parte que contradiga la presunción mencionada según lo dispuesto en los artículos 1, 9, 21, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria; así se expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 (sic) de marzo de 1953, en el sentido de admitir, en principio, la descripción registral, lo que refuerza la conclusión sobre identificación plena en este caso».
Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2008 atiende a la situación y linderos resultante del Registro, a efectos de determinar si la franja de terreno discutida, correspondía a la finca por estar comprendida dentro de los linderos que señala el Registro, debiendo prevalecer la descripción al no haberse destruido la misma.
5. En cuanto al segundo argumento del recurrente, en materia de descripción de la finca, ha de procurarse que sea lo más precisa posible, y en cualquier caso, deben evitarse las contradicciones o discordancias entre fincas colindantes, como son la matriz y la segregada. Por ello, resultando claramente en la escritura la discordancia entre la descripción de la finca segregada respecto a la de la finca matriz en cuanto a los linderos por donde se ha efectuado la segregación, procede confirmar la nota calificadora.
En todo caso, la competencia del registrador para calificar la descripción de la finca resulta de lo dispuesto en el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria por tratarse de circunstancias relativas a las fincas, en relación con lo dispuesto en el artículo 9.1.ª y reglas 2.ª y 3.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario y 8 de la propia Ley Hipotecaria, conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo, como resulta de las Resoluciones de 23 de octubre de 1965, 30 de septiembre y 1 de octubre de 2005 y 3 de septiembre de 2009, 14 de junio de 2010, entre otras muchas anteriores y posteriores. La Resolución de este Centro Directivo de 1 de septiembre de 1992 ya señaló que los datos físicos de las fincas que figuran en los asientos registrales no carecen de valor, citando las Sentencias de 14 de diciembre de 1986; 6 de febrero, 24 de julio y 23 de octubre de 1987. Precisamente el principio de legalidad en su vertiente de calificación registral está en relación con el principio de legitimación registral, pues si se presume la exactitud del Registro en cuanto a la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1º de la Ley Hipotecaria) y queda bajo la salvaguarda de los Tribunales mientras no se rectifique por los medios previstos en la Ley (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria), de ello deriva la necesidad de extremar la calificación registral y de consignar adecuadamente en los asientos las descripciones de las fincas.
En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
7 junio 2012
[1] El criterio utilizado en esta Resolución no se ha mantenido en la que sigue.
