SEGREGACIÓN
Necesidad de licencia urbanística
A la vista de la descripción de unas fincas segregadas y de la matriz de donde proceden (lindando con calles), la Dirección General considera que se está entre lo que el artículo 94 de la Ley del Suelo denomina núcleo de población y que los terrenos son inadecuados para el cultivo agrícola, por lo que no se trata de suelo no urbanizable, cuya parcelación podría realizarse acomodándose a las normas de la legislación agrícola, sino de suelo urbano o urbanizable programado sujeto a la necesidad de licencia de parcelación, sin cuyo requisito no puede el Registrador, conforme al artículo 96 de la Ley del Suelo, inscribir escrituras de división de terrenos.
22 abril 1985
Necesidad de licencia urbanística.- Sin prejuzgar si debe o no producir cierre registral el asiento en el que consta el Decreto de un Alcalde haciendo constar que sobre determinada finca se ha abierto un expediente de disciplina urbanística, por estar realizándose una parcelación ilegal, es acertada la decisión del Registrador, a la vista de dicha inscripción, de no inscribir una escritura de segregación de dicha finca sin que se acredite la obtención de licencia o la declaración de no ser necesaria.
13 mayo 1994
Necesidad de licencia urbanística.- No cabe ninguna duda de que para la inscripción de la segregación de un terreno de 1900 metros cuadrados, que se describe en el título como suelo rústico sobre el que después se declara la construcción de un edificio, se requiere la previa obtención de la correspondiente licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, tal como previene el artículo 259.3 de la Ley del Suelo vigente.
5 enero 1995
Necesidad de licencia urbanística.- Segregada por el dueño de una finca de concentración parcelaria una «parcela de terreno» cuya superficie se expresa en metros y decímetros cuadrados, después de haberse realizado otras con anterioridad, la Dirección confirma la nota del Registrador que consideró necesaria la licencia municipal o la declaración de ser innecesaria, citando diversos preceptos de la Ley del Suelo y, entre otros, el 259, que, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno dividido, alude a «escrituras de división de terrenos» como determinante de la obligación de Notarios y Registradores de la Propiedad de exigir la acreditación de la licencia o del certificado de innecesariedad. En cuanto al hecho de que el artículo citado no estuviese en vigor en la fecha de la escritura calificada no supone ningún obstáculo, pues presenta una identidad sustancial con el 96.3 de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, la cual fue objeto de refundición por el Real Decreto-ley 1/1992 de 26 de junio, sin que la adición de la exigencia alternativa de la declaración de innecesariedad de la licencia pueda entenderse que desborda la labor de refundición delegada, pues se trata simplemente de una adecuación, inequívocamente incluida en la delegación referida, contenida en la disposición final segunda de la Ley 8/1990, de 25 de julio, que no se limita a autorizar la mera formulación de un texto único, sino que incluye la labor de «regularizar, aclarar y armonizar los textos legales que han de ser refundidos».
16 junio 1995
Necesidad de licencia urbanística.- Empleando los mismos argumentos que en la Resolución de 17 de enero de 1995 (Ver «URBANISMO: Necesidad de licencia municipal»), la Dirección confirma la nota que suspendió, por no haberse aportado la licencia o declaración municipal de ser innecesaria, la inscripción de una escritura en la que de una finca rústica descrita como huerta y cuya superficie se expresa en hectáreas, áreas y centiáreas, con la equivalencia en fanegas y celemines, se segrega una «porción de terreno» con determinada superficie en metros cuadrados, que linda, entre otros, con una vía pública, y describiéndose el resto en metros cuadrados también y lindante, entre otros, con caminos de paso y una parcela.
12 julio 1995
Necesidad de licencia urbanística.- La inequívoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaración municipal de su innecesariedad, para la división de terrenos (artículo 259.3 de la Ley del Suelo) obligan a confirmar el defecto de la omisión de este requisito en una segregación, sin que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusión so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes, máxime si, como en este caso, la sentencia únicamente decidió sobre la autenticidad de un documento privado de segregación y venta (condenando a sus suscriptores a elevarlo a escritura pública), pero sin pronunciamiento alguno sobre la omisión de la licencia de segregación que debieron obtener en su día los contratantes.
17 febrero 1999
Necesidad de licencia urbanística.- La segregación de terrenos susceptibles de crear solares independientes necesita la correspondiente licencia de la Administración local o autonómica, en su caso. Dicha licencia, que ha de ser precisamente de segregación, exige unos requisitos de concreción al acto que se pretende realizar, tales como la correcta identificación de la finca que se segrega y la nueva parcela creada, bien con expresión de cabida, situación y linderos, bien con relación a un elemento indubitado de identificación como puede ser, por ejemplo, un plano diligenciado por la propia Administración. De acuerdo con lo anterior, no cumple estos requisitos la escritura a la que se incorpora un escrito que se limita a describir un edificio con indicación de su antigüedad sin referencia alguna al solar sobre el que se asienta ni a la legalidad de una eventual división de terrenos.
9 abril 1999
Necesidad de licencia urbanística.- Vendida una cuota de finca rústica con derecho al uso exclusivo de una porción determinada de la misma, la Dirección confirma la calificación denegatoria porque considera fraudulenta esta disposición, que vulnera la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de la Generalidad Valenciana, al no aportarse la licencia o el certificado administrativo de su innecesariedad. Además, esta atribución de cuota con derecho a una parte determinada de la finca, incompatible con la naturaleza de la comunidad, en la que los derechos de los comuneros deben carecer de autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos, implica una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.
19, 20, 26, 27, 28 y 29 junio, 2, 6, 8, 16, 18, 23 y 25 septiembre, 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre 2000; 1, 2, 10 y 12 febrero 2001
Necesidad de licencia urbanística.- Los hechos que motivaron esta Resolución son similares a los contenidos en los recursos indicados en el epígrafe precedente, pero con una importante diferencia, que motivó una solución distinta: se vendió una cuota indivisa de una finca rústica y, a continuación, se concretó dicha porción en un trozo de terreno, con indicación de superficie y linderos, pero aclarando los interesados que esta determinación se hacía sin darle eficacia real. Denegada por el Registrador la inscripción, por no aportarse la licencia municipal o el certificado de ser innecesaria, la Dirección consideró inscribible la venta de la participación indivisa, para la que no era necesaria licencia alguna, teniendo en cuenta que el pacto sobre concreción de lo vendido, por no tener carácter real, quedaba excluido de su constancia registral.
5 junio 2001
Necesidad de licencia urbanística.- Es inscribible la cesión del usufructo de determinadas partes indivisas de unas fincas, cesión en la que se establece como forma de ejercicio que cada uno de los usufructuarios ejercitará su derecho de manera exclusiva sobre una parte determinada de las fincas que se describe. Fundada la nota de calificación en la vulneración del artículo 10 de la Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León, que constituiría una infracción del artículo 6.4 del Código Civil, siendo necesaria la autorización de la Junta de Castilla y León para la división de fincas rústicas, la Dirección rechaza la existencia de fraude de ley por no exponer el Registrador los fundamentos en que se apoya. En cuanto a la cesión de participaciones indivisas, considera que no vulnera el artículo 10 de la citada Ley, que sólo prohíbe la división de fincas; otra cosa es el pacto de concreción de dichas cuotas indivisas sobre partes determinadas de las fincas, pero, según el Centro Directivo, la posibilidad de su inscripción no llegó a plantearse, toda vez que en ninguna parte del documento presentado se decía que hubiera de darse a la misma carácter real.
29 enero 2003
Necesidad de licencia urbanística.- 1) Declarada por sentencia firme la propiedad de parte de una finca inscrita a favor del demandante y ordenada su inscripción, previa segregación, la Dirección confirma la calificación del Registrador, que consideró necesaria la exigencia legal de licencia municipal o declaración de ser innecesaria, sin que con ello se infrinja el deber de cumplir las resoluciones judiciales. 2) Advertido, además, por el Registrador que la finca era rústica, ofició a la Consejería de Agricultura y Pesca y al Ayuntamiento, conforme a los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, contestando la primera que “si la superficie segregada que se pretende inscribir es de secano, incumpliría con la U.M.D., y el artículo 24.2 de la Ley 19/95 establece que dicho acto de segregación será nulo y no producirá efecto entre partes”; a la vista de lo anterior, el Registrador declaró insubsanable el defecto “por haber sido declarada nula” la segregación; el recurrente alegó que la finca estaba declarada como suelo urbanizable; y la Dirección, en este punto, revocó la calificación, declarando el defecto subsanable, pues podía ocurrir que se acreditase el carácter urbanizable del suelo, aparte de que la autoridad agraria no declaró nula la segregación, sino que advertía que podía serlo si la finca era rústica.
29 abril 2003
Necesidad de licencia urbanística.- 1) La evidente analogía entre la solicitud de licencia de parcelación y la de la declaración de que ésta es innecesaria, obliga a considerar que los principios legales sobre el juego del silencio en el primer caso han de operar igualmente en el segundo. 2) A la vista de lo anterior, solicitada una declaración de innecesariedad de licencia y comunicada la Resolución del Ayuntamiento una vez transcurrido el plazo necesario para que opere el silencio administrativo, en principio no debería el Registrador denegar la eficacia de éste, pero la Dirección llega a la solución contraria por tener en cuenta que, anteriormente, el Ayuntamiento, ante una solicitud de licencia para la misma parcela, la había denegado, por lo que no cabe el juego del silencia positivo respecto de una petición que ya ha sido desestimada anteriormente de forma expresa, a menos que se demuestre que el Decreto del Alcalde que contenía aquella denegación tampoco fue notificado en tiempo oportuno.
28 mayo 2003
Necesidad de licencia urbanística.- El Registrador debe comprobar si la formativa legal aplicable sujeta o no el acto cuya inscripción se pretende a licencia administrativa y, de ser así, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, le impone la obligación de exigir que se le acredite la existencia de la licencia o la declaración expresa de no ser necesaria, sin entrar en el fondo de si su concesión o negativa se ajusta al ordenamiento aplicable. Por eso, un simple informe sobre esa normativa o su contenido, por más que emane del técnico competente y esté certificada por autoridad idónea, aun cuando pudiera ser base para el pronunciamiento de la Administración ante la petición de licencia, no cabe admitir que supla a ésta.
18 noviembre 2003
Necesidad de licencia urbanística.- Denegada la inscripción de una segregación por no acreditarse la licencia municipal o la declaración de ser innecesaria, se confirma la calificación pese a que el recurrente alegó que había solicitado la declaración de innecesariedad y la había obtenido por silencio administrativo, pues el silencio positivo no puede tener lugar si con anterioridad –como ocurrió en este caso y constaba en el documento- el Ayuntamiento había denegado la licencia de división solicitada.
12 enero y 10 febrero 2004
Necesidad de licencia urbanística.- Los efectos positivos de la concesión de licencia municipal, a pesar de crearse una parcela inferior a la unidad mínima de cultivo, pueden verse, más adelante, bajo el título “Unidad mínima de cultivo”.
22 marzo 2004
Necesidad de licencia urbanística.- Hechos: se suspende la inscripción de una segregación, por falta de licencia o declaración de ser innecesaria, siendo los documentos presentados los siguientes: a) escritura de segregación y venta de una finca rústica, otorgada más de un año antes de la presentación, en la que se dice que se va a construir sobre la porción segregada; b) fotocopia de la solicitud de certificación de innecesariedad de licencia, dirigida al Ayuntamiento; c) fotocopia de solicitud de certificación acreditativa de silencio positivo, dirigida a la misma entidad; d) instancia del interesado que alega la falta de resolución expresa del Ayuntamiento. La Dirección confirma la calificación afirmando, en primer lugar, que, aunque el artículo 25 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias exceptúa de la prohibición de división de fincas el caso de que sobre la porción segregada vaya a realizarse alguna construcción de carácter no agrario, esto supone que en tal caso la legislación agraria desplaza la competencia a la legislación urbanística, la cual atribuye la facultad de autorizar las divisiones a la autoridad municipal y, en consecuencia, es necesaria la licencia municipal. En segundo lugar, y por lo que se refiere a la alegación del interesado de que existía silencio positivo, la Dirección afirma que “como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo [1], no basta con probar la existencia de la solicitud dirigida a la Administración, sino que es necesario probar de alguna manera la inexistencia de contestación de dicha Administración, y en el caso presente no sólo no se prueba tal falta de actividad, sino que el Registrador ha advertido la recepción, antes de la solicitud de inscripción, de un escrito del Ayuntamiento declarando que determinados expedientes, entre los que se encuentra el que es objeto de este recurso, habían sido denegados por desistimiento de los interesados. En consecuencia, existiendo tal desistimiento del interesado, el cual está incorporado a un documento público, como es el emitido por el Ayuntamiento, no puede dicho interesado alegar silencio por parte de la Administración”.
23 junio 2004
Necesidad de licencia urbanística.- Hechos: la calificación registral se funda en un Decreto Legislativo del año 2000, que refunde normas legales anteriores, para aplicarlo a un acto que consta fehacientemente que se realizó en 1985. La Dirección reconoce que sería posible que en las normas refundidas por el citado texto legal existiera la exigencia de licencia municipal para realizar una segregación, cuya inscripción se rechaza, pero añade que la búsqueda de dicha norma y su invocación es tarea que corresponde al Registrador en cuanto sirva de fundamento jurídico a su calificación y garantía al interesado a la hora de poder impugnarla (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). En consecuencia revoca la calificación.
19 noviembre 2004
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de segregación y extinción de condominio que se efectúa sobre una finca rústica cuya extensión superficial es superior a la unidad mínima de cultivo, tanto la finca segregada como el resto que queda después de efectuada, según certificación de la Consejería de Agricultura de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, que se testimonia en la escritura presentada, en la que se dice que desde el punto de vista agrario es posible la segregación, sin precisar que la Delegación Provincial lo autorice.
La finca que se segrega se describe así: Finca rústica, divisible de regadío en el término municipal de Ciudad Real. Tierra de cultivo en el sitio… denominada… con una superficie de 33 áreas y 84 centiáreas y linda norte, camino CP-3; Este, camino de acceso a varias parcelas de nueva creación; Sur, resto de finca matriz y Oeste, Ayuntamiento de Ciudad Real. El Registrador suspende la inscripción por falta de licencia municipal o de la declaración de su innecesariedad.
2. Si se tiene en cuenta: Que la Ley Autonómica define como parcelación urbanística toda división de terrenos o fincas en suelo rústico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sea susceptible de actos de construcción o edificación y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras de carácter urbano (art. 89 Ley de Ordenación del territorio de Castilla La Mancha); Que en suelo urbano no se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenación o en su caso el de delimitación de Suelo Urbano; en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el Programa de actuación urbanizadora; y en suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas estando todas ellas sujetas a licencia municipal (art. 91 de la citada Ley); Que el propio tenor del artículo 259. 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno segregado alude a escrituras de división de terrenos como determinante de la obligación de Notarios y Registradores de la propiedad de exigir la acreditación de la licencia o del certificado de innecesariedad lo que reitera el Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo y por ende, la descripción de la finca segregada que induce a pensar en una serie de parcelas de nueva creación que pudiera llevar a una posible parcelación en suelo rústico, proscrita por los preceptos antes citados son razones suficientes que llevan a confirmar el defecto del Registrador mientras no quede debidamente acreditada-mediante la referida licencia o declaración alternativa –la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la segregación calificada, si reúne los requisitos de la legislación agraria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
22 abril 2005
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Son hechos a tener en cuenta en este recurso, los que sucintamente se reseñan: A) La segregación de una finca rústica de secano, practicada en una escritura de compraventa y segregación, resultando ser de cabida inferior a la unidad mínima de cultivo tanto la finca segregada como el resto matriz. B) Obran incorporados a la escritura en cuestión, dos informes del Alcalde Presidente del Ayuntamiento de La Viñuela (uno referido a la porción segregada y otro referido al resto de finca) en los que se hace constar: 1) Que no existe inconveniente para la segregación. 2) Que se concedió licencia municipal para la construcción de Hotel Rural y vivienda unifamiliar, respectivamente, en las dos parcelas resultantes (la segregada y el resto). C) Con fecha 3 de febrero de 2003, la titular del Registro, al amparo de lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1.093/ 1.997, de 4 de Julio, y por lo que se refiere a la segregación practicada, realiza notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias. D) Habiéndose recibido en el Registro Resolución, de fecha 24 de Marzo de 2003, de la Delegación Provincial en Málaga de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, por la que de declara nulo el acto de la segregación, la titular del Registro deniega la inscripción de la segregación practicada.
2. Plantea este recurso, tal y como se deduce de los antecedentes de hecho reseñados, una cuestión sustancialmente idéntica a la resuelta por esta Dirección General en la Resolución citada en los «fundamentos de derecho», por lo que idéntica ha de ser la solución que ahora se adopte.
3. Y es que el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, exceptúa de la prohibición de división el supuesto de que sobre la porción segregada vaya a realizarse una construcción permanente de carácter no agrario; en este caso, en consecuencia, han de aplicarse las normas urbanísticas, y si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. artículo 66 de dicha Ley), obtenida tal licencia, el documento es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
24 mayo 2005
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se presente en el Registro escritura por la que los dueños pro indiviso de una finca clasificada como suelo urbano, segregan una porción de la misma para su cesión al Ayuntamiento, la cual se realiza unilateralmente, y el resto lo dividen en «propiedad horizontal tumbada» en ocho parcelas, adjudicándolas a los distintos condueños. Es de hacer notar que la división agota toda la superficie de la finca matriz y que el suelo no se configura como elemento común.
La Registradora suspende la inscripción de la segregación y cesión a favor del Ayuntamiento, aparte de por otro defecto no recurrido, por no acreditarse la licencia urbanística o certificación de su innecesariedad, y la constitución del régimen de «propiedad horizontal tumbada» por carecer también de dicha licencia o certificación.
El Notario recurre.
2. El Notario recurrente señala, respecto de la segregación, que no es necesaria tal licencia pues dicha operación tiene por objeto independizar una finca que, de acuerdo con la planificación de la zona, está dedicada a zona verde, pero tiene razón la Registradora al afirmar que la licencia administrativa supone el mecanismo de control por los poderes públicos competentes de la legalidad de determinados actos de los administrados; es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe dar un pronunciamiento expreso.
3. En cuanto a la necesariedad de la licencia respecto a la «propiedad horizontal tumbada» que se constituye, partiendo de que la diferencia entre propiedad horizontal –que no la exige-y conjunto urbanístico –que la exige-, esta Dirección general ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el «vistos» y, en especial la de 10 de diciembre de 2003) que, para mantenerse en los límites de una comunidad –y, por tanto, para que exista propiedad horizontal-es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, dado que, si tienen tal autonomía, como ocurre en el presente caso, nos hallamos ante una verdadera división de terrenos, cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que se pretenda encubrir.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora.
16 julio 2005
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se debate en el presente recurso la denegación de la inscripción de una segregación, que el Registrador funda en la no acreditación de la obtención de licencia de división exigida por la legislación urbanística [artículos 82.2 y 166,1.a), Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de marzo], en contra de lo que alega el recurrente que se aporta al título calificado, justificación de la solicitud de declaración municipal de innecesariedad de aquella licencia al ser la parcela segregada finca catastral independiente, presentada en el Ayuntamiento el 5 de marzo de 2002, así como justificación de que el Decreto del Ayuntamiento de 4 de junio de 2002, resolviendo no otorgar tal certificado de innecesariedad, le fue notificado el 6 de junio de 2002.
2. Ciertamente conforme a la regulación legal del silencio administrativo, el plazo máximo para que éste opere, se computa desde la fecha de presentación de la solicitud pertinente y en el mismo plazo debe estar notificada la Resolución expresa, (no bastando para excluirlo que en dicho plazo se adopte la Resolución, pero se notifique una vez cumplido aquél –cfr. artículos 42.3.6 y 43.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común).
Por otra parte, la evidente analogía entre la solicitud de licencia de parcelación –si se considera que ésta es necesaria-y la de la declaración de que ésta es innecesaria, cuando así se estimase, obliga a considerar que los principios legales sobre el juego del silencio en el primer caso han de operar igualmente en el segundo caso (cfr. artículo 4 del Código Civil).
Si a lo anterior se añaden las consideraciones ya recogidas en las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los «Vistos», habría de entenderse que en el caso debatido no podrá denegarse la inscripción pretendida al quedar acreditado el juego del silencio positivo, desde las cero horas del 6 de junio de 2002.
3. Ahora bien, si se tiene en cuenta: a) Que por Decreto del Ayuntamiento de 9 de marzo de 2002 –incorporado al documento calificado– se había denegado una licencia de división para la misma parcela, solicitada con anterioridad. b) Que no cabe el juego del silencio positivo respecto de una petición que ya ha sido desestimada anteriormente de forma expresa; habrá de concluirse que en el supuesto debatido, no quedan acreditados todos los presupuestos para que el Registrador pueda apreciar el juego del silencio positivo respecto de la solicitud de declaración de innecesariedad de licencia de parcelación; se requeriría para ello la demostración de que el citado Decreto de 9 de marzo de 2002 tampoco fue notificado en tiempo oportuno; esto es, que no pudo excluir respecto de la primera petición, el juego del silencio positivo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos referidos.
25 enero 2006
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se plantea en este recurso la cuestión de sí otorgada una escritura de compraventa de una finca –previa segregación de la misma en el mismo título–, en la que se formalizaba de forma pública, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregación preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicación de la normativa vigente en dicho momento.
2. No basta el otorgamiento de una escritura de elevación a público o formalización pública de una compraventa anterior, para que por la sola manifestación de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros sólo tendrá reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (cfr. artículo 1.227 del Código Civil), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que está en el origen del recurso, de ahí que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura pública en la que se documenta (cfr. artículo 1218 del Código Civil).
Siendo eso así, y conteniéndose en el documento privado la previa segregación de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la licencia urbanística impuesta por la legislación vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripción se pretende (Vid, artículos 14, 15 y 16 de la hoy derogada Ley 4/1984, de 10 de febrero, sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid).
En base a los fundamentos expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.
12 junio 2006
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad una segregación cuando se ha resuelto denegar la licencia solicitada, pero se alega haberse antes concedido por silencio administrativo.
2. Es doctrina de este Centro admitir la posibilidad de inscribir segregaciones cuya licencia se haya concedido por silencio administrativo siempre que el mismo se halle suficientemente acreditado y no resulten aquéllas contrarias al planeamiento urbanístico.
3. En este caso, en el que el título que documenta la segregación se ha otorgado en un momento en que el silencio positivo no ha podido todavía darse por no haber transcurrido los dos meses necesarios para ello y sin perjuicio de lo que debiera resolverse en el caso de que esta circunstancia no concurriera, el defecto ha de ser mantenido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmarse la nota del Registrador.
5 octubre 2006
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se presenta en el Registro escritura de segregación y venta de una finca. Como documento unido se testimonia licencia municipal para segregar 17.399, 77 metros cuadrados de una matriz de 20.587 metros cuadrados.
El Registrador suspende la inscripción porque lo que se segrega es la parcela de menor extensión, que en la licencia aparece que debería quedar como resto, quedando como matriz la de mayor extensión, que es la que en la licencia se autoriza a segregar. El Notario recurre.
2. El recurso ha de ser evidentemente estimado. El hecho de que una finca registral se convierta en dos puede realizarse por tres mecanismos distintos: mediante la división de la finca originaria en dos nuevas (división propiamente dicha), mediante la segregación de la porción mayor, quedando como resto la porción más pequeña, o mediante la segregación de esta última quedando como resto la porción mayor. La diferencia entre uno y otros procedimientos es únicamente de mecánica registral, pero la consecuencia de una y otras operaciones es la misma: que resultan dos fincas distintas con las superficies previstas. Por ello, ni la legislación hipotecaria ni la urbanística ni la agraria predeterminan uno u otro procedimiento, que para todas ellas es indiferente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
20 marzo 2007
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura pública y de rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la línea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una pequeña porción situada al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripción: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripción, en concreto, a) de la identificación de las fincas registrales afectadas; b) de la descripción de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efectúa la segregación; c) descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaración de si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregación y b) acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo.
4. En cuanto al defecto segundo, relativos a la falta de licencia administrativa para la segregación, debe igualmente confirmarse la nota de calificación. Tiene este Centro Directivo ya declarado (veáse Resolución de 17 de febrero de 1999) que la inequívoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaración municipal de su innecesariedad, para la división de terrenos obligan a confirmar el defecto impugnado sin que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusión so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española). Dicho deber debe cohonestarse con la eficacia relativa de la cosa juzgada (cfr. artículo 1. 252 del Código Civil), y en todo caso su alcance debe ser determinado en función de los propios términos de la resolución a cumplir (términos que por otra parte han de acomodarse a las propias pretensiones planteadas por las partes –cfr. artículos 11. 3 y 182 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–), de modo que en función del genérico deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales, no puede concluirse sin más que una sentencia permita obviar exigencias legales añadidas que debieron observar en su día esos contratantes (la licencia de segregación), cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia sentencia (ni podría haberlo sido, dada la no intervención de la correspondiente entidad local). El hecho de que los títulos rectificados fueran de fecha anterior a la legislación del suelo de 1990, cuando no había ningún obstáculo legal para inscribir segregaciones sin licencia, no impide la necesidad de acreditar autorización administrativa en la actualidad, pues es ahora cuando se rectifican esos títulos y se procede a una segregación que entonces no se había contemplado.
5. Respecto del cumplimiento de las normas relativas a la unidad mínima de cultivo, aunque no se conozca la superficie objeto de segregación, la ulterior agregación a otra finca de los demandantes que ya supera la unidad mínima de cultivo permite entender cumplidas las exigencias establecidas por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, debiéndose en esto darse la razón al recurrente.
27 noviembre 2008
Necesidad de licencia urbanística.- Solicitada una licencia de segregación, sin respuesta del Ayuntamiento, los efectos del silencio pueden verse en “URBANISMO. Efectos del silencio administrativo”.
15 enero 2009
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Según doctrina reiterada de esta Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
2. Sin embargo, si el expediente de dominio para la reanudación del tracto se refiere, junto a la declaración de dominio, a una segregación intermedia, es indudable que deben cumplirse las disposiciones administrativas referentes al urbanismo, y que corresponde al Registrador exigir el cumplimiento de dichas normas (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), salvo que por los interesados se acredite –cosa que no ocurre en el presente caso– que los actos enjuiciados han tenido lugar en un tiempo anterior a aquél en que dichas disposiciones estaban vigentes. Por ello, debe confirmarse la exigencia del Registrador, impuesta por los artículos 78 y 79 del Real Decreto sobre inscripción de actos urbanísticos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
18 agosto 2009
Necesidad de licencia urbanística.- Sobre la necesidad de licencia para una segregación en suelo no urbanizable, el alcance del silencio administrativo y las medidas de restablecimiento de la legalidad, puede verse el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”.
15 septiembre 2009
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de segregación de 107 parcelas, con su correspondientes declaraciones de obra nueva de viviendas unifamiliares en construcción, a la que se acompaña una primera certificación expedida por el Alcalde-Presidente de la Corporación en la que se afirma que no constituye parcelación, por no ser susceptible de dar lugar a un nuevo núcleo de población; y una segunda certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento, por el que se afirma –con referencia a la anterior certificación– que se concedió sobre la finca licencia de segregación, describiendo las fincas resultantes. A juicio del registrador no cabe parcelación sin la aprobación del correspondiente programa de actuación urbanizadora, las certificaciones no transcriben el acuerdo adoptado por lo que hacen dudar de su contenido y no cabe parcelación en suelo rústico. Según el recurrente –que no niega el carácter rústico del terreno– las certificaciones administrativas aportadas claramente afirman que no existe parcelación urbanística por no ser susceptible de dar lugar a la formación de un nuevo núcleo de población y por consiguiente no es necesaria licencia de segregación.
2. Dispone la legislación autonómica aplicable la prohibición de toda parcelación efectuada en suelo rústico (artículo 91.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha). El propio recurrente no niega que se trate de un suelo rústico –como afirma el registrador– tan sólo afirma que no constituye un nuevo núcleo de población, por lo que entiende que no se hace precisa la licencia de segregación en consonancia con el certificado emitido por el Secretario.
3. Dispone el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que los Registradores de la Propiedad que en caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en dicho artículo.
El sistema consiste en lo siguiente: Los Registradores de la Propiedad remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en dicho artículo. La remisión de la documentación referida se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión. Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80 de las normas complementarias.
Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73 de las normas complementarias.
Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente de disciplina urbanística con efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
Finalmente si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria.
4. Dada la contradicción existente entre las certificaciones aportadas, en las que en unas se habla de licencia de segregación y en otras de innecesariedad; teniendo en cuenta la nulidad de las parcelaciones realizadas en suelo rústico según la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma, coincidente en esto con la estatal; y la circunstancia evidente de que de una parcelación de 107 fincas con sus correspondientes declaraciones de obra nueva puede dar lugar a un núcleo de población, debe concluirse que no se pueden considerar suficientemente acreditada la existencia de licencia concedida, debiendo el registrador proceder de conformidad con lo dispuesto en el artículo 79 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
29 mayo 2009
Necesidad de licencia urbanística.- 1. En el presente supuesto, el único problema a dilucidar es el de si en una «propiedad horizontal tumbada» en la que el suelo no es elemento común y uno de los elementos privativos compuesto de una vivienda de una sola planta y una zona deportiva, puede segregarse la vivienda sin necesidad de licencia municipal, o bien es necesario obtener ésta.
2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), tradicionalmente el legislador, desde la Ley del Suelo de 1956, ha sujetado a licencia las parcelaciones urbanísticas, aunque dejando impreciso qué hubiera de entenderse por tal, con referencias a la posibilidad de formar un núcleo de población en la forma que reglamentariamente se estableciera, tarea que, por cierto, los reglamentos no cumplieron y remitieron, a su vez, a los instrumentos de ordenación. El artículo 259.3 del texto refundido que aprobara el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, impuso a Notarios y Registradores de la Propiedad la obligación de exigir que se les acreditase la obtención de licencia o una declaración de innecesariedad para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, sin referencia a que implicase una parcelación urbanística y con independencia de cual fuera su clase. Esta norma es uno de los pocos preceptos de dicho cuerpo normativo que quedó vigente tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que vino a delimitar las competencias normativas en materia de urbanismo.
Por ello, cuando se aprueban por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, las normas complementarias al Reglamento Hipotecario relativas a la inscripción de actos de naturaleza urbanística, si bien tienen el amparo legal que le daba el apartado 4.6 de la disposición adicional décima de la Ley de reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990, lo cierto es que deben mantener un contenido ambiguo, haciendo continuas remisiones a la normativa urbanística que en cada caso sea aplicable, generalmente la autonómica dictada en el ejercicio de las competencias que reconocía aquella Sentencia tan próxima en el tiempo.
Si, por tanto, hemos de acudir a la normativa sustantiva que resulte aplicable habremos de estar al Texto refundido de la Ley del Suelo de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su artículo 166.1, incluyendo «las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualquier otro acto de división de fincas o predios», salvo que proceda de una reparcelación o de una junta de compensación.
3. El régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la Ley especial que si bien su artículo 2 declara de aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también, a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley, no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el nuevo Capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. art. 17.3.º del texto refundido de la Ley del Suelo).
Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
4. En consecuencia, no siendo el suelo elemento común, sino privativo, la segregación que se produce requiere licencia municipal, de acuerdo con lo que establece la legislación canaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
3 diciembre 2009
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un auto recaído en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca, procedente por segregación de una finca registral.
5. El cuarto defecto es que la finca del expediente es parte de otra y no se acompaña licencia de segregación. El expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotor del mismo con relación a la finca tal como aparecen inscritas en el Registro, pero si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral, sino a parte que en su día se segregó, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma. Por eso el defecto debe confirmarse, pues si bien se ha presentado certificación de innecesariedad de licencia de segregación, la misma, ha tenido lugar en el momento de presentar el recurso, por lo que dicha presentación es extemporánea.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto al defecto segundo, y confirmar la nota de calificación del Registrador en cuanto a los defectos primero, tercero y cuarto.
8 enero 2010
Necesidad de licencia urbanística.- Sobre la necesidad de licencia para practicar una segregación y la no aplicación en esta materia de la doctrina de los efectos del silencio administrativo, por la doctrina del Tribunal Supremo de no poder adquirirse por silencio licencias contrarias a la ordenación territorial urbanística, ver el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”.
17 junio 2010
Necesidad de licencia urbanística.- Sobre segregaciones en suelo no urbanizable, los requisitos del silencio administrativo y su ineficacia frente a las normas de ordenación del territorio, ver el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”.
27 octubre 2010
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una Sentencia firme dictada en procedimiento ordinario por la que se estima la demanda del recurrente y se ordena estar y pasar por lo solicitado en el suplico de la demanda, esto es que se declare que don David S. S. es dueño con carácter privativo; se ordene que dicha finca sea inscrita como nueva e independiente y se dé nueva descripción a la finca. En el procedimiento no se han demandado a los titulares registrales, ni a los transmitentes intermedios. Según el Registrador debería haberse acudido a un expediente de dominio o acta notarial de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo, debiéndose aportar, además, la oportuna licencia o la justificación de la no necesidad tal y como exige la legislación urbanística, para poder formalizar las segregaciones que se pretenden (a continuación se examina este segundo defecto; el anterior pude verse en el apartado “TRACTO SUCESIVO. Medios de lograr la reanudación”). Por el contrario el recurrente entiende que tiene más valor una sentencia dictada en un juicio ordinario que un expediente de reanudación de tracto.
7. En cuanto al defecto relativo a la falta de licencia administrativa para la segregación o declaración de no necesidad, debe igualmente confirmarse la nota de calificación. Tiene este Centro Directivo ya declarado (véase Resoluciones de 17 de febrero de 1999 y 8 de enero de 2010) que la inequívoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaración municipal de su innecesariedad, para la división de terrenos obligan a confirmar el defecto impugnado sin que el hecho de que se trate de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusión so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes (cfr. artículo 118 de la Constitución Española). Dicho deber debe cohonestarse con la eficacia relativa de la cosa juzgada y en todo caso su alcance debe ser determinado en función de los propios términos de la resolución a cumplir (términos que por otra parte han de acomodarse a las propias pretensiones planteadas por las partes —cfr. artículos 11.3 y 182 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil—). Con todo, en función del genérico deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales, no puede concluirse sin más que una Sentencia permita obviar exigencias legales añadidas que debieron observar en su día esos contratantes (la licencia de segregación), cuando sobre dichas exigencias ni se discute en el procedimiento seguido ni hay pronunciamiento alguno a la propia Sentencia (ni podría haberlo sido, dada la no intervención de la correspondiente entidad local). El hecho de que los títulos pudieran ser de fecha anterior a la legislación del suelo de 1990, cuando no había ningún obstáculo legal para inscribir segregaciones sin licencia, no impide la necesidad de acreditar la autorización administrativa en la actualidad, pues es ahora cuando se formalizan esas segregaciones que entonces no se había contemplado. En definitiva, el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotor del mismo con relación a la finca tal como aparecen inscritas en el Registro, pero si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral, sino a parte que en su día se segregó, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
9 diciembre 2010
Necesidad de licencia urbanística.- Se plantea en este recurso, que puede verse en el apartado “URBANISMO. Efectos del silencio administrativo”, si es posible suplir la licencia necesaria para efectuar una segregación por el silencio administrativo con el que se contesta a la solicitud de dicha licencia.
14 mayo 2011
Necesidad de licencia urbanística.- El problema que se plantea en este recurso es una segregación de finca rústica, que cuenta con licencia municipal, pero que ha sido declarada nula por la Junta de Andalucía. Puede verse en el apartado “ANDALUCÍA. Segregación en suelo no urbanizable”.
1 agosto 2011
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
– Se presenta en el Registro escritura otorgada en 1996 por la que se segrega un solar y se transmite al recurrente.
– A la escritura se acompaña instancia privada en la que el recurrente hace constar: que la casa existente sobre el solar que se segrega fue construida a finales del siglo XIX; que, presentada la escritura en 1998, el registrador suspendió la inscripción por falta de licencia municipal; que, con fecha 4 de noviembre de 2010, solicitó del Ayuntamiento de Ortuella la concesión de la mencionada licencia de segregación, como acredita con copia de la solicitud, que acompaña, donde figura el sello correspondiente del registro de entrada; y, que ha transcurrido con exceso el plazo máximo de tres meses establecido en el artículo 42.3 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, por lo que, de conformidad con lo que establece el artículo 43.5 del mismo texto legal, ha de considerarse concedida la licencia por silencio administrativo.
– El registrador suspende la inscripción de la segregación por entender que, de conformidad con lo que establecen la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 28 de enero de 2009 y la Resolución de este Centro Directivo de 27 de octubre de 2010, no pueden entenderse concedidas por silencio administrativo licencias que contradigan la ordenación territorial urbanística.
2. El primer problema que se plantea es el de dilucidar cuál es la fecha que ha de tenerse en cuenta a efectos de aplicar la legislación urbanística para exigir licencia a efectos de practicar en el Registro una segregación. Pues bien: como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el acto jurídico de la segregación ha de entenderse existente desde que el mismo se documente en escritura pública, siendo aplicable la legislación vigente en dicho otorgamiento; por otra parte, la fotocopia de escritura que se aporta (de fecha 11 de noviembre de 1931) no contiene segregación alguna, limitándose a describir una casa que ni está situada en la misma calle ni coincide en su descripción con la que, según los otorgantes de la escritura objeto del recurso, se halla edificada sobre la parcela segregada.
3. Entrando en el tema de si se ha producido o no el silencio administrativo alegado por el recurrente y, en caso afirmativo, cuáles son sus concretos efectos en relación con la solicitud de inscripción debatida, como ha dicho esta Dirección General (cfr. Resolución de 27 de octubre de 2010), constando en el presente expediente la negativa del Ayuntamiento a la concesión de la licencia de segregación, aunque sea transcurrido ya el plazo de tres meses, no puede prosperar la pretensión del recurrente. En efecto, como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 28 de enero de 2009, con valor de doctrina legal al resolver un recurso de casación en interés de ley, «el artículo 242.6 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y el artículo 8.1.b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes básicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, también básico, contenido en el artículo 43.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento administrativo Común, modificado por Ley 4/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística…».
Según esta Sentencia, aunque conforme al citado artículo 43.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, la regla general es la del silencio positivo, la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que sucedía con la vigencia antes, en todo el territorio español, del precepto contenido en el aludido artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (declarado vigente en la disposición derogatoria única de la Ley 1/1998, de 13 de abril, y no derogado por la disposición derogatoria única de la Ley 8/2007) y ahora con lo dispuesto en el artículo 8.1.b), último párrafo, del texto refundido de la Ley de Suelo de 2008.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
24 enero 2012
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de segregación de una finca rústica, en la que la extensión de la finca de la que se pretende hacer segregación, es inferior a la unidad mínima de cultivo, por lo que la matriz que figura en el Registro resulta indivisible; concurre la circunstancia de que el otorgamiento de la escritura de segregación es realizado en fecha anterior –1984– a la legislación que recoge el régimen sobre unidades mínimas de cultivo –Ley 19/1995, de 4 de julio– que exige la extensión mínima de 3 hectáreas para proceder a una segregación. Así pues, dos son los problemas objeto de este expediente; el primero, relativo a la exigencia de autorización de la Consejería de Agricultura para proceder a la segregación de una parcela de finca cuya cabida sea inferior a la unidad mínima de cultivo; el segundo, relativo a la procedencia de la aplicación con carácter retroactivo a la segregación de una finca rústica, verificada con anterioridad a la entrada en vigor de la legislación aplicable a las unidades mínimas de cultivo y a la indivisibilidad de fincas rústicas.
2. Respecto a la primera de las cuestiones, no podrán realizarse ni autorizarse actos de división o segregación de fincas en contra de la legislación agraria. A los efectos previstos en el artículo 25.b de la Ley 19/1995, de 4 de julio –o disposición autonómica o estatal que la sustituya–, las divisiones de terrenos rústicos que, en lo sucesivo, den lugar a parcela inferior a la unidad mínima de cultivo que se establezca por Decreto del Gobierno de Castilla-La Mancha, deberán cumplir las condiciones siguientes: en todo caso, no podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas cuando deba presumirse legalmente que tienen un fin urbanístico por existir ya de hecho en los terrenos o encontrarse proyectada la instalación de infraestructura o servicios innecesarios para las actividades a que se refiere el artículo 5, apartado a.1, de esta Ley o de carácter específicamente urbano, así como proponerse realizar o responder a una división fáctica que, por sus características, pudiera suponer riesgo de formar núcleo urbano; los Notarios y los Registradores de la Propiedad no podrán autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o segregación de fincas o terrenos en cualesquiera de las clases de suelo, incluida la de suelo no urbanizable, sin la acreditación de la preceptiva licencia municipal, que deberá testimoniarse por los primeros en la correspondiente escritura. Alternativamente podrán exigir y testimoniar el certificado administrativo de la innecesariedad de la licencia. La Administración expedirá este certificado de innecesariedad de la licencia bien cuando la división o segregación sea consecuencia o presupuesto de proyectos de reparcelación u otros actos necesarios para la mejor ejecución del planeamiento o de las obras públicas, bien cuando denunciada la mora en el otorgamiento de la licencia para segregar, en la forma y en los plazos previstos para las licencias de obra mayor y acompañando a la denuncia los títulos de propiedad y la documentación expresiva de la segregación pretendida, el Ayuntamiento o el órgano competente para conocer del asunto advierta que ha transcurrido el tiempo para resolver expresamente y no aprecie en la división pretendida infracción manifiesta de una prohibición legal.
3. El artículo 17.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, determina que «en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los Notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los Registradores para practicar la correspondiente inscripción». Este precepto se encuentra ubicado dentro del título II del Real Decreto Legislativo, que tiene por rúbrica «Bases del régimen del suelo» y de conformidad con la disposición final primera, el artículo 17.2 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal por la Constitución Española.
Por lo que interesa en este recurso, de este artículo 17.2 se deducen los siguientes aspectos: suprime el término licencia para acudir al más amplio de «conformidad, aprobación o autorización administrativa», como consecuencia del respeto de la Ley hacia la regulación específica de cada Comunidad Autónoma; se impone, en su caso, en la división o segregación, no únicamente en la parcelación urbanística, como conceptos más amplios que éste; y, lo impone cuando la legislación que le sea aplicable así lo exija, es decir, cuando la legislación autonómica expresamente exija dicha conformidad, aprobación o autorización. La consecuencia registral de todo ello viene determinada en el inciso final, al decir que «el cumplimiento de este requisito será exigido por los Registradores para practicar la correspondiente inscripción». El artículo 17.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, exige la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.
4. La segunda cuestión, directamente relacionada con la anterior, –habida cuenta de la distinta normativa aplicable en momentos diferentes del documento, tales como el otorgamiento y la inscripción– es la admisibilidad o no de la irretroactividad de las normas aplicables en esta materia de suelo y concretamente, en las autorizaciones administrativas de segregación; Como regla general, el artículo 2.3 del Código Civil establece que «las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario», irretroactividad que igualmente proclama el artículo 9.3 de la Constitución Española en relación con las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales. El principio de la irretroactividad se asienta en «los deseos de certeza y seguridad jurídica y el respeto de los derechos adquiridos y a las situaciones jurídicas beneficiosas» (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1984), con la consecuencia de que la interpretación de las normas de derecho transitorio ha de realizarse en sentido restrictivo y, por tanto, sin extender los términos legales a situaciones no contempladas.
Las sentencias del Tribunal Constitucional, de 3 de febrero de 1981 y 7 de mayo de 1981, apoyan la existencia de una retroactividad a sensu contrario de las normas favorables, la de 11 de noviembre de 1981 niega la existencia en el caso contemplado de una retroacción de norma desfavorable y la de 6 de julio de 1982 niega la posibilidad de aplicar la retroactividad «en grado máximo» ya que ello «iría contra la misma seguridad jurídica que su artículo 9.3 garantiza». El Tribunal Supremo, en sentencia de 25 de junio de 1980, niega la posibilidad de la retroacción a una Orden ministerial, pues ese efecto es patrimonio de las disposiciones con rango de Ley, y la sentencia de 26 de enero de 1982 admite la posibilidad de la aplicación retroactiva de las leyes nuevas en los casos de disposición expresa de la Ley, cuando se desprenda ello del propio contenido de la nueva norma y cuando sean interpretativas, complementarias o ejecutivas de una Ley principal. Niegan la retroactividad de aquellas disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos las sentencias de 13 de octubre de 1981, 10 de enero y 5 de marzo de 1982.
Ahora bien, el Tribunal Constitucional, en doctrina reiterada (sentencias de 10 de abril de 1986 y 29 de noviembre de 1988), dulcifica o limita el alcance del principio de irretroactividad, señalando esta última sentencia que «no hay retroactividad cuando una ley regula de manera diferente y pro futuro situaciones jurídicas creadas y cuyos efectos no se han consumado, pues una norma es retroactiva, a los efectos del artículo 9.3 de la Constitución Española, cuando incide sobre relaciones consagradas y afecta a situaciones agotadas, ya que lo que prohíbe el artículo citado es la retroactividad, entendida como incidencia de la nueva Ley en los efectos jurídicos ya producidos de situaciones anteriores, de suerte que la incidencia en los derechos, en cuanto a su proyección hacia el futuro, no pertenece al campo estricto de la irretroactividad», añadiendo también el Tribunal Constitucional (sentencia de 4 de febrero de 1983) que el principio de la irretroactividad no puede presentarse como defensa de una inadmisible petrificación del Ordenamiento Jurídico. Con rotunda claridad se pronuncia la sentencia de 16 de julio de 1987, al establecer que «la prohibición de la retroactividad sólo es aplicable a los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto, y no a los pendientes, futuros y condicionados o a las expectativas».
También el Tribunal Supremo limita el alcance del categórico pronunciamiento que realiza el artículo 2.3, distinguiendo, para ello, entre una derogación expresa y otra tácita de las normas, a los efectos establecidos en el citado artículo, por resultar ésta de la «ratio o finalidad de la Ley» (sentencia de 17 de mayo de 1984). En ocasiones el Tribunal Supremo alude a una «retroactividad débil o de primer grado», como la sentencia de 11 de octubre de 1988, que expresamente dice que «el silencio de una norma en orden a su retroactividad, si bien, conforme al principio proclamado por el artículo 2.3 del Código Civil, impide su aplicación a hechos o relaciones que hubieran producido todos sus efectos bajo el imperio del anterior orden normativo, no siempre conduce a igual solución respecto de los efectos de dichas relaciones que se produjeran después de la entrada en vigor de la nueva regulación, pues la retroactividad débil o de primer grado puede venir impuesta, sin necesidad de mandato expreso en tal sentido, cuando así se derive del espíritu y finalidad de aquélla, en cuyo caso sus disposiciones habrán de entenderse aplicables a los tractos futuros de la relación en curso de ejecución». En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de 23 de mayo de 1989, que admite la retroactividad de la Ley no sólo cuando se manifieste expresamente en tal sentido, sino también cuando se «pueda deducir del sentido de la Ley, resultando patente el propósito del legislador», propósito que se presume en las «disposiciones aclaratorias o interpretativas de las leyes, en las que suplan lagunas legales y en las procesales» (sentencias del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1988 y 9 de abril de 1992, que dan una relación no exhaustiva, sino meramente enunciativa de leyes con efectos retroactivos).
Por tanto, el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo admiten la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre, claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la finalidad de la Ley. También la doctrina admite la retroactividad tácita de la Ley y de este modo se pronuncia a favor de la retroactividad de las normas interpretativas; las complementarias, de desarrollo o ejecutivas; las procesales, pero sólo en lo relativo a que los actos de ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos; y, por último, las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades, añadiendo que el intérprete encontrará una orientación en las disposiciones transitorias del Código Civil.
Así pues, esta jurisprudencia es clarificadora en cuanto a los siguientes puntos: 1. El principio general de la irretroactividad de las leyes. 2. La posibilidad de retroactividad en determinadas situaciones sin perjuicio de los derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares. 3. Que no se menciona nada en esta jurisprudencia sobre irretroactividad de doctrina, y menos aún de la dictada en Resoluciones de este centro directivo. 4. Que se admite la retroactividad de las normas interpretativas, complementarias, de desarrollo, de las ejecutivas, pero siempre de una forma controlada y moderada y en cuanto no lesione o perjudique los derechos adquiridos con anterioridad.
5. Las Resoluciones de 19 de noviembre de 2004 y de 3 de junio de 2011 expresan que «En efecto, el principio de irretroactividad de las normas (artículo 2.3 del Código Civil), a falta de una disposición en contrario que no se invoca, impide aplicar a un solo acto que consta fehacientemente (artículo 1218 del Código Civil) que ha tenido lugar en el año…, una normativa incorporada al ordenamiento jurídico años después, por lo que ha de estarse a la normativa entonces vigente que estaba integrada…»; así, pues, en un plano general, no hay duda de que es aplicable el principio de irretroactividad en la ley y en la jurisprudencia, pero una cosa es la aplicación del principio en estas, y otra cosa lo es en la doctrina interpretativa de las mismas; cuando se dictaron las Resoluciones y sentencias mencionadas, las normas aplicables –en lo que se refiere a este caso– eran las mismas; el único cambio ha sido el de la doctrina interpretadora de las Resoluciones de este centro directivo; además, la inscripción es de carácter voluntario, lo que es determinante porque es ahora cuando se pretende la inscripción de la segregación cuestionada; además la normativa autonómica y la estatal exigen indubitadamente, para el acto que nos ocupa, –eminentemente de carácter registral– la existencia de una autorización que exceptúe la indivisibilidad de la finca en cuestión.
El alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador en su calificación fue abordado por las Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, –aunque respecto de una obra nueva, para lo que se escogió la fecha de la escritura prefiriéndola a la de la terminación de la obra–; pero se trataba de un caso fáctico –realización y existencia de una obra– y no puramente registral como el que nos ocupa –segregación–; por eso en ellas se determinó que serían de aplicación las normas vigentes en el momento de otorgamiento de los documentos correspondientes, aunque las obras se hubiesen ejecutado en un momento anterior, de manera que fueron de aplicación los textos legales vigentes en el momento del otorgamiento de la escritura, ya que el objeto de las disposiciones en que basa el Registrador su calificación es la inscripción registral; pero en el caso que nos ocupa, al tratarse de un acto estrictamente registral, la calificación del Registrador no solo debe basarse en apreciar que por el Notario se han exigido los controles administrativos vigentes en ese momento, sino también que los otros aplicables en el momento de la presentación en el Registro concurren para la protección del tercero y la publicidad correspondiente; además, en ningún caso se menciona el mismo principio de irretroactividad respecto a la doctrina, por lo que el Registrador ha aplicado la que corresponde en el momento de su calificación.
En definitiva, el principio de irretroactividad impera respecto de la legislación y la jurisprudencia, pero no respecto de la doctrina que las interpreta, y si bien las exigencias de los textos legales vigentes lo deben ser al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificación del Registrador debe basarse en apreciar que el Notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorización, si bien también para los actos puramente registrales, lo será respecto de los requisitos y autorizaciones exigibles en el momento de la presentación en el Registro.
Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos de derecho reseñados y confirmar la nota del Registrador.
27 enero 2012
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Tres son las cuestiones que se debaten en este expediente. La primera relativa a si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento. La segunda si cabe inscribir la porción adjudicada al condómino actor de la acción de división sin que resulten los datos de identificación previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. La tercera hace referencia a si es posible, en su caso, llevar a cabo lo anterior sin que resulte acreditada la obtención de la licencia prevista en la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Castilla y León. El último defecto señalado en la nota de calificación (número 3) no ha sido discutido por el recurrente en ninguno de los apartados de su escrito por lo que esta Dirección General no se pronunciará al respecto (a continuación se transcriben los fundamentos de derecho relacionados con la tercera cuestión; las otras dos se examinan en los apartados “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales” y “DESLINDE. Sentencia que ordena la práctica de un asiento”).
5. Determinado que de la documentación presentada y calificada resulta inequívocamente el reconocimiento judicial a favor del actor de una porción de terreno determinada y destinada a formar finca independiente, es ineludible el rechazo del último motivo de recurso que en realidad no es planteado como tal por el recurrente que, como queda dicho, en su escrito niega la concurrencia del supuesto de hecho. Pero resulta de las anteriores consideraciones que es indiscutible que de la documentación presentada resulta la necesaria formación de una finca nueva por lo que resulta del mismo modo ineludible la aplicación de las normas que al respecto exigen la aportación de la «conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable», (artículo 17.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo), que en el caso presente resulta ser la licencia a que se refiere el artículo 97.1.f de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León como pone de relieve el registrador en su nota de defectos. Exigencia que es predicable de todo título presentado en el Registro de la Propiedad aún cuando sea de naturaleza judicial como ha tenido ocasión este Centro Directivo de reiterar en numerosas ocasiones (Resoluciones de 27 de noviembre de 2008, 18 de agosto de 2009 y 9 de diciembre de 2010).
6. Por último el recurrente considera que la aplicación de la doctrina de este Centro Directivo relativa a la innecesariedad de previa segregación o división de finca para proceder a la toma de razón de derechos de uso o goce constituidos sobre parte de una finca inscrita han de permitir las inscripciones solicitadas. Es evidente que esta alegación debe ser objeto de rechazo tanto en lo que se refiere a la inscripción del título previo que, como se dijo anteriormente, al no ser objeto de este expediente no puede provocar un pronunciamiento de esta Dirección General, cuanto a la inscripción del título cuya calificación negativa ha provocado el presente. Como resulta de los anteriores considerandos el ejercicio de la acción de división provoca necesariamente la adjudicación al actor de una porción de terreno que se traduce registralmente en la necesaria segregación o división de la finca inscrita.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
14 junio 2012
Necesidad de licencia urbanística.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
– En el año 2012 se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura otorgada en el año 1984 por la que se procede, como operación previa a la celebración de un contrato de permuta, a segregar dos porciones de una finca que es descrita como rústica en el Registro.
– El registrador califica desfavorablemente por dos razones. En primer lugar, porque las dos porciones resultantes de la segregación tienen una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo vigente en el momento del otorgamiento de la escritura y, en segundo lugar, porque no se acredita la existencia de una licencia de parcelación.
– A la escritura calificada y acompañando el recurso se incorpora certificación de un informe de la alcaldesa de Gomecello, en el que sobre la base de la información catastral obrante en el Ayuntamiento, se identifican las fincas resultantes de las operaciones de segregación y permuta, y se identifican las parcelas catastrales con las que total o parcialmente se corresponden.
– El registrador, en su informe, entiende que el emitido por el Ayuntamiento no puede calificarse como licencia de segregación, faltando en todo caso la autorización de estructuras agrarias al tener las fincas según el Registro naturaleza rústica.
2. A la vista de tales hechos procede, en primer lugar, resolver el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro, en el año 2012, de una escritura de segregación otorgada con fecha 10 de abril de 1984. La resolución de este Centro Directivo de fecha 27 de enero de 2012 resuelve un supuesto parecido al aquí planteado, sobre la consideración de que la segregación es un acto jurídico de carácter eminentemente registral, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.
Es preciso, en efecto, con carácter previo a la resolución de este asunto hacer una clara distinción: una cosa es la existencia del derecho y la validez de título que lo crea y otra su inscripción y el procedimiento que debe seguirse para practicarla. Es así perfectamente posible, en nuestro sistema, que haya derechos legítimos, substantivamente hablando, ya que no adolecen de vicio material alguno que los invalide y que sin embargo no se puedan inscribir (cfr., por ejemplo, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria); y también es perfectamente posible que puedan llegar a extenderse (por razones que no vienen ahora al caso) inscripciones de derechos inexistentes o nulos (cfr. artículos 34 y 38 a contrario de la Ley Hipotecaria). Unas son, en efecto, las normas que regulan el procedimiento para la creación del título, determinan su validez, y generan, en su caso, el nacimiento del derecho; y otra las que regulan el procedimiento a seguir para la inscripción (constitutiva, en su caso) del derecho generado y el título que lo crea. Una cosa, en resumen, es que exista el derecho y sea perfectamente válido el título que lo produce; y otra que sean inscribibles sin más en el Registro porque, como sucede en este caso, para practicar el asiento, exija la Ley requisitos suplementarios cualquiera que sea su naturaleza e importancia, que imposibiliten, sin acreditar su cumplimiento, la práctica del asiento.
Hay por tanto que distinguir con nitidez entre la segregación -operación registral de modificación de entidades hipotecarias- y el fraccionamiento de suelo que a tal operación da lugar; fraccionamiento que supone la sustitución de un solo objeto de un derecho de propiedad por varios -esto es, de una finca por varias- y cuya existencia debe inevitablemente reconocerse, si es válido, desde el momento en que el titular del dominio, con fecha fehaciente, realiza el negocio jurídico de modificación del objeto de su derecho, y provoca la aparición de un número mayor de fincas que las existentes con anterioridad. A tal momento, por tanto, aquél en que se produce el negocio jurídico que provoca la aparición de nuevas fincas, debe referirse la determinación de la legislación aplicable agraria y urbanística sobre la validez del título que produce el fraccionamiento realizado. Otra cosa, en cambio, es que esos derechos o negocios sean sin más inscribibles; es decir, otra cosa son las reglas y normas que determinan el procedimiento que hay que respetar (cuando se trata de los trámites a seguir para inscribir el derecho nacido y la operación realizada) en que la regla que rige, en principio, será la contraria.
Por ello cuando, se plantean problemas de derecho intertemporal o transitorio -a la hora de fijar las reglas y requisitos procedimentales que hay que cumplir para practicar el asiento- procede atenerse por analogía -a falta de norma explícita en las leyes especiales, que disponga otra cosa- al principio que con toda claridad resulta de la disposición transitoria cuarta del Código Civil, en cuya virtud los derechos nacidos y no ejercitados (en este caso, no inscritos) ciertamente subsisten con la extensión y en los términos que les reconoce la legislación precedente; pero han de sujetarse para hacerlos valer (en éste, para inscribirlos) al procedimiento dispuesto en la legislación vigente (que lo regula) en el momento en que el asiento se solicite.
El análisis de la trascendencia tanto urbanística y agraria, como registral, de la segregación realizada, tal como queda puesta de manifiesto en la nota de calificación, que aprecia como defectos el hecho de que la segregación genera fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo y el de que carece de licencia de parcelación, exige por ello examinar, de forma separada, los aspectos agrarios, urbanísticos y registrales del fraccionamiento de suelo realizado.
En relación con el primero de ellos, de la argumentación antes recogida resulta que, con independencia de la validez o no de la parcelación efectuada con arreglo a los dispuesto en la legislación agraria en fecha en que se produjo, su inscripción, para poder realizarse, deberá cumplir -por ser la finca resultante de la segregación generadora de fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo- con los trámites procedimentales prevenidos en el vigente artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, el cual, asumiendo el criterio de que es la Administración agraria quien debe apreciar si concurren o no las excepciones que permiten el fraccionamiento generador de fincas de extensión inferior a la unidad mínima, prevé que el registrador dé traslado a dicha Administración del documento presentado, a fin de que se pronuncie ésta sobre si procede la segregación realizada; con la única salvedad de que, en todo caso, transcurridos cuatro meses desde la remisión sin que se haya recibido la correspondiente resolución de la Administración, se procederá a practicar la inscripción solicitada.
Por tanto, en relación con el primer defecto, aunque no puede estimarse el recurso, tampoco puede sostenerse el criterio del registrador, tal y como ha sido redactado, pues lo procedente no es suspender la inscripción por ser las fincas resultantes de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, sino poner en marcha el procedimiento de notificación previsto en el artículo 80 referido, cuya terminación puede dar lugar a la práctica de la inscripción interesada o a su denegación, según el sentido de la contestación, o en todo caso, el silencio de la Administración agraria.
Por lo que se refiere al segundo de los defectos, en que se exige la licencia de parcelación, de lo hasta aquí expuesto resulta que la inscripción de la segregación formalizada en escritura de 1984 queda sujeta, en cuanto al procedimiento que ha de seguirse para hacerla, a lo previsto sobre inscripción de segregaciones en el artículo 17.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 y vigente a la fecha de presentación de la escritura en el Registro, por la que se impone a los registradores el deber de comprobar la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable; así como a lo previsto en el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, conforme al cual «los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento». Todo ello con independencia de que, según lo anteriormente señalado, la legislación urbanística aplicable al acto de parcelación realizado haya que entender que es la vigente en el momento en que se produjo el fraccionamiento de suelo -año 1984- es decir, el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, el cual no sólo sujetaba a licencia previa toda parcelación urbanística, -artículo 96.2- sino que en el número 3 del mismo artículo ya establecía una norma de alcance notarial y registral, coincidente substancialmente con la actualmente vigente, en la que disponía que «los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento».
La confirmación o revocación del segundo de los defectos exige, en atención a lo visto, determinar si el documento que se acompaña al recurso y que el registrador tiene en cuenta al emitir su informe, por el que la alcaldesa de Gomecello afirma la correspondencia entre las fincas resultantes de la segregación y permuta realizadas y las parcelas catastrales con las que se corresponden, puede o no ser considerado un acto de conformidad del Ayuntamiento con la segregación realizada, que permita tener por cumplidos los requisitos que para la inscripción impone el artículo 17.2 de la vigente Ley de Suelo. La toma en consideración de tal documento, procede porque, aunque parezca resultar del expediente que no se tuvo a la vista por el registrador en el momento de realizar la calificación, de su informe posterior resulta que lo tuvo en cuenta en el momento de mantener su calificación frente al recurso interpuesto.
Entiende el registrador que dicho informe no puede considerarse como una licencia de segregación, criterio que esta Dirección General comparte. Más dudosa parece la cuestión de si del contenido del informe puede deducirse un acto de conformidad del Ayuntamiento con la segregación realizada, de tal modo que su aportación permita tener por cumplido el requisito previsto en el artículo 17.2 de la vigente Ley de Suelo, que parece referirse a supuestos como el aquí planteado, es decir, a aquellos supuestos en los que la antigüedad del acto sujeto a licencia impida aportar la que en su día se concedió o se haya producido la prescripción de las infracciones que pudieran haberse cometido. La respuesta, sin embargo, ha de ser de nuevo negativa, pues en el informe emitido la alcaldesa se limita a declarar la correspondencia entre las fincas resultantes de las operaciones de segregación y permuta y determinadas parcelas catastrales, sin realizar manifestación alguna relativa a la adecuación de la segregación realizada a la legislación urbanística aplicable, ni expresar la conformidad municipal con la misma.
En consecuencia, de conformidad con lo expuesto, procede desestimar el recurso interpuesto confirmando el segundo de los defectos observados en la nota de calificación, y añadiendo no obstante, en cuanto al primero de los defectos señalados en la nota de calificación, la improcedencia de mantenerlo, tal y como fue redactado, estando obligado, como está, el registrador a actuar con arreglo a lo dispuesto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado la desestimación parcial del recurso, y la confirmación de la calificación registral en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
23 julio 2012
Necesidad de licencia urbanística.- Sobre esta licencia, cuando la segregación no es urbanística, sino agraria, ver la resolución que aparece en el apartado “ANDALUCÍA. Segregación en suelo no urbanizable”.
2 noviembre 2012
[1] Nada hay que objetar a esta Resolución en cuanto a esta segunda parte de sus fundamentos, pues el conocimiento oficial por parte del Registrador de la denegación de licencia por el Ayuntamiento era motivo suficiente para entender que no existía silencio. Pero lo que sorprende es que pueda decir lo que aparece entre comillas, esto es, “como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo, no basta con probar la existencia de la solicitud dirigida a la Administración, sino que es necesario probar de alguna manera la inexistencia de contestación de dicha Administración”, pues lo que el Centro Directivo dijo apenas unos días antes, en la Resolución del día 17 anterior (publicada en el B.O.E. de 11 de agosto), fue justamente lo contrario; en aquel caso pretendió inscribirse una parcelación justificando la licencia por silencio positivo, para lo que se acompañaron la solicitud de licencia y la solicitud de certificación del acto presunto. Y la Dirección entendió que se había acreditado el silencio positivo con estas palabras: “Ciertamente, no corresponde al Registrador indagar ante el Ayuntamiento si se ha dictado o no resolución denegatoria de aquéllos (se refiere a las solicitudes de licencia y de certificación del acto presunto) notificada en plazo, pero, mientras no le conste su existencia, bastará la manifestación expresa del interesado en la inscripción acerca de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto,… manifestación que se ha dado en el presente caso no en la escritura –autorizada en el año 1988- sino en escritos posteriores”.
