SERVIDUMBRE
Admitidas las minas como entidades hipotecarias análogas a los inmuebles, no hay inconveniente en que puedan figurar como titulares de servidumbres activas, cuya finalidad sea la instalación sobre o bajo el suelo de construcciones y obras destinadas a transportar, lavar, moler o beneficiar, en general, los minerales extraídos, con lo que las partes integrantes de la industria permanecen indisolublemente unidas a la entidad hipotecaria, evitándose así que en las distintas transmisiones, gravámenes o ejecuciones de la mina se disloquen los organismos necesarios para su laboreo. Sin embargo, no puede inscribirse la servidumbre si no se consigna ninguno de los datos y circunstancias que serían inexcusables si se tratara de inscribir una servidumbre predial a favor de minas determinadas, como son la naturaleza, especie, número y nombres de las minas. Tampoco es posible, en este caso, considerar que se constituye una servidumbre personal en favor de una determinada Sociedad, entre otras razones, porque no se han tenido en cuenta los problemas que a la duración de una servidumbre de este tipo plantearía un Código que no permite la constitución del usufructo a favor de una Sociedad por más de treinta años. Finalmente, la doctrina del «numerus apertus» no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria con el carácter y los efectos de un derecho real, ni significa que la voluntad puede configurar situaciones hipotecarias contra los preceptos civiles que impiden la amortización de la propiedad inmueble, ni justifica la creación de tipos contradictorios de servidumbres, ni ampara oscuridades como las advertidas en la escritura calificada, que, para el Registrador, crea una servidumbre predial, para el Notario un derecho real y limitativo o una servidumbre predial y para el Presidente de la Audiencia no permite determinar el alcance de los respectivos derechos.
11 abril 1930
Descripción.- La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente, por lo que no será inscribible si quedan indeterminados aspectos tan importantes como la anchura de los pasos, su ubicación concreta o la de unas conducciones. Esto sucede cuando se establece: a) en una servidumbre de paso de energía, que se realizará por medio de postes o de conducciones subterráneas que irán por donde menos perjuicio se ocasione a los predios sirvientes; b) en otra de conducción de energía, aguas potables y residuales, que se instalará por el lugar donde menos perjuicio cause a los predios sirvientes; c) en otra de paso, que tendrá la anchura necesaria para el paso de vehículos; d) en otra de conducción de aguas, que irá por donde discurren las tuberías actuales -sin precisar este lugar- y las que se construyan después; e) y en otra de paso de aguas para riego, que irá por donde menos perjuicio se cause al predio sirviente. Igualmente existe indeterminación al decirse que el predio dominante de las servidumbres aludidas en los apartados c) y d) es el resto de una finca, que ya no existe como finca independiente, pues se ha dividido en tres parcelas.
18 octubre 1991
Descripción.- La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación del predio dominante y las limitaciones del sirviente, no pudiendo inscribirse cuando existen indeterminaciones sobre datos esenciales, como son no señalarse la anchura del paso, la longitud de las conducciones y el lugar por donde uno y otras discurren.
21 noviembre 1998
Descripción.- Hechos: se solicita, conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, la cancelación de dos pactos inscritos, que se consideran personales, y que dicen: A) En el caso de que los compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende, podrán hacerlo pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco palmos de largo por nueve de ancho. b) Siempre y cuando la finca que adquiere el comprador pase a persona que no sea descendiente suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas de la casa que se vende que hay en el zaguán que media entre la casa del comprador y la que queda del vendedor aun cuando hayan pasado cuarenta o más años, pero mientras que la finca que adquiere Don… esté en poder suyo o de sus descendientes no se podrá hacer tapar ninguna de dichas aberturas. La Dirección confirma la negativa del Registrador, pues la rectificación del Registro presupone el consentimiento del titular del asiento inexacto o, subsidiariamente, en juicio declarativo en el que aquél sea parte y es indudable la trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de ellos establece una verdadera servidumbre y el segundo pretende excluir el juego del signo aparente como título constitutivo de servidumbre.
4 octubre 1999
Descripción.- La falta de descripción de la finca gravada con la servidumbre que se constituye, con los datos exigidos por la legislación hipotecaria y con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad de la finca, así como la omisión del lindero junto al cual discurre la servidumbre, constituyen defectos que impiden su inscripción, de acuerdo con los artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, 2ª. y 4ª. de su Reglamento.
5 febrero 2001
Descripción.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras en cuanto elementos necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y las limitaciones de los sirvientes, por lo que su acceso tabular requiere que en el título de constitución, sin ulterior acto o sentencia, queden satisfechas aquellas exigencias como propias del principio de especialidad registral y de la libertad de trabas del dominio. La dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos. Por eso, no es completo el título que se limita a señalar respecto de determinadas servidumbres de paso que son predios dominantes y sirvientes de ellas recíprocamente los diez resultantes de la división de una finca, que su contenido es el paso de personas y vehículos, que el lugar el que resulta de un plano que se incorpora precisando la anchura y longitud total de los caminos, pero no la correspondiente a cada predio, y que los gastos de conservación y mantenimiento se satisfarán en proporción a la superficie de las fincas; además, en este caso no coincidía lo declarado con lo grafiado, pues según el plano ni todas las fincas son predios sirvientes -algunas parecen ser tan sólo dominantes- ni todas tienen esta última condición más que con relación a alguna o algunas fincas concretas y no con todas, ni en ocasiones la grafía del camino a lo largo de la línea divisoria entre predios permite determinar sin la debida aclaración si grava ambas fincas o tan solo una de ellas, la situada a uno u otro lado de dicho lindero. Lo mismo cabe decir de una servidumbre de toma de agua respecto de la que el título se limita a señalar su origen, la alberca existente en una de ellas, sin más referencias a su contenido, cuantía del agua a extraer, posibles turnos, si se complementa con la de acueducto o de paso hasta la citada alberca, etc.
19 septiembre 2002
Descripción.- 1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una servidumbre en la que, después de identificarse el polígono que se ve afectado por ella, y que está situado junto a un lindero de la finca constituido por un vial, y que tiene por objeto la instalación de un centro de transformación de energía eléctrica, se añade para determinarla que: «la compañía mercantil (…) estará facultada para disponer de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica que precise realizar en dicho centro de transformación».
El Registrador entiende que este pacto implica la creación de una nueva servidumbre que, como tal, debe ser determinada y correctamente configurada.
2. De la calificación se deduce que el Registrador entiende que el apartado dedicado a determinar la servidumbre constituida, al autorizar la disposición de las entradas y salidas de líneas de energía eléctrica, está autorizando a que esas líneas atraviesen el predio sirviente. No cabe duda de que, si ese apartado quisiera decir eso, sería necesario constituir una ulterior servidumbre, como sugiere el Registrador, o, más correctamente, ampliar la que se está constituyendo, determinando el lugar por el que tales líneas están autorizadas a atravesar el predio sirviente.
3. Sin embargo, no es eso lo que autoriza el debatido apartado. Éste se limita a permitir la disposición de las entradas y salidas de las líneas y no que las líneas atraviesen la finca. Si el polígono descrito para el disfrute de la servidumbre fuera un enclave, podría concluirse que, dado que las líneas de entrada y salida de energía han de llegar a la central, el adecuado uso de la servidumbre conllevaría que esas líneas atravesaran por algún lugar la finca, y la correcta determinación de la servidumbre, indispensable para su inscripción, exigiría fijar el lugar por donde han de hacerlo. Pero, en este caso, ocurre que el polígono cedido para el uso de la servidumbre se halla junto a un lindero determinado por un vial por donde muy bien podrían discurrir las líneas de entrada y salida de energía eléctrica, bastando, pues, para el adecuado uso de la servidumbre, la autorización «para disponer de entradas y salidas de líneas de energía eléctrica», sin que haya por qué entender que tal autorización deba implicar la de que las líneas discurran por el predio sirviente. En conclusión, autorizar la disposición de entradas y salidas de energía no puede considerarse una segunda servidumbre necesitada de determinación, y sí una manera de concretar y determinar la que se está constituyendo.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.
4 agosto 2006
