SERVIDUMBRE
Para que tenga acceso al Registro un acto jurídico por el que se imponga sobre un inmueble inscrito un gravamen, se requiere, de conformidad con el artículo 20 de la Ley, que consienta el titular registral, lo que no resulta en este caso, donde del inmueble, por sucesivas segregaciones, se formaron multitud de fincas que aparecen inscritas a favor de diversos propietarios, quienes no prestaron su consentimiento.
24 noviembre 1960
Requisitos personales.- No es inscribible la servidumbre constituida en escritura otorgada por el Juez en representación y por rebeldía del demandado, dueño del predio sirviente, cuando llegado el momento de la inscripción resulta que dicha finca ha agotado su cabida, por realización de segregaciones y ventas, apareciendo todas las fincas resultantes inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en la constitución de la servidumbre ni en el procedimiento judicial, pues se oponen a ello los principios registrales de legitimación, tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, en concordancia con el principio constitucional de protección judicial y exclusión de la indefensión. Por otra parte, no es aplicable el sistema de subrogación real previsto en la legislación urbanística por más que el origen de la división del primitivo predio sirviente esté en una denominada «urbanización privada», pues lo cierto es que la constitución de la servidumbre y demás limitaciones y restricciones de los derechos que afectarían a los titulares de las fincas tuvo un origen convencional y no pueden afectarle por aplicación de los principios antes señalados.
21 noviembre 1998
Requisitos personales.- No es inscribible el título constitutivo de una servidumbre, aunque sea judicial, cuando la finca gravada figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el procedimiento, pues lo impiden los principios de tracto sucesivo y el constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión.
5 febrero 2001
Requisitos personales.- El principio constitucional establecido en el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión, así como el registral de tracto sucesivo (al que habría que añadir el de salvaguardia de los asientos, proclamado por el artículo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden que pueda inscribirse una sentencia firme, y el auto que la ejecuta, por la que se constituye una servidumbre de paso sobre un elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sin que hayan sido demandados todos los condueños del edificio. El defecto constituye un obstáculo que surge del Registro y es apreciable en los documentos judiciales.
6 octubre 2001
Requisitos personales.- No es inscribible la servidumbre constituida por quienes fueron titulares de los predios dominante y sirviente, cuando al presentarse el título en el Registro las fincas habían sido transmitidas a otras personas. Ver, más extensamente, el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”.
21 agosto 2009
Requisitos personales.- 1. Cancelada de oficio por el registrador al expedir certificación de dominio y cargas una servidumbre de extracción de agua y acueducto inscrita sobre el predio sirviente por adquirir la propiedad de éste la dueña del predio dominante, se vende con posterioridad el predio sirviente, sufriendo dicho predio más tarde diversas segregaciones y sucesivas ventas sin constar carga alguna en el Registro. La propietaria del predio dominante pretende ahora, sobre la base del artículo 541 del Código Civil, la nueva inscripción de la servidumbre en su momento cancelada sobre una de las fincas resultantes de las diferentes segregaciones, aportando una instancia privada firmada por su representante y un acta de conciliación judicial extendida con el titular registral del pretendido predio sirviente en la que éste último reconoce la existencia y utilización de la servidumbre desde antes de que adquiriera el fundo. El registrador suspende la inscripción por encontrarse el predio sirviente inscrito en el Registro a nombre del conciliante con carácter presuntivamente ganancial y no constar el consentimiento del consorte, conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
2. Habiendo de ceñirse la resolución del presente recurso, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al defecto señalado por el registrador en su nota, debe partirse de la doctrina reiterada de este Centro Directivo (v. gr. Resoluciones de 16 de agosto de 2010 ó 10 de enero de 2011) según la cual el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De este modo, como tesis de principio, no habiendo sido dirigido el procedimiento contra los titulares registrales de una finca y sin mediar en forma pública su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos, de forma que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro –que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión–, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
3. Este principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.
4. En el presente expediente, el consentimiento o intervención que no consta en forma auténtica y que ha sido requerido por el registrador para la inscripción de la servidumbre, no es el del titular registral que adquirió el predio sirviente cuyo reconocimiento de la existencia de la servidumbre en cuestión, plasmado en el acta de conciliación, es considerado expresamente como suficiente a estos efectos por el registrador en su informe en defensa de la nota –sin poder por ello este Centro Directivo pronunciarse sobre si es o no forma adecuada para la prestación de consentimiento a efectos registrales–. El consentimiento exigido por el registrador es el de su consorte, que aunque no intervino en la adquisición es titular ex lege con carácter presuntivamente ganancial del bien y así figura inscrito.
5. Por tanto, mientras se mantenga la presunción derivada de los asientos registrales, los consentimientos necesarios para obtener la inscripción de los actos jurídicos que recaigan sobre la finca inscrita con este carácter habrán de ajustarse a las reglas especiales recogidas en el artículo 94 del Reglamento Hipotecario, trasunto registral de los artículos 1361, 1377, 1378 y 1384 del Código Civil. Así, si el acto que pretende acceder al Registro es análogo a la agrupación, segregación o división de fincas, declaración de obra nueva o constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal, no será necesaria la intervención del cónyuge del titular registral (ex artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario) mientras que si se trata de un acto de disposición a título oneroso o gratuito sí será precisa la concurrencia de ambos, o, en su caso, autorización judicial que supla el consentimiento del cónyuge no adquirente (artículo 94.3).
6. Se hace imprescindible, de este modo, calificar la naturaleza jurídica del reconocimiento por el dueño del predio sirviente de la existencia de servidumbre a que refiere el presente expediente y su consideración como acto dispositivo o como acto análogo a los referidos en el artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario.
Para ello, en primer lugar, debe señalarse que, por muy notorios, dilatados e ininterrumpidos en el tiempo que pudieran ser los signos aparentes de la servidumbre cuya inscripción se pretende, el registrador en su calificación debe ajustarse a lo que resulte de los libros del Registro y a los títulos presentados. Y resulta que no consta vigente la servidumbre cuya resurrección se pretende por haber sido cancelada por confusión de derechos (tampoco se puede entrar ahora a analizar si dicha cancelación de oficio fue o no correctamente practicada por estar bajo la salvaguarda de los tribunales) y tampoco consta tabularmente la existencia de signo aparente de servidumbre que permita la aplicación del artículo 546 del Código Civil. Por lo que el reconocimiento de cualquier servidumbre por los titulares registrales de los predios afectados implica, al menos desde la perspectiva registral, una auténtica constitución de servidumbre.
Pudiera pensarse que, puesto que los títulos constitutivos de la propiedad horizontal pueden albergar servidumbres de diferentes órdenes (Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2004 y doctrina reiterada de este Centro Directivo), la constitución de servidumbre puede ubicarse en el grupo de actos análogos a los relacionados expresamente en el artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario y por tanto podría inscribirse con la sola intervención del titular registral adquirente, sin mayor complemento. Sin embargo, es nota común a todos los actos enumerados de forma expresa en el precepto de referencia la ausencia de otorgamiento, mediante los mismos, de derecho alguno sobre la finca a favor de tercero. En efecto, no hay atribución de derechos a tercero en las modificaciones de entidades hipotecarias –agrupación, segregación y división–, ni en las obras nuevas; ni, por sí solo tampoco lo hay en la constitución de régimen de propiedad horizontal, de modo que las posibles servidumbres que puedan incluirse en los títulos constitutivos no nacerán efectivamente hasta el momento de separación de las distintas propiedades (artículos 530 y 541 del Código Civil), instante en el que sí será preciso el consentimiento del otro cónyuge conforme al artículo 94.3 del Reglamento Hipotecario. Pero eso es precisamente lo que ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente donde ya las propiedades del fundo sirviente y del dominante están separadas.
7. Debe concluirse por tanto que la constitución de servidumbre y, por ende, el reconocimiento de existencia de servidumbre afectante a predio sirviente de distinto titular que el predio dominante, no puede sino considerarse como un acto de disposición o gravamen que requiere para su inscripción la efectiva intervención de los titulares registrales, incluido el consorte del titular registral en tanto no quede destruida la presunción de ganancialidad registrada en su favor.
Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
18 febrero 2012
