TRACTO SUCESIVO
Las facultades calificadores del Registrador respecto de los documentos judiciales no le autorizan para examinar el fondo de los asuntos ni los fundamentos de las resoluciones, porque con ello invadiría las atribuciones judiciales y realizaría una revisión de los expedientes, cuya decisión es de la privativa incumbencia y responsabilidad del Juez. En consecuencia, es inscribible el auto que declara el dominio del promotor del expediente y ordena la cancelación de la inscripción contradictoria, de más de treinta años de antigüedad, habiéndose citado al titular y a todas las personas que podrían ser perjudicadas, personalmente o por edictos.
25 mayo 1948
Expediente de reanudación.- Realizadas varias transmisiones de una finca que no se inscribieron, la primera de las cuales fue realizada por unos titulares sujetos a una prohibición de disponer, se considera no inscribible el expediente de reanudación del tracto en el que se pretende la cancelación como asiento contradictorio del que contenía la prohibición, pues la actuación realizada se considera fraudulenta y encaminada a eludir lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria.
15 enero 1952
Expediente de reanudación.- Es inscribible un exceso de cabida justificado en un expediente de dominio tramitado para reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y teniendo en cuenta la doble finalidad pretendida, no es obstáculo el no haber aportado la certificación prevenida en el artículo 287 del Reglamento Hipotecario, puesto que en el momento de incoarse el expediente la finca tenía que aparecer necesariamente inscrita a nombre de un titular anterior, pero lo cierto es que la finca se inscribió a nombre de los interesados y la solución negativa obligaría, con detrimento de la economía procesal, a seguir dos expedientes sin ninguna ventaja práctica.
11 febrero 1956
Expediente de reanudación.- El artículo 201 de la Ley Hipotecaria contiene reglas comunes para los supuestos de inmatriculación, reanudación del tracto sucesivo interrumpido e inscripción de excesos de cabida, y otras especiales para cada caso concreto, por lo que, figurando inscrita una finca en el Registro, no puede reanudarse el tracto si en el expediente se han observado las reglas establecidas para la inmatriculación, con lo cual falta la disposición judicial ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias.
27 noviembre 1958
Expediente de reanudación.- La certificación expedida para inmatricular una finca a favor del Estado, adquirida por herencia, no es inscribible cuando el Registrador considera que la finca coincide plenamente con otra inscrita a favor de persona distinta del causante, sin que en este supuesto pueda suplir la certificación el procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
19 enero 1960
Expediente de reanudación.- Los titulares de inscripciones contradictorias de menos de treinta años de antigüedad sólo serán tenidos por renunciantes si no comparecen después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos, personalmente, por lo que no será inscribible el expediente si la citación se hizo por edictos.
6 julio 1964
Expediente de reanudación.- No es inscribible cuando no hay ningún tracto interrumpido que restaurar, al aparecer claras en el Registro las titularidades del inmueble, si bien en una de las cuotas habrá que esperar al fallecimiento de determinadas personas para atribuir con carácter definitivo el pleno dominio de la misma, con lo que se evita que por un procedimiento indirecto puedan quedar incumplidas las prevenciones ordenadas por el causante. También se consideran defectos el no haber cumplido lo ordenado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en cuanto a comparecencia por medio de Procurador, y no haberse ordenado en el Auto la cancelación de asientos contradictorios.
16 julio 1973
Expediente de reanudación.- No es inscribible el Auto donde no se ordena expresamente, además de la inscripción de dominio a favor del actor, la cancelación de las inscripciones que le sean contradictorias, si bien dicha omisión debe considerarse defecto subsanable.
7 marzo 1979
Expediente de reanudación.- Según el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, para que proceda la reanudación del trato es preciso que esté interrumpido por faltar inscripciones intermedias, por lo que si existen los títulos intermedios su presentación permite la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral. En base a ello, si: a) La finca aparece inscrita a nombre de unos esposos. b) Al fallecimiento del marido se otorga escritura de partición; y c) La viuda e hijos otorgan escritura de venta a favor del instante del expediente, fácilmente se deduce que no se está ante un supuesto de tracto interrumpido, sino ante una ruptura del enlace directo entre el titular registral y la persona que pretende la inscripción, que puede ser rectificable mediante la presentación de la titulación ordinaria, ya que el expediente hay que relegarlo para los supuestos en que falte la documentación o sea defectuosa. Se reitera también que es defecto el no ordenarse en el Auto aprobatorio la cancelación de las inscripciones contradictorias.
29 agosto 1983
Expediente de reanudación.- En el expediente para la reanudación del tracto interrumpido se produce una de las excepciones a la regla del mantenimiento de los asientos mientras no medie su rectificación, pues sin el consentimiento del titular registral ni resolución dictada en juicio declarativo ordinario pueden cancelarse asientos vigentes, pero contradictorios, con la titularidad dominical alegada por el promotor. Ahora bien, cuando el asiento contradictorio, como en este caso, es un usufructo vitalicio con reserva de la nuda propiedad a favor de los hijos que, a su vez, tengan los usufructuarios, es evidente que en tanto éstos no fallezcan existe la posibilidad de nacimiento de nuevos hijos, a favor de los cuales hay una reserva de derechos, posible al amparo de los artículos 675, 750 y 781 del Código Civil, y cuya constatación registral les asegura la protección dispensada por esta institución. Por tanto, aun cuando el usufructo y la nuda propiedad de los hijos ya nacidos no serían obstáculo para inscribir el Auto, no ocurre lo mismo con las titularidades preventivas a favor de los hijos inexistentes, pero de posible existencia futura, respecto de los cuales no puede cumplirse el requisito de citación en legal forma, lo que hace necesario acudir al juicio declarativo ordinario, tanto para la extinción de aquellos derechos como para el reconocimiento del que tiene el promotor del expediente.
22 abril 1987
Expediente de reanudación.- No es inscribible el auto recaído en expediente en el que se solicita la declaración de dominio, si se alega la condición de heredero del titular registral, pero resulta del mismo expediente que este titular tenía otros herederos, y sin que baste la alegación de llevar veinte años en la posesión, porque, aparte otros requisitos, no aparece el justo título exigido para la usucapión ordinaria.
16 febrero 1988
Expediente de reanudación.- El expediente de dominio para la reanudación del tracto sólo procede cuando una adquisición no trae causa directa del titular inscrito por haberse interrumpido el tracto. Cuando la adquisición ha tenido lugar directamente del titular registral no cabe la utilización de este medio, sino que es preciso el título de transmisión otorgado por el titular o sus herederos o, en su defecto, resolución judicial en juicio contradictorio.
30 mayo 1988
Expediente de reanudación.- El Registrador no puede imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte, si dicho titular decide utilizar el expediente de reanudación.
15 noviembre 1990
Expediente de reanudación.- Solicitada la reanudación del tracto por los diversos propietarios de un edificio, del que la única inscripción existente en el Registro es la del solar, no hay ningún obstáculo para que el auto se extienda a la declaración de obra nueva,[1] ya que el expediente tiene como objeto acreditar el dominio de una finca en su «estado actual». Tampoco es obstáculo que el auto considere justificado no un dominio individual o un condominio ordinario, sino sujeto al régimen de propiedad horizontal, pese a no existir un título constitutivo.
18 junio 1991
Expediente de reanudación.- Los antecedentes de esta Resolución fueron los siguientes: 1) El promotor del expediente adquirió por compra de dos personas, sin presentar el documento de compra en el Juzgado y sin que se expresara la cuota que cada transmitente tenía. 2) Una de ellas traía causa directa de los titulares registrales. En cuanto a esta última se considera que no hay tracto interrumpido, sino falta de justificación documental del dominio, que debe lograrse por la vía normal de otorgar el título adecuado y no por el sistema excepcional que supone el expediente de reanudación. Respecto a la porción procedente de la otra transmitente no existe el problema anterior, pero al no poderse inscribir la finca en su totalidad y desconocerse la cuota transmitida, falta la extensión del derecho que se inscribe, conforme a los artículos 9-2º de la Ley Hipotecaria y 51-6º de su Reglamento, que es una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción.
21 junio 1991
Expediente de reanudación.- 1) La falta de formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro son defectos que pueden apreciarse en los documentos judiciales. Teniendo en cuenta que en el expediente para reanudación del tracto se trata de lograr una inscripción contradictoria con la que expresa el Registro sin que conste el consentimiento de su titular, la legislación hipotecaria eleva a requisito formal del documento judicial la expresión de «que se han observado los requisitos exigidos, según los casos» por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «y la forma en que se hubiesen practicado las citaciones de la regla tercera del artículo 201 de la misma Ley», por todo lo cual no será inscribible el auto que no expresa la forma en que practicaron las citaciones (defecto que sería subsanable si se hicieron), pero que se completa con un segundo informe del Juez en el que manifiesta que no consta que se hayan practicado. 2) Se reitera la doctrina de ser inadecuado este expediente cuando no hay tracto interrumpido, sino falta de titulación formal, lo que ocurre cuando el promotor adquirió por documento privado del titular registral y éste ha fallecido, en cuyo caso lo procedente sería que sus herederos elevasen a escritura pública la transmisión o, en caso de negarse, obtener su consentimiento en juicio contradictorio. 3) Admitidos los dos anteriores defectos contenidos en la calificación, no es defecto, en cambio, que el auto no ordene la cancelación de las inscripciones contradictorias, pues esto sólo procede cuando la titularidad registral es contradictoria con la que se pretende por existir otras intermedias. Cuando esto no es así, la mecánica registral exige una inscripción de la transferencia y no la cancelación del asiento precedente.
5 julio 1991
Expediente de reanudación.- La falta de coincidencia en la descripción de las fincas entre el Auto judicial y los asientos y datos perimetrales que obran en el Registro, constituye un obstáculo que impide la inscripción, conforme a los artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. Por otra parte, aunque el principio de legitimación se refiere siempre a los datos jurídicos de la finca y no a las situaciones de mero hecho o a las circunstancias físicas del inmueble, ello no autoriza a sostener que tales datos carezcan de valor, pues como ya ha declarado el Tribunal Supremo en varias sentencias «la presunción de lo que diga el asiento en relación a las circunstancias del mismo, se ha de reputar veraz mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, debiendo atenerse los Tribunales en su cometido a una razonable valoración jurídica de los hechos que estimen probados para poder dar por desvirtuada la presunción juris tantum en cuanto a extensión y linderos de la finca descrita.
1 septiembre 1992
Expediente de reanudación.- 1) Uno de los requisitos básicos para que el expediente de dominio pueda cumplir su función de reanudar el tracto sucesivo interrumpido es que se haya producido una efectiva ruptura en la cadena de titularidades registrales, de suerte que el derecho cuya inscripción se pretende aparezca inscrito a nombre de persona distinta del causante del promotor. Al referirse el expediente a la totalidad del dominio de una finca, no cabe su inscripción respecto a una mitad indivisa que el promotor adquirió directamente del titular registral, constando además la existencia de título idóneo para obtener la inscripción. 2) No puede oponerse, en cambio, como defecto, que se ha alegado como título de adquisición tan sólo la posesión y que ésta tiene su cauce adecuado en el juicio declarativo, pues del escrito inicial del promotor resulta que además de la posesión alegó el dominio y el auto por el que concluye el expediente declara que han quedado justificados dichos extremos. 3) Las inscripciones de participaciones que el promotor del expediente adquirió directamente de titulares registrales, por las mismas razones por las que no cabe este expediente no son contradictorias y no procede ordenar su cancelación. En cambio, el no ordenarse la cancelación de una inscripción que sí es contradictoria constituye un defecto, aunque no es insubsanable, pues a petición del interesado puede ser completado el auto aprobatorio con inclusión de la omisión padecida, dejando con ello de existir el obstáculo formal que de momento impide su inscripción.
24 enero 1994
Expediente de reanudación.- Ante un expediente de reanudación que tenía por objeto la inscripción derivada de una retransmisión, consecuencia de una venta en garantía, y que el Registrador denegó por entender que no había tracto interrumpido y sí una transmisión directa, que exigía el título correspondiente, la Dirección mantiene lo contrario basándose en las siguientes circunstancias: 1º. La última inscripción vigente es de 28 de septiembre de 1960, y es la titular registral la que había de cumplir la retransmisión. 2º. La persona que había de ser favorecida con la retransmisión ha fallecido, por lo que los favorecidos con la retransmisión habrán de ser los herederos. 3º. También ha fallecido la actual titular registral, dejando varios herederos, alguno de los cuales ha fallecido también dejando otros herederos. A la vista de todo ello, argumenta la Resolución diciendo que «el círculo de vicisitudes aparta este caso del resuelto por la Resolución de 30 de mayo de 1988, invocada por el Registrador, y justifica sobradamente la suficiencia del expediente para hacer posible la reanudación del tracto, si no se quiere perpetuar la discordancia registral al exigir para rectificarla, una cadena desproporcionada de formalismos».
22 mayo 1995
Expediente de reanudación.- Se pretende que en virtud de expediente de dominio se practique la inscripción de cierta finca a favor del recurrente y promotor, quien la había adquirido directamente por vía hereditaria del titular registral una vez realizada en documento privado la partición del caudal relicto. Uno de los requisitos básicos para que el expediente de dominio pueda cumplir su función de reanudar el tracto sucesivo interrumpido es que se haya producido una efectiva ruptura en la cadena de titularidades registrales, esto es, que el derecho cuya inscripción se pretende aparezca inscrito a nombre de persona distinta del causante del promotor. La inscripción de la adquisición que enlaza la titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los cauces ordinarios, bien a través del título material y formal adecuado o, en su defecto, a través de declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio que asegure al titular registral la tutela jurisdiccional de su derecho. Al ser esta última hipótesis la que se da en el supuesto ahora debatido, resulta evidente la inadecuación del procedimiento seguido para lograrla. Y sin que tal negativa suponga extralimitación de la función calificadora, limitada en cuanto a los documentos judiciales a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, precisamente por darse uno de ellos, el obstáculo registral de la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.
1 junio 1996
Expediente de reanudación.- La finalidad del expediente de dominio es servir de cauce para declarar la efectiva adquisición por el promotor del expediente de dominio invocado, pero únicamente en aquellas hipótesis en que dicha adquisición no trae causa directa de un titular inscrito, ya que uno de los requisitos básicos para que el expediente pueda cumplir su función es que se haya producido una ruptura en el tracto registral de la finca y no una sucesión de titularidades inmediatas, como ocurre en el caso objeto de este recurso, en que el promotor del expediente adquirió directamente del titular registral. La inscripción de esta adquisición ha de discurrir por los cauces ordinarios, bien mediante la voluntaria formalización pública de la transmisión operada, bien a través de su formalización judicial en juicio contradictorio entablado contra el titular registral que le garantice la tutela jurisdiccional de su derecho.
7 julio 1997
Expediente de reanudación.- Brevísimamente señala la Dirección que «el único defecto recurrido es… que la Registradora afirma que no se determinan las circunstancias por las que la promotora del expediente adquirió la finca, siendo así que dichas circunstancias sí se determinan». Para añadir y terminar diciendo que «El Registrador no puede examinar las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición del derecho por el que inste el expediente». Sin embargo, el examen de la nota de calificación da a entender que pretendiéndose por la promotora del expediente la reanudación del tracto respecto a cinco octavas partes indivisas de una finca y justificada su adquisición, según el auto del Juzgado, por una determinada escritura, en ella, según la Registradora, sólo se transmitían tres octavas partes indivisas, aunque es posible -de acuerdo con los antecedentes que cita la Dirección- que en dicha escritura el objeto de la transmisión fueran cinco octavas partes y que dos de ellas no aparecieran inscritas a nombre de la transmitente.
18 mayo 1998
Expediente de reanudación.- La calificación de documentos judiciales no incluye la fundamentación del fallo, y si bien es cierto que la realización de las notificaciones o citaciones tiene carácter esencial, ello es así en el supuesto de que las mismas se refieran a personas a quienes el Registro conceda algún derecho. Por tanto, en un expediente de dominio para la reanudación del tracto, en el que resultaron notificados los titulares de los predios colindantes, la persona de la que procedía la finca y a cuyo nombre estaba inscrita, y la persona que la tenía catastrada, todo ello con informe favorable del Ministerio Fiscal, no puede considerarse como un trámite esencial omitido la citación a las personas ignoradas a quienes podría perjudicar la inscripción -que se hizo por edictos y no el periódico de mayor circulación, por entender el Juez que tal exigencia ha sido derogada por la Ley Orgánica del Poder Judicial- pues si esta cuestión podría discutirse en el caso de tratarse de un expediente para inmatriculación, no ocurre lo mismo en el caso de reanudación del tracto, en el que la citación personal y no oposición del titular registral es el trámite esencial que la calificación da por cumplimentado.
11 febrero 1999
Expediente de reanudación.- Ante un acta de notoriedad, aprobada judicialmente, para la reanudación del tracto, la Dirección afirma que entre las materias que, con arreglo al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pueden calificarse en un documento judicial se encuentra la forma en que los titulares registrales han intervenido o han sido citados en el procedimiento. La comparecencia del titular registral o sus causahabientes en el acta de notoriedad para la reanudación del tracto sucesivo es elemento esencial para que la misma pueda tener acceso al Registro si la inscripción anterior es de antigüedad menor de treinta años. Y el Registrador debe calificar dicha circunstancia, pues la falta de dicha comparecencia produce que exista un obstáculo registral para la reanudación del tracto. Por otra parte, estando documentadas públicamente todas las transmisiones realizadas desde el titular registral hasta los propietarios actuales, carece de razón de ser el acta de notoriedad, que es un procedimiento de reanudación de tracto de carácter supletorio, pues la forma normal de reanudar el mismo será la presentación de la documentación correspondiente que, previo el pago de los impuestos que correspondan, podrá tener acceso al Registro.
12 marzo 1999
Expediente de reanudación.- El expediente de reanudación del tracto tiene un carácter excepcional, frente a la exigencia general de consentimiento del titular o de resolución judicial firme dictada en juicio declarativo para la rectificación del Registro. No cabe invocar este carácter excepcional, sino que debe acudirse a la titulación ordinaria, cuando la promotora del expediente afirma que adquirió la finca por contrato verbal (celebrado con su marido), quien, a su vez, la adquirió por otro contrato verbal al titular registral.
13 abril 1999
Expediente de reanudación.- En el expediente para la reanudación del tracto sucesivo, cuando la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que el titular registral o sus causahabientes han de haber sido oídos en el expediente o han de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos, personalmente, por lo que no es inscribible el auto en el que el Juez ha citado por edictos al titular registral o sus causahabientes por desconocerse sus domicilios. Con ello no se invade una materia sustraída a la calificación registral, pues ésta abarca no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de un trámite establecido por las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión.
19 octubre 1999
Expediente de reanudación.- Iniciado un expediente para la inmatriculación de una finca, se aporta una certificación en la que el Registrador afirma que dicha finca no aparece inscrita, si bien incluye en la certificación una finca por si el Juez considera que pudiera proceder de ella la que se pretende inmatricular; cuando se presenta el auto, el Registrador suspende su inscripción porque, formando parte la finca objeto del expediente de la que ya figura inscrita, no se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria en cuanto a la superficie de la finca de autos. La Dirección comienza afirmando que, constatado por el Registrador que la finca cuya adquisición se ha justificado en el expediente de dominio es parte de aquella otra inscrita a que se hacía referencia en la certificación registral, sin que el auto haya disipado la duda que planteaba sobre la identidad de la finca, no cabe su inmatriculación. La posibilidad de que el mismo título sirva para reanudar el tracto interrumpido de parte de una finca inscrita no se plantea en la nota de calificación, no consta en el expediente la fecha de la inscripción existente, pero al tener que limitarse el recurso a la única cuestión planteada en la nota, es decir, que el auto no contenía la orden expresa de cancelación de la inscripción contradictoria en cuanto a la superficie que coincidía con la finca cuya adquisición fue declarada, la Dirección revoca la nota porque tal exigencia, no muy justificada, sólo es explicable cuando el transferente no es el titular registral, dándose la circunstancia en este caso de que el promotor del auto invocó que su adquisición derivaba del titular registral. En tal caso, cancelar su asiento sería quebrantar la mecánica registral y régimen de las inscripciones de transferencia con grave quiebra de los fundamentos y principios del Registro de la Propiedad.
1 diciembre 1999
Expediente de reanudación.- Inscrita una finca a favor de una persona que cometió el error de no indicar que actuaba en nombre y representación de otra, se pretende conseguir la concordancia con la realidad mediante un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido, y la Dirección confirma la calificación que considera que la finalidad del expediente no es ésta, sino que al haberse producido la inexactitud del Registro por un error en el título, el cauce de rectificación es el previsto en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y no el de su apartado b). Por otra parte, esta calificación no supone un exceso en la facultad calificadora de un documento judicial, sino que, de acuerdo con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pone de relieve la incongruencia del mandato con el procedimiento seguido.
23 diciembre 1999
Expediente de reanudación.- El expediente de dominio tiene como objeto proporcionar un título inscribible en aquellos casos en que su promotor no trae causa directa de un titular inscrito, ya que uno de los requisitos para que dicho expediente pueda cumplir su función es que se haya producido una ruptura en el tracto registral de la finca y no una adquisición directa del titular registral, pues en tales casos, como en el que motivó este recurso, lo que hace falta es acreditar el acto transmisivo a favor del interesado mediante un título formal adecuado para lograr la inscripción, el cual se logrará a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto voluntariamente otorgado por el transferente o, en este caso, por los herederos de éste (se trataba de un legado), o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio. Por otra parte, la negativa del Registrador a inscribir no supone una extralimitación de sus funciones, pues conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario se funda en un obstáculo registral, como es la inexistencia de tracto interrumpido.
7 enero 2000
Expediente de reanudación.- El carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto impone al Registrador una comprobación minuciosa de la existencia de sus presupuestos, para evitar que se utilice en perjuicio de terceros o con el fin de eludir obligaciones fiscales. En consecuencia, pese a que aparentemente existe una interrupción del tracto, no es admisible el expediente cuando los promotores son los compradores de los herederos de los esposos titulares registrales, pues en tal caso, y conforme a los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 de su Reglamento, puede inscribirse directamente a favor del adquirente la enajenación realizada por los herederos del titular registral (se destaca que el fallecimiento de los esposos titulares ocurrió en el año 1984 y el auto calificado es de 1987). De admitir la inscripción en este caso, podría evadirse el impuesto sucesorio, o bien burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados. Tampoco puede alegarse que así se multiplicarían los formalismos legales, pues sería suficiente con un documento público de venta (más barato que el expediente) otorgado por los herederos de los titulares registrales, quienes en todo caso, y por ser las inscripciones contradictorias de menos de treinta años de antigüedad, tendrían que haber sido citados personalmente en su condición de causahabientes de los titulares fallecidos.
18 marzo 2000
Expediente de reanudación.- Como consecuencia de las limitaciones que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario impone en la calificación de los documentos judiciales, no puede rechazarse la inscripción del auto recaído en expediente de reanudación del tracto por «no constar la forma en que han tenido lugar las citaciones prevenidas en la regla 3ª del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, esto es, a la persona de quien proceden los bienes o a sus causahabientes, a la persona a cuyo favor se encuentra catastrada o amillarada la finca, y al portero o a uno de los inquilinos», pues dicho trámites, a diferencia de las citaciones establecidas en el artículo 202 de la Ley en beneficio del titular registral o sus causahabientes, no están establecidas en interés o para el desenvolvimiento de los derechos inscritos que pudieran verse afectados por las resultas del procedimiento.
29 mayo 2000
Expediente de reanudación.- 1) La falta de expresión de la superficie de la finca es motivo para suspender el auto aprobatorio de un expediente para la reanudación del tracto interrumpido, pues se trata de un dato imprescindible para la identificación de la finca y así lo exige «en todo caso» la regla 4ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. 2) El hecho de que una finca registral haya sido sustituida por otras dos «segregadas» de ella que la agotan, según se desprende de sus respectivas descripciones y sin que al Registrador le quepa duda de este extremo, no es obstáculo para la reanudación del tracto sucesivo en virtud de Auto por el que el Juez declara justificado el dominio por parte de los promotores de una finca que se describe de forma totalmente coincidente con la descripción registral de la finca matriz.
22 septiembre 2000
Expediente de reanudación.- Siendo el expediente de dominio un medio excepcional para la reanudación del tracto sucesivo, deben interpretarse de forma restrictiva las normas que lo regulan, de forma que sólo cuando el tracto esté verdaderamente interrumpido podrá utilizarse. No puede decirse que exista interrupción cuando, como ocurre en el presente caso, el promotor del expediente afirma haber adquirido del titular registral, aunque éste haya fallecido, pues el expediente sería entonces una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio, bien para burlar los derechos o garantías establecidos a favor de alguno de los herederos. Por otra parte, la negativa a la inscripción del auto no supone una extralimitación de la función calificadora, pues respecto de los documentos judiciales uno de los extremos a calificar es la existencia del obstáculo registral consistente en la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.
30 noviembre 2000
Expediente de reanudación.- 1) No existe tracto interrumpido que permita utilizar el expediente, como medio de reanudación, cuando los promotores adquirieron del titular registral. 2) Cuando la inscripción anterior tiene menos de treinta años de antigüedad, las notificaciones al titular registral o sus causahabientes deben cumplir los requisitos especiales establecidos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, no bastando con la afirmación genérica de que en el expediente se han observado los trámites legales, pues este trámite es de especial calificación por el Registrador, al ser una norma protectora del titular registral.
9 octubre 2000
Expediente de reanudación.- El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene un carácter excepcional porque: 1º) No se ajusta a la regla básica en nuestro sistema, que supone el consentimiento del titular registral o la resolución judicial, en procedimiento en que aquél haya sido parte, para la rectificación del Registro. 2º) Porque implica una declaración dominical contraria a la presunción de que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma que proclama el asiento. 3º) Porque, contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo, hace posible la inscripción en virtud de un auto que proclama la exactitud del título invocado por el promotor, que puede ser un documento privado, incluso no reconocido por sus suscriptores, o, más aún, como en el caso que motivó este recurso, sin título escrito. Concurriendo estas circunstancias, el Registrador debe extremar la comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos legales, para evitar que puedan vulnerarse las garantías legales establecidas en favor de incapaces o terceros, o que se produzca la elusión de obligaciones fiscales. En consecuencia, no es inscribible el auto recaído cuando el promotor afirma haber adquirido directamente del titular registral.
19 enero 2001
Expediente de reanudación.- En un recurso en el que se plantea un problema relativo a la inscripción de un expediente de reanudación del tracto, se considera que una inscripción de adquisición a título oneroso hecha por mujer casada durante la vigencia del Reglamento Hipotecario de 1947, aunque se hiciera exclusivamente a nombre de la mujer, no quiere decir que el marido no fuera titular registral, de forma que aunque el acta de inscripción se refiriese sólo a la mujer, la presunción de ganancialidad y el título de adquisición convertían también en titular registral al marido. La consecuencia era la necesidad del consentimiento del marido para la enajenación, conforme al artículo 1413 del Código Civil, y, en este caso, la citación al marido, si hubiera vivido, para la inscripción del expediente, de acuerdo con el artículo 202, párrafo 1º, de la Ley Hipotecaria. En cambio, por ser la inscripción contradictoria de más de treinta años de antigüedad, no sería necesaria la citación a los causahabientes del titular registral, bastando para ellos la genérica por edictos propia de las personas ignoradas.
10 mayo 2001
Expediente de reanudación.- Limitada la calificación del Registrador en estos expedientes a la comprobación de los trámites establecidos en beneficio de los titulares registrales y, por tanto, a la práctica en legal forma de las citaciones a los mismos, no es materia de calificación si se han publicado edictos en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia, pues se trata de una exigencia dirigida a las personas ignoradas a quienes podría perjudicar la inscripción solicitada.
2 junio 2001
Expediente de reanudación.- No es inscribible el auto recaído en un expediente de reanudación de tracto promovido por los nietos y únicos herederos del titular registral, pues hay que tener en cuenta, según reiterada doctrina del Centro Directivo, que este expediente tiene un carácter excepcional al suponer una excepción a la regla de que para la rectificación del Registro es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento seguido contra él, contradice la presunción de que el derecho existe y pertenece a su titular mediante un procedimiento en el que dicho titular no interviene y posibilita la inscripción en base a un título que puede no cumplir la exigencia de titulación fehaciente. Este carácter excepcional justifica una comprobación minuciosa de los requisitos y exigencias legales por parte del Registrador y una interpretación restrictiva de las normas que lo regulan, en especial las que definen lo que se entiende por interrupción del tracto, para evitar que pueda utilizarse como medio de eludir el pago del impuesto de sucesiones o los derechos hereditarios de alguno de los llamados.
27 julio 2001
Expediente de reanudación.- Según reiterada doctrina del Centro Directivo, cuando el asiento del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad, dicho titular o sus causahabientes han de haber sido oídos en el expediente o, al menos, han de haber sido citados tres veces, una de ellas personalmente, por lo que el expediente tiene que expresar la forma en que se hicieron las notificaciones para poder ser inscrito.
7 junio 2001
Expediente de reanudación.- Es inscribible el auto que declara el dominio, cuya última inscripción es de más de treinta años, y en el que se dice que se ha citado al titular registral en su domicilio y por edictos, no siendo obstáculo el que no se hayan publicado edictos en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia, pues la legislación hipotecaria distingue entre una serie de personas más directamente interesadas o relacionadas con el expediente, a las que el Juez debe citar en la forma prevenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y otras, las ignoradas a quienes puede perjudicar la inscripción, cuyas exigencias de publicidad y modo de ser convocadas no entran en el ámbito de la calificación del Registrador.
30 junio 2001
Expediente de reanudación.- Cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad, ha de haber sido oído en el expediente -él o sus causahabientes-, o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos personalmente, por lo que no será inscribible si no se han respetado para dicho titular las garantías establecidas para su protección, lo que produce su indefensión, aunque se afirme que los causahabientes han sido citados solamente por edictos, por desconocerse quiénes sean.
2 octubre 2001
Expediente de reanudación.- Siendo el expediente de dominio un medio excepcional para la reanudación del tracto, es preciso que exista verdadera interrupción, y se considera que no la hay cuando el promotor ha adquirido en documento privado de los herederos de los cónyuges titulares según el Registro, pues en tal caso es posible la inscripción directa a favor del adquirente mediante enajenación realizada por los herederos (artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 de su Reglamento), ya que de lo contrario podría evadirse el impuesto sucesorio o burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados.
4 enero 2002
Expediente de reanudación.- Aunque es doctrina reiterada del Centro Directivo que el expediente de dominio, por ser un medio excepcional de conseguir la reanudación del tracto, debe ser objeto de interpretación estricta para evitar su utilización con fines que pueden perjudicar a terceros o para eludir obligaciones fiscales, lo que supone comprobar que existe una verdadera interrupción del tracto registral, no puede denegarse la inscripción del auto aprobatorio basándose en que «hay una simple ruptura en el orden de titularidad, por lo que procede es la elevación a público del documento privado» (del titular intermedio), cuando realmente el promotor del expediente no adquirió del titular registral, sino que entre éste y aquél existen transmisiones intermedias que no tuvieron acceso al Registro.
22 enero 2002
Expediente de reanudación.- El defecto consistente en «no acreditarse la cadena sucesiva de transmisiones, esencial para reanudar el tracto», supone, de una parte, la inutilidad del expediente si, además, hubiera de justificarse al Registrador la cadena de transmisiones intermedias, y, de otra, tal defecto significa desconocer la propia esencia del expediente de dominio, pues si se observa su regulación legal se advertirá que ni siquiera está previsto que al propio Juez haya de justificársele la cadena sucesiva de transmisiones intermedias, sino que basta con justificar la titularidad dominical actual del promotor sobre la finca en cuestión, y la declaración judicial que así lo estime es suficiente para practicar la inscripción a favor del promotor, dado el carácter abierto del procedimiento del que emana, en el que interviene el Ministerio Fiscal, se da publicidad a terceros, y pueden concurrir quienes se crean perjudicados por la inscripción solicitada.
18 junio 2002
Expediente de reanudación.- 1) No constituye defecto el hecho de que la finca objeto del expediente esté agrupada con otras, si se cumplen los requisitos necesarios para que en el Registro se practique la segregación correspondiente. 2) Tampoco puede admitirse como defecto que no existe verdadera interrupción del tracto por haberse adquirido del que adquirió del titular registral, pues son dos las transmisiones que se tratan de suplir con el expediente.
20 junio 2002
Expediente de reanudación.- Reiterando la doctrina de las Resoluciones que preceden, es procedente denegar la inscripción del auto que ordena la reanudación del tracto interrumpido cuando el promotor adquirió del titular registral, pues en tal caso la inscripción puede llevarse a cabo mediante la elevación a público del correspondiente documento privado, mientras que el expediente sería un medio, bien para evadir impuestos, bien para burlar el cumplimiento de la forma legalmente establecida.
24 septiembre 2002
Expediente de reanudación.- Hechos: en un expediente para la reanudación del tracto sucesivo se declara justificado el dominio de una finca –casa con pajar- de 825 metros cuadrados, y la Registradora, teniendo en cuenta que la última inscripción de la finca expresa que tiene una superficie de 2.666 metros cuadrados, suspende la inscripción por entender que se precisa un Auto complementario que describa el resto de la finca matriz. La Dirección revoca la nota porque considera que la descripción de resto no es imprescindible para la práctica de una segregación, como lo demuestra: a) que el artículo 47 del Reglamento Hipotecario sólo la exige “cuando fuere posible”; b) que del mismo artículo se desprende que tal descripción no debe reflejarse cuando de una finca se segregan varias y dichas segregaciones, por virtud del principio de rogación, acceden al Registro en orden distinto a aquél por el que se practicaron. En el caso presente, además, no puede admitirse una descripción de resto realizada a instancia de una persona que no tiene interés ni legitimación para la misma. En consecuencia, el Centro Directivo resuelve que debe practicarse la reanudación del tracto mediante segregación de la porción cuyo dominio se ha justificado, expresando en la nota de la finca matriz la superficie segregada, así como los restantes datos que pudieran ayudar a su más perfecta descripción.
20 noviembre 2002
Expediente de reanudación.- Es acertada la calificación que suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de reanudación del tracto por no expresarse el título material de adquisición, pues sin él no puede saberse cuáles serán los efectos que la inscripción deba producir, que serán notablemente distintos según la adquisición sea onerosa o gratuita. Esta calificación no supone una injerencia en la resolución judicial ni presupone una revisión de la misma, pues lo único que se pide es una aclaración que puede lograrse mediante certificación del título alegado en el expediente o su presentación en el Registro.
17 enero 2003
Expediente de reanudación.- No es inscribible el auto recaído en este expediente cuando la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad y el titular no ha sido oído en el expediente o se le ha citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente, sino que se le ha citado por edictos, pues de este modo no se respetan para dicho titular las garantías establecidas para su protección, lo que produce su indefensión.
13 febrero 2003
Expediente de reanudación.- Rechazada la inscripción de un auto recaído en expediente de reanudación del tracto, en el que el actor justificó haber adquirido por prescripción de treinta años, fundándose el Registrador en que en este expediente debe aportarse al Juez un título de adquisición del dominio, la Dirección revoca la calificación fundándose en lo siguiente: a) el Juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de treinta años; b) la prescripción es un modo de adquirir; c) el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración “erga omnes” a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los recoge el artículo 609 del Código Civil; y d) la calificación registral tiene un alcance limitado, especialmente cuando se trata de documentos judiciales (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).
21 marzo 2003
Expediente de reanudación.- Reiterando su propia doctrina (puede verse entre otras, en las Resoluciones de 27 de julio de 2001 y 20 de junio de 2002), se rechaza la posibilidad de inscribir el auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto cuando se declara el dominio a favor de personas que son herederas del titular registral.
1 abril 2003
Expediente de reanudación.- Siguiendo su reiterada doctrina, el Centro Directivo considera que, entre las facultades calificadoras del Registrador, cuando se trata de inscribir documentos judiciales derivados de un expediente de reanudación del tracto, está la de comprobar que, efectivamente, ha habido tal interrupción. Y no se da este supuesto cuando la interrupción que se pretende subsanar consiste en el hecho de no haber tenido acceso al Registro una escritura por la que se rectificaba otra, consistiendo la rectificación en aclarar que la finca realmente adquirida no era la que se decía en la primera escritura, y que en su día se inscribió, sino otra distinta perteneciente a las mismas personas que otorgaron la primera como vendedores. En este caso, lo que se pretendía era rectificar un error padecido en una escritura inscrita.[2]
16 julio 2003
Expediente de reanudación.- A diferencia de lo ocurrido en el caso contemplado por la Resolución de 4 de enero de 2002, en el que todos los herederos del titular registral eran transmitentes y no podía entenderse interrumpido el tracto, puesto que la propia legislación hipotecaria admite la inscripción directa del negocio translativo otorgado por todos los herederos del titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria, en relación con el 209.1º de su Reglamento), sí existe interrupción del tracto cuando el promotor del expediente ha adquirido de uno solo de los herederos del titular registral, pues en este caso existen dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, el de partición y la posterior transmisión por quien en ella resulta adjudicatario de la finca. En este caso, no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del artículo 1279 del Código Civil, pues no tiene acción directa más que frente a su vendedor, no frente a los coherederos de éste y cuyo consentimiento sería necesario para la protocolización del cuaderno particional privado.
23 septiembre 2003
Expediente de reanudación.- No existe verdadera interrupción del tracto que permita acudir a este medio, cuando el título del actor, propietario ya de una cuota indivisa, consiste en una escritura de compraventa por la que adquirió las cuotas restantes a los demás comuneros, algunos titulares registrales como él y otros, herederos de titulares ya fallecidos.
15 noviembre 2003
Expediente de reanudación.-Después de señalar, como lo ha hecho en numerosas Resoluciones anteriores, los motivos por los que debe considerarse el expediente de reanudación del tracto un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca, lo que justifica que sus normas deban interpretarse restrictivamente, la Dirección confirma la calificación que se opuso a la inscripción del auto judicial cuando el promotor del expediente había adquirido por compra a los titulares registrales y a los herederos de otros titulares registrales. Y aunque respecto de estos últimos pudiera parecer que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria presupone que hay interrupción cuando al menos “alguna” relación jurídica inmobiliaria no ha tenido acceso al Registro, no lo es menos que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 209 de su Reglamento). En consecuencia, en tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría en tal caso para la inscripción con la acreditación de ser herederos de los titulares registrales, acreditación, por otra parte, que también habrá debido constar en el expediente, toda vez que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al ser la inscripción contradictoria de menos de 30 años de antigüedad, exigiría que hubiesen sido citados personalmente los causahabientes de los titulares registrales fallecidos.
31 enero de 2004
Expediente de reanudación.- 1) Defectos revocados por la Dirección General: a) No puede afirmarse que no existía interrupción del tracto cuando del auto resulta que los titulares registrales vendieron a unos cónyuges, los cuales vendieron, a su vez, a las promotoras del expediente. b) Tampoco puede decirse que no constaba el título de adquisición, si resulta que se dice que adquirieron de… en virtud de contrato privado de compraventa. c) Aunque el objeto del expediente sea un local en edificio dividido horizontalmente, no constituye defecto el que no conste la cuota de participación del mismo; si la cuota consta en el Registro, no se plantea problema; y si no consta, no se puede negar al promotor del expediente la posibilidad de reanudar el tracto, pues en tal caso no podría inscribirse la cuota basándose en un procedimiento en el que no han tenido intervención los demás titulares de elementos privativos del edificio. 2) Defectos confirmados: a) Declarado el dominio de una finca a favor de dos personas, debe expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino. El fundamento se encuentra en el artículo 54 del Reglamento Hipotecario; b) Si la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad, debe expresarse la forma en que se hicieron las notificaciones, no siendo suficiente la expresión genérica de que se hicieron conforme a la Ley.
3 febrero 2004
Expediente de reanudación.- Aunque pueda parecer excesiva la exigencia del artículo 286 del Reglamento Hipotecario de que el Auto aprobatorio del expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo de una finca disponga la cancelación de las inscripciones contradictorias, puesto que el artículo 202 de la Ley no la exige, y así, la Resolución de 7 de marzo de 1979 calificó este requisito de un rigor formal excesivo y quizá no totalmente justificable, se confirma, sin embargo, la calificación de la Registradora en este sentido, pero teniendo en cuenta que el motivo fue no haberse dado cumplimiento a la resolución dictada, en trámite de apelación, por la Audiencia Provincial, que ordenaba al Juzgado que dictó el Auto aprobatorio acordar la cancelación referida, requisito que no aparecía en el Auto y que confirma el informe de la Juez que lo dictó, en el que aclara que acordó la cancelación en un Auto posterior.
6 octubre 2004
Expediente de reanudación.- Como ha señalado el Centro Directivo en reiteradas ocasiones, no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral; en definitiva, cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor, como ocurrió en el caso que motivó este recurso. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria (artículo 40.a Ley Hipotecaria, que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente).
5 noviembre 2004
Expediente de reanudación.- Hechos: se suspende la inscripción del auto recaído en un expediente de reanudación del tracto por dos defectos: 1) No corresponde la descripción de la finca con la que figura en el Registro. 2) Según la última inscripción de dominio, la finca –una casa- está inscrita a favor de una persona, salvo el portal, que lo está a nombre de otra, sin que se haga mención de ésta en el expediente. La Dirección revoca el primer defecto diciendo que el hecho de que sean distintos los linderos no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuyo tracto se reanuda. El segundo defecto, en cambio, se confirma, pues al aparecer un titular registral que, ni él ni sus causahabientes han sido parte en el procedimiento, la cancelación de su inscripción sería contraria al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y, en definitiva, al artículo 24 de la Constitución española, que proscribe la indefensión.
9 diciembre 2004
Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo respecto de una finca.
El Registrador suspende la inscripción por no constar en el Auto la persona de quien adquirió la finca el promotor del expediente, al efecto de comprobar si, efectivamente, existe interrupción de dicho tracto.
El interesado recurre.
2. El recurso ha de ser estimado. Entre la documentación aportada figura la escritura de venta judicial por la que adquirió el promotor y de ella resultan las personas de quienes adquirió el repetido promotor.
Esta Dirección General, ha acordado estimar el recurso interpuesto.
18 febrero 2005
Expediente de reanudación.- 1. En cuanto al único defecto objeto de impugnación, en el presente recurso se pretende la inscripción de un Auto judicial recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el que el título en el que se basa determina una superficie de la finca de 28 metros cuadrados y mientras que el auto declara una superficie de 157 metros cuadrados.
Es esencial para la resolución del mismo tener en cuenta que el expediente se ha planteado y tramitado como un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y no como un expediente de inmatriculación de exceso de cabida. En todo momento el recurrente reconoce que la superficie que figura en el título de propiedad es «a todas luces errónea».
A pesar de que este Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que se sustancie en el mismo procedimiento un expediente de dominio en sus dos vertientes de reanudación del tracto sucesivo interrumpido y de exceso de cabida, es preciso por razones de seguridad jurídica que se sustancie como tal, dando cumplimiento a todos los requisitos legalmente exigidos para uno y otro.
En el presente caso, según reconoce el recurrente se trata solamente de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y el defecto de cabida es un error del título lo cual deberá ventilarse en el procedimiento declarativo correspondiente.
2. Alega así mismo el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
26 abril 2005
Expediente de reanudación.- 1. Exclusivamente se ventila en este recurso si es inscribible un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cuando el promotor del mismo adquirió directamente del titular por documento privado, que se dice extraviado, manifestándose en el expediente que la persona jurídica vendedora es hoy inexistente pues quedó disuelta de pleno derecho antes de promoverse el citado expediente.
2. La respuesta ha de ser negativa. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el expediente de dominio es un medio excepcional para inscribir a favor del promotor una finca previamente inmatriculada, pues no es el instrumento adecuado para rectificar el Registro si no existe un auténtica interrupción del tracto al haber adquirido el promotor del expediente del titular registral y ello por varias razones: a) porque tal inscripción puede lograrse sin obtener el consentimiento del titular registral ni haber entablado juicio declarativo contra él; b) porque a pesar de la presunción legal de pertenencia y existencia del derecho inscrito se obtiene una declaración dominical en cuya gestación puede que no haya intervenido el favorecido por aquella presunción y c) porque frente a la exigencia de acreditación fehaciente del título inscribible, el título que sirve de base a la declaración dominical puede ser un documento privado, como en este caso, cuya suscripción por determinadas personas puede no quedar suficientemente acreditada. Ello hace que al no haber interrupción del tracto la rectificación del Registro solamente pueda producirse por consentimiento del titular o por resolución judicial en el procedimiento declarativo correspondiente (elevación a público del acuerdo correspondiente) entablado directamente contra el titular registral, instancia donde deben ser alegadas la dificultades de dirigirlo contra una sociedad que se dice no estar viva.
3. Examinado el obstáculo principal impeditivo de la inscripción del documento, se hace innecesario entrar en el resto de los defectos invocados por la Registradora.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
12 mayo 2005
Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo en el que se declara justificado «el dominio sobre la finca descrita en el hecho primero de esta resolución, ordenando la inscripción de tal derecho en el Registro previa segregación de ochenta y dos metros cuadrados, cuarenta y ocho decímetros cuadrados de la finca registral 63, hoy 10.589 del Registro de la Propiedad n.º 35 de Madrid y la cancelación de las inscripciones contradictorias en cuando a la parte que se segrega». En el hecho primero se describe así la finca:
«Solar viña en término de Madrid, antes Fuencarral, con fachada al camino vecinal de Fuentelarreyna. Mide una superficie de dos mil quinientos doce metros, dos decímetros cuadrados, equivalentes a treinta y dos mil trescientos cincuenta pies cuadrados ochenta y un décimos de otro también cuadrados. Y linda, por su frente, con dicho camino; por la derecha entrando, en línea de noventa y tres metros cuarenta centímetros, con el resto de terreno de que se segrega; por la izquierda en línea de ochenta metros diez centímetros y dieciocho metros sesenta centímetros, con el Camino o Vereda de la Quinta; por el fondo, en línea de veintiocho metros veinte centímetros, con tierra de don M. P. S. P., siendo la línea de frente de veinticinco metros cincuenta centímetros».
El Registrador suspende la inscripción, aparte de otros defectos que no han sido apelados, por el de apreciar una contradicción en la parte dispositiva del Auto, consistente en que se describe una finca de 2.512,02 metros cuadrados y se solicita la segregación de 82,48 metros.
Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior confirma parcialmente la calificación entendiendo que el Auto justifica el dominio de los 2.512,02 metros pero sólo ordena la inscripción, previa segregación, de los 82,42 metros, por lo que habría de describirse debidamente esta última superficie. El interesado apela el Auto presidencial.
2. En el presente caso, en el documento presentado se produce una notable confusión sobre cual es la finca sobre la que se reanuda el tracto, si es sobre la matriz o sobre la porción segregada, por lo que esta circunstancia debería ser aclarada convenientemente.
3. El único argumento utilizado por el recurrente se basa en que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen al Registrador, como a todas las autoridades y funcionarios, el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, y ello es cierto, pero también lo es que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen las protección de intereses públicos, como lo son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, ya que tal objeto está totalmente indeterminado si el único dato que se da de la finca a inscribir es el de su extensión superficial, si, como parece, y así lo entiende el Presidente del Tribunal Superior de Justicia, es a la finca segregada a la que se refiere el expediente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta.
30 septiembre 2005
Expediente de reanudación.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si puede inscribirse el Auto por el que finaliza un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, siendo así que en el testimonio correspondiente no figura la forma en que se notificó el último titular inscrito y dicha inscripción tiene un plazo de antigüedad inferior a treinta años.
2. El Artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige, para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria » en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del Auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, tal documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas, como exige el Registrador.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
18 noviembre 2005
Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro un expediente de dominio con la intención de reanudar el tracto sucesivo de una parte de una finca inscrita en su día a nombre de tres titulares registrales. El promotor del expediente lo adquirió de los herederos de uno de ellos. Sin embargo el expediente tiene también por objeto y así se ordena en el auto «la inmatriculación de una finca nueva a efectos registrales, aunque esté integrada dentro de otra antigua y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido» sobre la parte de finca en cuestión que se describe en los antecedentes de hecho del expediente.
La Registradora deniega la inscripción, aparte de otros defectos no recurridos, porque a su juicio no existe verdadera interrupción del tracto, no saberse si se pretende inmatricular una finca o reanudar el tracto en un único expediente, faltar licencia para segregar y no expresarse en el auto las inscripciones contradictorias que deben cancelarse.
2. Los defectos observados por la Registradora deben confirmarse con la excepción de lo que se dice de no estar interrumpido el tracto. En este caso, existe verdadera interrupción del mismo y podría accederse a reanudarlo en cuanto a una parte de finca ya que falta uno de los títulos, que es el de la adjudicación al causante, cuyos herederos vendieron al promotor del expediente. Sin embargo lo que se pretende con el documento presentado es segregar tal parte de finca de la matriz cuyo tracto total está interrumpido, no procediendo el expediente inmatriculador al tratarse de finca inscrita, como reiteradamente tiene declarado este Centro Directivo. Pero para tal se necesita cumplir todos los requisitos del expediente de reanudación del tracto, especialmente las citaciones a los titulares registrales en la forma reglamentariamente debida, ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias y obtener la pertinente licencia de segregación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
16 marzo 2006
Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando la actual propietaria es heredera del último titular registral o si por el contrario en este caso procede la inscripción directa a favor de la misma mediante la correspondiente presentación de los documentos sucesorios.
2. La cuestión ya está resulta por la Dirección General, pues como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véase Resoluciones citadas en los vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promovente del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor, como ocurre en el supuesto de hecho de este recurso. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. art. 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria).
3. Por otra parte la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.
24 febrero 2006
Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se discute en el presente recurso es si presentado un auto recaído en expediente de reanudación de tracto y denegada su inscripción por el Registro de la Propiedad por aparecer la finca inscrita a favor de un titular de menos de treinta años de antigüedad sin haber sido citado tres veces, una de ellas personalmente, y acreditado que ha tenido lugar la notificación con posterioridad, cabe la inscripción del mismo o bien procede, como entiende el Registrador, denegar la inscripción al haber sido notificada la entidad titular registral una sola vez y una vez concluido el expediente.
2. Debe señalarse al respecto que en los expedientes de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (Cfr. Art. 20 de la Ley Hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias (Cfr. Artículo 286 del Reglamento Hipotecario).
3. Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (Cfr. Artículo 24 de la Constitución Española).
4. Según doctrina reiterada de esta Dirección General, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
5. No obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una situación que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.
6. Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.
En este supuesto mediante providencia de fecha de 29 de Junio de 2005 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Puerto del Rosario, se ordena se proceda a notificar al señor Registrador que ya se ha notificado a la entidad titular registral el procedimiento.
7. Siendo eso así, la calificación del Registrador debería haberse limitado a apreciar el hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.
Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, y ordenar la práctica del asiento solicitado.
27 y 28 abril 2006 [3]
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en presente recurso si, para inscribir un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y algunos de los titulares registrales han fallecido, basta que el auto diga que han sido citados personalmente los herederos de éstos o es necesario, como exige la Registradora, acreditar que esos titulares han fallecido, quiénes son sus herederos y quiénes han sido en calidad de tales notificados personalmente.
2. Sin perjuicio de que el auto no dice que los causahabientes de los titulares registrales hayan sido citados tres veces, el defecto, tal y como ha sido formulado, no puede ser mantenido. La doctrina de este Centro Directivo al interpretar el artículo 202 de la Ley Hipotecaria tiene por finalidad garantizar que el titular registral no ha sido privado de su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, pero sin que pueda el Registrador al hacerlo poner en tela de juicio las afirmaciones que el Juez realice en el auto. Por eso, siendo necesario que el mismo afirme expresamente que el titular registral ha sido notificado por tres veces, una de ellas al menos personalmente, no es necesario acreditar que tal notificación ha sido efectivamente realizada. De igual modo, si el titular registral ha fallecido, basta la afirmación que el auto contenga con referencia a este hecho para que, a efectos registrales, deba entenderse suficientemente acreditado. Asimismo, fallecido el titular registral, debe bastar la afirmación de que los causahabientes han sido citados por tres veces, al menos una de ellas personalmente, sin que pueda exigirse la acreditación de quiénes son herederos y de quiénes han sido notificados. Y ello porque el que el artículo 202 prevea la posibilidad de que deban ser notificados los causahabientes del titular registral no implica que el Registrador deba proteger su derecho a la tutela judicial efectiva hasta el punto de que se le deban acreditar extremos que el actor no tendría que acreditar si tales causahabientes se hubieran preocupado de convertirse en titulares registrales inscribiendo su adquisición mortis causa. Por tanto, fallecido el titular registral, que lo es con una antigüedad inferior a treinta años, han de ser oídos en el expediente o notificados por tres veces, una de ellas personalmente, los causahabientes herederos del titular fallecido. Una vez que el Juez afirma en su auto que el fallecimiento se ha producido y los herederos han sido notificados tres veces, una de ellas al menos, personalmente, el requisito del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ha de entenderse, a efectos registrales, perfectamente cumplido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de la Registradora.
11 agosto 2006
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en el presente recurso si es inscribible el auto de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cuando la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad y no consta que el titular registral haya sido citado por tres veces, una de ellas al menos personalmente.
2. El recurso no puede prosperar. La claridad con la que se expresa el párrafo tercero del artículo 202 de la Ley Hipotecaria no deja duda acerca de la imposibilidad de inscribir el testimonio de un auto de expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido cuando, como ocurre en este caso, la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años y no consta que el titular haya sido notificado tres veces, una de ellas al menos personalmente.
3. Y ello a pesar de que en el expediente se ha acreditado, mediante la aportación de documentación no tenida a la vista por el Registrador en el momento de calificar, que la sociedad titular del bien se disolvió hace diez años y que se han llevado a cabo algunos esfuerzos por cumplir con el requisito exigido por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es el que ha fundamentado la calificación del Registrador. Con independencia de que esta documentación aportada al expediente pudiera o no ser suficiente para subsanar el defecto, la misma no puede ser tenida en cuenta para la resolución del recurso desde el momento en que el Registrador no la tuvo a la vista al calificar. En efecto, el recurso debe limitarse a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, debiéndose rechazar toda pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. el artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmarse la nota del Registrador.
5 agosto 2006
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es inscribible el testimonio de un auto recaído tras la tramitación de un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, estando por tanto inscrita la finca, cuando la Registradora alega dudas acerca de la identidad de la misma debido a la antigüedad de la última inscripción de dominio y a que en el auto no se expresan todas las circunstancias que exigen los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
2. El auto de cuya inscripción se debate refleja la descripción que de la finca existe en el Registro. Por lo tanto el problema real que subyace en la calificación de la Registradora se refiere a la identidad de la finca y se ve motivada por la extraordinaria antigüedad de la última inscripción vigente. Por fundadas que puedan ser las dudas de la Registradora, una vez que la finca está inscrita y la misma perfectamente identificada en el auto, no puede ella alegar dudas acerca de la identidad de la misma.
Cuando se trata de fincas con folio abierto cuya última inscripción es muy antigua, resulta obvio el riesgo de que la misma haya sido doblemente inmatriculada por una inmatriculación posterior. Pero, el momento en que el Registrador puede alegar dudas acerca de la identidad de la finca para evitar precisamente las dobles inmatriculaciones es en el momento de inmatricular, pero nunca a la hora de practicar un asiento respecto de una finca ya inmatriculada, cuyo último asiento vigente de dominio está bajo la salvaguarda de los tribunales. Declarado el dominio de una determinada finca registral perfectamente identificada en el auto y perfectamente identificable en los libros del Registro, a la Registradora no le cabe otra cosa que inscribir el dominio declarado en el folio abierto a ella (cfr. artículos 13, 17 y 20 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de la Registradora.
14 septiembre 2006
Expediente de reanudación.- En el presente recurso se solicita la inscripción del testimonio de un decreto por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto registral interrumpido, expediente resuelto por la Secretaria Judicial del Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción número 4 de Avilés, alegando el recurrente la competencia de los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria en virtud de la Ley Orgánica del Poder Judicial. El registrador deniega por entender que el secretario judicial carece de competencia por estar reservada por ley a favor del juez donde radica la finca.
1. En primer lugar hay que tener en cuenta el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y más concretamente el artículo 100 del mismo cuerpo legal así como el artículo 100 del Reglamento Hipotecario respecto del ámbito de la calificación registral en materia de documentos judiciales, donde se confirma la competencia del Registrador para la calificación de la competencia de los Jueces y Tribunales en el proceso correspondiente, como afirma este Centro Directivo la calificación registral de los documentos judiciales no puede afectar a la fundamentación del fallo pero si a la observancia de aquellos trámites que están establecidos por Ley.
2. En el supuesto concreto tratándose de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, la calificación registral comprende el cumplimiento de los trámites de dicho expediente, trámites que se determinan en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ya que conforme al artículo 202 sólo se inscribirán los expedientes tramitados conforme al artículo anterior, y por tanto la expresión «tramitados con arreglo al artículo anterior» impone al Registrador un análisis pormenorizado del cumplimiento de todas las formalidades establecidas en el artículo 201, sin que ello suponga entrar en la fundamentación del fallo.
Pues bien, el cumplimiento de los trámites establecidos en el artículo 201 conduce al Registrador a comprobar como primera cuestión la competencia del Juez o Tribunal, competencia que es de «carácter territorial» ya que el artículo 201 habla del Juez de Primera Instancia del Partido en que radique la finca, el propio precepto resuelve la cuestión que se plantea en el presente recurso al determinar que sea el Juez, y no el Secretario Judicial la persona competente para la tramitación del expediente de dominio.
3. Por otra parte es cierto que la Ley Orgánica del Poder Judicial, tras la reforma operada en el año de 2003, atribuye en el artículo 456.2 competencias a los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria, pero el propio precepto matiza que tendrán dicha competencia «cuando las leyes procesales expresamente así lo prevean», faltando en el supuesto concreto una atribución expresa por ley de dicha competencia al Secretario Judicial que efectivamente hiciera pensar en una derogación tácita de los preceptos de la Ley Hipotecaria tal y como alega el recurrente, produciéndose en ese supuesto una incompatibilidad entre la ley anterior y la nueva sobre la misma materia tal y como exige el artículo 2.2 del Código Civil, incompatibilidad que no se produce en el caso que se nos plantea puesto que la ley nueva, en este caso la Ley Orgánica del Poder Judicial, no sustrae del Juez la competencia en materia de tramitación de expediente de dominio, sino sólo una previsión genérica de que los Secretarios Judiciales podrán asumir competencias en materia de Jurisdicción voluntaria, y la propia atribución al Juez de competencias en materia de expediente de dominio implica la exclusión del Secretario Judicial como funcionario competente para la tramitación del mismo.
4. Tampoco podemos considerar como argumento válido el artículo 7 del Real Decreto 1608/2005 por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo Superior de Secretarios Judiciales, porque aparte de ser una norma de carácter reglamentario y por tanto de rango inferior a una ley, el citado precepto atribuye al Secretario Judicial el impulso del proceso en los términos que las leyes procesales establezcan y en el ejercicio de esa función el propio Real Decreto establece que dictarán las resoluciones necesarias para la tramitación del proceso «salvo aquellas que las leyes procesales reserven a Jueces o Tribunales» y de nuevo aquí la atribución por la Ley Hipotecaria, que establece las normas procesales en materia de tramitación de expediente de dominio, de la competencia al Juez como encargado de la tramitación de dicho expediente implica la reserva que el propio artículo 7 del citado Real Decreto exige a favor de Jueces y Tribunales.
5. Finalmente cabría poner de manifiesto que los preceptos en materia de jurisdicción voluntaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 continúan en vigor en virtud de la Disposición derogatoria única de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, hasta tanto se apruebe la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, y en dichos preceptos es donde se produce la atribución al Juez de la competencia de «carácter objetivo» en los procesos de jurisdicción voluntaria.
Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
7 diciembre 2006
Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando los actuales propietarios adquirieron la finca por documento privado del último titular registral o si por el contrario el título inscribible sería la correspondiente escritura pública, obtenida mediante la elevación -voluntaria o forzosa- del documento privado.
2. La cuestión ya está resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véanse Resoluciones citadas en los vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor, como ocurre en el supuesto de hecho de este recurso. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40 a) 1, de la Ley Hipotecaria).
3. Por otra parte la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.
14 junio 2007
Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro el testimonio de un Auto declarando el dominio a los efectos de un expediente para la reanudación del tracto sucesivo. El registrador, aparte de otro defecto no recurrido, suspende la inscripción por no ser posible reanudar el tracto ya que una parte principal de la finca ha sido objeto de otra reanudación y se ha inscrito recientemente a favor de persona que no ha intervenido en el actual procedimiento y, respecto de una porción a que no se refirió el expediente anterior, no acreditarse los requisitos urbanísticos necesarios para la práctica de una segregación, que es necesaria si el expediente se refiere a una porción de la finca cuyo tracto se reanuda.
El interesado recurre haciendo aclaraciones a lo anteriormente solicitado, así como aportando la licencia de parcelación correspondiente.
2. En cuanto a la primera parte del defecto, el recurso ha de ser estimado.
Ya del testimonio presentado se induce –y después se aclara en el recurso– que no se quiere reanudar el tracto sobre la totalidad de la finca, sino sobre la porción excluida del expediente anterior, y que en su día se segregó; cosa perfectamente posible, pues dentro del tracto interrumpido se pueden encontrar operaciones materiales como la segregación.
En cuanto a la necesidad de licencia, ha de confirmarse el defecto, pues, si bien se ha presentado la misma, ha sido en el momento de presentar el recurso, por lo que dicha presentación es extemporánea.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
22 junio 2007
Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. La Registradora deniega la inscripción por entender que, como las varias transmisiones que ha tenido la finca y que no se han inscrito constan en escritura pública, no es procedimiento adecuado el expediente de dominio, sino que hay que inscribir todas las transmisiones.
2. Como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véase Resoluciones citadas en los vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el registro aparece como titular. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, cuando son varias las transmisiones existentes no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas, pues, aunque existan títulos públicos de las sucesivas transmisiones, existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
4 julio 2007
Expediente de reanudación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro testimonio firme de Auto en el que se declara justificado el dominio sobre una finca a los efectos de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la misma.
El Registrador suspende la inscripción por el defecto de que, teniendo el titular anterior menos de treinta años de antigüedad, ha de especificarse que tal titular ha comparecido en el expediente sin formular oposición, o, en caso de no haber comparecido, fue citado tres veces, una al menos personalmente (artículo 202 párrafo 3.º de la Ley Hipotecaria).
Se vuelve a presentar el testimonio anteriormente expresado adicionado en el sentido de hacer constar que, según aparece en los autos, se hizo la notificación al titular registral, «Construcciones L. Y M., S.A. en la persona de don R.G.G., a fin de que dentro del término de diez días pudiera comparecer en el expediente alegando lo que a su derecho conviniera… sin que compareciera en los autos».
El Registrador vuelve a calificar volviendo a suspender la inscripción por los siguientes defectos: a) No se expresa si la notificación se hizo tres veces; y b) Debe acreditarse la relación existente entre la persona física notificada y la persona jurídica titular registral para concluir que las notificaciones practicadas a la primera producen efectos frente a la segunda.
Presentado el testimonio por tercera vez, el Registrador ratifica las calificaciones anteriores.
El interesado recurre alegando exceso del Registrador en su función calificadora.
2. En cuanto a la alegación del recurrente sobre la extralimitación del Registrador en su función calificadora, ha de ser desestimada pues, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia «erga omnes» de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca, no a la fundamentación del fallo, pero si a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión.
3. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que, cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad –caso que nos ocupa–, ha de haber sido oído en el expediente –él o sus causahabientes–, o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. Por ello, en este caso, y sin necesidad de entrar en el tema de si el Registrador ha de calificar la validez de la notificación que se ha hecho al titular registral, es lo cierto que no se han realizado tres notificaciones, por lo que no se han respetado para dicho titular las garantías establecidas para su protección, lo que produce su indefensión.
4. Respecto al segundo defecto, consistente en que debe acreditarse la relación entre la persona física notificada y la persona jurídica titular registral, ha de ser revocado, pues si el Juez declara que ésta ha sido notificada por aquélla, la relación existente ha sido apreciada por dicho Juez, no pudiendo el registrador poner en entredicho tal apreciación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
27 septiembre 2007
Expediente de reanudación.- En el supuesto del presente recurso, se plantea la inscripción del testimonio de un auto aprobatorio de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
1. El primero de los defectos alegados por el registrador consiste en que no se ha acreditado en forma legal, que el titular registral de la finca a la que se refiere el auto, ha sido oído en el expediente, o, en su defecto, ha sido citado tres veces, al menos una personalmente y no compareció en el mismo ya que la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad. A juicio del recurrente se aportó como documento complementario auto de declaración de herederos en el que consta que el titular registral estaba fallecido, por lo que resulta innecesario e imposible acreditar que hubiera sido oído en el expediente.
Y debe darse la razón al recurrente. La legislación hipotecaria es especialmente exigente en cuanto a la forma de practicarse las notificaciones cuando las inscripciones contradictorias son de menos de treinta años de antigüedad, dado que se puede presumir que siendo los asientos recientes el titular registral está vivo y que realidad registral y extrarregistral coinciden; de manera que deben extremarse las exigencias para permitir su comparecencia en el expediente. Pero si se acredita al registrador que por circunstancias especiales tal notificación personal no tiene sentido (caso por ejemplo de una sociedad mercantil disuelta y liquidada o de titular registral fallecido), deben cumplirse los requisitos generales de la ley de Enjuiciamiento Civil que permite la comunicación edictal cuando no fuera posible efectuar la comunicación en el domicilio (artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
2. El segundo defecto tampoco puede ser confirmado. Las circunstancias personales del promotor del expediente resultan suficientemente del propio auto de fecha 22 de noviembre de 2004 del Juzgado de Primera Instancia de Briviesca, sin que sea necesario que se haga constar el nombre de su cónyuge, ya que al ser el título de adquisición -justificado en el expediente- el de herencia, deberá inscribirse con carácter privativo.
3. Finalmente el tercero de los defectos debe ser confirmado, dada la exigencia legal de que el recurso se circunscriba a la nota de calificación sin poder tener en cuenta documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Es cierto que la necesaria firmeza del testimonio de auto (cfr. artículo 524 Ley de Enjuiciamiento Civil) ha sido acreditada, en virtud de auto de 7 de octubre de 2005, por la que se rectificó el de 22 de noviembre de 2004, pero lo cierto es que esa subsanación no consta que se aportara al Registrador ni en la fecha de la nota de calificación (13 de junio de 2005, en la que no existía todavía el auto rectificatorio) ni en el momento posterior en el que el registrador reitera la nota (19 de julio de 2006), ya que en este momento sólo se hace referencia a la aportación de la declaración de herederos del titular registral y no al auto rectificatorio.
En cualquier caso, este defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación de nuevo de la totalidad de la documentación obrante en el Registro de la Propiedad, para que así el registrador pueda tenerla presente al calificar.
En consecuencia esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a los defectos primero y segundo, y confirmar la nota de calificación en cuanto al tercero, en los términos de los anteriores pronunciamientos.
23 octubre 2007
Expediente de reanudación.- 1. El primero de los defectos no puede ser mantenido. Es evidente que el objeto del Expediente de Dominio es la declaración de acreditarse tal dominio a favor de una o varias personas, pero el hecho de que la parte dispositiva del Auto declare que se estima tal dominio acreditado y que se inscriba la escritura que se expresa no es contradictorio con tal finalidad, pues lo que se comprende con facilidad es que el Juez declara que los titulares de la escritura referida han acreditado el dominio en la forma que de dicha escritura resulta.
2. El segundo de los defectos, consistente en la falta de notificación a dos titulares registrales, tampoco puede ser mantenido pues, según resulta del Antecedente de hecho 4.º fueron citados los herederos de tales titulares.
3. El defecto tercero, consistente en la falta de expresión del título de adquisición de la finca tampoco puede mantenerse, ya que tal título adquisitivo aparece expuesto en la escritura de división que se acompaña.
4. El defecto cuarto no ha sido recurrido.
5. El defecto quinto, consistente en que no se constituye el régimen de propiedad horizontal, tampoco puede mantenerse. La escritura repetida, que se denomina de división de cosa común, expresa la cuota de cada elemento privativo y declara que son elementos comunes los referidos en el artículo 396 del Código Civil, con lo que se está refiriendo, de manera indubitada, al régimen de propiedad horizontal.
6. Igual camino debe decirse del defecto 6.º pues precisamente el hecho de que los titulares registrales de la finca no sean los otorgantes de la escritura de división es la causa de que se haya tenido que recurrir al expediente de dominio para reanudar el tracto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
21 noviembre 2007
Expediente de reanudación.- 4. Entrando en el fondo, el único defecto que se recurre es el relativo a la competencia del juzgado, por lo que deben entenderse confirmados los demás defectos expresados en la nota de calificación. Entiende el recurrente que ya el Tribunal apreció los presupuestos procesales de su competencia, y que prevalece la competencia del juzgado del domicilio del incapacitado legalmente, en cuya representación se tramitó el expediente de dominio. Frente a ello la registradora sostiene la competencia del juzgado correspondiente al término municipal donde radica la finca objeto del expediente.
5. Dispone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario que la calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Respecto de la calificación de la competencia tiene declarado este Centro Directivo (véase resoluciones de 31 de Diciembre de 1981 y 17 de Julio de 1989) que deben distinguirse los siguientes supuestos: a) aquéllos que son apreciables de oficio por el Juez, por estar basados en motivos de orden público y en donde el Juez que ha intervenido es incompetente, o por falta de jurisdicción al estar atribuido el asunto concreto a un Juzgado o Tribunal de diversa índole, o por falta de competencia objetiva al haber tenido lugar el procedimiento ante un Tribunal de la misma jurisdicción pero de distinto grado, o por falta de competencia funcional a que se refiere expresamente el artículo 100 de la Ley Hipotecaria, y que por constituir todos ellos un presupuesto esencial del proceso, su infracción puede provocar la nulidad del acto; y b) aquellos otros supuestos de carácter dispositivo, basados en motivos de orden privado, como son los de competencia territorial donde quepa la sumisión de las partes a un determinado Juzgado, bien expresa, bien tácitamente, y así como en los casos del supuesto primero puede el Registrador no admitir el mandato, si aprecia la existencia de incompetencia por parte del Juez o Tribunal que lo ordenó, en el segundo de los supuestos no cabe esta misma solución, como ha puesto de relieve la doctrina hipotecarista, ya que ello supondría erigir al Registrador en defensor de los intereses de las partes, que estas pueden ejercitar en la forma que estimen más oportuna.
6. Hoy en día, tras la reforma de la ley de Enjuiciamiento Civil, aunque se mantiene como norma general el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial, se exceptúan de esa disponibilidad las reglas atributivas de competencia territorial a las que la ley atribuya expresamente carácter imperativo (cfr. artículo 54.1 LEC), siendo la falta de competencia territorial apreciable de oficio por el Juez (cfr. artículo 58 LEC).
Por eso este Centro Directivo, en materia de ejecución hipotecaria, ya confirmó la nota denegatoria de una procedimiento de ejecución hipotecaria que no se había seguido ante el juez donde radicaba la finca (Resolución de 24 de Mayo de 2007), cambiando el criterio sostenido –con arreglo a la legislación anterior, en el que cabía sumisión tácita en esta materia– por la Resolución de 31 de Diciembre de 1981, ya que el artículo 684 LEC determina en la actualidad que si los bienes hipotecados fueren inmuebles, la competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias y radicaren en diferentes partidos, al Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante, sin que sean aplicables en este caso las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en aquélla Ley.
7. En materia de tramitación de expedientes de dominio para la reanudación de tracto sucesivo, también existe una norma que establece con carácter imperativo la competencia territorial, sin admitir pactos de sumisión expresa o tácita. En estos casos, el artículo 201 de la Ley Hipotecaria determina que será competente para la tramitación del expediente de dominio, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el Juez de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.
No cabe por tanto en los expedientes de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido la sumisión expresa ni tácita al domicilio del incapacitado en cuya representación se haya tramitado el expediente. Al ser norma imperativa, apreciable de oficio, sin que quepa alteración por sumisión expresa o tácita, debe considerarse susceptible también de calificación por parte del Registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.
15 enero 2009
Expediente de reanudación.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
1. El primer defecto que alega el registrador es que no se determina la proporción en que adquieren el bien los titulares a favor de los cuales se reconoce el dominio. Según el recurrente del artículo 329 del Código de sucesiones de Cataluña, que considera que en la herencia intestada la herencia se divide en partes iguales entre los llamados que la hayan aceptado, resulta indubitado que los promotores del expediente adquirieron la plaza por mitades indivisas.
Sin embargo, la necesaria certeza de las situaciones jurídicas inscribibles en el Registro de la Propiedad, expresada en lo que doctrinalmente se denomina principio de especialidad (verdadero principio general del Derecho hipotecario), excluye del ámbito registral la aplicación de presunciones en la determinación de los derechos inscritos. Por eso, expresamente el artículo 54 del Reglamento Hipotecario exige precisar en el título inscribible la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indubitadamente. Por lo que debe confirmarse la nota de calificación en este punto, como defecto subsanable.
2. El segundo defecto consiste en que no resulta del mandamiento las circunstancias de los adquirentes, especialmente el régimen económico matrimonial si estuvieran casados, lo cual igualmente debe ser confirmado como defecto subsanable, pues para poder acceder al Registro el Reglamento Hipotecario exige, cuando el acto o contrato afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, la expresión del régimen económico matrimonial de las personas casadas a cuyo favor se practique la inscripción (cfr. artículo 51.9 del citado Reglamento Hipotecario).
3. El tercer defecto de la nota de calificación consiste en que no resulta del mandamiento que hayan sido citados personalmente los titulares de asientos contradictorios de menos de treinta años de antigüedad que tienen inscrito el dominio de la finca. Y es que, en efecto, para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del Auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, tal documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia, es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. art. 40.1.º de la Ley Hipotecaria).
En este contexto es función principal del registrador, comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario), sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.
4. El cuarto defecto es que falta determinar la participación indivisa de la finca que corresponde a la plaza de garaje. Según el registrador no resulta del Registro la existencia de esa plaza. El recurrente entiende que eso no es necesario, pues la concreción de porciones indivisas es resultado de una división horizontal del edificio posterior a la iniciación del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.
Lo cierto es que el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotores del mismo con relación a fincas tal como aparecen inscritas en el Registro (lo cual no impide que pueda servir además para actualizar sus linderos o cabida, ex artículo 287 R.H.). Y si en el Registro no aparece individualizada la plaza de garaje, el expediente de dominio a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porción indivisa que tal plaza de garaje suponga en la finca objeto del expediente. Tampoco sirve para defender la posición contraria el argumento de que la división horizontal fue posterior a la iniciación del expediente, pues se pudo solicitar anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento (artículo 283 R.H.) y sin embargo no se realizó actuación alguna. Por lo que igualmente debe ser confirmada la nota de calificación.
5. El quinto y último defecto es que falta consignar la firmeza de la resolución. Este defecto también debe ser confirmado. En nuestro ordenamiento jurídico no cabe practicar en el Registro ninguna cancelación de asientos sino es en virtud de resolución judicial firme (cfr. artículo 82 L.H. y 524.4 Ley Enjuiciamiento Civil), por lo que es muy importante que del título presentado ordenando la cancelación resulte claramente la firmeza de la resolución judicial, bien porque el secretario judicial así lo exprese, bien porque se acuerde en ella que sólo se expida el testimonio una vez firme.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
11 julio 2009
Expediente de reanudación.- 1. Los problemas que plantea el presente recurso son los siguientes: en primer lugar, si es suficiente con que en el expediente de dominio para la reanudación del tracto baste con decir que se adquirió de una persona, y que esta persona no sea el titular registral, o es necesario decir de quién adquirió el luego transmitente, pues, en algunos casos, si se trata de una adquisición hereditaria, aunque existan dos transmisiones, ha de considerarse, a los efectos de la improcedencia del expediente de dominio, como si fuera una sola; en segundo, el ámbito de la calificación respecto de los documentos judiciales, y, en concreto, si el Registrador puede considerar como defecto no haberse citado al titular registral; en tercero, la forma en que han de hacerse las citaciones y en cuarto, si deben hacerse constar las circunstancias personales de los que se declaran titulares.
2. Entrando en el primero de los problemas, se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, una de cuyas consecuencias es la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente. A tal fin, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.
3. Por todo lo anterior, el primero de los defectos ha de ser mantenido. Habiendo dicho este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») que no se puede acudir a este expediente cuando se haya adquirido del titular registral, ni de aquél de quien éste haya heredado la finca, ha de resultar de la documentación aportada el nombre del transmitente y de su causante para que el Registrador pueda calificar si el procedimiento está correctamente empleado.
4. El segundo de los defectos ha de ser igualmente mantenido. Si ni siquiera consta haberse citado al titular registral, se incurre en una evidente indefensión del mismo, ya que su titularidad es la denominada titularidad contradictoria que ha de ser cancelada como consecuencia de este procedimiento.
5. Igual ha de afirmarse del defecto tercero, pues la regla 3.ª del artículo 201 de la Ley Hipotecaria exige la citación a todos los que tengan algún derecho sobre la finca. No bastando, en este caso, como ocurre con el apartado anterior la mención genérica de haberse cumplido todos los trámites legales.
6. El defecto 4º ha de ser igualmente confirmado. Los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento exigen que la inscripción haga constar todas las circunstancias exigidas por la Registradora, por lo que las mismas deben resultar de la documentación presentada.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
17 agosto 2009
Expediente de reanudación.- Es necesario acreditar la obtención de la oportuna licencia, para la inscripción de un expediente de reanudación del tracto del que resulta que, junto a la declaración del dominio, se ha procedido a realizar una segregación. Ver el apartado “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”.
18 agosto 2009
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un auto firme dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, cuando los promotores del expediente son herederos de quien compró en documento privado al titular registral.
2. Como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véase Resoluciones citadas en los Vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, entendiendo que existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el Registro aparece como titular.
3. Así se ha considerado que no procede acudir a expediente de reanudación de tracto sucesivo, en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resoluciones de 18 de marzo de 2000 y 15 de noviembre de 2003) o incluso cuando el titular registral de quien se adquirió fuera una compañía mercantil disuelta (Resolución de 12 de mayo de 2006). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente [cfr. artículo 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria)], con pago de los impuestos correspondientes a la transmisión (cfr. artículo 254 Ley Hipotecaria). Es decir, el título inscribible sería la correspondiente escritura pública obtenida mediante la elevación –voluntaria o forzosa– del documento privado; en definitiva, por consentimiento del titular registral o sus herederos, o por resolución judicial firme en procedimiento declarativo correspondiente.
4. Por el contrario, cuando son varias (más de una) las transmisiones existentes no inscritas previas al título que se pretende inscribir, no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas. Incluso aunque existan títulos públicos de alguna de las sucesivas transmisiones (cfr. Resolución de 4 de julio de 2007), existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.
5. En el supuesto de hecho de este expediente los promotores del expediente son herederos de quien adquirió de titular registral. Estamos ante un supuesto análogo al ya resuelto por este Centro Directivo (Resoluciones de 18 de marzo de 2000 y 15 de noviembre de 2003) con relación a los promotores de expedientes que adquirieron de herederos del titular registral. Y –como se dijo en tales casos– debe considerarse que aquí no hay propiamente tracto interrumpido, ya que los herederos suceden al causante en su posición jurídica y no hay más de un eslabón en el tracto que esté interrumpido, que es la compraventa en documento privado, por lo que la vía procedente para hacer constar en el Registro su titularidad es la elevación a público, voluntaria o en procedimiento declarativo, de la compraventa que el titular registral realizó a favor del causante de los promotores y posterior herencia a favor de los adjudicatarios con pago del impuesto de sucesiones correspondiente.
6. No cabe alegar en este caso, como hace el recurrente, la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 15 de Noviembre de 1990, considerando que no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte, porque los promotores del expediente sí fueron parte en la compraventa privada no elevada a pública, en cuanto herederos que son de quien adquirió del titular registral (cfr. artículo 1257 Código Civil).
7. Por otra parte debe aclararse que la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 del Reglamento Hipotecario), y el único alcance que tiene es considerar que no se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (véase Resolución de 5 de noviembre de 2004).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
7 de septiembre de 2009
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un testimonio de auto dictado en expediente de dominio, en el que no ha sido notificado el titular registral de una porción indivisa de la finca, que adquirió sus derechos con anterioridad a la iniciación del expediente pero inscribió su título con posterioridad a la fecha del auto.
2. La exigencia legal de citación al titular registral en los expedientes de dominio de reanudación de tracto sucesivo (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria) es uno de los extremos que debe comprobar el Registrador con mayor celo en el ejercicio de su función calificadora, hasta el extremo de que el auto aprobatorio debe expresar que se han cumplido los requisitos exigidos por el artículo 202 y la forma en la que se han practicado las citaciones de la regla 3.ª del artículo 201 de la misma ley (véase artículo 286 del Reglamento Hipotecario). La razón de ser de estos preceptos no puede ser otro que velar por el cumplimiento del principio de tracto sucesivo (artículo 20 Ley Hipotecario), que no es sino aplicación en el ámbito registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva. No puede en definitiva, ordenarse la cancelación de inscripciones contradictorias, anteriores a la presentación del testimonio del auto ordenando la reanudación del tracto, si sus titulares registrales no han sido llamados al procedimiento en debida forma.
3. Se alega por el recurrente que la inscripción de la titularidad a favor de la sociedad mercantil que no ha sido parte en el procedimiento –determinante de la calificación denegatoria– debió haberse verificado antes y no haberse esperado a que ya estuviera dictado el auto aprobatorio del expediente de dominio. Sin embargo, la inscripción en el Registro de la Propiedad es rogada, de carácter voluntario y no sometida a plazo, por lo que ninguna obligación tenía la compañía mercantil de inscribir su derecho con más premura; todo ello sin perjuicio de las consecuencias que la falta de diligencia en la inscripción hubiera podido tener, en un sistema donde los títulos no inscritos no perjudican a tercero que sí inscriba su derecho (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) y donde la prioridad registral es determinante (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). En este sentido lo cierto es que los promotores del expediente de reanudación de tracto sucesivo tampoco actuaron con plena diligencia, pues no anotaron preventivamente la demanda de incoación del expediente de dominio (cfr. artículo 283 inciso último Reglamento Hipotecario), lo que hubiera permitido que el auto dictado fuera oponible a la compañía que inscribió su derecho antes de la presentación del testimonio del auto judicial en el Registro. Por eso el Magistrado-juez, que dictó el auto, cabalmente afirma que concurre motivo suficiente para denegar la inscripción, por el defecto insubsanable de no haber sido citada al expediente la sociedad Jordi S.L., pero entiende que no existe ninguna irregularidad procesal dado que el título de esta compañía accedió al Registro de la Propiedad después del inicio e incluso de la aprobación del expediente de dominio, y que lo que debió haberse hecho es anotar preventivamente en el Registro la demanda de iniciación del expediente.
4. Tampoco son convincentes los argumentos relativos a que la inscripción a favor de la compañía mercantil, que obstaculiza la inscripción del auto, es nula y que no debió haberse practicado, pues los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 Ley Hipotecaria) mientras no se declare su nulidad en procedimiento judicial al efecto entablado contra el titular registral (cfr. artículos 41 y 82 Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
8 septiembre 2009
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un auto firme aprobatorio de un expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo. La Registradora suspende la inscripción por estimar que no existe propiamente tracto sucesivo interrumpido al haber adquirido la promotora del expediente directamente del titular registral, y por no identificarse las inscripciones contradictorias que deben cancelarse. El recurrente entiende que sí existe tracto interrumpido y que son fácilmente identificables las inscripciones contradictorias a cancelar.
2. El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades (cfr. artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria). Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase resoluciones citadas en los Vistos) que el expediente judicial de reanudación de tracto sólo se utilizará en aquellos casos en que haya una real interrupción en la sucesión de la cadena de titulares, pues la finalidad del mismo es la de servir de cauce apropiado para declarar la efectiva adquisición por el promotor pero únicamente en aquéllas hipótesis en que dicha adquisición no traiga causa directa del titular registral (véase Resolución de 30 de noviembre de 2000 que impone una interpretación restrictiva y la necesidad que la ruptura de tracto resulte del expediente), pues en caso de que el promotor sea causahabiente del titular registral lo procedente es aportar el título cuya inscripción falta o acudir a una acción de elevación a público de documento privado o cualquier otra declarativa de propiedad en juicio ordinario. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria (véase por todas la Resolución de 24 de Febrero de 2006).
3. En el supuesto de hecho de este expediente no puede afirmarse que no exista realmente interrupción del tracto sucesivo, ni que el promotor del mismo haya adquirido directamente del titular registral, al menos con relación a una mitad indivisa de la finca.
La finca figura inscrita en el Registro de la Propiedad, una mitad indivisa a favor de don E.–G. G. L. y T. I. M., para su sociedad de gananciales, a título de compra, y otra mitad indivisa a nombre de E.–G. G. L., ya en estado de viudo, por título igualmente de compra. Con relación a la primera de las mitades indivisas debe darse la razón al recurrente, en la medida que ha habido hasta cuatro negocios jurídicos que no han tenido acceso al Registro, y que pueden ser suplidos por vía de expediente de dominio: a) la liquidación de la sociedad conyugal de Don E.–G. G. L. con su esposa Doña M. T. I. M. al fallecimiento de ésta; b) la adquisición por herencia de la mitad de dicha porción indivisa por los sucesores de Doña M. T., los cuatro hermanos L., J., B. y F. I. M.; c) la venta en documento privado de dicha cuota por parte de los herederos de Doña M. T. a su cuñado E. G. G. L.; y finalmente la adquisición por la promotora del expediente de la totalidad de la finca como sucesora universal por testamento de aquél.
No sucede lo mismo, con relación a la mitad indivisa de la finca, inscrita con carácter privativo a nombre del causante y adquirida directamente por la promotora del expediente a título de herencia, donde en efecto no existe propiamente tracto sucesivo interrumpido, y con relación a la cual debe confirmarse la calificación de la Registradora.
4.–En cuanto al segundo de los defectos, se deduce de forma clara de expediente –sin grave esfuerzo interpretativo– cuál es la inscripción contradictoria que debe cancelarse, que no puede ser otra que la inscripción primera en cuanto a la mitad indivisa inscrita a favor de Don E.–G. G. L. y T. I. M., para su sociedad de gananciales, a título de compra, que es la afectada por la inscripción del expediente de dominio.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en cuanto al defecto segundo, y confirmarla en cuanto al primero si bien con relación exclusivamente a la mitad indivisa de la finca inscrita con carácter privativo a nombre de Don E.–G. G. L., de quien la promotora del expediente es causahabiente directo.
9 septiembre 2009
Expediente de reanudación.- 1.– Se debate en este recurso si puede inscribirse un testimonio de auto aprobatorio de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, cuando en el momento de su iniciación las inscripciones contradictorias tenían más de treinta años de antigüedad, pero en el momento de presentarse en el Registro existe una inscripción contradictoria reciente cuyos titulares no han sido notificados personalmente. El registrador suspende la inscripción por no haberse cumplido la notificación personal exigida por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
2. El defecto tiene que ser confirmado, dada la claridad de lo dispuesto en el citado precepto. Dispone el artículo 202 de la Ley Hipotecaria lo siguiente: «Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición. También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces –una de ellas, al menos, personalmente–, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será también inscribible».
3.– En efecto, es doctrina reiterada de este Centro (véase resoluciones citadas en los Vistos) que para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad, es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del Auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, tal documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. art. 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria).
En este contexto es función principal del Registrador, comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.
4. No cabe admitir la alegación del recurrente de que en el momento de iniciarse el expediente las inscripciones contradictorias tenían más de treinta años de antigüedad, por lo que bastaría las notificaciones por edictos a posibles perjudicados –entre ellos a los posteriores adquirentes de la finca–, ya que para que eso fuera así debería haberse solicitado anotación preventiva de la incoación del expediente de dominio (posibilidad admitida por el artículo 42 de la Ley Hipotecaria en relación con el 274 del Reglamento Hipotecario), que hubiera sido la forma de hacer efectivo en perjuicio de terceros adquirentes el resultado de la resolución judicial (cfr. Artículo 71 de la Ley Hipotecaria)
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
16 octubre 2009
Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se plantea si dictado un auto judicial que viene a resolver un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido sobre tres fincas registrales, en donde el juez declara justificado el dominio de las tres fincas objeto del procedimiento, puede el Registrador –que ha practicado la inscripción sobre dos de dichas fincas– proceder a denegar la práctica la inscripción respecto de la restante finca objeto del expediente de dominio por entender que debió ser otra la finca cuyo dominio se acredita, tachando de incongruente la resolución judicial.
2. En primer lugar, ha de señalarse con carácter previo que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que tratándose de calificación de documentos judiciales, el Registrador ha de limitarse, al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, sin entrar a valorar sobre el acierto intrínseco de la decisión judicial que en aquellos se contiene, pues, ello supondría interferirse en la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales, de acuerdo con los artículos 117 del Constitución Española, 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario. En consecuencia, y tratándose de un auto recaído en expediente de dominio, por el que se ordena reanudar el tracto registral sobre determinada finca a favor del promotor, auto que es, por sí solo, título hábil para tal inscripción (cfr. artículo 201.6 de la Ley Hipotecaria) huelgan todas las alegaciones del Registrador en el sentido que, en su opinión, de los hechos narrados debe concluirse una solución distinta sobre la titularidad dominical actual de la finca en cuestión, de la que sirve de fundamento a la declaración judicial contenida en dicho auto. El título inscribible es el auto, y como este ordena la inscripción a favor del promotor y tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripción solicitada, pues de lo contrario, el Registrador se interferiría en el fundamento de la resolución judicial y realizaría una actividad jurisdiccional que no le corresponde.
3. En el supuesto de hecho objeto del presente recurso, la Registradora practica la inscripción respecto de dos de las tres fincas objeto del expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, al cumplirse todos los requisitos exigidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria –que, evidentemente, suponen un supuesto de excepción a la aplicación del artículo 20– y demás normativa aplicable. Sin embargo, respecto de la tercera finca procede a denegar la inscripción por considerar que a pesar de lo dispuesto en los fundamentos de derecho y en la parte dispositiva del auto declarando justificado el dominio sobre todas las fincas objeto del expediente, esta declaración es incongruente con lo expresado en los hechos de la misma. Basa su calificación, en considerar que la finca registral 17.159, de 30 áreas, inscrita a favor de don C. B. F. y doña N. S. L. está correctamente inscrita y no es propiedad del promotor del expediente.
4. No concurre la incongruencia alegada por la Registradora al no poderse apreciar discordancia alguna entre hechos, fundamentos de derecho y parte dispositiva o fallo. Del texto del auto se desprende que el juez considera que esa finca, que entiende es una de las tres partes en que se dividió la primitiva, es la que debe ser propiedad del promotor y ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias.
5. Las consideraciones por parte de la Registradora obligan a entrar en el fondo de la resolución judicial a la hora de proceder a su calificación, algo que supone una extralimitación de su función calificadora respecto de los documentos judiciales. La declaración judicial en el expediente es clara e indubitada. Declara justificado el dominio del promotor sobre todas las fincas objeto del procedimiento, sin excluir ninguna de ellas y, en consecuencia, la Registradora debe atenerse al pronunciamiento judicial.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
20 octubre 2009
Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un auto recaído en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca, procedente por segregación de una finca registral.
2. El primer defecto que alega la Registradora es que no constan las circunstancias personales del promotor del expediente, en concreto, el D.N.I, estado civil en el momento de la compra y si fuere casado el régimen económico matrimonial y nombre y apellidos de la esposa. El recurrente alega que debió serle comunicado antes esta circunstancia pues hubiera podido subsanar la falta de datos, y aportar la documentación en la tramitación del recurso.
El defecto debe de ser confirmado. La Ley Hipotecaria y su Reglamento exigen que tales circunstancias consten en toda inscripción que se haga en el Registro. El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige para poder acceder al Registro cuando el acto o contrato afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, la expresión del régimen económico matrimonial de las personas casadas a cuyo favor se haga la inscripción y del título presentado no resulta si el promotor del expediente está o no casado.
Por otra parte, la registradora cumplió notificando la calificación al presentante (cfr. artículo 322 de la Ley Hipotecaria) sin que sea preceptivo hacerlo al interesado. Tampoco el hecho de que dichas circunstancias personales omitidas se contengan en el escrito de interposición del recurso, determina la estimación del mismo pues no pudieron ser tenidas en cuenta por la registradora en el momento de la calificación. El recurso contra la calificación registral sólo puede recaer sobre cuestiones que se relacionen directa o inmediatamente con la nota de calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). No es por tanto la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del Registrador para lo cual debe acudirse a una nueva presentación de documentos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario.
3. El segundo defecto alegado por la Registradora se refiere a que no consta haberse practicado las citaciones a los titulares de la finca matriz, ni a las transmitentes en su caso, o a sus causahabientes, ni la forma en que se han practicado.
Lo cierto es que el mandamiento expresa que «se ha cumplido lo dispuesto en el artículo 202.3 LH (…) citando a aquellos que según la certificación del Registro tengan algún derecho real sobre la finca, a aquél de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fueren conocidos y a quien tenga catastrada o amirallada la finca a su favor y se han convocado las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos». Por lo que no puede confirmarse el defecto, pues del título presentado resulta suficientemente que sí se practicaron las citaciones legal y reglamentariamente exigibles.
4. El tercer defecto consiste en que no consta la citación a los titulares registrales del asiento contradictorio con antigüedad inferior a treinta años, a sus causahabientes, al menos una vez personalmente y si comparecieron o no los titulares registrales o sus causahabientes. Este defecto debe ser confirmado, ya que para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de 30 años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos personalmente se les tendrá por renunciantes de los derechos que pudieran asistirles en el expediente y éste será también inscribible.
En los expedientes de reanudación de tracto interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias. Por eso debe constar en el auto la forma en que se han practicado las notificaciones (cfr. artículo 286 del Reglamento Hipotecario). Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución).
Del testimonio del Auto presentado no resulta si los titulares de derechos derivados de asientos de menos de treinta años fueron oídos o si fueron citados, al menos, una vez personalmente. Por lo que el documento no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), que el Registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. art. 40.1.º de la Ley Hipotecaria).
En este contexto es función principal del Registrador comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario), sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los Registradores.
5. El cuarto defecto es que la finca del expediente es parte de otra y no se acompaña licencia de segregación. El expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotor del mismo con relación a la finca tal como aparecen inscritas en el Registro, pero si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral, sino a parte que en su día se segregó, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma. Por eso el defecto debe confirmarse, pues si bien se ha presentado certificación de innecesariedad de licencia de segregación, la misma, ha tenido lugar en el momento de presentar el recurso, por lo que dicha presentación es extemporánea.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto al defecto segundo, y confirmar la nota de calificación del Registrador en cuanto a los defectos primero, tercero y cuarto.
8 enero 2010
Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se pretende la inscripción de un expediente de reanudación del tracto sucesivo. Los defectos alegados por el Registrador que serán objeto de Resolución son los tres siguientes: 1. Figurar la finca inscrita a nombre de don A. C. A., de quien la adquirió por compra don A. N. T., persona que incoa el expediente de dominio, por lo que no es título adecuado el expediente de dominio para reanudar un tracto que no se ha interrumpido; 2. No acompañarse Testimonio literal del Auto dictado por la Audiencia Provincial de Barcelona, pues lo aportado es una fotocopia que no cumple el requisito esencial de documentación pública o auténtica, y por tanto no es inscribible; 3. No constar la fecha en que se libra el Testimonio del Auto acompañado.
2. La primera cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando el actual propietario adquirió la finca del último titular registral o si por el contrario el título inscribible sería la correspondiente escritura pública, obtenida mediante la elevación –voluntaria o forzosa– del correspondiente contrato, como sostiene la nota de calificación. Se da la circunstancia de que el Auto aprobando el expediente de dominio fue rechazado en primera instancia por el Juzgado que lo tramitaba, precisamente por la misma razón de la nota de calificación –la inexistencia de falta de tracto–, siendo así que la Audiencia Provincial de Barcelona admitió la apelación y ordenó la inscripción del Auto de reanudación del tracto.
3. La cuestión ha sido resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véanse las Resoluciones citadas en los Vistos) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos (Resolución de 15 de noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).
El Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho Auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal Auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.
4. El hecho de que se haya pronunciado la Audiencia Provincial de Barcelona sobre la cuestión, no modifica esta doctrina. En efecto, la reanudación del tracto sucesivo fue inicialmente desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vilanova i la Geltrú, precisamente por concurrir en este caso el hecho de que el promotor del expediente adquirió directamente del titular registral. Sin embargo, este Auto fue posteriormente revocado por la Audiencia Provincial de Barcelona por recurso interpuesto por el promotor del expediente, en cuyo recurso se suscitó precisamente la aptitud del expediente para reanudar el tracto aún cuando su promotor hubiera adquirido del titular registral.
No corresponde el Registrador entrar a examinar los fundamentos de la decisión judicial, debiendo cumplir las resoluciones judiciales que sean firmes o ejecutables de acuerdo con las leyes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). Lo cierto es que el Registrador es competente para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario) a efectos de su acceso a los asientos registrales. Y en este caso, no se da tal congruencia, dado que la Audiencia se ha pronunciado sobre cuestiones sustantivas, como la declaración de dominio, cuando el expediente de reanudación de tracto debe circunscribirse a acreditar la adquisición en los supuestos de interrupción del mismo, lo que no se ha producido en el supuesto de hecho de este expediente. Así, el Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1919). En definitiva, la finalidad del expediente de dominio, es la de posibilitar la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna o la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1996) pero no hacer pronunciamientos propios de procedimientos declarativos. Se confirma, por tanto, la nota de calificación en este punto, dado que el título inscribible sería la escritura pública obtenida mediante elevación del correspondiente contrato.
5. Respecto del segundo defecto, se alega en la nota de calificación que el documento aportado es una mera fotocopia. Sin embargo esto no es así, ya que se trata de un Testimonio expedido por la Secretaria Judicial, en el que consta el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vilanova i la Geltrú. Al mismo se ha incorporado el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el que consta el sello y firma de la Secretaria Judicial (cfr. artículo 98 del Real Decreto 1608/2005, por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo de Secretarios Judiciales), expresándose en el encabezamiento del Testimonio que se trata de un «expediente dominio inmatriculación» –debe entenderse reanudación de tracto– 725/2007 Sección T1 seguido ante dicho Juzgado, en el que se ha dictado resolución, que ha sido apelada ante la Audiencia Provincial, la cual a su vez dictó resolución revocándolo.
6. El tercer defecto, igualmente debe ser revocado, toda vez que consta la fecha de 3 de julio de 2009 de expedición del Testimonio, con el sello y firma en original de la Secretaria Judicial, al que se incorpora Testimonio en el que por original se manifiesta, por la Secretaria Judicial, que en las actuaciones consta el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, igualmente con sello y firma de la Secretaria Judicial.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en cuanto al primero de los defectos y revocarla en cuanto al segundo y tercero, en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
22 diciembre 2010
Expediente de reanudación.- 1. Son dos las cuestiones que se plantean en el presente expediente: si para inscribir un expediente de dominio para reanudación del tracto sobre una finca inscrita en el año 1948 a favor de mujer casada por título de compra en la que el marido declara que el dinero invertido procedía de los bienes parafernales de su esposa es necesario citar en el expediente expresamente al marido por entenderse que el bien es ganancial; y si es necesario determinar el nombre de las personas de las que adquirió las fincas el causante de los promotores del expediente de dominio.
2. Para aclarar el primer problema planteado debe, siempre al amparo de la legislación vigente en el momento de la inscripción (legislación que invoca sin especificar la Registradora en su nota), distinguirse entre naturaleza, régimen dispositivo y titularidad del bien. En efecto, desde un punto de vista civil material, no existiendo en el año 1948 norma equivalente al actual artículo 1324 del Código Civil, la presunción de ganancialidad de los bienes comprados durante el matrimonio, consagrada en el entonces vigente artículo 1407 del Código Civil, hacía que el bien comprado por la esposa con dinero que no estuviese acreditado que fuera parafernal o dotal debía presumirse ganancial, sin que fuese suficiente, a efectos de dicha acreditación, la confesión de privaticidad del marido.
Ahora bien, el hecho de que un bien se presuma o repute ganancial, tanto primitiva como actualmente, no debe traducirse necesariamente en que su titularidad registral corresponda a ambos cónyuges y, concretamente, en el caso que ocupa, según el artículo 95 regla segunda del Reglamento Hipotecario en su redacción de 1947 «Cuando en la adquisición por cualquiera de los cónyuges asevere el otro que el precio o contraprestación es de la exclusiva propiedad del adquirente, sin acreditarlo, se practicará la inscripción a nombre de éste y se hará constar dicha circunstancia, sin que el asiento prejuzgue la naturaleza privativa o ganancial de tales bienes» y, conforme el artículo 96 –ya en su redacción de 1959– «los actos dispositivos… correspondientes a los bienes a que se refiere la regla segunda del artículo anterior se otorgarán por el cónyuge titular con el consentimiento del otro». De ambos artículos, pues, se desprende nítidamente que la titularidad registral corresponde al cónyuge adquirente, pero que en los actos dispositivos deben intervenir los dos. Por tanto, dado que el expediente de reanudación de tracto tiene por finalidad suplir los títulos traslativos intermedios, conforme a los requisitos exigidos por la legislación aplicable a los mismos, la citación que debe realizarse conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, es no sólo a quien sea titular registral, sino también a quien tiene que concurrir al acto dispositivo, esto es, al cónyuge o sus herederos, lo que no se ha realizado correctamente.
3. La segunda de las cuestiones planteadas en el expediente es la de dilucidar si, estando inscrita las fincas a favor de doña L. A. U. S. y habiendo hecho constar los promotores del expediente que adquirieron las mismas de don F. B. G., por título de herencia, es necesario que se declare de quién adquirió a su vez don F. B. G. dichas fincas. De conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, no puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el Auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca. Por lo que no puede exigirse al promotor del expediente de reanudación de tracto la acreditación de la cadena previa y sucesiva de transmisiones intermedias, ni los nombres de las personas que transmitieron las fincas al transmitente inmediato de las mismas, aunque sí –como se ha visto anteriormente– del titular registral y de su cónyuge cuyo consentimiento sea necesario para la disposición del bien cuya titularidad pretenda reanudarse en el expediente de dominio.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
22 enero 2011
Expediente de reanudación.- 1. Se cuestiona en el presente recurso si es inscribible un Auto de reanudación de tracto sobre una tercera parte indivisa de una finca registral cuando la totalidad de ésta se encuentra inscrita a favor de persona distinta de aquélla que se consideró titular registral en el expediente promovido, al haber accedido al Registro previamente otro expediente de dominio por el que se reanudaba el tracto a favor de otra persona. Denegada la inscripción del Auto por esta circunstancia, se recurre la calificación alegando la existencia de error de concepto, por ser diferente la descripción de la finca a que se refiere la nota de calificación de la contenida en la certificación presentada en el escrito inicial del expediente. Esto, a juicio de las recurrentes, altera el verdadero sentido del título y les permite solicitar que se acuerde rectificar la nueva inscripción del asiento, procediendo a la anulación de la inscripción realizada y a la inscripción correcta del título presentado.
2. El recurso no puede ser estimado. Formalmente se trata de la misma finca, pues los datos registrales son los mismos en ambos expedientes de reanudación de tracto. En consecuencia si en el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo promovido por los recurrentes se ha considerado como titular registral a persona distinta de aquél a cuyo favor resulta inscrita la finca al tiempo de la presentación del Auto, por causa de haberse despachado otro Auto dictado con anterioridad, es indiscutible que, de acuerdo con los principio de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), procede la denegación de la inscripción pretendida. Máxime cuando quienes promovieron el expediente de reanudación de tracto sucesivo podrían haber anotado preventivamente la demanda (cfr. artículos 274, último párrafo, y 283 del Reglamento Hipotecario), lo que hubiera permitido ganar prioridad respecto de otros títulos presentados con posterioridad.
3. Si lo que se pretende es la existencia de un error de concepto en una inscripción, la rectificación deberá ajustarse al procedimiento legalmente establecido, debiendo considerarse en todo caso que se requerirá acuerdo unánime de todos los interesados -entre los que han de incluirse, necesariamente, a los titulares registrales actuales- y que el Registrador puede oponerse a la rectificación, debiendo decidirse la cuestión suscitada con este motivo en juicio ordinario -ex artículos 217 y 218 de la Ley Hipotecaria-.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
29 marzo 2011
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto firme aprobatorio de un expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo. El Registrador suspende la inscripción por estimar que no existe propiamente tracto sucesivo interrumpido al haber adquirido el promotor del expediente directamente del titular registral, por sucesión hereditaria, no siendo objeto de recurso el segundo defecto, relativo a no señalarse el domicilio del promotor del expediente. El recurrente entiende, resumidamente, que carece de título para obtener la inscripción directa.
2. El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades (cfr. artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria). Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que el expediente judicial de reanudación de tracto sólo se utilizará en aquellos casos en que haya una real interrupción en la sucesión de la cadena de titulares, pues la finalidad del mismo es la de servir de cauce apropiado para declarar la efectiva adquisición por el promotor, pero únicamente en aquéllas hipótesis en que dicha adquisición no traiga causa directa del titular registral (véase Resolución de 30 de noviembre de 2000 que impone una interpretación restrictiva y la necesidad que la ruptura de tracto resulte del expediente), pues en caso de que el promotor sea causahabiente del titular registral lo procedente es aportar el título cuya inscripción falta o acudir a una acción de elevación a público de documento privado o cualquier otra declarativa de propiedad en juicio ordinario.
Así, se ha considerado que no procede acudir a expediente de reanudación de tracto sucesivo, en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resoluciones de 18 de marzo de 2000 y 15 de noviembre de 2003) o incluso cuando el titular registral de quien se adquirió fuera una compañía mercantil disuelta (Resolución de 12 de mayo de 2006), o cuando los promotores del expediente son herederos de quien adquirió de titular registral (Resoluciones de 18 de marzo de 2000, 15 de noviembre de 2003 y 7 de septiembre de 2009).
Por el contrario, cuando son varias (más de una) las transmisiones existentes no inscritas previas al título que se pretende inscribir, no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas. Incluso aunque existan títulos públicos de alguna de las sucesivas transmisiones (cfr. Resolución de 4 de julio de 2007), existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.
3. En el supuesto de hecho de este expediente no puede afirmarse que exista realmente interrupción del tracto sucesivo. La finca aparece inscrita a favor de don R. G. C. y del Auto resulta que el titular registral falleció el 30 de marzo de 1990 y el promotor del expediente es uno de los herederos abintestato de aquél, siendo adjudicada la finca en acta de reparto de fecha 22 de octubre de 1994, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina contenida en el anterior fundamento de Derecho.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
3 mayo 2011
Expediente de reanudación.- 1. Se presenta en el Registro un auto judicial firme que, a efectos de la reanudación del tracto interrumpido, declara justificado el dominio a favor del promotor. El registrador, además de otro defecto no recurrido, suspende la inscripción por no expresarse el título material de adquisición. El interesado recurre.
2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.
Por lo tanto entiende este Centro Directivo que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
3. Entre los obstáculos para la inscripción, a los que alcanza la calificación registral de documentos judiciales según el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, se encuentra la falta de expresión en éstos de las circunstancias exigidas por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Una de dichas circunstancias es el título genérico de la adquisición que debe figurar en el acta de inscripción (véase artículo 51 apartado 10 del Reglamento Hipotecario), que no cabe confundir con el título formal en cuya virtud se practica aquélla (cfr. artículo 51 apartado 11 del mismo Reglamento). El título o causa de la adquisición determina la eficacia del derecho adquirido y, por lo tanto, de la inscripción. Si no se expresa tal título material no pueden saberse los efectos que la inscripción deba producir, que serán notablemente distintos si la adquisición fue a título oneroso o gratuito.
Para concluir, es necesario indicar que lo señalado no quiere decir que la calificación suponga una injerencia en la resolución judicial, pues lo único que exige es que se aclare el título adquisitivo que alegaron los promotores del expediente y tampoco supone dicha calificación que se sugiera una revisión de la resolución judicial, pues el defecto podrá ser subsanado mediante la certificación que, con vista del expediente, acredite el título alegado, o bien, si, como parece, no se ha expresado el título material en dicho expediente, mediante la presentación complementaria de dicho título por los interesados.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
24 junio 2011
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido en rebeldía de la parte demandada (el titular registral y los herederos del mismo). Por el registrador se señalan como defectos: 1.°–No haberse demandado a los titulares intermedios. 2.°–No se ha acreditado la adopción de las disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, con designación de un administrador que la represente y con quien sustanciar el procedimiento. 3.º–No acreditarse el transcurso de los plazos establecidos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión de la sentencia, sin haberse ejercitado tal acción. 4.°–No constar la superficie de la finca. 5.º–No constar las circunstancias exigidas por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario respecto de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.
Por el recurrente se interpone recurso con relación únicamente a los dos primeros defectos y se señala que se pretendió declarar el dominio y no reanudar el tracto, y asimismo que se agotaron todas las vías racionales para dar intervención a los herederos del titular registral. La juez titular del órgano que dictó la Resolución en su informe señala la incompetencia del registrador para calificar los defectos procesales en que en su caso se haya podido incurrir.
La cuestión se ciñe por tanto, teniendo en cuenta los artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria al problema de la intervención del titular registral o sus causahabientes y al problema de la protección de la herencia yacente.
2. Considerado el objeto de recurso, procede en primer lugar recordar (véase, entre otras, la Resolución de 16 de agosto de 2010) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él.
Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues si bien es cierto que los registradores de la Propiedad tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).
En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo, 15 y 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.
Junto a lo anterior, hay que considerar que, si bien es cierto que a través del juicio declarativo puede realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro (como admitió la Resolución de 9 de diciembre de 2010), no lo es menos que la misma señaló que ello es así siempre que haya sido seguido contra el titular registral y todos los titulares intermedios (cfr. artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Como señaló la Resolución de 11 de julio de 2008 cabe acudir a un juicio verbal declarativo del dominio con efectos de reanudación del tracto, pero para ello es preciso que sean demandados, no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. La Resolución de 7 de abril de 2003 ya se planteó el problema de si mediante una Sentencia firme dictada en procedimiento declarativo es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y llegó a la conclusión contraria, porque no habían sido demandados los transmitentes intermedios. La cuestión no es fácil –decía esta Resolución– pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo 1.a) permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.
En el caso concreto, siendo la última inscripción de 1865 y no constando que se haya dado intervención a los titulares intermedios, procedería confirmar la calificación registral en cuánto al primero de los defectos a los que va referido el recurso (el segundo se transcribe en el apartado “HERENCIA. Herencia yacente”).
2 septiembre 2011
Expediente de reanudación.- 1. La única cuestión a decidir en este recurso es si posible inscribir el auto dictado en un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido existiendo en el Registro una inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad y resultando del auto que han sido infructuosas todos los intentos de localización de la titular de la reseñada inscripción.
2. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.
3. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria es claro: «Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición. También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces –una de ellas, al menos, personalmente–, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será también inscribible».
4. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») que para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad, es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. No resultando del testimonio del auto si dicho titular intervino ni la forma en que se realizó la notificación al mismo, reseñándose únicamente que «han sido infructuosos todos los intentos de localizar a doña E. M. H. S.» no puede inscribirse, pues, si bien es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), que el registrador debe respetar y cumplir las resoluciones judiciales, no lo es menos que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, es necesario que resulte de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones para que el registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).
En este contexto es función principal del registrador, comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Esta calificación entra en el ámbito de la calificación registral a los efectos de la inscripción de la resolución judicial en el Registro (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada.
6 octubre 2011
Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se pretende la inscripción de un expediente de reanudación del tracto sucesivo. El defecto alegado por el registrador que es que figura la finca inscrita a nombre de don A. M. I. y doña R. M. Q. quienes la vendieron en documento privado a don A. M. M. y doña C. R. C. promotores del expediente de dominio, por lo que no es título adecuado el expediente de dominio para reanudar un tracto que no se ha interrumpido.
2. La cuestión que se discute en el presente recurso es por tanto si es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando el actual propietario adquirió la finca del último titular registral o si por el contrario el título inscribible sería la correspondiente escritura pública, obtenida mediante la elevación –voluntaria o forzosa- del correspondiente contrato, como sostiene la nota de calificación.
3. Esta cuestión ha sido resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véase las Resoluciones citadas en los «Vistos») no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos (Resolución de 15 de noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).
El auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.
4. No corresponde el registrador entrar a examinar los fundamentos de la decisión judicial, debiendo cumplir las resoluciones judiciales que sean firmes o ejecutables de acuerdo con las leyes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). Lo cierto es que el registrador es competente para calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario) a efectos de su acceso a los asientos registrales. El Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1919). En definitiva, la finalidad del expediente de dominio, es la de posibilitar la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna o la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1996) pero no hacer pronunciamientos propios de procedimientos declarativos.
5. En el presente expediente los promotores del mismo, don A. M. M. y doña C. R. C. adquirieron en documento privado de los titulares registrales don M. M. I. y doña R. M. Q., no habiendo propiamente tracto interrumpido, por lo que el título inscribible sería la escritura pública de elevación a público del documento privado otorgada por quienes suscribieron dicho documento privado o por sus herederos, formalizada bien voluntariamente, bien judicialmente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
3 febrero 2012
Expediente de reanudación.- 1. En el presente recurso se pretende la inscripción de un expediente de reanudación del tracto sucesivo. De la documentación resulta que los cónyuges promotores del expediente adquirieron la finca por aportación de la esposa a la sociedad de gananciales. La esposa la adquirió por herencia de su madre, que es la actual titular registral. El único defecto atribuido por la registradora es el de que no hay una verdadera interrupción de tracto.
2. La primera cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando la esposa (que luego aportó la finca a la sociedad de gananciales) adquirió la finca por herencia de la titular registral, o bien, como estima la registradora es preciso realizar la partición de dicha herencia, además de los correspondientes documentos sucesorios.
3. La cuestión ha sido resuelta por esta Dirección General, pues como ha señalado en reiteradas ocasiones (véanse las Resoluciones citadas en el «Vistos») no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos (Resolución de 15 de noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria).
El auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento o, como ocurre en el presente caso, sus herederos, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, o incluso, en un acuerdo verbal, cuya fehaciencia no se acredita.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
6 febrero 2012
Expediente de reanudación.- La cuestión que se plantea en el presente recurso es la inscripción de un auto firme dictado en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca. El defecto alegado por el registrador, resumidamente, es que no hay interrupción del tracto que reanudar, ya que del mismo auto resulta que la promotora del expediente de dominio adquirió por compraventa a los herederos de la titular registral.
1. Como cuestión previa debe recordarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no puede tenerse en consideración en el recurso contra la calificación documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de su calificación, por lo que éste debe de ceñirse a la nota y al testimonio del auto recaído en el expediente de dominio cuya inscripción se solicita.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (Cfr. Resoluciones citadas en los vistos) que el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón, a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1,40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40 a) Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios. c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
3. Llegados a este punto, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
17 febrero 2012
Expediente de reanudación.- 1. Se debate en este expediente si es inscribible en el registro de la propiedad un auto firme por el que se declara el dominio, a los efectos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, en beneficio de la viuda e hijos del comprador en documento privado del titular registral. La finca consta inscrita a nombre de «R. M. A. casado con doña E. F. G».
2. Como cuestión previa, debe recordarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no puede tenerse en consideración en el recurso contra la calificación documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de su calificación, por lo que aquél debe de ceñirse a la nota y al testimonio del auto recaído en el expediente de dominio cuya inscripción se solicita. En este sentido, es evidente por un lado el flagrante error que se comete en la nota de defectos al señalar como fundamento el artículo 51 de la Ley Hipotecaria en vez del correspondiente de su Reglamento, cuanto que el recurrente así lo ha entendido pues en el mismo escrito de recurso procede a subsanarlo mediante la inserción de las circunstancias personales de los promotores del expediente que exige dicho precepto. Ahora bien, como resulta de las consideraciones anteriores y de conformidad con el artículo citado, el defecto debe ser confirmado habida cuenta que al tiempo de la calificación no constaban dichas circunstancias en la documentación aportada.
3. Por lo que se refiere a la cuestión sustantiva, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento (téngase en cuenta que en el supuesto de hecho que ha provocado el presente la finca consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
4. Llegados a este punto, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral, y por tanto los legitimados activamente para el ejercicio de las acciones que al mismo correspondían para satisfacer los requisitos establecidos por el ordenamiento relativos a la documentación de la compraventa. Y no puede sostenerse, como se pretende, que la resolución judicial recaída en un procedimiento que no es el contemplado por el ordenamiento para documentar una transmisión realizada pueda suplir dicho requisito, pues sólo éste es contemplado (a salvo el procedimiento declarativo seguido contra el titular registral, cfr artículo 40 de la Ley Hipotecaria) como medio idóneo e investido de plenas garantías establecidas en beneficio de quien el ordenamiento proclama como titular del pleno dominio.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
19 abril 2012
Expediente de reanudación.- 1. En el presente expediente, se pretende la inscripción de un auto aprobatorio de expediente de dominio por el que se declara justificada la adquisición del dominio de una finca a favor de dos determinadas personas, para sus correspondientes sociedades de gananciales, por sendas compras de sus respectivas participaciones a una sociedad mercantil, constando que la finca se encuentra inscrita a favor de persona distinta de dicha sociedad. La registradora suspende la inscripción porque entiende que no existe verdadera interrupción del tracto sucesivo sobre la finca, puesto que de los antecedentes del Registro resulta que el 31 de julio de 2003 se extendió un asiento de presentación relativo a una escritura por la que se cedían derechos hereditarios sobre la finca objeto del expediente a favor de la sociedad mercantil que luego vendió a los promotores del expediente, escritura respecto de la que no se practicó operación alguna por no contener acto o contrato relativo al dominio o derechos reales sobre inmuebles sino sólo una cesión de derechos hereditarios a los efectos de una posterior formalización de la partición de herencia. El recurrente, por su parte, alega que el asiento de presentación a que alude la registradora está caducado y no debe ser tenido en cuenta y que, además, refiere a una escritura de cesión parcial de derechos hereditarios, a la que no concurrían todos los sucesores del titular registral.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento (téngase en cuenta que en el supuesto de hecho que ha provocado el presente la finca consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; y, c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio, cuando el promotor sea causahabiente del titular registral o adquirente directo del citado causahabiente ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar los títulos intermedios.
3. Sin embargo, en concreto, en el presente expediente no puede sostenerse que no ha existido efectiva interrupción del tracto para impedir el acceso a Registro del auto calificado negativamente. En efecto, no resultando extremo alguno sobre la eventual cadena ininterrumpida de transmisiones en el contenido del auto objeto de calificación, el único dato que permitiría considerar que no ha existido efectiva interrupción del tracto es la constancia de un asiento practicado en el Libro Diario, extendido en el año 2003 y no vigente, del que resulta que en su día se presentó una escritura de cesión de derechos hereditarios sobre la finca registral objeto del expediente a favor de la mercantil que, según el auto, vendió a los promotores del mismo.
Además de lo razonado, en el presente caso, el asiento de presentación no ofrece el contenido suficiente para afirmar que la mercantil que vendió a los promotores adquirió todos los derechos hereditarios del titular registral sobre la finca cuyo tracto se reanuda, insuficiencia que queda confirmada al aportar el recurrente el contenido de la escritura referida, de la que resulta que no intervenían todos los herederos del titular registral.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.
24 julio 2012
Expediente de reanudación.- 1. Este expediente tiene por objeto dos cuestiones sobre las que este Centro Directivo se ha pronunciado en diversas ocasiones. La primera, si puede tener acceso al Registro de la Propiedad el testimonio de un auto por el que se ordena reanudar el tracto sucesivo interrumpido cuando resulta que el promotor del expediente adquirió del heredero del titular registral cuando el recurrente desconoce el actual paradero del titular registral y del vendedor, así como la existencia de herederos y en el auto sólo se afirma que no consta que tuviese el titular registral otro posible heredero. En segundo lugar, si procede la inscripción del testimonio del auto cuando no consta que el causahabiente del titular registral, cuya inscripción tiene menos de treinta años, haya sido notificado en los términos previstos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
2. Como cuestión previa, debe recordarse que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no puede tenerse en consideración en el recurso contra la calificación documentos que el registrador no tuvo a la vista en el momento de su calificación, por lo que aquél debe de ceñirse a la nota y al testimonio del auto recaído en el expediente de dominio cuya inscripción se solicita.
También con carácter previo y ante los reproches que hace el escrito de recurso sobre la competencia del registrador debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro (Resoluciones de 21 de enero de 2005, 27 de julio de 2010 y 9 de mayo de 2011), que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a toda actuación que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art. 18 de la propia Ley), extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
El Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia de 21 de febrero de 1919).
3. Por lo que se refiere a la cuestión sustantiva, y en cuanto al primer defecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los Vistos) que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón, a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. art. 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios. c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. arts. 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. arts. 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 201, reglas 3.ª y 4.ª de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
4. Para resolver el primero de los defectos señalados debe partirse de que el recurrente no plantea en su recurso si existe o no interrupción de tracto, sino que «desconoce el actual paradero del titular registral y del vendedor (según la gente del lugar, su último domicilio se encontraba en Argentina, al parecer donde falleció hace años), también desconoce la existencia o no herederos de dichos titular registral y vendedor, y si éstos existiesen la identidad y domicilio de los mismos».
Debe, por tanto, resolverse esta cuestión conforme al artículo 272 el Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa. Debe también tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, que dispone que no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.
En este sentido se pronunció también este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990, según la cual: «No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre «interrupción del tracto» y «ruptura de la sucesión de titularidades», ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos –los más frecuentes– en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones. No cabe oponer la doctrina de la Resolución de 30 de mayo de 1988 pues si en ella se estima que es inaplicable el expediente es porque, en el caso, el titular actual traía causa directa del titular registral, y, por tanto, podía él exigir directamente, como una consecuencia del contrato traslativo en que él mismo era parte, la elevación a escritura pública, título ordinario de la inscripción. En cambio, no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)».
En consecuencia, debe estimarse en este punto, el recurso interpuesto.
5. Como queda expresado mas arriba el expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor. Manifestación expresa de este carácter es la exigencia contenida en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria de que en el expediente el titular registral o el causahabiente sean oídos o, si no comparecen, sean citados tres veces, una al menos personalmente. Este Centro Directivo ha reiterado que las exigencias del artículo 202 son claras y susceptibles de apreciación por parte del registrador que tiene obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. art. 100 del Reglamento Hipotecario y Resolución de 6 de octubre de 2011). Al efecto de que el registrador pueda cumplir con la competencia que tiene atribuida el testimonio del auto del que resulte la apreciación de la pretensión de inscribir a favor del promotor del expediente debe recoger necesariamente que el titular registral o su causahabiente ha sido oído en el expediente o que ha sido citado tres veces, una de ellas al menos personalmente. Es cierto que este Centro ha reconocido que en determinadas circunstancias debe relajarse el tenor literal del artículo 202 cuando sea de imposible cumplimiento, permitiendo la inscripción si se ha garantizado mediante la debida publicación de edictos la situación procesal del causahabiente del titular registral (vide Resolución de 23 de octubre de 2007); pero fuera de ese especial supuesto, cuya concurrencia no resulta expresamente del auto calificado, es reiterada la doctrina de que de la documentación presentada debe resultar el hecho de que se ha llevado a cabo la citación tres veces, una al menos personalmente, y que se ha hecho precisamente a la persona que aparece como causahabiente del titular registral (Resoluciones de 5 y 11 de agosto de 2006, 27 de septiembre de 2007, 16 de octubre de 2009 y 6 de octubre de 2011).
De la documentación presentada en el expediente que dio lugar a la calificación negativa de la registradora resulta que don A. M. M. es el hijo y heredero del titular registral. Consta igualmente que se insertaron edictos al objeto de que las personas ignoradas pudieran comparecer y alegar lo que en derecho proceda. Consta finalmente que se ha citado al poseedor de hecho (que resulta ser el promotor) y al titular catastral (que resulta ser el titular registral, fallecido según el propio auto judicial). A la vista de estas circunstancias y de la doctrina mas arriba expuesta es evidente que no procede la estimación del recurso pues resultando del testimonio del auto presentado que el titular registral, don R. M. V., ha fallecido y que tiene un heredero causahabiente llamado don A. M. M. debería constar o bien que este ha sido oído en el expediente o bien que ha sido citado tres veces, una al menos personalmente. Nada de esto resulta de la documentación presentada que se limita a afirmar que se ha citado edictalmente a las personas ignoradas a quien pudiera perjudicar el procedimiento pero que en ningún momento afirma que se haya notificado al causahabiente y heredero del titular registral ni la forma en que se ha hecho. Resulta patente que la persona directamente interesada, según el propio expediente judicial, no ha tenido la posición procesal prevista en el ordenamiento por lo que no procede sino confirmar el rechazo a la inscripción.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, revocando el primero de los defectos señalados en la nota de calificación y confirmando el segundo de los defectos, todo ello en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
1 agosto 2012
Expediente de reanudación.- 1. La cuestión que se plantea en el presente recurso es la inscripción de un auto firme dictado en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca. El defecto alegado por la registradora, resumidamente, es que no hay interrupción del tracto que reanudar, ya que del mismo auto resulta que los promotores del expediente de dominio adquirieron por compraventa a los herederos de la titular registral.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una doble razón, a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; y, b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios. Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
3. Para resolver el primero de los defectos señalados debe partirse de que el recurrente no plantea en su recurso si existe o no interrupción de tracto, sino que «no poseen la declaración de herederos del titular registral, es más que dicha declaración nunca se llevó a efecto» y en consecuencia no puede ser presentada. Y que «los herederos del titular registral han fallecido ya en su mayoría, si no todos, y si alguno ha sobrevivido desconocen totalmente cuál es su actual vecindad…».
Debe, por tanto, estimarse el recurso conforme al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa. Debe también tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, que establece que no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.
En este sentido se pronunció también este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990, según la cual «No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre ‟interrupción del tracto» y ‟ruptura de la sucesión de titularidades», ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos –los más frecuentes– en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones. No cabe oponer la doctrina de la Resolución de 30 de mayo de 1988 pues si en ella se estima que es inaplicable el expediente es porque, en el caso, el titular actual traía causa directa del titular registral, y, por tanto, podía él exigir directamente, como una consecuencia del contrato traslativo en que él mismo era parte, la elevación a escritura pública, título ordinario de la inscripción. En cambio, no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)».
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
6 agosto 2012
Expediente de reanudación.- 1. En el presente expediente, se presenta un mandamiento dictado por secretario judicial en expediente de dominio relativo a doble inmatriculación, en el que se declara justificado el dominio del promotor sobre determinada finca. Sin embargo, en el propio mandamiento se testimonia literalmente el auto recaído en el expediente y un auto aclarativo de aquel, de cuyos contenidos resulta que se promovió expediente de dominio «para la reanudación del tracto sucesivo» sobre determinada finca descrita sólo por su número, polígono, referencia y linderos catastrales; que se citó al titular de las fincas colindantes y a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción, personalmente o por célula a los designados nominalmente, y a los demás por edictos; que en el procedimiento se ha observado lo preceptuado en los artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 274 a 284 de su Reglamento; y que, en consecuencia, se declara justificado el dominio sobre la finca descrita por sus circunstancias catastrales a favor del promotor, ordenándose la inscripción a su favor por reanudación de tracto sucesivo y la cancelación de la inscripción contradictoria a favor del actual titular registral, que data del año 1874, sobre determinada finca registral especificada.
La registradora deniega la inscripción por -además de otros defectos que no son recurridos-, considerar que no se han observado en la tramitación del expediente los preceptos exigidos para un expediente de reanudación del tracto en cuanto a las notificaciones a los titulares registrales o sus causahabientes ni a la persona de quien proceden los bienes —a este respecto, ni se cita el nombre de esta última persona ni el título de adquisición del promotor—; y que no consta la descripción de la finca sobre la que se reanuda el tracto ni las circunstancias personales de aquél a cuyo favor debe practicarse la inscripción en cuanto a su estado civil y título en virtud del cual opera la adquisición.
2. En relación al primer defecto señalado por la registradora, relativo a la inobservancia, en la tramitación del expediente de reanudación de tracto, de los preceptos referentes a las notificaciones a los titulares registrales o sus causahabientes y a la persona de quien procede la finca, debe confirmarse.
Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») la calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia erga omnes de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión, de forma que en el expediente de dominio para la reanudación del tracto, al haber de cancelarse la inscripción a favor del titular registral, debe resultar el cumplimiento de los trámites legalmente previstos en cuanto a la forma de citación del titular registral y sus causahabientes.
En el presente caso, a pesar de que el auto ordena reanudar el tracto y cancelar la inscripción contradictoria y afirma, en su fundamento de Derecho, que en la tramitación del expediente se ha observado lo preceptuado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, queda también constatado que existió duda en cuanto a la clase o categoría de expediente de dominio seguido para concluir con la resolución favorable al promotor, puesto que inicialmente se aludía a expediente para inmatriculación o doble inmatriculación para posteriormente especificarse que se trata de expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido. En este contexto de falta de claridad, añade la resolución calificada que se han observado los preceptos contenidos en los artículos 274 a 284 del Reglamento Hipotecario, pero sin que quede claro que se haya cumplido con lo exigido en el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, específico para el expediente de reanudación de tracto, y relativo a las citaciones al titular registral y a la persona de quien proceden los bienes.
En efecto, en el auto se alude expresamente a la citación del titular del predio colindante y de las personas ignoradas, pero nada se dice sobre el llamamiento al titular registral y, sobre todo en el presente expediente, a la persona de quien proceden los bienes.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, esta duda no puede resolverse en el presente expediente mediante la aportación, en sede de recurso, de documentos que no fueron tenidos en consideración al tiempo de realizarse la calificación ahora recurrida. Pero el defecto es de fácil subsanación, bastando con aclarar si se notificó al titular registral y causahabientes en la forma exigida legal y reglamentariamente.
No puede este Centro Directivo decidir ahora si, datando la inscripción contradictoria del año 1874, sería imprescindible para lograr la inscripción del auto que la citación por edictos al titular registral lo fuera nominativamente o pudiera ser suficiente el considerarla englobada dentro del genérico llamamiento «a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción». Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 10 de mayo de 2001) no pueden pretender protección registral quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición, de modo que, siendo notorio el fallecimiento del titular registral por mero transcurso del tiempo al haber transcurrido ciento treinta y ocho años desde que se practicó la inscripción, podría ser desproporcionado exigir una citación sacramentalmente nominal a un titular registral ya inexistente y a unos causahabientes que no han tomado razón de su derecho. Pero siempre deberá acreditarse que ha existido en la citación suficiente especificación en cuanto a lo que se pretende con el expediente tramitado, es decir, la reanudación del tracto y la finca registral objeto del mismo.
3. El segundo defecto, referente a la necesidad de que el auto contenga la descripción registral de la finca a que refiere el expediente, sin embargo, no puede mantenerse. Pretendiéndose en el procedimiento seguido sólo la reanudación de tracto y no la rectificación de la descripción de la finca, y quedando explicitado en el auto que se trata de una determinada finca registral, respecto de la cual se ordena la reanudación de tracto y la cancelación de una inscripción contradictoria concreta, la última, a nombre de persona concreta determinada en el propio auto, no puede sostenerse que pueda quedar a la registradora duda alguna sobre la identidad de la finca que le impida la identificación precisa del objeto del derecho inscrito, tal y como ha venido exigiendo este Centro Directivo (véase, por todas, la Resolución de 13 de junio de 2012).
4. Finalmente el defecto relativo a la falta de señalamiento de las circunstancias personales de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción, debe también confirmarse. De acuerdo con lo previsto en los artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario, el título presentado a inscripción debe contener, entre otras, las circunstancias relativas al estado civil de aquél y el título en virtud del cual opera la adquisición, de modo que, faltando éstas en el título presentado, deberá subsanarse la omisión. Esta subsanación podrá realizarse bien concretando estas circunstancias el propio juez, bien mediante la aportación del título de adquisición, siempre que el auto, en este caso mediante la correspondiente adición, lo concrete suficientemente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al defecto segundo y confirmar la nota de calificación de la registradora en los demás extremos de la nota de calificación, en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
13 noviembre 2012
Expediente de reanudación.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es el del defecto número 2 de la calificación, único recurrido. Se refiere a si cabe el expediente de dominio para la reanudación de tracto, siendo los hechos los siguientes:
La finca de que se trata figura inscrita en el Registro en la siguiente forma: el usufructo a favor de doña B. E. R. P. y la nuda propiedad, una quinta parte a favor de cada una de las hijas, doña Emilia, doña María y doña Rosalía R. R, doña Gertrudis R. P. y los herederos de doña Adela R. R.
En el escrito para la iniciación del expediente de reanudación de tracto se expone que doña Gertrudis, doña María y doña Rosalía, así como los herederos de doña Adela vendieron en documento privado a doña Emilia las cuatro quintas partes de la nuda propiedad, de las que eran dueños en virtud de convenio privado particional, y que la nudo-propietaria había fallecido con lo que doña Emilia quedó como dueña exclusiva de dicha finca. El auto declara justificada la adquisición de las cuatro quintas partes de la finca respecto de las que se había solicitado la reanudación.
El registrador entiende, siguiendo la doctrina de varias Resoluciones de esta Dirección General, que cuando se adquiere del titular registral o de sus herederos no cabe utilizar este procedimiento.
2. Es cierto, como ha señalado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») que, como regla general, no cabe acudir al expediente de reanulación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de noviembre de 2003), en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor; la razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria (artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria, que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente). Por otra parte la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase artículo 100 Reglamento Hipotecario) sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, extremo éste que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores. En todo caso, hay que observar que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria hace referencia a la inscripción de los expedientes de dominio tramitados con arreglo al artículo anterior, lo que exige atender, dentro del ámbito de la calificación registral, a los requisitos relativos al tracto interrumpido.
3. No obstante, también ha declarado este Centro Directivo que, en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. Resoluciones de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012), que es lo que ocurre en el presente supuesto en el que la transmisión se llevó a cabo mediante un documento privado suscrito en 1959, habiendo ya fallecido una de las hermanas titulares registrales, y suscribiéndolo, por tanto, sus hijos, que eran sus presuntos herederos –por lo cual existe más de una transmisión- y, además de ello, como dice el recurrente, en el momento de iniciarse el expediente, resultaba ya imposible obtener la titulación material necesaria para la inscripción, pues habían fallecido sucesivos posteriores herederos de los que suscribieron el contrato aludido. Tanto es así, que el propio juzgado requirió de la promotora del expediente aclaración sobre quiénes debían ser citados por ser los interesados actuales.
Debe en este punto recordarse, como ya se dijo en Resolución de 1 de agosto de 2012 (1ª) que el Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia de 21 de febrero de 1919). Y este mismo Centro Directivo, en Resolución de 15 de noviembre de 1990 concluyó que «no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)».
Debe, por tanto, como ya hizo la Resolución de 6 de agosto de 2012, estimarse el recurso conforme al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota calificadora.
7 diciembre 2012
Expediente de reanudación.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso, por ser el único defecto recurrido, es el de dilucidar si puede inscribirse en el Registro un expediente de dominio inmatriculador en el que se declara acreditado el dominio por la heredera del titular registral, siendo así que las fincas a que se refiere el mismo están inscritas en posesión a nombre del causante de la promotora del expediente. La registradora entiende que ello no es posible pues, aunque sea en posesión, las fincas ya están inmatriculadas.
2. En principio es cierta la afirmación de la registradora. Sin embargo, y, aunque existen procedimientos mucho más sencillos para convertir la inscripción de posesión en inscripción de dominio, pues el artículo 355 «in fine» del Reglamento Hipotecario vigente, recogiendo el sistema que ya admitía la Ley de 1909, permite la conversión en inscripción de dominio las inscripciones de posesión hechas conforme a la legislación anterior si no existe asiento contradictorio, no lo es menos que los artículos 399 de la Ley Hipotecaria de 1909 y 88 y 499 de su Reglamento de 1915, que la doctrina más autorizada consideran aún aplicables, entienden como título que puede producir la conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio el expediente de dominio inmatriculador.
3. En el presente supuesto, aunque el expediente de dominio obtenido fuera suficiente para producir la conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio si se hubiera declarado acreditado el mismo a favor del titular de las inscripciones de posesión, lo que no es posible es que el mismo expediente, que es de carácter inmatriculador sirva, además de para la conversión citada, para reanudar el tracto sucesivo a favor de la promotora, pues para ello ni siquiera cabría acudir al expediente de dominio para la reanudación del tracto, y ello, en cuanto a que el expediente inmatriculador no puede servir para reanudar el tracto, porque, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), ambos expedientes tienen trámites esenciales que son radicalmente distintos, y en cuanto a que no cabe ni siquiera el expediente de reanudación de tracto, porque en este caso no existe tal interrupción, ya que la promotora es hija del titular inscrito, y, como ha dicho también esta Dirección (vid. por todas la Resolución de 22 de diciembre de 2010) no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente [cfr. artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria]. El Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, dicho Auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha intervenido necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
14 diciembre 2012
[1] La Dirección ha seguido un criterio amplio en cuanto al acceso de la obra nueva al Registro, admitiéndola sin especial declaración o mencionándola como existente en una escritura de herencia (29 de mayo de 1965) o al constituirse una hipoteca (6 de febrero de 1986). Hay que tener en cuenta, sin embargo, que estas Resoluciones fueron anteriores a la Ley del Suelo de 1990.
[2] Faltaba añadir que la rectificación, en este caso, debía haberse realizado conforme a lo previsto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.
[3] Esta Resolución ha sido anulada por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, en sentencia de 10 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
