TRACTO SUCESIVO
Medios de lograr la reanudación
No existe un riguroso orden entre los medios señalados en la legislación hipotecaria para lograr la reanudación del tracto interrumpido, por lo que si el interesado acude directamente a un juicio de cognición es inscribible el mandamiento judicial una vez recaída sentencia.
24 enero 1963
Medios de lograr la reanudación.- Es inscribible la sentencia dictada en juicio de tercería de dominio que, además de ordenar la cancelación de una anotación de embargo, declara el dominio del tercerista sobre diez onceavas partes de la finca embargada y la consiguiente cancelación, en cuanto a esas diez onceavas partes, de la inscripción de dominio del demandado, pues aunque el juicio de tercería se limita exclusivamente a decidir sobre la pertinencia del embargo trabado, el respeto a la función jurisdiccional que compete en exclusiva a jueces y tribunales impide al Registrador desconocer la eficacia registral de una declaración judicial recaída en tal juicio, en el que, además, se han cumplido las exigencias del tracto sucesivo, al haber intervenido el titular del derecho que se manda cancelar. La Dirección termina señalando que, técnicamente, tal vez no sea correcto cancelar la inscripción de dominio del demandado, puesto que su asiento es el que debe servir de soporte jurídico-registral al que deba practicarse a favor del tercerista, si bien no entra en esta cuestión por no haberse planteado.
1 marzo 2001
Medios de lograr la reanudación.- Tramitado un expediente de dominio para inmatricular una finca que ya figuraba inscrita, no puede utilizarse para reanudar el tracto sucesivo, pues para este caso el expediente tiene unas reglas específicas que no resultan cumplidas en el expediente inmatriculador, principalmente el llamamiento al titular anterior.
5 julio 2001
Medios de lograr la reanudación.- Es correcta la actuación del Registrador que suspende la inscripción del auto recaído en expediente de dominio para inmatricular una finca, si considera que forma parte de otra inscrita. No se admite el argumento de que el expediente se inició acompañado de una certificación negativa del Registro, pues si bien se decía que la finca, tal como se describe, no está inscrita, se añadía que existía otra de la que podría proceder por segregación, añadiéndose que “es de hacer constar que, conforme al Registro, subsiste todavía en la originaria finca una cabida de… metros cuadrados para las segregaciones no inscritas”. Por otra parte, un expediente de dominio tramitado con el objeto de inmatricular una finca no puede servir para reanudar el tracto de otra ya que, por un lado, se produciría una doble inmatriculación, cuya existencia no tiene cabida en nuestro sistema registral, y, por otro, en el expediente para la inmatriculación no ha sido citado el titular registral, por lo que se produciría una indefensión del mismo, proscrita por el artículo 24 de la Constitución.
20 enero de 2003
Medios de lograr la reanudación.- Ante una sentencia firme dictada en juicio declarativo, que declara la propiedad de una finca, se plantea la cuestión de si es posible mediante ella la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. La respuesta favorable tendría su apoyo en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Pero la Dirección General se inclina por lo contrario, con los siguientes argumentos: a) la reanudación del tracto tiene en el artículo 40 un tratamiento específico; b) la relatividad de la cosa juzgada determina que la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas; c) para la reanudación del tracto han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral y de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no basta con el consentimiento del titular del asiento contradictorio. Además, aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, sería necesario demandar también a quienes adquirieron de él y a todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, pidiendo la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, con lo cual se estarían inscribiendo estos títulos y el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. [1]
7 y 8 abril 2003
Medios de lograr la reanudación.- Tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto declarativo del dominio a favor del promotor no puede utilizarse para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido al comprobarse que la finca objeto del expediente era parte de otra inscrita, pues, para este fin, el expediente contiene unas reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador, fundamentalmente, el llamamiento al titular registral anterior o sus causahabientes, que en este caso no consta ni siquiera que hayan sido citados.
9 marzo 2004
Medios de lograr la reanudación.- La cuestión planteada en el presente expediente es la de si, tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto que declara justificado el dominio a favor del promotor del expediente puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, al ser la finca objeto del expediente parte de otra inscrita, hecho que implícitamente reconoce el propio recurrente al señalar «no se admita la inscripción de las nuevas propiedades nacidas de ese acto, que son sustancialmente diferentes a la finca original o matriz que ha desaparecido realmente aunque quede el mero vestigio de su inscripción, cuya cancelación es cuestión aparte». La contestación ha de ser forzosamente negativa. El expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido fue el procedimiento que se debió emplear y el empleado, que es el que tiene por objeto inmatricular una finca, no sirve para la finalidad de aquél, al tener reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador. Es más, el trámite más importante de reanudación de tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus causahabientes), quien en el presente caso no consta ni siquiera que haya sido citado, por lo que el Auto declarando justificado el dominio no puede tener acceso al Registro. En los expedientes de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (Cfr. Art. 20 de la Ley hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias (Cfr. Art. 286 del Reglamento hipotecario). Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (Cfr. Art. 24 de la Constitución).
8 enero 2005
Medios de lograr la reanudación.- 1. La entidad I. P., S. A. interpone demanda contra el titular registral para que se declare el dominio a favor de Francisco R. P. y Josefa C. A. quienes le trasmitieron a ella en escritura pública. Como consecuencia de ello se dicta sentencia firme en la que se ordena, como consecuencia del allanamiento del demandado, «realizar la inscripción de la transmisión de la finca a nombre de Francisco R. P. y Josefa C. A., y de ésta a nombre de I. P., S. A. (el promotor del expediente). El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes (pues el tercero es un desarrollo de los anteriores): a) No ser el procedimiento utilizado el adecuado para reanudar el tracto; y b) No expresarse el carácter de la adquisición a favor de Francisco y Josefa ni la proporción en que adquieren. La interesada recurre, estimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior. El Registrador apela.
2. La primera cuestión que plantea, por tanto, el presente recurso es la de dilucidar si cabe reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca mediante la sentencia firme que declara su propiedad.
Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 8 de abril de 2003), la cuestión no es de fácil resolución, pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. Artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil): c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites -cfr. Artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento).
Por ello, aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia e todos esos títulos traslativos intermedios; mas, en este caso, como puede advertirse lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. Por ello el primero de los defectos ha de ser confirmado.
3. Respecto al segundo de los defectos, también debe confirmarse. Se ordena la reanudación del trato a favor de quienes vendieron al promotor del expediente, para que después, ya que éste adquirió por escritura pública, realizar la inscripción a favor de tal promotor, como consecuencia de dicho título. Es cierto que los que vendieron al promotor no han sido parte en el expediente, pero no por ello se produce su indefensión, pues existe una escritura pública en la que ellos venden. Por ello, y si bien técnicamente haría falta tener constancia de su intervención, así como del carácter y proporción en que tales señores adquieren, bastará con acompañar la correspondiente escritura para que tales defectos se obvien.
4. En cuanto al tercero de los defectos, no se puede mantener pues propiamente no es un defecto, sino una descripción de una forma para lograr la inscripción consistente en la elevación a público de un documento privado intermedio.
Esta Dirección General ha acordado estimar la apelación interpuesta, revocando el Auto presidencial y confirmando la calificación del Registrador, según resulta de los anteriores fundamentos.
5 octubre 2007
Medios de lograr la reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de elevación a público de documento privado en la que se protocoliza (además de acompañarse testimonio de la misma) sentencia firme dictada en juicio verbal por la que se estima la demanda del comprador y se ordena la elevación a público y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de la finca, registralmente a nombre de personas distintas de quien figura en el documento como vendedor. En el procedimiento se ha demandado a los titulares registrales, y a los transmitentes intermedios. Según el Registrador debería haberse acudido a un expediente de dominio o acta notarial de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo, con notificaciones a titulares de fincas colindantes e intervención del Ministerio Fiscal, mientras que el recurrente entiende que tiene más valor una sentencia dictada en un juicio verbal que un expediente de jurisdicción voluntaria carente de efecto de cosa juzgada.
2. El juicio declarativo seguido, aún tramitado a través de las normas del juicio verbal, al ser un procedimiento contradictorio, en principio tiene mayores garantías en el caso concreto planteado que el expediente de dominio. A través del juicio declarativo puede lógicamente realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro, siempre que haya sido seguido contra el titular registral, cuestión no discutida en la nota de calificación (cfr. artículos 38, 40 y 82 L.H.).
Incluso cabe afirmar que el juicio declarativo es la única forma posible cuando el adquirente es directamente causahabiente del titular registral.
En estos casos, no cabe acudir a los procedimientos de reanudación de tracto del expediente de dominio ni al acta de notoriedad, sino que sólo cabe acudir al procedimiento judicial declarativo o a la aportación de los títulos intermedios.
Lo explica la Resolución de 24 de enero de 1994 al establecer que la inscripción de la última adquisición, la que enlace la titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los cauces ordinarios (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991), bien a través del título material y formal adecuado (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), o en su defecto a través de declaración judicial de su existencia, obtenida en juicio contradictorio que asegure al titular registral la tutela jurisdiccional de su derecho (artículos 24 de la Constitución y 40 de la Ley Hipotecaria). Y sin que esto suponga extralimitación de la función calificadora, limitada en cuanto a los documentos judiciales a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, precisamente por darse uno de ellos, el obstáculo registral de la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.
3. Cuando el promotor del expediente no sea directamente causahabiente del titular registral –como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente– ya puede acudirse al expediente de dominio, pero eso no excluye poder acudir a un juicio declarativo. Porque el juicio declarativo, sea a través de las reglas del juicio ordinario o del verbal, es un medio general de rectificación de los asientos del Registro (cfr. artículo 82 LH), mientras que el expediente de dominio y el acta de notoriedad son procedimientos sólo aplicables a supuestos específicos de inexactitud registral por falta de tracto sucesivo o de inmatriculación de fincas.
Por eso ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (véase las Resoluciones citadas en los vistos, en particular la Resolución de 22 de enero de 2002) que el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, y ello por una triple razón: a) Porque, contra la regla básica de nuestro sistema, que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1,40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se hace posible la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 201 reglas 3. a y 4 a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en aquellos supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo, la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral, o para la elusión de obligaciones fiscales); se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción.
4. Esta excepcionalidad no se da en el caso de un juicio verbal, con posibilidad de contradicción, pero para ello es preciso sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.
5. La Resolución de 7 de abril de 2003 ya se planteó el problema de si mediante una Sentencia firme dictada en procedimiento declarativo es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y llegó a la conclusión contraria, porque no habían sido demandados los transmitentes intermedios.
«La cuestión no es fácil –decía esta resolución– pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permiten la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) que, por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios; mas, en este caso, como puede advertirse, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido».
6. El supuesto de hecho de este recurso es distinto que el planteado en la Resolución de 7 de abril de 2003, porque se ha dirigido la demanda contra el vendedor en el documento privado, y contra los titulares registrales y herencia yacente de los mismos, que a su vez la transmitieron a aquél según la demanda acogida en la sentencia. Y además el actor demanda no sólo la elevación a público del documento privado, sino también la declaración por usucapión de la finca a favor del adquirente y la reanudación del tracto sucesivo. Independientemente de la posibilidad de acumular todas estas acciones, cuestión no planteada en el recurso, y considerando el registrador en la propia nota de calificación que no hay problemas correctamente entablada la acción contra los titulares registrales o su herencia yacente, debe considerarse que se han observado muchas más garantías que en la tramitación de un expediente de dominio o en un acta de notoriedad, expedientes de jurisdicción voluntaria carente de contradicción.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
11 julio 2007
Medios de lograr la reanudación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una Sentencia firme dictada en procedimiento ordinario por la que se estima la demanda del recurrente y se ordena estar y pasar por lo solicitado en el suplico de la demanda, esto es que se declare que don David S. S. es dueño con carácter privativo; se ordene que dicha finca sea inscrita como nueva e independiente y se dé nueva descripción a la finca. En el procedimiento no se han demandado a los titulares registrales, ni a los transmitentes intermedios. Según el Registrador debería haberse acudido a un expediente de dominio o acta notarial de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo, debiéndose aportar, además, la oportuna licencia o la justificación de la no necesidad tal y como exige la legislación urbanística, para poder formalizar las segregaciones que se pretenden. Por el contrario el recurrente entiende que tiene más valor una sentencia dictada en un juicio ordinario que un expediente de reanudación de tracto.
2. A través del juicio declarativo puede lógicamente realizarse cualquier modificación de los asientos del Registro, siempre que haya sido seguido contra el titular registral (cfr. artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que se observen, claro está, los requisitos legales establecidos. Cabe incluso que se inmatriculen fincas o se practiquen excesos de cabida a través de juicio declarativo, como determinó este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de noviembre de 2009), aunque si se quiere que no tenga mera eficacia entre partes deben cumplirse los requisitos necesarios para tales actos.
Incluso cabe afirmar que el juicio declarativo es la única forma posible para rectificar los asientos cuando el adquirente es directamente causahabiente del titular registral. En estos casos no cabe acudir a los procedimientos de reanudación de tracto del expediente de dominio ni al acta de notoriedad, sino que sólo cabe acudir al procedimiento judicial declarativo o a la aportación de los títulos intermedios.
Así lo afirmó la Resolución de 24 de enero de 1994 al establecer que la inscripción de la última adquisición, la que enlace la titularidad extrarregistral actual con la del transmitente inscrito, ha de discurrir por los cauces ordinarios (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991), a través del título material y formal adecuado (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), o en su defecto a través de declaración judicial de su existencia, obtenida en juicio contradictorio que asegure al titular registral la tutela jurisdiccional de su derecho (artículos 24 de la Constitución y 40 de la Ley Hipotecaria). Ello no supone extralimitación de la función calificadora, limitada en cuanto a los documentos judiciales a los extremos que resultan del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, precisamente por darse uno de ellos, el obstáculo registral de la inexistencia de tracto sucesivo interrumpido.
3. Cuando el promotor del expediente no sea directamente causahabiente del titular registral —como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente— ya puede acudirse al expediente de dominio, pero eso no excluye poder acudir a un juicio declarativo. Porque el juicio declarativo, sea a través de las reglas del juicio ordinario o del verbal, es un medio general de rectificación de los asientos del Registro (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), mientras que el expediente de dominio y el acta de notoriedad son procedimientos sólo aplicables a supuestos específicos de inexactitud registral por falta de tracto sucesivo o de inmatriculación de fincas.
Por eso ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (véase las Resoluciones citadas en los Vistos, en particular la Resolución de 22 de enero de 2002) que el Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, y ello por una triple razón: a) porque, contra la regla básica de nuestro sistema, que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho Auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el afectado por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se hace posible la inscripción en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal Auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en aquellos supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo, la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral, o para la elusión de obligaciones fiscales). Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción.
4. La mencionada excepcionalidad no se da en el caso de un juicio ordinario, con posibilidad de contradicción, pero para ello es preciso, que de un lado sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante y de otro, que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios.
5. La Resolución de 7 de abril de 2003 ya se planteó el problema de si mediante una Sentencia firme dictada en procedimiento declarativo es posible reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Y llegó a la conclusión contraria, porque no habían sido demandados los transmitentes intermedios. «La cuestión no es fácil —decía esta resolución— pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que: a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico; b) por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites (cfr. artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 286 y 295 de su Reglamento). Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido».
6. En el presente expediente, el titular registral no ha sido demandado, ni tampoco consta que lo hayan sido quienes de ellos adquirieron, ni los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, por lo que resulta plenamente aplicable la doctrina contenida en los anteriores fundamentos de derecho. No se entra ahora, por no haber sido planteado en la nota de calificación, en la necesidad o no de aportar e inscribir los títulos intermedios existentes.
(En cuanto al defecto relativo a la falta de licencia administrativa para la segregación o declaración de no necesidad, puede verse en el apartado “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”)
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
9 diciembre 2010
Medios de lograr la reanudación.- No puede utilizarse el expediente para superar la dificultad que supone el defecto de que adolecía su título de adquisición, concretamente la falta de inscripción en el Registro Mercantil del poder de la vendedora, porque en tal caso no hay interrupción de tracto. La resolución puede verse, más atrás, en el apartado “Improcedencia de este expediente para rectificar un error”.
10 agosto 2011
Medios de lograr la reanudación.- En este recurso, que puede examinarse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir”, se examinan los problemas planteados en una sentencia, dictada en juicio ordinario, mediante la que se pretende la reanudación del tracto interrumpido.
28 septiembre 2011
Medios de lograr la reanudación.- Respecto a la posibilidad de reanudar el tracto mediante una sentencia declarativa de dominio, ver el apartado “RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. Causa”.
11 mayo 2012
Medios de lograr la reanudación.- 1. En el presente recurso se plantea la viabilidad de un acta de notoriedad como vehículo para la inscripción de una titularidad dominical adquirida en base a un contrato privado de compraventa, figurando la finca concernida inscrita a nombre del vendedor.
Son también datos relevantes los siguientes:
El titular registral es una compañía mercantil anónima, que según se acredita con certificación del Registro Mercantil, ha quedado disuelta por aplicación de la disposición transitoria sexta del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.
El título material que se pretende suplir con el acta de notoriedad es un contrato de compraventa otorgado por la sociedad que aparece en el Registro como dueña y la requirente del acta.
El acta de notoriedad presentada, no se tramita de conformidad a lo previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, alegando el recurrente que su tramitación se ha realizado conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial y pretendiendo que un acta de notoriedad pueda ser título inscribible por sí sola sin ningún trámite o aprobación posterior, con lo que olvida que el párrafo último de la antigua redacción del artículo 209 del Reglamento Notarial, en el que funda su recurso fue anulado por la Sentencia de la Sala 3.ª del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 que señaló que dicho párrafo «no se correspondía con las previsiones legales, estableciendo el artículo 203 de la Ley Hipotecaria la necesidad de aprobación judicial de las actas de notoriedad a que se refiere, disponiendo el artículo 204 de dicha Ley que las actas de notoriedad tramitadas a fines de reanudación del tracto sucesivo solo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, sin haber sufrido alteración».
2. Si bien es cierto que esta Dirección General ha declarado reiteradamente que no cabe acudir a los medios de reanudación de tracto sucesivo interrumpido cuando no existe interrupción de tracto por haber adquirido el promotor del expediente o el requirente del acta directamente del titular registral mediante documento privado, siendo lo procedente acudir en estos casos al medio ordinario de elevación a escritura pública por parte del vendedor y comprador, esta doctrina, aun siendo la regla general, no es aplicable a aquellos supuestos en que, como aquí ocurre, resulta de una dificultad extraordinaria obtener la titulación ordinaria del titular registral cuando este ya no existe tal como publica el Registro de la Propiedad, por haberse extinguido y cancelado su hoja registral según el Registro Mercantil. En casos de dificultad excesiva que daría lugar a formalismos inadecuados, esta Dirección General ya ha señalado que en determinadas circunstancias, como por ejemplo cuando habían fallecido los herederos del vendedor como los del comprador, «justifican sobradamente la suficiencia del expediente –y lo mismo debe entenderse para el acta de notoriedad– para hacer posible la reanudación del tracto, si no se quiere perpetuar la discordancia registral, al exigir para rectificarla, una cadena desproporcionada de formalismos (Resolución de 22 de mayo de 1995). O bien, según dice la Resolución de 23 de septiembre de 2003, cuando el promotor del expediente había adquirido en escritura pública y su transmitente había adquirido en documento privado particional, otorgado junto con los herederos del titular registral, es admisible el expediente de reanudación de tracto sin necesidad de elevar a público el previo documento privado porque no está en manos del actual titular de la finca subsanar las deficiencias formales del citado documento. Y lo mismo entendió la Resolución de 23 de mayo de 2007 en un supuesto similar.
Por tanto, en supuestos de excesiva dificultad para la elevación a público del documento privado, este Centro ya ha admitido la reanudación de tracto sucesivo por el medio supletorio del expediente de dominio –y lo mismo habría que entender respecto al acta de notoriedad con aprobación judicial–. Y podría aplicarse esta misma doctrina de la dificultad excesiva, en supuestos como el aquí planteado, en que la sociedad que figura como titular registral en el Registro de la Propiedad se ha extinguido y cancelado su hoja en el Registro Mercantil, lo que no deja de constituir una discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral adicional a la que representa la propia transmisión que se pretende acreditar e inscribir. Porque, en definitiva la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto también está interrumpido por razón de esa dificultad. Y sin que ello suponga desvirtuar la doctrina de esta Dirección General en supuestos en que fácilmente puede utilizarse la titulación ordinaria para resolverlos, debiendo en cambio admitirse soluciones más flexibles cuando se dan supuestos excepcionales de dificultad extraordinaria, a los cuales tampoco es ajeno el artículo 272 del Reglamento Hipotecario, cuando prevé el expediente de dominio no solo cuando se carezca de título escrito de dominio sino también cuando el que se tuviera no fuera inscribible por cualquier causa entendida como de difícil solución aplicando la titulación ordinaria, según se ha indicado.
3. Lo que ocurre es que actualmente, el artículo 400 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir a los procedimientos de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, pues dice: «1. Para el cumplimiento de requisitos de forma relativos a actos jurídicos anteriores a la cancelación de los asientos de la sociedad, o cuando fuere necesario, los antiguos liquidadores podrán formalizar actos jurídicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de esta. 2. En defecto de liquidadores, cualquier interesado podrá solicitar la formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad».
Por tanto, dicho precepto permite (podrá) utilizar un procedimiento para la formalización de esos actos anteriores a la cancelación de los asientos de la sociedad extinguida, mediante la intervención de los liquidadores o en su defecto mediante la solicitud de formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad, a los que puede acudir el recurrente en lugar del acta de notoriedad sin aprobación judicial, porque lo que no es posible es la inscripción de un acta de notoriedad, por sí sola, sin aprobación judicial.
Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos indicados en los anteriores fundamentos de Derecho.
19 septiembre 2012
[1] La solución contraria se ha admitido en la Resolución de 11 de julio de 2008, que puede verse más adelante con este mismo título. La razón se debe a que en esta Resolución fueron citados todos los que fueron titulares con posterioridad al titular registral.
